#1 Inviato 6 Luglio, 2016 Buongiorno a tutti, è la mia prima discussione e chiedo scusa sin da ora se l'argomento è stato già trattato. In tal caso vi pregherei di indicarmi in quale altra discussione. Vi pongo il mio problema. Circa tre anni fa un condomino (che è anche il costruttore dell'immobile ove abito) ha chiuso la corte condominiale del palazzo mediante la realizzazione di un muro e una porta, consentendone così l'uso esclusivo al possessore dell'appartemento (ex cantine poi trasformate in appartamento) che sulla corte stessa si affaccia e che quindi è diventata pertinenza dello stesso. Orbene, sin da quando si è scoperto che quello spazio che aveva "chiuso" era accatastato come bene comune non censibile, ho cercato di risolvere la controversia anche mediando ma non c'è stato verso, il condomino riferisce di avere titolo di proprietà di quello spazio ma non lo esibisce e - per assurdo - ne ha chiesto la cessione a titolo gratutio a tutti gli altri condomini, senza esito. Ora il punto è questo. Nonostante le diffide e le esortazioni ad abbattere il muro la controparte non ne vuol sapere; l'amministratore, da me formalmente sollecitato con lettere di un legale, qualche mese fa ha messo in mora il condomino intimandogli l'abbattimento del muro e la restituzione della corte ma in assemblea tutti, ripeto tutti (tranne me ovviamente) i condomini non lo hanno autorizzato ad agire nei confronti del "trasgressore". In forza di questo lui dice che non è legittimato ad agire in giudizio in quanto è il volere condominiale. Come devo fare per fare valere i miei diritti? Solo intraprendendo da solo le vie legali? L'amministratore sta agendo a norma di legge o è inerte, nel senso che a prescindere dalla volontà dell'assemblea non dovrebbe adoperarsi attivamente per l'abbattimento del muro? Si può indirizzare la mia azione legale anche verso l'amministratore che, per quanto ufficializza l'abuso con messa in mora, non la esegue? Grazie a tutti anticipatamente, resto a disposizioen per ogni chiarimento. Daniele
#2 Inviato 6 Luglio, 2016 Il costruttore una volta venduto e accatastate le parti comuni non può più modificare lo stato del condominio, fatto salvo non si sia riservato il titolo per farlo, ma in questo caso dovrebbe risultare dai rogiti e/o RdC Contrattuale, l'amministratore dal canto suo ha chiesto all'assemblea l'assenso per proseguire l'azione contro questo condomino/costruttore, probabilmente non ci saranno i fondi e lui ovviamente non ci vuole rimetterci di tasca sua, per cui se lo desideri, puoi agire da solo iniziando dalla Mediazione con l'assistenza di un legale di parte, chissà forse sarà sufficiente, te lo auguro.
#3 Inviato 6 Luglio, 2016 Grazie Tullio, quindi ritieni che l'amministratore con tale condotta non sia in difetto, nel senso che egli non ha il DOVERE di agire considerato che comunque non c'è unanimità nel non voler agire?
#4 Inviato 6 Luglio, 2016 Grazie Tullio, quindi ritieni che l'amministratore con tale condotta non sia in difetto, nel senso che egli non ha il DOVERE di agire considerato che comunque non c'è unanimità nel non voler agire?L'amministratore deve compiere gli atti conservativi delle parti comuni del condominio --> art 1130 cc punto 4. infatti ha agito convocando l'assemblea per il proseguo dell'azione, e se i condomini approvavano ovviamente dovevano supportare le spese, suppongo non buona sicurezza di non sbagliare che non ci sono in cassa i fondi necessario per proseguire, perciò anche se l'amministratore deve, come prescritto dall'art 1130 cc, purtroppo è impossibilitato a farlo.Ora se tu vuoi potrai citare il condomino costruttore e gli altri condomini dovranno decidere da che parte stare, perchè nelle cause in cui si tratta del condominio, nessun condomino può starsene fuori. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 18/06/2014 n° 13885 Nella specie di lite tra Condominio e condomino non trova applicazione, nemmeno in via analogica, la disposizione dell'art. 1132 c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del condomino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo e neppure l'art. 1101 c.c., richiamato dall'art. 1139 c.c. Nell'ipotesi inoltre di controversia tra condomini, l'unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia deve provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore. In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa.
