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fabio82

Impossibilità di parlare sia con la proprietaria sia con l'amministratore.

Salve a tutti, vorrei sottoporvi il mio caso: vivo in un appartamento in affitto sito in un condominio. Dopo la firma ho cercato di informarmi a chi, o meglio, dove, accreditare l'importo delle spese condominiali. Nonostante le mail e le telefonate, non ho mai ricevuto risposta. Allora mi sono sentito in dovere di chiamare l'amministratore, ma mi ha liquidato dicendomi che non poteva parlare direttamente con me, ma con la stessa proprietaria. Questa situazione é andata avanti per lungo tempo fino a quando mi é arrivato il "conto totale" a casa.

Nel frantempo sono stato escluso da ogni coinvolgimento nella vita condominiale. Come dovrei procedere secondo voi?

Grazie in anticipo

Salve a tutti, vorrei sottoporvi il mio caso: vivo in un appartamento in affitto sito in un condominio. Dopo la firma ho cercato di informarmi a chi, o meglio, dove, accreditare l'importo delle spese condominiali. Nonostante le mail e le telefonate, non ho mai ricevuto risposta. Allora mi sono sentito in dovere di chiamare l'amministratore, ma mi ha liquidato dicendomi che non poteva parlare direttamente con me, ma con la stessa proprietaria. Questa situazione é andata avanti per lungo tempo fino a quando mi é arrivato il "conto totale" a casa.

Nel frantempo sono stato escluso da ogni coinvolgimento nella vita condominiale. Come dovrei procedere secondo voi?

Grazie in anticipo

Che genere di contratto di locazione hai firmato "esattamente"?

 

Cosa prevede "esattamente" la clausola riguardante gli oneri accessori?

 

Quando è iniziata la locazione?

 

Questo conto totale chi te lo ha inviato, come, quando e cosa riguarda "esattamente"?

 

Solo fornend queste informazioni ti si può rispondere aiutandoti veramente.

Il contratto é un 3+3 firmato il 01/04/2010 e solo ieri é arrivata una lettera di posta ordinaria da parte dell'amministratore in cui mi sollecita il pagamento di tutti gli arretrati dal 2010 ad oggi. Contando il fatto che l'amministratore nel 2010 non poteva parlare direttamente con il sottoscritto, non vedo cosa gli abbia fatto cambiare idea due giorni fa con quella lettera.

Riguardo gli oneri accessori: il pagamento non potrà essere ritardato da pretese o eccezioni del conduttore. Il mancato pagamento costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli art. 5 e 55 della L 392/78.

É mia responsabilitá anche se ho conservato tutte le mail spedite alla proprietaria? Grazie in anticipo.

Il contratto é un 3+3 firmato il 01/04/2010 e solo ieri é arrivata una lettera di posta ordinaria da parte dell'amministratore in cui mi sollecita il pagamento di tutti gli arretrati dal 2010 ad oggi. Contando il fatto che l'amministratore nel 2010 non poteva parlare direttamente con il sottoscritto, non vedo cosa gli abbia fatto cambiare idea due giorni fa con quella lettera.

Riguardo gli oneri accessori: il pagamento non potrà essere ritardato da pretese o eccezioni del conduttore. Il mancato pagamento costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli art. 5 e 55 della L 392/78.

É mia responsabilitá anche se ho conservato tutte le mail spedite alla proprietaria? Grazie in anticipo.

Ok. Quindi è un contratto di locazione abitativa a canone concordato, ma firmato in quale comune? Potrebbe essere molto utile leggersi, a patto che esista, l'accordo territoriale tra associazioni dell'inquilinato e della proprietà in base al quale è stato stipulato.

 

Ma quindi per i tre trimestri di locazione del 2010 non hai pagato niente di niente? Ho inoltre bisogno di sapere se dalla lettera risulta che la proprietaria sia in copia conoscenza e se ti è stato trasmesso un resoconto informale con la specifica dei singoli importi o copia del rendiconto consuntivo 2010 o semplicemente qualche numero in croce genericamente riferito al 2010.

Confermo che non abbiamo pagato niente (daltronde non si sapeva a chi e soprattutto con quali modalità), la lettera é stata spedita solo a me e conteneva le voci periodo con l'importo da pagare (esempio agosto 2010: tot euro, novembre 2010 tot euro e così via). Non é riportato nient'altro......

Confermo che non abbiamo pagato niente (daltronde non si sapeva a chi e soprattutto con quali modalità), la lettera é stata spedita solo a me e conteneva le voci periodo con l'importo da pagare (esempio agosto 2010: tot euro, novembre 2010 tot euro e così via). Non é riportato nient'altro......

Mi manca il comune. Dal tuo profilo risulta venezia.

