#1 Inviato 10 Aprile, 2021 Buongiorno, mi scuso in anticipo per la lunghezza dell'intervento e ringrazio fin da ora chiunque vorrà rispondere. Giovedì 8 aprile si è tenuta una assemblea di condominio che ha avuto per molti aspetti dell'incredibile. L'assemblea riguardava l'approvazione del consuntivo anno 2019, approvazione consuntivo anno 2020, preventivo 2021, nomina amministratore, lavori da effettuare su tetto facciata, approvazione di un capitolato inerente il tetto. Il putiferio nasce dal consuntivo 2019 (tralasciando il fatto che siamo dovuti arrivare all'8 aprile per convocare l'assemblea non si capisce per quale ragione, visto che in estate le condizioni erano anche migliori) che a mio parere e di altri 7 condomini per un totale di 450 millesimi non poteva essere accettato in quanto affetto da nullità. Nullità derivante dal fatto che l'amministratore ha distribuito molte spese indicandole come "personali", alcune delle quali veramente incredibili come l'invio del regolamento di condominio (avvenuto peraltro tramite normilissima mail, neanche pec, al modico costo di 60 euro) o dell'assemblea straordinaria (anche in questo caso al modico costo di 478 euro) otre a comunicazioni varie e solleciti di pagamento vari. Da quanto ho potuto capire, grazie all'assistenza di diversi studi legali e diversi amministratori tutto ciò va in palese contrasto con numerose sentenze e soprattutto con gli articoli 1135 e 1123 del c.c. che stabilisce chiaramente i poteri dell'assemblea e l'accettazione di spese individuali esula tali poteri. Nonostante tutte le spiegazioni possibili tale consuntivo è stato comunque accettato (9 persone per 340 millesimi contro 8 450 millesimi). Per completezza l'assemblea ha preso poi una piega a dir poco bizzarra se non assurda, uno dei condomini della controparte se ne è infatti andato, col risultato che il consuntivo del 2020 non è stato accettato (per le ragioni sopra esposte) e che l'amministratore non è stato nominato (8 condomini a favore per 300 millesimi contro 8 contrari per 450 millesimi) e qui l'amministratore ha platealmente interrotto l'assemblea, nonostante io gli abbia fatto notare la illeggittimità di un tale atto, ha nei fatti scatenato un putiferio sostenendo di non essere più l'amministratore del condominio, ma solo ad interim e che pertanto l'assemblea non aveva modo di continuare... Dopo un parapiglia durato circa mezzora alla fine l'assemblea si è effettivamente conclusa al punto 5, ovvero la non avvenuta nomina dell'amministratore, con la firma del verbale da parte del presidente. Segnalo anche che alla mia persona sono state più volte fatte vere e proprie minacce di morte (guarda che ti ammazzo, non sai chi sono, ti do fuoco al negozio) da un paio di condomini che poi in qualche modo si sono placati (i carabinieri sono stati ovviamente chiamate ma altrettanto ovviamente non sono mai arrivati). Tornando al punto principale della questione. Vista la situazione attuale chiederemo quanto prima la convocazione di una assemblea per la nomina di un nuovo amministratore, ma nonostante ciò io avrei comunque intenzione di impugnare la delibera dell'assemblea in quanto nulla e procedere per vie legali... (anche solo per arrivare alla prossima assemblea in una posizione di forza ben diversa, anche perché ci sono ottime probabilità che l'amministratore venga ricandidato e potrebbe pure arrivare ad ottenere la maggioranza.... c'è stato anche un momento in cui è apparso a tutti evidente che una delle deleghe della parte avversa era stata data proprio all'amministratore che sua sponte l'ha poi imputata ad un condomino, che all'inizio si è mostrato del tutto inconsapevole salvo poi essere essere illuminato sulla via di Damasco e confermare la validità della delega) Qualcuno saprebbe indicarmi i tempi e i costi di un'operazione del genere? Più che altro non mi è chiaro se una volta appurata la nullità della libera (sempre che non mi sbagli, per carità) da chi debbano essere sostenuti i costi delle spese legali, se verranno imputati alla parte perdente o se verranno distribuiti equamente ecc Grazie ancora a chiunque vorrà rispondere. Modificato 10 Aprile, 2021 da AdrOrda
