#1 Inviato 21 Giugno, 2019 Una decina di giorni fa ho fatto iniziare dei lavori di rifacimento delle fogne di un condominio che amministro. Ieri l'impresa mi ha inviato una pec dicendomi che rompendo il massetto ha riscontrato che sotto non vi era terra come stimato nel computo metrico, ma che le tubature erano state ricoperte da cemento. Di conseguenza comporta un maggior costo. Io gli ho chiesto di farmi un preventivo in modo che io possa farmelo approvare dall'assemblea, ma l'impresa dice che non può stimare il prezzo preciso perché non sa quante ore ci impiegherà a rompere tutto il cemento. Io chiedo... si può fare? Cioé presentarmi dai condòmini a fine lavori dicendo che devono fare un versamento integrativo perché i lavori hanno avuto degli imprevisti che non potevano essere accertati in fase di organizzazione. Voi come mi consigliate di comportarmi?
#3 Inviato 21 Giugno, 2019 Angelo09 dice: Io gli ho chiesto di farmi un preventivo in modo che io possa farmelo approvare dall'assemblea, ma l'impresa dice che non può stimare il prezzo preciso perché non sa quante ore ci impiegherà a rompere tutto il cemento. l'impresa dovrebbe intanto fare una stima approssimativa che successivamente sarà conguagliata con l'effettiva spesa. In questo moto potresti intanto fare l'assemblea richiedendo le somme stimate con l'intesa che verranno conguagliate a fine lavori.
#4 Inviato 21 Giugno, 2019 Si c'é un direttore dei lavori che dice che come la ditta dice che si fanno i conti a fine lavori in base alle tariffe regionali e al tempo extra imiegato. Ma io devo dare conto dell'assemblea e non mi posso presentarr a fine lavori e dire loro di tirare fuori altri soldi. È probabile che me lo contesterebbero. Per non contare del fatto che l'impresa non ha svolto delle cose previste al computo metrico come ad esempio lo smontaggio di condizionatori che si pensava che dessero fastidio per l'esecuzione dei lavori, e che invece alla fine non sono risultati essere dei problemi e di conseguenza penso sia corretto detrarre tale spesa al saldo dei lavori. Voi come mi consigliate di comportarmi?
#5 Inviato 21 Giugno, 2019 Angelo09 dice: Si c'é un direttore dei lavori che dice che come la ditta dice che si fanno i conti a fine lavori in base alle tariffe regionali e al tempo extra imiegato. Ma io devo dare conto dell'assemblea e non mi posso presentarr a fine lavori e dire loro di tirare fuori altri soldi. È probabile che me lo contesterebbero. Per non contare del fatto che l'impresa non ha svolto delle cose previste al computo metrico come ad esempio lo smontaggio di condizionatori che si pensava che dessero fastidio per l'esecuzione dei lavori, e che invece alla fine non sono risultati essere dei problemi e di conseguenza penso sia corretto detrarre tale spesa al saldo dei lavori. Voi come mi consigliate di comportarmi? intanto l'impresa fa una stima ... possibile che non sappia dire nulla ? il direttore lavori è amico vostro o amico del giaguaro, ... nel senso che lo avete nominato voi o lo ha scelto l'impresa ? ovvio che farà gli interessi di chi lo paga ... alla cieca non si fa nulla (è il mio pensiero); magari si fermano i lavori finchè non si trova la soluzione. poi si va avanti e alla fine il d.l. calcola i tempi e le misure e si fa il conguaglio. coi tempi però bisogna porre dei limiti.
#6 Inviato 21 Giugno, 2019 Non si sono fermati hanno continuato, anche perché bloccarsi significherebbe creare disagi notevoli sia perché ci sarebbero problemi nell'usare gli scarichi dei sanitati, sia perché si sta lavorando in alcuni giardini privati di proprietà esclusiva di alcuni condomini e praticamente abbiamo dovuto rompere parecchio. Data la complicatezza dei lavori e i disagi non ci si può fermare per via dei notevoli disagi.
