#1 Inviato 27 Maggio, 2019 Buongiorno, vorrei procedere all'installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto dell'edificio nel quale vivo. Trattasi di un condominio, dove vivono diversi altri condomini. Io mi trovo all'ultimo piano, proprio sotto il tetto dell'edificio, e vorrei installare proprio li, sul tetto, il mio impianto fotovoltaico. La mia è una casa di proprietà. Ovviamente il tetto è parte comune. In base a quanto ho letto la legge mi consente di installare l'impianto senza autorizzazioni da parte degli altri condomini, a condizione però che il mio impianto non impedisca agli altri condomini di installarne uno proprio, qualora lo desiderassero, in futuro. Dunque è tutta una questione di "spazi", anche perchè il tetto è a falde e non ci sono superfici calpestabili. A gennaio ho già anticipato all'amministratore che nel corso dell'anno avrei dovuto installare l'impianto, ed eravamo rimasti che mi avrebbe fatto sapere che cosa avrei dovuto fare. Non mi ha fatto più sapere nulla tanto che qualche giorno fa gli ho scritto un'altra lettera (inviata tramite PEC) per richiedergli di quanti metri quadri di tetto dispongo per procedere a questa installazione. A me servirebbero 24 mq. Potreste darmi dei suggerimenti relativamente a questa situazione? Nello specifico: quanto tempo devo aspettare la risposta dell'amministratore? se non mi rispondesse cosa dovrei fare? in base a cosa l'amministratore dovrebbe fare il calcolo di quanto spazio dispongo per l'intervento? se risulta che ho abbastanza spazio posso dunque chiamare i tecnici e dare inizio ai lavori di installazione? Grazie
#3 Inviato 28 Maggio, 2019 Se possiedi una planimetria dello stabile, oppure richiedila all'amministratore, puoi determinare da te stesso la superficie che ti spetta in funzione dei millesimi di proprietà, se il condominio si sviluppa su più piani potresti non avere disponibili i 24 mq necessari, in tal caso potresti chiedere a qualche condomino di cederti il diritto di utilizzare la sua quota notificando ciò all'amministratore. Con 24 mq potresti ottenere circa 6Kw di potenza utilizzando pannelli da 330-350 Watt, ti sconsiglio pannelli più piccoli che al momento sono tecnologicamente obsoleti. Ti consiglio di prevedere un sistema di accumulo per l'autoconsumo ed abbattere il costo delle bollette con un più agevole rientro della spesa iniziale. Quando disponi dei dati di progetto e della disponibilità della superficie invia una notifica all'amministratore dandogli x giorni per risponderti, in mancanza di ciò potresti iniziare i lavori assegnaldoli a ditta abilitata e certificata. Se hai bisogno di altro sono a tua disposizione.
#4 Inviato 28 Maggio, 2019 g.katane dice: Buongiorno, vorrei procedere all'installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto dell'edificio nel quale vivo. Trattasi di un condominio, dove vivono diversi altri condomini. Io mi trovo all'ultimo piano, proprio sotto il tetto dell'edificio, e vorrei installare proprio li, sul tetto, il mio impianto fotovoltaico. La mia è una casa di proprietà. Ovviamente il tetto è parte comune. In base a quanto ho letto la legge mi consente di installare l'impianto senza autorizzazioni da parte degli altri condomini, a condizione però che il mio impianto non impedisca agli altri condomini di installarne uno proprio, qualora lo desiderassero, in futuro. Dunque è tutta una questione di "spazi", anche perchè il tetto è a falde e non ci sono superfici calpestabili. A gennaio ho già anticipato all'amministratore che nel corso dell'anno avrei dovuto installare l'impianto, ed eravamo rimasti che mi avrebbe fatto sapere che cosa avrei dovuto fare. Non mi ha fatto più sapere nulla tanto che qualche giorno fa gli ho scritto un'altra lettera (inviata tramite PEC) per richiedergli di quanti metri quadri di tetto dispongo per procedere a questa installazione. A me servirebbero 24 mq. Potreste darmi dei suggerimenti relativamente a questa situazione? Nello specifico: quanto tempo devo aspettare la risposta dell'amministratore? se non mi rispondesse cosa dovrei fare? in base a cosa l'amministratore dovrebbe fare il calcolo di quanto spazio dispongo per l'intervento? se risulta che ho abbastanza spazio posso dunque chiamare i tecnici e dare inizio ai lavori di installazione? Grazie Art. 1102 cc - Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. In pratica si può fare, però lasciando a tutti gli altri condomini la stessa identica possibilità, ovvero su per giù la stessa identica superfice a parità di resa.