#2 Inviato 10 Aprile, 2021 AdrOrda dice: Nonostante tutte le spiegazioni possibili tale consuntivo è stato comunque accettato (9 persone per 340 millesimi contro 8 450 millesimi). questo è un punto recentemente dibattuto. fino a poco tempo fa la cosiddetta "doppia maggioranza" era intesa che pur avendo la maggioranza numerica, questi dovessero rappresentare maggiori millesimi rispetto alla parte contraria (minoranza numerica). secondo questa ottica la delibera non è valida ed annullabile (non nulla). una recente corrente di pensiero afferma invece che è sufficiente che la maggioranza numerica raggiunga come millesimi il limite minimo stabilito dalla legge (art. 1136) senza necessità di essere superiore ai millesimi della minoranza. in questa seconda ottica la delibera è valida. l'impugnazione può essere fatta solo dai contrari alla delibera (sperando che sia stato tutto riportato correttamente a verbale) entro 30 gg dalla data dell'assemblea. è obbligatorio passare attraverso la mediazione con la necessaria presenza di un legale. AdrOrda dice: sostenendo di non essere più l'amministratore del condominio, ma solo ad interim e che pertanto l'assemblea non aveva modo di continuare... Dopo un parapiglia durato circa mezzora alla fine l'assemblea si è effettivamente conclusa al punto 5, ovvero la non avvenuta nomina dell'amministratore, con la firma del verbale da parte del presidente. l'amministratore, se non sostituito con un altro, resta sempre in carica in "prorogatio imperii" (forse voleva dire questo) con tutte le ordinarie responsabilità e obblighi. AdrOrda dice: c'è stato anche un momento in cui è apparso a tutti evidente che una delle deleghe della parte avversa era stata data proprio all'amministratore che sua sponte l'ha poi imputata ad un condomino, che all'inizio si è mostrato del tutto inconsapevole salvo poi essere essere illuminato sulla via di Damasco e confermare la validità della delega) in effetti avrebbe dovuto essere il delegante a confermare la validità, non certo il delegato. ... se il presidente l'ha accettata ... AdrOrda dice: Qualcuno saprebbe indicarmi i tempi e i costi di un'operazione del genere? di preciso non so risponderti, ma di certo i tempi sono lunghi (due anni ?) i costi sono inizialmente a carico di chi inizia la lite (in mediazione, obbligatoria, sicuramente ognuno paga il proprio legale). se si prosegue in giudizio poi, dipende dalle abilità dell'avvocato e dalla decisione del giudice riguardo le spese: quelle di giudizio sicuramente a chi soccombe, il recupero delle spese legali può darsi che venga deciso di compensarle e anche qui ognuno paga per sè.
#3 Inviato 10 Aprile, 2021 paul_cayard dice: questo è un punto recentemente dibattuto. fino a poco tempo fa la cosiddetta "doppia maggioranza" era intesa che pur avendo la maggioranza numerica, questi dovessero rappresentare maggiori millesimi rispetto alla parte contraria (minoranza numerica). secondo questa ottica la delibera non è valida ed annullabile (non nulla). Da quel che ho capito e da consulenze varie in realtà la delibera sarebbe nulla propria a causa delle spese personali, non potendo l'assemblea decidere in alcun modo su spese individuali e quindi andando oltre i suoi poteri... paul_cayard dice: ma di certo i tempi sono lunghi (due anni ?) Beh se effettivamente sono addirittura di due anni non so quanto senso possa avere procedere... Grazie mille per le risposte
#4 Inviato 10 Aprile, 2021 AdrOrda dice: Da quel che ho capito e da consulenze varie in realtà la delibera sarebbe nulla propria a causa delle spese personali, non potendo l'assemblea decidere in alcun modo su spese individuali e quindi andando oltre i suoi poteri... si, questo è vero, ma nulla o annullabile viene deciso comunque da un giudice e varia solo la tempistica per l'impugnazione. e dipende sempre da come la vede il giudice. se si decide di impugnare è meglio farlo prima possibile. AdrOrda dice: Beh se effettivamente sono addirittura di due anni non so quanto senso possa avere procedere... Grazie mille per le risposte ho detto così perchè noi stiamo aspettando udienze per decreti ingiuntivi e altro ... per un caso la prima udienza sarà a marzo del 2022 ...