 

Se il contratto 3 + 2 è stato stipulato nel Comune di Venezia, la formulazione che mi hai postato due messaggi fa dovrebbe risultare esattamente la seguente:

 

Articolo 6

(Pagamento, risoluzione e prelazione)

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

La vendita dell'unità immobiliare locata - in relazione alla quale viene /non viene (4) concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

 

L'accordo territoriale di riferimento che pare tutt'oggi non essere stato aggiornato lo trovi a questo link:

 

http://www.comune.venezia.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/1211

 

Mi confermi che è una contratto a canone concordato stipulato nel comune di venezia? In questi casi il testo del contratto è necessariamente preimpostato.

Il contratto é un 3+3 stipulato e firmato nel comune di Venezia. Mi chiedevo se la responsabilità, alla luce di questi episisodi, sia necessariamente mia. Comunque grazie per la velocità. Di risposta.

Il contratto é un 3+3 stipulato e firmato nel comune di Venezia. Mi chiedevo se la responsabilità, alla luce di questi episisodi, sia necessariamente mia. Comunque grazie per la velocità. Di risposta.

Ciao. Ok. Avete quindi firmato un contratto di locazione abitativa per studenti universitari di 3 anni che si rinnovano automaticamente per altri 3. Come ti accennavo per tali fattispecie contrattuali la formulazione del contratto viene imposta per legge e ci si deve sostanzialmente limitare a compilare spazi vuoti di un modello precostituito che nel tuo caso deve essere esattamente questo:

 

http://www.comune.venezia.it/flex/cm/pages/ServeAttachment.php/L/IT/D/D.a2bdcb95baed7d9e90aa/P/BLOB%3AID%3D1219

 

La risposta alla tue domande è contenuta negli articoli 5 e 7 del modello.

 

Se è vero che il locatore non vi ha mai chiesto (verbalmente o per iscritto) di pagare le spese condominiali né vi ha trasmesso i bilanci (potrebbe infatti in tal caso desumersi una sorta di "tacita" richiesta di pagamento), allora non avete di che temere e potete tranquillamente non sentirvi pressati dal sollecito dell'amministratore, ma a vostra tutela è comunque consigliabile reagire il prima possibile per chiarire alcuni punti.

 

A tempo perso cerco di postarti magari domani qualche riga di risposta da inviare per raccomandata a/r all'amministratore mettendo il condomino-locatore in copia per conoscenza.

Grazie mille, é sempre bello trovare gente che ti da una mano.

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RACCOMANDATA A/R

Nome e indirizzo conduttore

Nome e indirizzo amministratore

e.p.c.

Nome e indirizzo locatore

 

 

Oggetto: Condominio di Via ......., n. .... (CAP - Comune) - Spese condominiali interno n. ....

 

 

Egregio Sig./Dott./Rag. ..............,

 

Le scrivo in risposta alla missiva da Lei trasmessami in qualità di amministratore pro tempore dello stabile in oggetto tramite cui mi si richiede il pagamento degli oneri condominiali cumulativamente maturati nel corso degli ultimi cinque esercizi contabili a carico dell'appartamento, di proprietà della Sig.ra ............................, concessomi in locazione a decorrere dal 01/04/2010.

 

Benché possa suscitarLe stupore, giova innanzitutto rilevare che, anche a seguito della riforma codicistica di cui alla Legge 220/2012, è tutt'oggi indiscusso il principio di diritto formulato oltre un ventennio addietro secondo cui: > (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sentenza 28.10.1993, n. 10719).

 

In tal senso la giurisprudenza di legittimità ha avuto altresì modo di puntualizzare in epoca più recente che: > (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sentenza 13.09.2006, n. 19650).

 

A fini di estrema chiarezza, tengo inoltre ad escludere che, mediante il contratto stipulato congiuntamente al condomino-locatore dell'interno n. ...., il sottoscritto possa aver assunto un qualche obbligo al versamento anticipato degli oneri accessori direttamente a favore dell'amministrazione condominiale e su richiesta della stessa.

 

In particolare, recependo integralmente le dinamiche dettate dall'Art. 9 co. 3 della Legge 392/1978, l'Articolo 5 in esso riportato recita quanto segue: >.

 

Premesso ciò, La invito quindi a non rivolgersi d'ora innanzi al sottoscritto per richiedere, e men che meno sollecitare, il pagamento di alcunché.

 

Potrà infatti convenire sulla considerazione che qualsivoglia Sua iniziativa tesa a interferire con i rapporti in essere tra singoli condomini e soggetti terzi, travalicando per ciò solo l'ambito entro cui il mandato collettivo conferitoLe dall'assemblea condominiale Le consente legittimamente di operare e da circoscriversi alla gestione dei beni e dei servizi "comuni", risulti radicalmente carente sotto il profilo dell'attribuzione di poteri e, di conseguenza, inidonea a sortire effetti sul piano giuridico quali, a titolo esemplificativo, la costituzione in mora del conduttore di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva.

 

Non da ultimo, colgo l'occasione per rivolgermi direttamente alla Sig.ra ............................ onde pervenire nell'interesse di entrambi ad una rapida risoluzione dell'anomalia gestionale verificatasi.

