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PaolaP

Imposta di registro subentro locatario contratto affitto commerciale

Buonasera,

in seguito alla morte di mio padre ho ereditato un locale commerciale locato.

Contestualmente all'atto di successione, il locatario ha effettuato una cessione di ramo d'azienda ed è quindi subentrato un nuovo affittuario.

L'Agenzia delle Entrate ha registrato il mio subentro in funzione dell'atto di successione mentre il locatario sta procedendo al proprio tramite il pagamento dell'imposta di registro di 67 euro. Il locatario mi dice che tale imposta deve essere suddivisa in parti uguali fra me e lui.

Ho interpellato il call center dell'Agenzia delle Entrate che mi ha detto che spetta a chi subentra, quindi esclude l'onere a mio carico.

L'affittuario, a sua volta, dice esso stesso di aver posto la stessa domanda e di aver ricevuto sostegno alla propria tesi sulla suddivisione.

Chi ha ragione?

Personalmente credo debba essere un onere di chi subentra perché nell'ipotesi di un contratto soggetto a subentri plurimi successivi, non dovuti alla volontà del locatore, troverei alquanto ingiusto che questo si trovasse a doverne sostenere solidalmente la spesa.

Aiutatemi, per favore, a dissipare i miei dubbi.

Grazie.

 

Paola

L'onere spetta al subentrante. Potreste sempre fare un quesito scritto all'AdE, si può fare anche tramite mail e/o sms (se non ricordo male) e così avere una risposta scritta che risolverebbe la questione.

Saluti

Grazie.

Avevo già pensato a chiedere una risposta scritta all'Agenzia delle Entrate ma equivale a porsi sotto una lente di ingrandimento: come fermarsi a chiedere un'informazione ai vigili e trovarsi a pagare una multa perchè non funziona la luce della retromarcia.

Grazie ancora per la risposta.

il locatario ha effettuato una cessione di ramo d'azienda ed è quindi subentrato un nuovo affittuario.

L'Agenzia delle Entrate ha registrato il mio subentro in funzione dell'atto di successione mentre il locatario sta procedendo al proprio tramite il pagamento dell'imposta di registro di 67 euro. Il locatario mi dice che tale imposta deve essere suddivisa in parti uguali fra me e lui.

Se lui ha ceduto parte della sua azienda è suo l'onere di pagare per intero la tassa di registro per il subentro (le 67 euro).

Il comunicare l'avvenuto subentro all'AdE servirebbe esclusivamente a lui, se non vuole farlo/pagarlo digli che per te va benissimo così, di non fare niente. In tal caso lui continua a essere pienamente responsabile di tutte le incombenze relative alla locazione, pagamento del canone di locazione incluso. Che veda lui se gli conviene tutto questo per non pagare €33,50

Dopo varie discussioni, il nuovo locatario che continua ad essere convinto che io debba pagare, ha deciso di assumersi tutta la spesa, facendo passare la cosa come una concessione accordatami.

Per me non si tratta di un'impuntatura legata ai soldi perchè l'importo non è esoso ma si tratta di una questione di principio e soprattutto di equità e legalità.

Non accetto di dover passare per la furba della situazione perchè così non è. Vorrei che il nuovo locatario si rendesse conto che mi sto uniformando alle norme e non che sto tentado di aggirarle.

Scusatemi, ho dimenticato di specificare che il Caf, che si sta occupando del subentro, ha compilato il F23, inserendo i miei dati (al posto di quelli della Società uscente) e quelli del nuovo locatario.

Ho manifestato le mie perplessità, facendo presente che non è questa la procedura esatta, ma mi è stato risposto che io sono parte attiva nel contratto e che il codice specificato sul F23 non lascia adito a dubbi e non può creare complicazioni.

 

Ho provato a rispondere che le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate, in tal senso, sono diverse, che dovrebbe comparire il nome del vecchio locatario e quello del nuovo, ma mi è stato risposto che loro stessi (gli operatori del CAF), oltre ad avvalersi della propria esperienza decennale, si sono recati personalmente presso una delle sedi ed hanno eseguito la compilazione in conformità di quanto suggerito dagli addetti.

 

Io non ci credo ma non so più come muovermi e soprattutto ho paura che tali errori possano venirmi contro.

