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umberto2k

Impianto fotovoltaico privato su tetto condominiale

Buonasera

In un condominio di 6 appartamenti (senza amministratore) un condomino vuole installare un impianto fotovoltaico da 4kw sul tetto condominiale occupando circa metà della superficie esposta a sud-est.

Da tre condomini, con una scrittura privata, hanno concesso l'uso del tetto. Questo condomino ritiene che viste le quote millesimali la superficie rimanente non utilizzata (e quindi a disposizione dei due condomini che hanno negato il consenso) risulta essere di "quantità" e "qualità" adeguata.

Può legittimente appropriarsi di un bene condominiale e quali azioni occorre intraprendere?

Grazie per l'attenzione

Umberto

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Anzitutto, a mio avviso, la ripartizione degli spazi comuni per l'uso (ai sensi dell'art. 1102 c.c.) deve esser diviso 6 e non in base ai millesimi di proprietà. Quindi il condòmino potrà fare uso della cosa comune (il tetto), anche senza autorizzazione, purchè nell'installare l'impianto FV lasci agli altri la stessa facoltà usando solo 1/6 della superficie utile.

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ti riporto il 1° co. dell'art. 1102 c.c.

 

Art. 1102 - Uso della cosa comune 1. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne PARIMENTI USO secondo il loro diritto.

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non ci vorrebbe l'unanimità?? l'occupazione sarebbe permanente

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No,il voto ad unanimtà servirebbe se fosse modificata la destinazione d'uso del tetto,cioè quella di copertura dell'edificio,che in questo caso rimane immutata.

Se l'occupazione "permanente" garantisce installo a tutti presenti e futuri,non vi è neppure necessità di delibera,come indicato da dolores, nel rispetto ed in virtù dell'art.1102cc.

Nel caso in cui la porzione occupata fosse maggiore e non garantisse un parimenti uso allora si dovrebbe deliberare in merito ad un'indennità od altra soluzione,ma il fatto che l'installo sia permanente diventa rilevante solo in quest'ultima ipotesi.

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Grazie a tutti per le risposte.

Lo spazio disponibile rende possibile un solo altro impianto della stessa dimensione.

 

Umberto

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Allora la decisione deve esser discussa e deliberata in assemblea.

Potrebbe esserti concesso l'uso,ma anche esserti richiesta un'indennità forfetaria,dipende.

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Scritto da umberto2k il 29 Apr 2010 - 08:42:59:

Lo spazio disponibile rende possibile un solo altro impianto della stessa dimensione.

 

Umberto

scusa il ritardo, quoto comunque la risposta di patrizia

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In ogni caso (anche se si rispetta l'art. 1102) il GSE per poter avviare la pratica, nel caso dei condomini (sia che l'impianto sia comune, sia che sia di un singolo condòmino privato) RICHIEDE ESPRESSAMENTE che ci sia la deliberazione da parte dell'assemblea.

Il quorum deliberativo è quello previsto dal D.Lgs.311/06 (meglio chiarito dalla Legge 99/09) e cioè la maggioranza dei presenti a prescindere dalle quote millesimali (trattasi di tecnologia per il risparmio energetico e/o uso di fonti rinnovabili).

Nel caso in cui un privato occupi anche l'area equivalente di altri condòmini, occorre anche produrre un contratto registrato di cessione dell'area di pertinenza, in modo da poter essere opposto a terzi (nel caso di una futura vendita degli immobili cedenti)

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e con la risposta di Fabio.P il quadro delle condizioni è completamente delineato...

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Per Fabio P.

 

Scusa ma ho dato lettura completa al testo pubblicato sulla

G.U. ma non ho trovato quello che tu citi sul GSE e cioè che richieda per l'istallazione dell'impianto sul tetto dei condominii, la delibera assembleare.

La cosa mi interessa personalmente dato che voglio installare l'impianto sul tetto del mio condominio e non ho trovato nulla su questo punto. Pertanto il GSE mi accoglie la domanda poi sono problemi miei.

 

Distinti saluti

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Salve a tutti!

 

In merito a tale problematica avrei un quesito inerente le maggioranze della delibera condominiale rivolto in particolare a Fabio.P.