#5 Inviato 10 Aprile, 2021 AdrOrda dice: Buongiorno, mi scuso in anticipo per la lunghezza dell'intervento e ringrazio fin da ora chiunque vorrà rispondere. Giovedì 8 aprile si è tenuta una assemblea di condominio che ha avuto per molti aspetti dell'incredibile. L'assemblea riguardava l'approvazione del consuntivo anno 2019, approvazione consuntivo anno 2020, preventivo 2021, nomina amministratore, lavori da effettuare su tetto facciata, approvazione di un capitolato inerente il tetto. Il putiferio nasce dal consuntivo 2019 (tralasciando il fatto che siamo dovuti arrivare all'8 aprile per convocare l'assemblea non si capisce per quale ragione, visto che in estate le condizioni erano anche migliori) che a mio parere e di altri 7 condomini per un totale di 450 millesimi non poteva essere accettato in quanto affetto da nullità. Nullità derivante dal fatto che l'amministratore ha distribuito molte spese indicandole come "personali", alcune delle quali veramente incredibili come l'invio del regolamento di condominio (avvenuto peraltro tramite normilissima mail, neanche pec, al modico costo di 60 euro) o dell'assemblea straordinaria (anche in questo caso al modico costo di 478 euro) otre a comunicazioni varie e solleciti di pagamento vari. Da quanto ho potuto capire, grazie all'assistenza di diversi studi legali e diversi amministratori tutto ciò va in palese contrasto con numerose sentenze e soprattutto con gli articoli 1135 e 1123 del c.c. che stabilisce chiaramente i poteri dell'assemblea e l'accettazione di spese individuali esula tali poteri. Nonostante tutte le spiegazioni possibili tale consuntivo è stato comunque accettato (9 persone per 340 millesimi contro 8 450 millesimi). Per completezza l'assemblea ha preso poi una piega a dir poco bizzarra se non assurda, uno dei condomini della controparte se ne è infatti andato, col risultato che il consuntivo del 2020 non è stato accettato (per le ragioni sopra esposte) e che l'amministratore non è stato nominato (8 condomini a favore per 300 millesimi contro 8 contrari per 450 millesimi) e qui l'amministratore ha platealmente interrotto l'assemblea, nonostante io gli abbia fatto notare la illeggittimità di un tale atto, ha nei fatti scatenato un putiferio sostenendo di non essere più l'amministratore del condominio, ma solo ad interim e che pertanto l'assemblea non aveva modo di continuare... Dopo un parapiglia durato circa mezzora alla fine l'assemblea si è effettivamente conclusa al punto 5, ovvero la non avvenuta nomina dell'amministratore, con la firma del verbale da parte del presidente. Segnalo anche che alla mia persona sono state più volte fatte vere e proprie minacce di morte (guarda che ti ammazzo, non sai chi sono, ti do fuoco al negozio) da un paio di condomini che poi in qualche modo si sono placati (i carabinieri sono stati ovviamente chiamate ma altrettanto ovviamente non sono mai arrivati). Tornando al punto principale della questione. Vista la situazione attuale chiederemo quanto prima la convocazione di una assemblea per la nomina di un nuovo amministratore, ma nonostante ciò io avrei comunque intenzione di impugnare la delibera dell'assemblea in quanto nulla e procedere per vie legali... (anche solo per arrivare alla prossima assemblea in una posizione di forza ben diversa, anche perché ci sono ottime probabilità che l'amministratore venga ricandidato e potrebbe pure arrivare ad ottenere la maggioranza.... c'è stato anche un momento in cui è apparso a tutti evidente che una delle deleghe della parte avversa era stata data proprio all'amministratore che sua sponte l'ha poi imputata ad un condomino, che all'inizio si è mostrato del tutto inconsapevole salvo poi essere essere illuminato sulla via di Damasco e confermare la validità della delega) Qualcuno saprebbe indicarmi i tempi e i costi di un'operazione del genere? Più che altro non mi è chiaro se una volta appurata la nullità della libera (sempre che non mi sbagli, per carità) da chi debbano essere sostenuti i costi delle spese legali, se verranno imputati alla parte perdente o se verranno distribuiti equamente ecc Grazie ancora a chiunque vorrà rispondere. Sono del parere che meglio un cattivo accordo che una causa vinta. Le spese saranno più dell'impresa - oltre ai tempi lunghi - se intraprendi azioni legali. Dialogare. 1
#6 Inviato 10 Aprile, 2021 Nicola L. dice: Sono del parere che meglio un cattivo accordo che una causa vinta. Le spese saranno più dell'impresa - oltre ai tempi lunghi - se intraprendi azioni legali. Dialogare. Lo sarei anche io ma purtroppo il dialogo è sostanzialmente impossibile, ripeto, mi sono letteralmente state fatte minacce di morte (per aver discusso la questione delle spese personali....) e l'amministratore non so bene per quali interessi o amicizie ma comunque ha uno zoccolo duro di condomini a difenderlo (pur senza alcuna ragione) quindi... l'alternativa non è il dialogo, è semplicemente abbozzare e mettersi l'anima in pace... In realtà mi è stato suggerito che magari alla fase di mediazione dovendo necessariamente esserci in confronto fra avvocati magari la cosa si risolverebbe a nostro favore, essendoci comunque delle irregolarità palesi, e che tutto sommato il costo e i tempi della sola mediazione non sono particolarmente onerosi o sbaglio?