#5 Inviato 29 Maggio, 2019 rondone dice: Se possiedi una planimetria dello stabile, oppure richiedila all'amministratore, puoi determinare da te stesso la superficie che ti spetta in funzione dei millesimi di proprietà, se il condominio si sviluppa su più piani potresti non avere disponibili i 24 mq necessari, in tal caso potresti chiedere a qualche condomino di cederti il diritto di utilizzare la sua quota notificando ciò all'amministratore. Con 24 mq potresti ottenere circa 6Kw di potenza utilizzando pannelli da 330-350 Watt, ti sconsiglio pannelli più piccoli che al momento sono tecnologicamente obsoleti. Ti consiglio di prevedere un sistema di accumulo per l'autoconsumo ed abbattere il costo delle bollette con un più agevole rientro della spesa iniziale. Quando disponi dei dati di progetto e della disponibilità della superficie invia una notifica all'amministratore dandogli x giorni per risponderti, in mancanza di ciò potresti iniziare i lavori assegnaldoli a ditta abilitata e certificata. Se hai bisogno di altro sono a tua disposizione. Grazie. Dunque, temo che l'amministratore voglia fare il "disperso" in questa situazione. Questo lo desumo dal fatto che non risponde alle mie telefonate, ne ai miei messaggi o email. Pertanto temo sia difficile che da lui recuperi qualche cosa, ivi compresa la planimetria dello stabile. Ad ogni modo ho fatto un conteggio di massima della parte esposta a sud del tetto dello stabile (tramite google maps) e dividendo la superficie per il numero dei condomini (non in funzione ai millesimi) ci sono tra i 30 e i 40 mq di tetto a disposizione. Ovviamente è un calcolo di massima. E' sufficiente questo perchè io possa con serenità dare avvio ai lavori con semplice comunicazione all'amministratore? Tullio Ts dice: Art. 1102 cc - Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. In pratica si può fare, però lasciando a tutti gli altri condomini la stessa identica possibilità, ovvero su per giù la stessa identica superfice a parità di resa. Grazie. Si ho più volte letto il medesimo articolo. In base ai calcoli che autonomamente ho fatto non dovrebbero esserci problemi. Ma è sufficiente cosi? Se non lo è, come faccio in autonomia (leggasi bypassando questo sicuramente non bravo amministratore) a determinare di quanto spazio posso fare uso? Modificato 29 Maggio, 2019 da g.katane
#6 Inviato 29 Maggio, 2019 g.katane dice: Grazie. Si ho più volte letto il medesimo articolo. In base ai calcoli che autonomamente ho fatto non dovrebbero esserci problemi. Ma è sufficiente cosi? Se non lo è, come faccio in autonomia (leggasi bypassando questo sicuramente non bravo amministratore) a determinare di quanto spazio posso fare uso? Purtroppo non esistono norme regolametari per la divisione in parti di ugual rendimento per ciascun condomino, percio ti consiglierei di portare l'argomnto all'OdG richedendo all'amministratore sia previsto nella prossima assemblea, oppure se l'amministratore non acconsentirà, nella prossima assemblea quendo si tratterà le "varie ed eventuali" proporre l'argomento nella successiva assemblea e far scrivere la richiesta a verbale.
#7 Inviato 31 Maggio, 2019 Grazie. Vorrei chiedervi anche: se per l'installazione dell'impianto è necessario fare passare dei cavi presso la proprietà di qualche altro condomino (ad esempio lungo la facciata dell'edificio) io come devo comportarmi? Questo condomino può impedirmi il passaggio? Modificato 31 Maggio, 2019 da g.katane
#8 Inviato 31 Maggio, 2019 g.katane dice: Grazie. Vorrei chiedervi anche: se per l'installazione dell'impianto è necessario fare passare dei cavi presso la proprietà di qualche altro condomino (ad esempio lungo la facciata dell'edificio) io come devo comportarmi? Questo condomino può impedirmi il passaggio? La facciata è comune perciò puoi passare, non lo puoi nelle parti private, p.es. attraveso qualche stanza di qualche condomino.