#5 Inviato 6 Luglio, 2016 Grazie ancora Tullio, le tue risposte sono utilissime. A tal proprosito ne approfitto con un'ultima domanda. Quindi se intraprendessi da solo la via giudiziaria indirizzandola contro il condomino "trasgressore" automaticamente tutti gli altri condomini (che hanno deciso di non promuovere le vie legali avendolo già deliberato in assemblea) - diventerebbero formalmente mie controparti nell'instaurando procedimento civile?
#6 Inviato 6 Luglio, 2016 Grazie ancora Tullio, le tue risposte sono utilissime. A tal proprosito ne approfitto con un'ultima domanda. Quindi se intraprendessi da solo la via giudiziaria indirizzandola contro il condomino "trasgressore" automaticamente tutti gli altri condomini (che hanno deciso di non promuovere le vie legali avendolo già deliberato in assemblea) - diventerebbero formalmente mie controparti nell'instaurando procedimento civile?Secondo il mio parere si, dovranno partecitpare tutti o da una parte o dall'altra, perchè da come dici si tratta di una parte condominiale sottratta indebitamente dal costruttore/condomino
#7 Inviato 6 Luglio, 2016 Ho trovato questo che mi pare faccia al caso: --link_rimosso-- Qui si legge: Sul punto è sufficiente rilevare che, per giurisprudenza consolidata, "poichè il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza, sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, anche un solo condomino può promuovere le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione ..." (cfr. Cass 6119/94).
#8 Inviato 7 Luglio, 2016 Grazie Maila, con questo intervento mi sembra di capire che ciò che sostiene Tullio è opinabile, nel senso che io deduco che gli altri condomini rimarrebbero estranei alla vicenda legale oppure ho capito male?
#9 Inviato 7 Luglio, 2016 Anche io ho capito così: tu agisci nei confronti del condomino che si è appropriato della parte comune a nome di tutti gli altri condomini che non hanno l'obbligo di costituirsi in giudizio. Quello che dice Tullio e secondo me sarebbe stato valido se il condominio a maggioranza avesse promosso l'azione legale in questo caso non si sarebbe potuto applicare l' art. 1132 perché lite promossa verso un condomino e non verso un terzo e quindi anche coloro che dissentivano sarebbero stati costretti a partecipare prendendo le parti dell'uno o dell'altro
#10 Inviato 7 Luglio, 2016 Grazie Maila, con questo intervento mi sembra di capire che ciò che sostiene Tullio è opinabile, nel senso che io deduco che gli altri condomini rimarrebbero estranei alla vicenda legale oppure ho capito male?Invece di citare il singolo condomino che ha eretto il muro, cita tutto il condominio che non ha tutelato la parte comune, così che saranno interessati anche loro alla lite.
#11 Inviato 7 Luglio, 2016 Tullio perdonami. Ma non penso sia possibile citare il condominio perchè non vuole agire in giudizio contro il condomino "trasgressore". Piuttosto, ritornando ai tuoi primi interventi, ho trovato questo, da cui desumo che l'amministratore non ha facoltà di agire bensì l'obbligo, a prescindere dalla volontà dell'assemblea e della presenza o meno di soldi in cassa. Quindi secondo me non ha fatto il suo dovere semplicemente limitandosi a mettere il mora il trasgressore. Sarebbe troppo bello dire: "Non promuovo la causa perchè non ci sono soldi?". E il mio diritto sulla cosa comune? Che esiste a fare la figura retribuita dell'amministratore? Non penso lui abbia facoltà, il mio diritto deve farlo rispettare prima lui penso. Dimmi la tua. ****** L’amministratore deve, inoltre, compiere tutte gli atti conservativi in relazione alle parti comuni dell’edificio. Per atti conservativi deve intendersi quell’attività volta a tutelare la proprietà comune da azioni dannose. L’amministratore potrà ad esempio, in maniera autonoma e senza la necessità di autorizzazione assembleare,iniziare un’azione per denuncia di danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la proprietà comune da eventuali pericoli e danni. Più che potrà, l’amministratore dovrà. Si tratta, infatti, di un dovere espressamente previsto dalla legge (sul punto si veda Cass. 24391 del 2008).
