Vai al contenuto
Atreio

Importanza della categoria catastale per il calcolo dei millesimi

Partecipa al forum, invia un quesito

Buongiorno,

volevo chiedere se una delle proprietà, di un condominio di 10 persone costituito ad hoc per fare lavori sul tetto, ha una categoria catastale, per esempio un negozio C/1, se è sfitto può esser considerato come un magazzino per cui applicare un coefficiente inferiore per calcolare il peso di quell’area nel conteggio finale dei millesimi? O forse è necessario che il proprietario del negozio cambi proprio la categoria catastale in C/2?

Ha cioè importanza quello che esce dalla visura catastale per individuare una unità nel conteggio dei millesimi, o si può addurre circostanze di non effettivo utilizzo conforme alla categoria catastale.

Il fatto che il negozio sia sfitto non incide sui millesimi.

La categoria catastale introduce una presunzione di destinazione d'uso di cui il tecnico dovrà tenere conto nella redazione delle tabelle millesimali, come dovrà tenere conto di circostanze oggettive che contraddicono la destinazione d'uso desumibile dalla categoria catastale.

Per assicurarsi che l'unità venga valutata quale magazzino, il proprietario dovrà quindi cambiare la categoria catastale in C/2 ed effettivamente utilizzarla come magazzino.

Atreio dice:

O forse è necessario che il proprietario del negozio cambi proprio la categoria catastale in C/2?

Prima occorre accertare / verificare la destinazione urbanistica (presso Comune) ...

... et quanto dichiarato nel progetto di costruzione edificio / unità immobiliare ...

... et esistenza del decreto / certificato di abitabilità / agibilità ...

... et eventuale segnalazione certificata di agibilità (SCA) ...

... perchè prevale su quanto si dichiara (è stato dichiarato) al Catasto Fabbricati (ex Urbano)

La CATEGORIA CATASTALE non è la DESTINAZIONE D’USO legittima - 15/11/2021

Molto spesso la categoria catastale viene confusa con la destinazione d’uso di tipo urbanistico,

ma si tratta di due definizioni completamente diverse.

Non di rado, il proprietario, nel momento della vendita di un immobile,

fa riferimento alla sola categoria catastale senza tenere conto della destinazione d’uso legittima.

Questa, piuttosto, viene indicata nella dichiarazione di agibilità/abitabilità.

 

Aggiungo categoria catastale secondo usi e consuetudini locali ...

 

Segue aspetto urbanistico ...

Anci Risponde, cambio di destinazione d’uso da negozio a deposito:

sono dovuti al Comune gli oneri d’urbanizzazione?
AGEL 04/12/2019 - di alm

Gli esperti del Servizio chiariscono i termini giurisprudenziali del problema

a partire dalla valutazione della diversa categoria funzionale

 

Sopraddetto articolo generico e semplificato ...

... occorre accertare il proprio caso specifico ...

Trasformazione di un deposito in locale commerciale: occorre il permesso di costruire!
Giuseppe De Luca - 11/03/2021

Attenzione il cambio di destinazione d’uso senza opere da deposito a locale commerciale

necessita di permesso di costruire, lo afferma il Tar Campania

Con la sentenza n. 451/2021 il Tar Campania ribadisce la necessità di non sottovalutare il cambio di destinazione d’uso, esso infatti costituisce un’operazione che può avere effetti giuridici rilevanti incidendo sul carico urbanistico.

condo77 dice:

Il fatto che il negozio sia sfitto non incide sui millesimi.

La categoria catastale introduce una presunzione di destinazione d'uso di cui il tecnico dovrà tenere conto nella redazione delle tabelle millesimali, come dovrà tenere conto di circostanze oggettive che contraddicono la destinazione d'uso desumibile dalla categoria catastale.

Per assicurarsi che l'unità venga valutata quale magazzino, il proprietario dovrà quindi cambiare la categoria catastale in C/2 ed effettivamente utilizzarla come magazzino.

Grazie per la risposta, e se invece la usa come magazzino poichè è sfitto, ma la categoria è effettivamente c/1? che coefficiente di destinazione dovrebbe usare ? quello del negozio o quello di magazzino.... mi pare di aver capito Negozio

Atreio dice:

Grazie per la risposta, e se invece la usa come magazzino poichè è sfitto, ma la categoria è effettivamente c/1? che coefficiente di destinazione dovrebbe usare ? quello del negozio o quello di magazzino.... mi pare di aver capito Negozio

Personalmente userei negozio, perché il fatto che sia sfitto può essere momentaneo.

Solo se ci fossero motivi oggettivi per cui una certa unità immobiliare non potrà più essere utilizzata come negozio, allora sarebbe sostenibile un calcolo dei millesimi come magazzino.

Sempre meglio cmq allineare uso dichiarato e uso effettivo.

condo77 dice:

Personalmente userei negozio, perché il fatto che sia sfitto può essere momentaneo.

Solo se ci fossero motivi oggettivi per cui una certa unità immobiliare non potrà più essere utilizzata come negozio, allora sarebbe sostenibile un calcolo dei millesimi come magazzino.

Sempre meglio cmq allineare uso dichiarato e uso effettivo.

Comunque non si può prescindere dalla categoria catastale, da quanto ho capito. Ancora due perplessità:

1 - Ma le tabelle di coefficienti che vengono applicate alle varie proprietà - ed in particolare quella del coefficiente di destinazione - sono univoche e definite per tutti, oppure è il risultato di una scelta soggettiva del redattore dei millesimi?

 

2 - Il redattore dei millesimi può togliere da questa tabella la destinazione "Negozio" con relativo coefficiente (cosa che c'era in una prima versione dei millesimi), per forzare il rientro dell'unità in un magazzino (seconda versione dei millesimi da approvare), se da visura catastale recente risulta invece esserci un C/1 ?

 

e mettiamoci pure la terza: 3 - gli altri proprietari possono per questo motivo opporsi all'approvazione dei millesimi?

grazie per l'eventuale risposta

Atreio dice:

Ma le tabelle di coefficienti che vengono applicate alle varie proprietà - ed in particolare quella del coefficiente di destinazione - sono univoche e definite per tutti, oppure è il risultato di una scelta soggettiva del redattore dei millesimi?

È una scelta soggettiva, le tabelle di coefficienti sono orientative ma non vincolanti. Certo se un coefficiente di discosta molto da quello tabellato, si può chiedere al tecnico di motivare la scelta.

Atreio dice:

Il redattore dei millesimi può togliere da questa tabella la destinazione "Negozio" con relativo coefficiente (cosa che c'era in una prima versione dei millesimi), per forzare il rientro dell'unità in un magazzino (seconda versione dei millesimi da approvare), se da visura catastale recente risulta invece esserci un C/1 ?

Può farlo, ma di nuovo: chiederei la motivazione e se non è convincente chiederei di applicare il coefficiente per i negozi.

Atreio dice:

gli altri proprietari possono per questo motivo opporsi all'approvazione dei millesimi?

Certo.

Partecipa al forum, invia un quesito

×