 

Se una delibera condominiale in 2° convocazione in merito ad un impianto fotovoltaico privato è valida ai sensi dell'art. 1136 del c.c., ovvero millesimi a favore maggiori di 333,33 e condomini favorevoli maggiori di 1/3 dei totali, ma non c'è la maggioranza dei millesimi presenti all'assemblea, quale disposto normativo prevale il c.c. o il DLgs 311/06 mod. dalla L. 99/09?

 

es.

condominio di 25 condomini

assemblea in 2° convocazione

condomini presenti in assemblea = 20

millesimi presenti all'assemblea = 750

millesimi a favore di un impianto fv di un condomino = 350

condomini a favore = 9

 

Per l'art. 1136, 2° comma, tale delibera è approvata, ma per il DLgs 311/06 mod. dalla L. 99/09 no. Quale prevale?

A mio avviso lo spirito del comma 2 dell’art. 26 della L. 10/91, come modificato dal DLgs 311/06 e dalla L. 99/09 dovrebbe agevolare le delibere condominiali in tali ambiti. Ad. es:

 

assemblea in 2° convocazione

millesimi presenti all'assemblea = 400

millesimi a favore di un impianto fv di un condomino = 230

condomini a favore = 5/20

 

La presente delibera per il 1136 del c.c. non è valida (m.m.

 

Grazie

Modificato Da - davide.d il 07 Mag 2010 23:26:08

 

Modificato Da - davide.d il 07 Mag 2010 23:26:33

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Davide, ho scritto quello che chiedi...

Nel caso di deliberazioni riguardanti risparmio energetico e uso di fotni rinnovabili, l'approvazione avviene con la MAGGIORANZA dei PRESENTI a PRESCINDERE dalle quote millesimali!

Quindi se in seconda convocazione siete in 20 (la maggioranza dei millesimi si considera solo per la validità dell'assemblea), l'impianto privato è autorizzato con il parere favorevole di 11 condòmini.

Quindi il fatto che 5 su 20 (ad esempio) detengano la maggioranza dei millesimi, in questo caso non serve a nulla!

Spero ora di essere stato più chiaro...!

 

Un suggerimento: vista l'avversione da parte della maggioranza degli italiani alle fonti rinnovabili, è comunque possibile (visto che il diniego inquesti casi non scaturisce dalla potenziale violazione di leggi e/o codice civile (*), ma solo da parere personale) promuovere una causa civile per danni nei confronti di tali oppositori.

(*) ovviamente chi vuole realizzare il progetto dovrà essere assolutamente certo del rispetto dell'art.1102, oltre che conoscere preventivamente l'eventualità di ostacoli di natura giuridica dettati da ottusi regolamenti locali in materia di decoro archittettonico.

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Fabio ti ringrazio della tua chiarissima risposta, ma ho ancora un dubbio sul tipo di maggioranza.

 

Infatti il 2° comma dell'art. 26 della Legge 10/91 come modificato dal DLgs 311/06 e dalla L. 99/09, inerente le decisioni condominiali nell'ambito di rinnovabili e contenimento energetico recita:

 

2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea.

 

A me sembra che la maggioranza sia quella dei millesimi e non quella delle "teste" presenti in assemblea, o sbaglio l'interpretazione della norma?

 

Grazie

Modificato Da - davide.d il 10 Mag 2010 12:00:13

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Scusami, ma effettivamente IL CONCETTO che ho scritto nel post precedente lo DEVO CORREGGERE! (stamattina per scrupolo mi sono chiarito col mio amico consulente legale)

Hai perfettamente compreso il dettato del 311/06 chiarito dalla L.99/09.

L'assemblea regolarmente costituita in seconda convocazione (1/3), decide a favore (nel caso limite) con 166,7 millesimi!

Quindi ricapitolando:

Assemblea regolarmente costituita con Mp> 333,33mm

Decisione valida con Mf> 166,6mm

dove Mp sono i millesimi rappresentati dai presenti

e Mf i millesimi rappresentati da presenti favorevoli.

 

Ciao, e scusami della confusione che ti posso aver creato.

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Fabio grazie ancora per il tuo contributo di pensiero.