#12 Inviato 7 Luglio, 2016 Tullio perdonami. Ma non penso sia possibile citare il condominio perchè non vuole agire in giudizio contro il condomino "trasgressore". Piuttosto, ritornando ai tuoi primi interventi, ho trovato questo, da cui desumo che l'amministratore non ha facoltà di agire bensì l'obbligo, a prescindere dalla volontà dell'assemblea e della presenza o meno di soldi in cassa. Quindi secondo me non ha fatto il suo dovere semplicemente limitandosi a mettere il mora il trasgressore. Sarebbe troppo bello dire: "Non promuovo la causa perchè non ci sono soldi?". E il mio diritto sulla cosa comune? Che esiste a fare la figura retribuita dell'amministratore? Non penso lui abbia facoltà, il mio diritto deve farlo rispettare prima lui penso. Dimmi la tua.****** L’amministratore deve, inoltre, compiere tutte gli atti conservativi in relazione alle parti comuni dell’edificio. Per atti conservativi deve intendersi quell’attività volta a tutelare la proprietà comune da azioni dannose. L’amministratore potrà ad esempio, in maniera autonoma e senza la necessità di autorizzazione assembleare,iniziare un’azione per denuncia di danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la proprietà comune da eventuali pericoli e danni. Più che potrà, l’amministratore dovrà. Si tratta, infatti, di un dovere espressamente previsto dalla legge (sul punto si veda Cass. 24391 del 2008). Sono d'accordo che l'amministratore abbia l'obbligo di agire lo specifica chiaramente l'art 1130 al punto 4, ma perdonami se lui non ha i fondi, nessuno può obbligarlo ad anticiparli lui di tasca sua.Per cui siamo al punto di partenza, se nessuno si muove, trascorsi i 20 anni il condomino/costruttore che si è costruito il muro acquisendo parte una parte comune potrà ottenere l'usucapione, ma se proprio a te preme puoi procedere tu, quello che deciderà il Giudice non lo so, comunque fossi in te citerei anche i condomini che si disinteressano della parte comune, come dire e faccio un esempio il tetto perde e l'unico danneggiato è quello del'ultimo piano, l'assemblea convocata dall'amministratore non delibera, quello dell'ultimo piano che fa? Cita tutto il condominio se vuole che sia riparato il tetto, oppure lascia stare il tetto come si trova a suo discapito.
#13 Inviato 7 Luglio, 2016 ok ok capisco... citerò tutto il condominio se dovesse essere così! Grazie 1000, ho le idee molto molto più chiare dopi il tuo ausilio e quello di Maila!