#7 Inviato 21 Giugno, 2019 Angelo09 dice: Non si sono fermati hanno continuato, anche perché bloccarsi significherebbe creare disagi notevoli sia perché ci sarebbero problemi nell'usare gli scarichi dei sanitati, sia perché si sta lavorando in alcuni giardini privati di proprietà esclusiva di alcuni condomini e praticamente abbiamo dovuto rompere parecchio. Data la complicatezza dei lavori e i disagi non ci si può fermare per via dei notevoli disagi. scusa, ma chi ha deciso di continuare ? il committente è il condominio e quindi era l'assemblea che doveva esprimersi. tu hai dato il consenso a proseguire senza il parere dell'assemblea ? ti sei preso una bella responsabilità ed ora dovrai far digerire il rospo ai condòmini. io farei comunque un'assemblea straordinaria urgente dove rappresenterei la situazione per chiedere soldi (al loro buon cuore visto che non si sa neanche quanto chiedere ...) oppure alla fine ti fai dire quant'è, chiedi all'impresa di aspettare che arrivino i soldi (altra assemblea ...) e poi paghi quel che ti dice. aggiungo: nel contratto non era previsto che se ci fosse stato un imprevisto per un valore superiore ad un certo x% (mettiamo 10%) la cosa richiedeva una specifica autorizzazione del committente ? se è così e la variazione è entro le cifre previste non è un grosso problema. mi preoccupa il fatto che non si sappia nulla dell'entità e che il d.l. e l'impresa facciano come il gatto e la volpe ... Modificato 21 Giugno, 2019 da paul_cayard
#8 Inviato 21 Giugno, 2019 La mia paura é l'impresa voglia fare il furbo. Il d.l. lo abbiamo scelto noi ma conosce molto bene l'impresa ed hanno fatto dei lavori insieme. No io non ho dato nessun consenso. Lui ha inviato la pec e continua i lavori di propria iniziativa. Diciamo che fa un po come gli pare. Io adesso gli invio una pec dicendogli che mi deve stimare questo exstra che devo sottoporre la cosa all'assemblea. Inoltre, gli aggiungo pure che i lavori non svolti e che erano previsti dal computo verranno detratte da saldo di fine lavori.
#10 Inviato 22 Giugno, 2019 Io penso che tu debba comunque convocare una assemblea, almeno per informare e deliberare di continuare. Nel mio condominio abbiamo fatto una ristrutturazione completa qualche anno fa, fognature incluse. Nonostante l'ispezione, all'esecuzione dei lavori è saltato fuori l'imprevisto, caso analogo a quello proposto. Hanno fatto una riunione amministratore, direttore lavori e consiglieri con decisione di procedere. Tre mesi dopo c'è stata una assemblea in cui ci hanno presentato il conto: +13% su un importo già notevole. Io mi sono arrabbiato e volevo impugnare la delibera, almeno per dare una lezione alla lobby che si crede il governo di diritto del condominio. Poi non l'ho fatto per non aggiungere spesa (mediazione e avvocato) a spesa (ristrutturazione). La scusa è stata che i lavori erano imprevisti e indispensabili e che non si potevano fermare i lavori generali se non causando disagi prolungati al condominio, ne lasciare gli operai ad aspettare l'assemblea. Tranne me, tutti erano rassegnati. Sono anche stato assalito verbalmente da una consigliera che mi ha accusato di non rispettare il lavoro degli altri (operai del cantiere). Beh, e tu rispetti il mio visto che decidi di spendere i miei soldi? Polemiche condominiali. Modificato 22 Giugno, 2019 da gewi 1