Ora Fabio ti chiedo un ultimo chiarimento.

Il condomino interessato all'installazione dell'impianto FV vota nella delibera di approvazione del suo impianto?

Mi scuso anticipatamente se questo argomento sia stato affrontato in altro 3D ma la cosa è determinante.

Infatti se ad esempio il voto del condomino interessato ha il potere di rendere valida la decisione dell'assemblea non si può presentare il conflitto di interesse?

Molti amministratori non fanno votare i condomini interessati alla delibera, però questo equivale a far votare contro se stesso un condomino se poi dai millesimi presenti in assemblea non vengono scorporati i mellesimi del condomino che non si fa votare. Poi nel caso delle rinnovabili la norma parla espressamente di "maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea" che comprende anche la quota dell'interessato.

Spero di essere stato chiaro nell'esposizione del problema e grazie di nuovo.

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Sono in linea, quindi ti rispondo al volo:

Nel caso in cui l'amministratore esclude l'interessato (sulla cui liceità nutro dubbi) la decisione viene presa se si supera la metà dei millesimi totali rappresentati dai votanti.

E' una mia opinione, ma lo è altrettanto il fatto che la Legge non esclude dal voto l'interessato, quindi l'amministratore che esclude dal voto l'interessato si comporta illegittimamente (con tutte le conseguenze del caso).

Aspetto che qualcuno dei tanti bravi amministratori che pullulano in questo forum mi smentisca (sull'aspetto dell'esclusione) con riferimenti concreti.

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Scritto da Fabio.P il 29 Apr 2010 - 14:56:50: In ogni caso (anche se si rispetta l'art. 1102) il GSE per poter avviare la pratica, nel caso dei condomini (sia che l'impianto sia comune, sia che sia di un singolo condòmino privato) RICHIEDE ESPRESSAMENTE che ci sia la deliberazione da parte dell'assemblea.

Il quorum deliberativo è quello previsto dal D.Lgs.311/06 (meglio chiarito dalla Legge 99/09) e cioè la maggioranza dei presenti a prescindere dalle quote millesimali (trattasi di tecnologia per il risparmio energetico e/o uso di fonti ri [...]

Buon giorno.

Leggendo i vari post ho capito che bisogna avere una sorta di autorizzazione da presentare per avviare il tutto. La mia situazione è quella di una palazzina di 5 appartamenti in cui il tetto e di tutti ma solo io vi posso accedere. Non esiste un condominio nel vero senso della parola. Voglio installare un impianto e sto chiedendo ai condomini una prima autorizzazione verbale. Chiedo se esiste un FAX Simile con cui chiedere autorizzazione scritta su cui il GSE non abbia da ridire.

Tutto questo perche se riesco ad avere questa autorizzazione parto con il progetto.

 

Grazie Antonio

Antonio

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Scusate, ma non sono d'accordo.

La Legge 10/91 modificata dal DLgs 311/06 e dalla L. 99/09 infatti dispone che la maggioranza delle quote millesimali sia rappresentata dagli intervenuti, ma calcolata sull'intero condominio.

Tradotto: in deroga al 1136, sono valide le deliberazioni adottate con 501 millesimi, indipendentemente dal numero dei voti e/o degli intervenuti.

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Buonasera a tutti.

Avrei un ulteriore quesito in merito alla realizzazione di impianti fotovoltaici privati su parti comuni condominiali.

 

Per la realizazione di tali impianti la superficie comune utilizzabile da ogni condomino va in proporzione ai millesimi o deve essere suddivisa in parti uguali tra i condomini?

 

Grazie in anticipo.

 

Davide

 

PS

Paolo è gradita una tua risposta

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Scritto da Michele Baragli il 28 Giu 2010 - 23:02:45: Scusate, ma non sono d'accordo.

La Legge 10/91 modificata dal DLgs 311/06 e dalla L. 99/09 infatti dispone che la maggioranza delle quote millesimali sia rappresentata dagli intervenuti, ma calcolata sull'intero condominio.

Tradotto: in deroga al 1136, sono valide le deliberazioni adottate con 501 millesimi, indipendentemente dal numero dei voti e/o degli intervenuti.