Come posso eventualmente cautelarmi?

Ho manifestato le mie perplessità, facendo presente che non è questa la procedura esatta, ma mi è stato risposto che io sono parte attiva nel contratto e che il codice specificato sul F23 non lascia adito a dubbi e non può creare complicazioni.

Infatti non lascia adito a dubbi. Il pagamento del F23, così come compilato, certifica il pagamenti di 67 euro per il subentro della persona indicata al punto 5 (cioè quello che deve essere il nuovo conduttore) al posto del nominativo presente al punto 4 (cioè al posto tuo, il locatore).

In pratica il nuovo conduttore subentra al tuo posto come locatore.

Per fortuna poi che con la presentazione del mod.69 (unitamente al F23) agli uffici dell'AdE sistemeranno il tutto ...almeno spero.

 

...e meno male che hanno esperienza decennale :icon_lol::icon_lol::icon_lol:

E non avete sentito il tono arrogante....

A me un impiegata dell'AdE pretendeva il versamento di 67,00 per recesso anticipato con un contratto con opzione per la cedolare secca 🤬

PAOLAPnon sono affari miei.Ma, un inquilino che fa storie per un subentro di 67 € non mi lascerebbe molto tranquillo. Io, prima di liberare il cedente, ci penserei non 2 ma 22 volte.

Purtroppo non sono le uniche "storie" che mi ha fatto....ma non posso più ricorrere al cedente perchè sono decorsi i termini rispetto alla raccomandata inviatami con la comunicazione della cessione di ramo di azienda.

Piuttosto, se continuerà a crearmi problemi, sono orientata a non rinnovare il contratto.

Piuttosto, se continuerà a crearmi problemi, sono orientata a non rinnovare il contratto.

Nel caso decidessi di non rinnovare il contratto assicurati, nel caso si trattasse di una locazione commerciale, che non abbiano diritto all'indennità di avviamento, altrimenti sarai costretta a versagli l'equivalente di 18 mensilità.

PS: in caso di cessione di azienda non avresti in ogni modo potuto opporti al subentro

E' prevista per legge.....34. Indennità per la perdita dell'avviamento.

 

 

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

 

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

 

L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.

 

Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.

Come posso verificare se è stata prevista questa indennità?

Qui è spiegato tutto: http://www.professionisti.it/enciclopedia/voce/1632/Locazione-indennita

 

in particolare:

 

"Nel caso in cui il locatore comunichi la cessazione del rapporto di locazione al conduttore che svolge un’attività lavorativa (per la maggior parte dei casi commerciale e alberghiera) con contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, è dovuta al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, mentre per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.

La suddetta indennità è raddoppiata se l’immobile viene, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività commerciale ovvero di attività incluse nella medesima tabella merceologica affini a quella già esercitata dal precedente conduttore, a condizione che la nuova attività sia iniziata entro un anno dalla cessazione della precedente."

Accidenti!

Non ne ero assolutamente al corrente.

Bene, allora diciamo che sarò costretta a stipulare un nuovo contratto ma posso comunque decidere di alzare l'affitto ad un prezzo congruo per la zona.

Considerate che è affittato ad un valore corrispondente alla metà di quello reale.

In questo caso il conduttore potrà decidere se accettare o recedere e non dovrebbe quindi potermi richiedere il pagamento di tale indennità. Sbaglio?

Sbaglio?

Sbagli.

Al termine del periodo di locazione tu puoi proporre un aumento del canone ma se lui non accetta hai due possibilità:

- continui con il vecchio canone per altri 6 (o più anni)

oppure

- gli paghi le sue 18 mesilità a titolo di indennità di avviamento (sempre se gli sono dovute) e ti cerchi un nuovo conduttore (attenzione che se poi all'interno dei tuoi locali viene aperto una nuova attività dello stesso tipo del vecchio inquilino ...questo ti busserà alla porta per chiedertene altre 18 di mensilità).

Capisco.

Valuterò e mi avvarrò del consiglio di un avvocato per un eventuale rinnovo o disdetta.

Grazie per i consigli.

Capisco.

Valuterò e mi avvarrò del consiglio di un avvocato per un eventuale rinnovo o disdetta.

Che ti dirà esattamente quello che ti ha detto jerry

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