#11 Inviato 22 Giugno, 2019 Angelo09 dice: Io adesso gli invio una pec Anch'io andrei di pec, sia all'impresa e sia soprattutto al DL, che mi sembra si stia comportando molto male. Ma nella pec mi limiterei a dire che eventuali varianti ai lavori in corso, sia in aumento che in diminuzione rispetto a quelli previsti in appalto, potranno ritenersi legittime solo ed esclusivamente se e quando attestate ed asseverate per iscritto e sotto la propria responsabilità dalla DL come rispondenti a stringenti esigenze tecniche emerse in corso lavori e, come tali, illustrate e documentate dalla stessa DL. E aggiungere che, in mancanza di tale asseverazione della DL, le varianti in diminuzione saranno considerate inadempienze contrattuali che daranno luogo ad ovvia decurtazione dei costi ed eventuale richiesta di risarcimento danni, mentre i costi delle varianti in aumento non saranno riconosciuti. Fatto questo, al tuo posto, me ne starei proprio tranquilla, dal momento che chi è pagato per dirigere i lavori è il DL e non tu, e che con questa pec avrai abbondantemente chiarito e formalizzato quanto è nei tuoi poteri e doveri di Amm.re. Non concordo con l'idea di convocare assemblea per questa ragione, e la ragione è molto semplice: cosa può fare l'assemblea, se non entrare in confusione e generare altra confusione (che in condominio non è mai poca e che in caso di lavori onerosi aumenta già da sola) ? E inoltre : i tempi di convocazione, come già segnalato sopra anche da te, sarebbero inconciliabili con i ripristini di funzionalità ed efficienza della rete fognaria in risanamento. Quindi rischieresti di generare solo un vortice di chiacchiere inconcludenti e anche dannose, sostando su di te e sui condòmini una serie di valutazioni squisitamente tecniche che competono solo ed esclusivamente alla DL (che NON può condursi in questo modo, sperando di farla franca).
#12 Inviato 22 Giugno, 2019 MADDY60 dice: Anch'io andrei di pec, sia all'impresa e sia soprattutto al DL, che mi sembra si stia comportando molto male. Ma nella pec mi limiterei a dire che eventuali varianti ai lavori in corso, sia in aumento che in diminuzione rispetto a quelli previsti in appalto, potranno ritenersi legittime solo ed esclusivamente se e quando attestate ed asseverate per iscritto e sotto la propria responsabilità dalla DL come rispondenti a stringenti esigenze tecniche emerse in corso lavori e, come tali, illustrate e documentate dalla stessa DL. E aggiungere che, in mancanza di tale asseverazione della DL, le varianti in diminuzione saranno considerate inadempienze contrattuali che daranno luogo ad ovvia decurtazione dei costi ed eventuale richiesta di risarcimento danni, mentre i costi delle varianti in aumento non saranno riconosciuti. Fatto questo, al tuo posto, me ne starei proprio tranquilla, dal momento che chi è pagato per dirigere i lavori è il DL e non tu, e che con questa pec avrai abbondantemente chiarito e formalizzato quanto è nei tuoi poteri e doveri di Amm.re. Non concordo con l'idea di convocare assemblea per questa ragione, e la ragione è molto semplice: cosa può fare l'assemblea, se non entrare in confusione e generare altra confusione (che in condominio non è mai poca e che in caso di lavori onerosi aumenta già da sola) ? E inoltre : i tempi di convocazione, come già segnalato sopra anche da te, sarebbero inconciliabili con i ripristini di funzionalità ed efficienza della rete fognaria in risanamento. Quindi rischieresti di generare solo un vortice di chiacchiere inconcludenti e anche dannose, sostando su di te e sui condòmini una serie di valutazioni squisitamente tecniche che competono solo ed esclusivamente alla DL (che NON può condursi in questo modo, sperando di farla franca). 👍 Volevo chiedere se tale iniziativa della lettera può farla qualsiasi condomino. Ciao.