#14 Inviato 7 Luglio, 2016 Scusa Tullio se apri il link che ho postato anche nel caso specifico menzionato nello stesso (a mio parere molto interessante) il condomino che ha fatto causa ha citato anche il condominio che però non si è costituito ed è stato dichiarato in contumacia : il giudice ha stabilito quanto riportato: NON "sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione " . La scelta di fare o non fare una causa spetta alla maggioranza in assemblea ed il singolo condomino pur avendo la possibilità di agire non può rivalersi nei confronti del condominio stesso, con che accusa d'altra parte? Il tetto che perde sta causando un danno ad un privato, l' appropriazione di una parte condominiale è al più un danno comune e la maggioranza proprietaria della cosa comune decide di lasciar perdere, diritto che ha
#15 Inviato 7 Luglio, 2016 Tullio perdonami. Ma non penso sia possibile citare il condominio perchè non vuole agire in giudizio contro il condomino "trasgressore". Piuttosto, ritornando ai tuoi primi interventi, ho trovato questo, da cui desumo che l'amministratore non ha facoltà di agire bensì l'obbligo, a prescindere dalla volontà dell'assemblea e della presenza o meno di soldi in cassa. Quindi secondo me non ha fatto il suo dovere semplicemente limitandosi a mettere il mora il trasgressore. Sarebbe troppo bello dire: "Non promuovo la causa perchè non ci sono soldi?". E il mio diritto sulla cosa comune? Che esiste a fare la figura retribuita dell'amministratore? Non penso lui abbia facoltà, il mio diritto deve farlo rispettare prima lui penso. Dimmi la tua.****** L’amministratore deve, inoltre, compiere tutte gli atti conservativi in relazione alle parti comuni dell’edificio. Per atti conservativi deve intendersi quell’attività volta a tutelare la proprietà comune da azioni dannose. L’amministratore potrà ad esempio, in maniera autonoma e senza la necessità di autorizzazione assembleare,iniziare un’azione per denuncia di danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la proprietà comune da eventuali pericoli e danni. Più che potrà, l’amministratore dovrà. Si tratta, infatti, di un dovere espressamente previsto dalla legge (sul punto si veda Cass. 24391 del 2008). Qui si parla di danno temuto o di inizio di nuova opera e di" pericoli e danni": in questo caso non si rientra in nessuna delle due casistiche e l' amministratore ha fatto bene a chiedere un parere all' assemblea sovrana la cui maggioranza con la propria delibera ha esonerato l' amministratore da un'azione giudiziaria
#16 Inviato 7 Luglio, 2016 ... al più un danno comune e la maggioranza proprietaria della cosa comune decide di lasciar perdere, diritto che haVorrei proprio vedere se lascerà perdere se il danneggiato fa causa al condominio che non provvede alla riparazione del danno al tetto.Comunque il mio era un esempio O.T. per far comprendere che tutti i condomini sono interessati alla parte comune, volenti i nolenti, chiedo scusa se sono andato Off-Topic Chiudo qui, e che Daniele War scelga la strada che a lui sembra migliore, buona fortuna
#17 Inviato 7 Luglio, 2016 esatto Tullio nel caso tuo riportato ad esempio il danneggiato decide di fare causa ( sua libera scelta anche perché l' alternativa sarebbe subire la perdita che causerebbe ulteriori danni)) ma nel caso corrente il danneggiato ( condominio) stabilisce di lasciar perdere ( sua libera scelta) forse constatando che per il danno non ne vale la pena o forse per altri motivi che non conosciamo. Chissà Daniel War come deciderà di procedere: ci faccia sapere io almeno sono curiosa
#18 Inviato 7 Luglio, 2016 Maila nel caso corrente la corte codnominiale (di circa 50mq) corrisponde all'unico spazio comune condominiale, della serie che ora come ora non c'è nemmeno 1 mq per mettere una cavolo di bicicletta. Poi c'è da dire che la stessa è sita SOLO sotto i miei balconi (abito al primo piano) e quindi da aver acquistato una casa sovrastante uno spazio comune (da adibire a giardino o altro uso) mi ritrovo ad affacciarmi sul mio balcone ed avere la presenza d persone che in qullo spazio pranzano, giocano, fanno salotto etc... Puoi immaginare come mi possa dare noia sta situazione!!! Non ho mai infranto una virgola del regolamento da quando vi abito (circa quattro anni, epoca di costruzioen dell'immobile) e ora dovrei accettare questo abuso? A costo di diventare povero per le spese giudiziarie ma sia per motivi di indole (non ce la faccio a sorvolare su gesti così arroganti anche se non mi riguardano) sia per motivi di professione (sono un Maresciallo dei CC) non sorvolerò. Ecco il motivo del mio nome daniele war, non sapevo come registrarmi e ho pensato che stavo per iniziare una guerra. Non fa niente che sia da solo, su 10 famiglie 1 sola che per motivi di mero principio abbia detto al costruttore (e attenzione... proprietario di 4 unità nel condomino) di abbattere il muro non c'è stata!!! Che tristezza, io sono pugliese ma vivo in Calabria e mi duole constatare in questa circostanza come il senso civico medio è davvero basso, almeno da questa esperienza si evince questo. Si immagini su questioni più importanti. Scusate lo sfogo/digressione... ma una parentesi di caratere psicologico può sempre servire aldilà dei tecnicismi. Grazie ancora a voi.