#7 Inviato 10 Aprile, 2021 AdrOrda dice: In realtà mi è stato suggerito che magari alla fase di mediazione dovendo necessariamente esserci in confronto fra avvocati magari la cosa si risolverebbe a nostro favore, essendoci comunque delle irregolarità palesi, e che tutto sommato il costo e i tempi della sola mediazione non sono particolarmente onerosi o sbaglio? se anche l'avvocato della controparte pensa come chi ti ha suggerito, potrebbe essere così. però potrebbe non esserlo, ... e gli avvocati devono pur campare ... per quel che riguarda minacce di morte, dovresti fare per lo meno un esposto ai carabinieri affinchè redarguiscano formalmente chi ti ha minacciato indicando le generalità dei testimoni presenti che, se vorranno, si assumeranno le loro responsabilità: e tu potrai regolarti in futuro.
#8 Inviato 10 Aprile, 2021 AdrOrda dice: In realtà mi è stato suggerito che magari alla fase di mediazione dovendo necessariamente esserci in confronto fra avvocati magari la cosa si risolverebbe a nostro favore, essendoci comunque delle irregolarità palesi potresti anche provare a non pagare quella parte di spese che (giustamente) non possono esserti attribuite su sola volontà dell'amministratore. ti rifai due calcoli deducendo quelle spese e paghi quel che ritieni giusto pagare. lasci a lui la palla per chiedere un d.i. (se lo farà) che opporrai per chiedere l'annullamento poichè il debito è basato su delibera non regolamentare.
#9 Inviato 10 Aprile, 2021 AdrOrda dice: Nonostante tutte le spiegazioni possibili tale consuntivo è stato comunque accettato (9 persone per 340 millesimi contro 8 450 millesimi). Non è stato approvato. Non c'è una maggioranza AdrOrda dice: Da quel che ho capito e da consulenze varie in realtà la delibera sarebbe nulla propria a causa delle spese personali, non potendo l'assemblea decidere in alcun modo su spese individuali e quindi andando oltre i suoi poteri... È nulla, concordo Modificato 10 Aprile, 2021 da Massi
#10 Inviato 10 Aprile, 2021 AdrOrda dice: mi è stato suggerito che magari alla fase di mediazione dovendo necessariamente esserci in confronto fra avvocati magari la cosa si risolverebbe a nostro favore, essendoci comunque delle irregolarità palesi Purtroppo questo non vuol dire niente. Se una parte si impunta, per partito preso, la mediazione naugraga AdrOrda dice: tutto sommato il costo e i tempi della sola mediazione non sono particolarmente onerosi o sbaglio? Non sbagli. È molto inferiore rispetto al costo di una citazione
#11 Inviato 11 Aprile, 2021 paul_cayard dice: potresti anche provare a non pagare quella parte di spese che (giustamente) non possono esserti attribuite su sola volontà dell'amministratore. ti rifai due calcoli deducendo quelle spese e paghi quel che ritieni giusto pagare. lasci a lui la palla per chiedere un d.i. (se lo farà) che opporrai per chiedere l'annullamento poichè il debito è basato su delibera non regolamentare. Il punto è che in verità non è una questione economica, ma di semplice rispetto della legge nonché un modo per mostrare, in maniera incontestabile, l'incompetenza e la scorrettezza dell'amministratore (senza considerare alcuni onorari francamente imbarazzanti, non mi era mai capitato, e credo sia capitato a pochissimi, di pagare 61 euro per una mail... cosa incredibile è che tali onorari sono stati in precedenza accettati, infatti da un punto di vista formale è incontestabile la pretesa economica, seppur in realtà nell'onorario è semplicemente scritto "invio regolamento di condominio" che a mio parare sarebbe da intendersi tramite posta e non certo tramite mail, manco pec, priva di qualsiasi valore legale). In sé il risparmio vero e proprio sarebbe di circa 200 euro, non è quello il punto... Massi dice: Purtroppo questo non vuol dire niente. Se una parte si impunta, per partito preso, la mediazione naugraga Non sbagli. È molto inferiore rispetto al costo di una citazione Parlerò con l'avvocato per capire meglio i costi e decidere se vale la pena o meno fare un tentativo del genere... Certo poi se ci si impunta non c'è molto da fare... Ringrazio tutti per le risposte.