#13 Inviato 22 Giugno, 2019 Proprio per questo trovo assurdo che un DL nicchi e faccia "il pesce in barile" mentre l'Amm.re è costretto, dalla condotta ASSURDA del DL, a farsi carico di scelte che SONO del DL, avocando a sè stesso e all'assemblea scelte TECNICHE che NON competono NE' a lui NE' all'assemblea, giacchè il condominio paga il DL per farle! biagio64 dice: 👍 Volevo chiedere se tale iniziativa della lettera può farla qualsiasi condomino. Ciao. Certamente può farla anche qualunque condòmino, sia all'amm.re che a DL e Impresa. Conta (e resta) comunque come legittimissima rimostranza di chi PAGA, ed è sacrosanto che NON paghi per "atti di fede".
#14 Inviato 22 Giugno, 2019 Ciao personalmente mi trovassi io in una situazione del genere procederei così: 1) mi rileggerei con attenzione il computo metri ed il contratto per verificare se effettivamente il fatto che se le tubazioni fossero annegate nel cemento è dovuta l'indennità. 2) sentirei la DD..LL e chiederei di fornirmi due righe urgenti 3) informerei immediatamente i condomini dell'imprevisto e della impossibilità di fermare il lavoro senza danno al condominio e se c'è sentirei anche il CdC. 4) Mi accerterei personalmente del lavoro in corso cui farei profonda attenzione e foto per capire il tutto 5) se ricevo qualche osservazione da condomini valuto l'opportunità se è necessaria anche una riunione informale di chiarimento.
#15 Inviato 22 Giugno, 2019 camillo50 dice: informerei immediatamente i condomini dell'imprevisto e della impossibilità di fermare il lavoro senza danno al condominio e se c'è sentirei anche il CdC. Concordo perfettamente. gewi dice: Io penso che tu debba comunque convocare una assemblea, almeno per informare e deliberare di continuare. Concordo perfettamente anche con te. Informazione immediata, anche informale come suggerisce Camillo, ma poi convocare l'assemblea. Concordo anche sul post in cui dicevi che i condòmini non devono restare nell'ignoranza e che non comprendo perchè e da chi ti sia stato cancellato.
#16 Inviato 22 Giugno, 2019 camillo50 dice: Ciao personalmente mi trovassi io in una situazione del genere procederei così: 1) mi rileggerei con attenzione il computo metri ed il contratto per verificare se effettivamente il fatto che se le tubazioni fossero annegate nel cemento è dovuta l'indennità. 2) sentirei la DD..LL e chiederei di fornirmi due righe urgenti 3) informerei immediatamente i condomini dell'imprevisto e della impossibilità di fermare il lavoro senza danno al condominio e se c'è sentirei anche il CdC. 4) Mi accerterei personalmente del lavoro in corso cui farei profonda attenzione e foto per capire il tutto 5) se ricevo qualche osservazione da condomini valuto l'opportunità se è necessaria anche una riunione informale di chiarimento. Completamente concorde sui punti 1) e 2) . Sui restanti punti, e premesso che non ho capito cosa intendi per CdC (limite mio), mi permetterei di ripetere che: se il condominio paga un DL ...è lui e solo lui che deve relazionare di eventuali esigenze TECNICHE che rendano necessario apportare varianti al progetto approvato ed appaltato dall'assemblea. E non vedo per quale ragione l'Amm.re dovrebbe farsi carico, e poi far carico all'Assemblea, di decidere in ordine a varianti che NON è l'amm.re nè l'assemblea a poter valutare TECNICAMENTE. Mi sembra abbastanza ovvio che se la rete fognante rivela caratteristiche DIVERSE rispetto a quelle che erano state presunte in Computo (visto che il Progettista e DL non fa il Mago) ...queste richiedano provvedimenti diversi rispetto a quelli progettati e computati. OVVIO! Ma...basta che il DL asseveri e documenti questo (come nel suo dovere), MENTRE non vedo proprio come potrebbe, mentre si paga un progettista e DL, ribaltare su Amm.re e Còndòmini, una sericelte di scelte che sono squisitamente TECNICHE , e di cui è soltanto il Progestista e DL a doversi assumere la responsabilità.