#9 Inviato 31 Maggio, 2019 Tullio Ts dice: La facciata è comune perciò puoi passare, non lo puoi nelle parti private, p.es. attraveso qualche stanza di qualche condomino. Bene questa è una buona notizia. Ma se comunque i tecnici avessero necessità di accedere alla casa privata del condomino per fare questo passaggio in facciata (ad esempio andare nel suo balcone), lui sarebbe tenuto a farli entrare o può rifiutare complicando di molto questa installazione? Modificato 31 Maggio, 2019 da g.katane
#10 Inviato 31 Maggio, 2019 g.katane dice: Bene questa è una buona notizia. Ma se comunque i tecnici avessero necessità di accedere alla casa privata del condomino per fare questo passaggio in facciata (ad esempio andare nel suo balcone), lui sarebbe tenuto a farli entrare o può rifiutare complicando di molto questa installazione? Può rifiutare l'acccesso ed il passaggio, per cui solo con il consenso, meglio scritto, da parte del proprietario puoi transitare nella sua proprietà balcone compreso. Modificato 31 Maggio, 2019 da Tullio Ts
#11 Inviato 31 Maggio, 2019 Bene però temo di non avere capito: il condomino può rifiutare l'accesso a casa sua, ma può rifiutare anche il passaggio dei miei cavi su parte della facciata che lo riguarda sebbene li stia installando senza accedere a casa sua? Il consenso scritto deve passare dall'assemblea o possiamo redigerlo anche io e lui con una scrittura privata? Grazie Modificato 31 Maggio, 2019 da g.katane
#12 Inviato 31 Maggio, 2019 g.katane dice: Bene però temo di non avere capito: il condomino può rifiutare l'accesso a casa sua, ma può rifiutare anche il passaggio dei miei cavi su parte della facciata che lo riguarda sebbene li stia installando senza accedere a casa sua? Il consenso scritto deve passare dall'assemblea o possiamo redigerlo anche io e lui con una scrittura privata? Grazie Forse mi sono spiegato male io, tu puoi passare per la facciata ma non per il balcone, ovvero non puoi pretendere di forare il balcone per il passaggio dei cavi, e neppure entrare nel balcone se il condomino non ti da il consenso, tutto dovrà essere effettuato dall'esterno, per esempio con una impalcatura o cestello mobile, ma senza toccare le parti private, e questo ed eventuale accordo per il passaggio e se ci sarà, non è necessario che sia discusso in assemblea perchè sono accordi privati validi solo tra te e il condomino che acconsentirà.
#13 Inviato 31 Maggio, 2019 Grazie mille. Da quello che ho capito ho deciso di procedere come segue. Potreste darmi conferma? Per prima cosa contatterò i tecnici e farò loro redigere un progetto. Dopo di che invierò tramite PEC o raccomandata all'amministratore di condominio una lettera in cui dichiarerò che nel giorno x procederò all'installazione di questo impianto fotovoltaico, allegando alla lettera anche il progetto di cui sopra. Mi sembra di avere inteso, e di questo vi chiedo conferma, che dovrà poi essere l'amministratore nel caso in cui non fosse pienamente convinto della bontà del progetto o dell'intervento in generale a dovere convocare un assemblea condominiale nella quale sarà poi discussa la situazione ed eventualmente ripartito ufficialmente il tetto dell'edificio. MA, se l'amministratore non fa questo passaggio entro 30gg dalla mia PEC o raccomandata io posso ritenermi libero di dare avvio ai lavori con buona pace dei condomini e dell'amministratore. Posso procedere così?
#14 Inviato 31 Maggio, 2019 g.katane dice: Grazie mille. Da quello che ho capito ho deciso di procedere come segue. Potreste darmi conferma? Per prima cosa contatterò i tecnici e farò loro redigere un progetto. Dopo di che invierò tramite PEC o raccomandata all'amministratore di condominio una lettera in cui dichiarerò che nel giorno x procederò all'installazione di questo impianto fotovoltaico, allegando alla lettera anche il progetto di cui sopra. Mi sembra di avere inteso, e di questo vi chiedo conferma, che dovrà poi essere l'amministratore nel caso in cui non fosse pienamente convinto della bontà del progetto o dell'intervento in generale a dovere convocare un assemblea condominiale nella quale sarà poi discussa la situazione ed eventualmente ripartito ufficialmente il tetto dell'edificio. MA, se l'amministratore non fa questo passaggio entro 30gg dalla mia PEC o raccomandata io posso ritenermi libero di dare avvio ai lavori con buona pace dei condomini e dell'amministratore. Posso procedere così? E' tuo onere avvisare l'amministratore e questo dovrà riferirne all'assemblea, se non lo farà potrai procedere per vie legali; cc Art. 1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale. Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