La traduzione se la fa da solo a suo piacimento...mah!

I bastian contrario ci sono sempre stati e ci saranno sempre: ciò per fortuna non significa che abbiano ragione!

La legge 99/09 ha chiarito definitivamente il "dubbio" (qualora qualcuno lo avesse ancora)...e senza "traduzioni" di parte: non capisco perchè abbia aggiunto a suo piacimento il lemma "...ma calcolata sull'intero condominio"

...forse per avvalorare la sua (errata) posizione.

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Scritto da davide.d il 05 Lug 2010 - 18:23:42: Per la realizazione di tali impianti la superficie comune utilizzabile da ogni condomino va in proporzione ai millesimi o deve essere suddivisa in parti uguali tra i condomini?

 

PS

Paolo è gradita una tua risposta

...anche se non sono paolo, psero possa risponderti:

l'art. 1102 impone il "parimenti uso", il che significa che, a prescindere dai millesimi, gli impianti dobbono essere in grado di produrre la stessa energia. (ergo: suddivisione in parti uguali)

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...Fabio sono imperdonabile...è l'età!

 

Scusami Fabio una osservazione. L'art. 1102 del C.C. recita:

1102

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

 

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso [c.c. 714, 1164].

Nel primo comma si parla appunto di "parimenti uso secondo il loro diritto" dove solitamente il diritto è inteso come proprietà e quindi millesimi.

Oltre a questo all'art. 1101 si ritrova:

1101

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.

 

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Essendo la realizzazione dell'impianto un vantaggio mi sembra che anche in questo caso ci sia proporzionalità con i millesimi (quote).

Oltre ai precedenti articoli ci sono anche sentenze della Cassazione che sanciscono un uso della cosa comune proporzionale alla proprieta.

A questo punto sono un pò confuso....che mi dici?

 

Grazie

 

Davide

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...a prescindere da cosa dica la cassazione (che ad oggi non ha ancora mai giudicato simili realizzazioni, più che altro per la pochezza delle stesse!), ti faccio questo esempio limite (anche assurdo se vuoi):

L'apposizione delle tubazioni montanti del metano sulla parete comune: per assurdo, secondo la distribuzione in millesimi, potrebbe accadere che non vi sia più lo spazio minimo necessario (che tenga conto anche delle distanze di rispetto) per il poveretto che ha un piccolo appartamento, mentre quelli che hanno più millesimi possono posizionarne anche 10 di tubazioni!

 

...e non si capirebbe il senso dell'avverbio "parimenti", che grammaticalmente significa UGUALEMENTE, NELLO STESSSO MODO.

 

Evenutali approfondimenti/chiarimenti si potrebbero ricavare solo da una consulenza legale strettamente pertinente a questa tipologia di applicazione.

Non essendo un legale mi limito a fermarmi qui.

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...questa volta Fabio non mi trovi d'accordo.

Infatti secondo me oltre a vari articoli di legge e sentenze a supporto dell'utilizzo della cosa comune in proporzione ai millesimi, c'è anche il fatto che il pagamento degli oneri per la manutenzione delle parti comuni è proporzionale ai millesimi con oneri maggiori per quote maggiori. Quindi anche l'eventuale profitto deve essere proporzionale alle quote millesimali (più pago più utilizzo).

Inoltre un utilizzo paritetico delle parti comuni con quote millesimali diverse introdurrebbe delle servitù in quanto i condomini con quote minori andrebbero ad utilizzare proprietà altrui.

 

Non concordo sull'esempio che hai fatto proprio per il motivo del profitto. I citofoni, i tubi del gas, le antenne, ecc. sono utilizzazioni primarie innegabili senza un profitto quantificabile che comunque non sono paragonabili ad un impianto di fotovoltaico.

Sulla questione del "parimenti uso" molti dimenticano la parte finale del periodo che afferma "secondo il loro diritto" ovvero proporzionalmente alla loro proprietà che nelle parti comuni è rappresentata dalla quota millesimale.

Secondo me il concetto "per tutti lo stesso" quando ci sono in ballo quote millesimali diverse non può essere perseguito .

Ciao

Davide

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