#17 Inviato 22 Giugno, 2019 camillo50 dice: Ciao personalmente mi trovassi io in una situazione del genere procederei così: 1) mi rileggerei con attenzione il computo metri ed il contratto per verificare se effettivamente il fatto che se le tubazioni fossero annegate nel cemento è dovuta l'indennità. 2) sentirei la DD..LL e chiederei di fornirmi due righe urgenti 3) informerei immediatamente i condomini dell'imprevisto e della impossibilità di fermare il lavoro senza danno al condominio e se c'è sentirei anche il CdC. 4) Mi accerterei personalmente del lavoro in corso cui farei profonda attenzione e foto per capire il tutto 5) se ricevo qualche osservazione da condomini valuto l'opportunità se è necessaria anche una riunione informale di chiarimento. concordo.
#18 Inviato 22 Giugno, 2019 paul_cayard dice: concordo. Domanda : perchè Amm.re e Assemblea dovrebbero essere investiti di valutazioni TECNICHE per le quali PAGANO un Tecnico, che è Progettista e DL ?
#19 Inviato 22 Giugno, 2019 Per non parlare del mancato rispetto degli accordi contrattuali. Per accedere nei giardini avevamo previsto il montaggio di ponteggi installati tra i muri divisoro dei giardini. Manco a dirlo non hanno installato alcun ponteggio ma delle semplici scale non in sicurezza. Io mi sono opposto e gli ho fatto presente questa cosa ma niente, dice che non si possono mettere perché poi sarebbero troppo alte e ci vuole un ingegnere. A me pare ridicolo dato che il muretto sarà al massimo di 2 metri. Fatto sta che non lo hanno installato e il D.L. anche in questo non ha detto nulla lasciando sulle mie spalle la responsabilità dato che non é stato nominato un coordinatore in matera di sicurezza. Non é il progettista ma solo il direttore dei lavori. Si tratta di manutenzione ordinaria rientrante in edilizia libera. Si rifà un tratto di fogne seguendo lo stessobtracciato e usando gli stessi materiali. Modificato 22 Giugno, 2019 da Angelo09
#20 Inviato 22 Giugno, 2019 Angelo09 dice: Per non parlare del mancato rispetto degli accordi contrattuali. Per accedere nei giardini avevamo previsto il montaggio di ponteggi installati tra i muri divisoro dei giardini. Manco a dirlo non hanno installato alcun ponteggio ma delle semplici scale non in sicurezza. Io mi sono opposto e gli ho fatto presente questa cosa ma niente, dice che non si possono mettere perché poi sarebbero troppo alte e ci vuole un ingegnere. A me pare ridicolo dato che il muretto sarà al massimo di 2 metri. Fatto sta che non lo hanno installato e il D.L. anche in questo non ha detto nulla lasciando sulle mie spalle la responsabilità dato che non é stato nominato un coordinatore in matera di sicurezza E la responsabilità lavori è stata formalmente delegata? O resta sul committente, come da D.Lgls. 81-2008, ove NON delegata?
#21 Inviato 22 Giugno, 2019 MADDY60 dice: Domanda : perchè Amm.re e Assemblea dovrebbero essere investiti di valutazioni TECNICHE per le quali PAGANO un Tecnico, che è Progettista e DL ? non devono essere investiti di valutazioni tecniche: ci penserà il d.l. a esporle. l'assemblea deve essere messa a conoscenza di quanto è emerso e deve deliberare in merito al surplus che deve sborsare. l'assemblea, se tutto logico e necessario, approverà e delibererà il mandato all'amministratore a firmare una variante (o quel che sia). non mi sembra che il d.l. abbia la facoltà di far fare (anche se logico e necessario) con i soldi altrui.