#19 Inviato 7 Luglio, 2016 Maila nel caso corrente la corte codnominiale (di circa 50mq) corrisponde all'unico spazio comune condominiale, della serie che ora come ora non c'è nemmeno 1 mq per mettere una cavolo di bicicletta. Poi c'è da dire che la stessa è sita SOLO sotto i miei balconi (abito al primo piano) e quindi da aver acquistato una casa sovrastante uno spazio comune (da adibire a giardino o altro uso) mi ritrovo ad affacciarmi sul mio balcone ed avere la presenza d persone che in qullo spazio pranzano, giocano, fanno salotto etc... Puoi immaginare come mi possa dare noia sta situazione!!!Non ho mai infranto una virgola del regolamento da quando vi abito (circa quattro anni, epoca di costruzioen dell'immobile) e ora dovrei accettare questo abuso? A costo di diventare povero per le spese giudiziarie ma sia per motivi di indole (non ce la faccio a sorvolare su gesti così arroganti anche se non mi riguardano) sia per motivi di professione (sono un Maresciallo dei CC) non sorvolerò. Ecco il motivo del mio nome daniele war, non sapevo come registrarmi e ho pensato che stavo per iniziare una guerra. Non fa niente che sia da solo, su 10 famiglie 1 sola che per motivi di mero principio abbia detto al costruttore (e attenzione... proprietario di 4 unità nel condomino) di abbattere il muro non c'è stata!!! Che tristezza, io sono pugliese ma vivo in Calabria e mi duole constatare in questa circostanza come il senso civico medio è davvero basso, almeno da questa esperienza si evince questo. Si immagini su questioni più importanti. Scusate lo sfogo/digressione... ma una parentesi di caratere psicologico può sempre servire aldilà dei tecnicismi. Grazie ancora a voi. Guarda che per indole anch'io la penso esattamente come te e non lascerai passare la cosa ,non so perché ti ho dato l'impressione di pensarla diversamente, ho solamente detto come stanno le cose legalmente in base a quanto ho potuto indagare e scoprire sull'argomento. Che ci sia scarso senso civico in generale mi trovi d'accordo e penso che nella vita è doveroso in certi casi, percorrere la strada giusta anche da soli tralasciando il detto " l'unione fa la forza" e abbracciando il detto" chi fa da sé fa per tre". In bocca al lupo e se vuoi facci sapere come andrà
#20 Inviato 7 Luglio, 2016 No, non mi avevi dato l'impressione contraria, voleva solo essere un'argomentata risposta al dubbio su come mi sarei comportato, se avessi tralasciato o meno. Condivido in tutto ciò che dice, è vero che l'unione fa la forza ma la dignità è una conquista personale e, per quanto un cammino in solitaria può essere di certo più oneroso da tutti i punti di vista, è la meta di questo viaggio, qualunque durata e destinazione avrà. Non mancheranno aggiornamenti. Grazie per l'ennesima volta, crepi il lupo e non solo lui... visto che in fondo è una povera bestia.