 

Ferma restando la volontà del sottoscritto di saldare nella misura dovuta gli eventuali importi insoluti a titolo di oneri accessori, con la presente si richiede a quest'ultima di produrre copia dei rendiconti consuntivi regolarmente approvati dall'assemblea dei condomini a chiusura degli esercizi contabili 2010, 2011, 2012 e 2013 così da poter procedere alla verifica dell'entità della quota di spettanza del sottoscritto nel rispetto dei termini pattuiti per poi provvedere al relativo versamento in favore della medesima locatrice entro la scadenza parimenti accordatami contrattualmente.

 

Nelle more del corretto adempimento di tale onere probatorio gravante sulla Sig.ra ............................, non essendomi pervenuta da parte di quest'ultima alcuna richiesta di pagamento - sia essa verbale o per iscritto - nel corso dell'intero rapporto di locazione sino ad oggi intercorso, la presente sospende ad ogni effetto di legge la decorrenza del termine per l'automatica costituzione in mora del conduttore di cui all'Articolo 5 soprarichiamato.

 

Confidando in una bonaria composizione della vicenda, porgo distinti saluti.

 

 

Nome Cognome

 

Venezia, li .... / .... / 2014

 

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Come promesso ho buttato giù una bozza da inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno sia all'amministratore che al locatore. Verifica se tutto è corretto.

 

Con altre condizioni ti avrei consigliato di fare orecchie da mercante, ma hai un debito nei confronti del locatore che cresce da Aprile 2010 e il diritto di credito di quest'ultimo inizierà nella migliore delle ipotesi ad estinguersi per prescrizione non prima di un paio di anni ancora (gli oneri accessori dovuti dal conduttore al locatore si prescrivono infatti dopo 5 anni dall'approvazione del relativo rendiconto consuntivo condominiale).

 

In questa situazione la migliore tattica è quindi reagire.

 

D'altronde pare che nessuno di voi due abbia la minima idea sugli impegni assunti firmando il contratto. L'ultimo capoverso dell'Articolo 5 del tuo contratto 3+3 per studenti universitari a Venezia dovrebbe infatti prevedere che: >. Ciò significa che all'inizio di ogni hanno la proprietaria avrebbe dovuto mandarti il rendiconto consuntivo dell'anno precedente chiedendoti di versare anticipatamente la parte da te dovuta per poi fare un conguaglio a fine anno.

 

I toni impiegati nella lettera sono volutamente molto formali e altrettanto poco accomodanti, ma sono mirati a:

 

- Toglierti definitivamente dai piedi questo amministratore che ha fatto un gran casino aspettando per ben cinque anni che un conduttore gli versasse i contributi condominiali senza magari avere il buon senso di segnalare il fatto al rispettivo condomino-locatore a cui si sarebbe dovuto rivolgere fin dall'inizio per i pagamenti e che ora rischia di vedersi arrivare a casa un decreto ingiuntivo per somme che forse non gli sono mai state neppure richieste dall'amministratore. Se l'amministratore avesse dormito un altro paio di anni i crediti del locatore del 2010 si sarebbero persino prescritti e non avrebbe più avuto la possibilità di recuperarli da te;

 

- Blindarti legalmente in quanto, non avendoti il locatore mai richiesto di pagare niente di niente (nonostante fosse lui io solo soggetto legittimato a farlo e non l'amministratore come spesso si crede), indipendentemente dall'importo degli oneri accessori che dovresti versargli e dal tempo in cui questi sono maturati, sino a che non ti verrà fornita la documentazione contabile che stai ora espressamente richiedendo possiamo dire che siamo "a bocce ferme" e la situazione non si sbloccherà finché la proprietaria non ti darà ciò che chiedi.

 

Nonostante queste considerazioni, aspettati comunque nella peggiore delle ipotesi una risposta furiosa da parte della locatrice che non è escluso minacci di invocare la risoluzione del contratto per inadempimento sebbene non ve ne siano gli estremi per quanto già detto.

 

Quando e se avrai i rendiconti consuntivi 2010-2013 ci sarà da fare le ripartizioni tra locatore e conduttore. È infatti molto probabile che l'amministratore non abbia la minima idea di che genere di contratto tu abbia firmato addebitando a te l'intero importo, ma "a naso" ti preannuncio che potrebbe esserci molto da scremare dall'importo complessivo che ti sta venendo richiesto ora.

 

Resta inteso che, seppure nella misura dovuta, a questo punto dovrai versare al locatore l'intero importo di tua spettanza per il quinquennio entro 60 giorni consecutivi da quando riceverai i bilanci e non potrai imporre il versamento rateale se non di comune accordo. Passata questa scadenza la proprietaria potrà buttarti fuori chiedendo il risarcimento danni solo se non avrai pagato affatto o se avrai pagato una parte, ma l'ammontare del debito residuo supera l'importo di una mensilità di canone.

 

Buona fortuna.

Intanto grazie mille, ti terró aggiornato sugli sviluppi (mi auguro positivi) della vicenda. Grazie ancora.

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