#22 Inviato 22 Giugno, 2019 paul_cayard dice: non devono essere investiti di valutazioni tecniche: ci penserà il d.l. a esporle. l'assemblea deve essere messa a conoscenza di quanto è emerso e deve deliberare in merito al surplus che deve sborsare. l'assemblea, se tutto logico e necessario, approverà e delibererà il mandato all'amministratore a firmare una variante (o quel che sia). non mi sembra che il d.l. abbia la facoltà di far fare (anche se logico e necessario) con i soldi altrui. Mi pare che il problema sia sorto perchè lì nessuno ASSEVERA TECNICAMENTE niente, e intanto si prosegue CAMBIANDO le carte in tavola. Ergo : di che stiamo parlando? paul_cayard dice: ci penserà il d.l. a esporle Quando? Per prassi corretta il DL le espone PRIMA, NON TOT MESI DOPO.
#23 Inviato 22 Giugno, 2019 MADDY60 dice: Mi pare che il problema sia sorto perchè lì nessuno ASSEVERA TECNICAMENTE niente, e intanto si prosegue CAMBIANDO le carte in tavola. Ergo : di che stiamo parlando? io la vedo così. c'è qualcosa da fare e si predispone un capitolato sul da fare. si delibera di stanziare dei soldi per quei lavori previsti e l'amministratore firma un contratto basato su quel capitolato. sorge un problema non previsto che modifica i lavori previsti nel capitolato con un surplus di spesa certo ma non quantificato. il d.l. autorizza l'impresa a proseguire i lavori adducendo motivazioni su cui l'impresa concorda. il d.l. non è stato autorizzato dal committente (forse, ... o sì ?). l'amministratore fa continuare i lavori con quelle premesse (non si sa se firmando qualche carta supplementare) senza informare i condòmini dell'aggravio di spesa che dovranno sopportare. a fine lavori si farà un conguaglio e i condòmini scopriranno che dovranno pagare ancora qualcosa e forse qualcuno chiederà chi ha autorizzato ciò e in base a quali premesse (magari è tutto tecnicamente corretto e la cifra non sarà importante). io credo che "pantalone" non debba essere informato a cose fatte ma prima, durante e dopo. Modificato 22 Giugno, 2019 da paul_cayard
#24 Inviato 22 Giugno, 2019 Non é stata delegata non é stato nominato un coordinatore in materia di sicurezza e di conseguenza ne sono responsabile io. Come già specificato prima io non ho autorizzato nulla. Certo é però non possono interrompere i lavori, non si tratta di cose estetiche in cui si possono bloccare i lavori, si tratta di fogne... interrompere i lavori vuol dire non andare in bagno per settimane in attesa dell'assemblea. La cosa migliore a mio parere, come consigliato da uno di voi mandare una pec all'impresa e dl che deve documentare il tutto poi convocherò l'assemblea per informarli.
#25 Inviato 22 Giugno, 2019 paul_cayard dice: io la vedo così. c'è qualcosa da fare e si predispone un capitolato sul da fare. si delibera di stanziare dei soldi per quei lavori previsti e l'amministratore firma un contratto basato su quel capitolato. sorge un problema non previsto che modifica i lavori previsti nel capitolato con un surplus di spesa certo ma non quantificato. il d.l. autorizza l'impresa a proseguire i lavori adducendo motivazioni su cui l'impresa concorda. il d.l. non è stato autorizzato dal committente (forse, ... o sì ?). l'amministratore fa continuare i lavori con quelle premesse (non si sa se firmando qualche carta supplementare) senza informare i condòmini dell'aggravio di spesa che dovranno sopportare. a fine lavori si farà un conguaglio e i condòmini scopriranno che dovranno pagare ancora qualcosa e forse qualcuno chiederà chi ha autorizzato ciò e in base a quali premesse (magari è tutto tecnicamente corretto e la cifra non sarà importante). io credo che "pantalone" non debba essere informato a cose fatte ma prima, durante e dopo. Le varianti non hanno nessuna possibilità di subentrare se non per ESIGENZE TECNICHE DIMOSTRABILI E DIMOSTRATE. Questa dimostrazione compete esclusivamente al DL. Che quindi DEVE dimostrarla. Non si può - e trovo anche profondamente ingiusto - rimettere all'assemblea scelte tecniche per le quali i condòmini stanno pagando un DL.