#15 Inviato 31 Maggio, 2019 rondone dice: Quando disponi dei dati di progetto e della disponibilità della superficie invia una notifica all'amministratore dandogli x giorni per risponderti, in mancanza di ciò potresti iniziare i lavori assegnaldoli a ditta abilitata e certificata. "potresti" … ma rischi una denuncia! (insieme, ovvio, all'amministratore, se il condominio non è d'accordo) Tullio Ts dice: ti consiglierei di portare l'argomnto all'OdG richedendo all'amministratore sia previsto nella prossima assemblea, oppure se l'amministratore non acconsentirà, nella prossima assemblea quendo si tratterà le "varie ed eventuali" proporre l'argomento nella successiva assemblea e far scrivere la richiesta a verbale. cosa intendi? se un condomino richiede l'inserimento di un argomento all'OdG, il parere e il consenso dell'amministratore non contano nulla, l'OdG deve contenere quanto richiesto. Se aspetti di introdurlo in varie ed eventuali e rimandarlo ad una successiva assemblea, campa cavallo! Per esperienza personale, un eccesso di assemblee è visto come fumo negli occhi. Tullio Ts dice: La facciata è comune perciò puoi passare vero, la facciata è comune, ma è discutibile che chiunque ne possa disporre senza consenso condominiale: anche un semplice cavo elettrico può essere antiestetico e non consentito. Tullio Ts dice: n ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Questo è più corretto, ma pare che l'amministratore in questione non ne abbia molta intenzione! L'argomento è sicuramente interessante e adatto ai tempi (ecologia e costi energetici, riscaldamento, etc.) ma credo vada affrontato e approfondito con maggior prudenza, perché i risvolti legali negativi sono sempre dietro l'angolo. Il progetto con relative modalità di esecuzione DEVONO essere discussi in assemblea e APPROVATI prima iniziare qualsiasi attività, altrimenti le "grane" legali sono garantite. A mio parere, l'amministratore deve essere "affrontato" di persona a tu-per-tu per diffidarlo a convocare immediatamente l'assemblea e discutere la questione; in alternativa trovare il quorum utile e agire ex Att.66, in extrema ratio lettera diffida legale.
#16 Inviato 31 Maggio, 2019 marcog dice: 1. cosa intendi? se un condomino richiede l'inserimento di un argomento all'OdG, il parere e il consenso dell'amministratore non contano nulla, l'OdG deve contenere quanto richiesto. Se aspetti di introdurlo in varie ed eventuali e rimandarlo ad una successiva assemblea, campa cavallo! Per esperienza personale, un eccesso di assemblee è visto come fumo negli occhi. 2. vero, la facciata è comune, ma è discutibile che chiunque ne possa disporre senza consenso condominiale: anche un semplice cavo elettrico può essere antiestetico e non consentito. 1. intendo che se il problema viene posto all'OdG non sarà l'amministraore a valutare e decidere, ma saranno i condomini con regolare delibera, se invece l'amministratore non lo porrà all'OdG, l'inteessato potrà proporre l'argomento nelle varie ed eventuali chiedendo che sia poso all'OdG successivamente, e sarà discusso quando sarà all'OdG in un assemblea futura So benissimo che nelle varie ed eventuali non si possa decidere nulla e nel caso si appprovi a maggioranza la delibera sarà annullabile (una volta era addirittura nulla) fatto salvo non siano tutti presenti e d'accordo, esistono sentenze che conosco bene che affermano questo principio 2. --> art 1102 cc. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Nel caso sia leso il decoro dello stabile qualsiasi condomino dopo l'installazione potrà adire al Giudice appunto per la lesione del decoro, ma sarà il Giudice a valutare e nessun altro, per cui l'interessato può installare il cavo in facciata senza nessun consenso assembleare e poi chi sarà contrario avrà la facoltà di agire per vie legali, e ripeto sarà il giudice a valutare. Modificato 31 Maggio, 2019 da Tullio Ts
#17 Inviato 31 Maggio, 2019 Tullio Ts dice: e poi chi sarà contrario avrà la facoltà di agire per vie legali, e ripeto sarà il giudice a valutare. Appunto! meglio prevenire! Se l'amministratore "cincischia" (e qui è il caso) c'è modo di obbligarlo a "scrollarsi" e il consenso condominiale è prerequisito per evitare "grane" successive (spiacevoli, faticose, costose ed eterne!).
#18 Inviato 31 Maggio, 2019 marcog dice: Appunto! meglio prevenire! Se l'amministratore "cincischia" (e qui è il caso) c'è modo di obbligarlo a "scrollarsi" e il consenso condominiale è prerequisito per evitare "grane" successive (spiacevoli, faticose, costose ed eterne!). Certo, comunque i condomini non possono opporsi ad un diritto previsto dal Codice Civile --> art. 1102 cc. - Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. ... Infatti l'art. 1122 dice - In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Ovvero non dice che l'assemblea ha la facoltà di decidere, ma sarà solamente informata Modificato 31 Maggio, 2019 da Tullio Ts
#19 Inviato 31 Maggio, 2019 Tullio Ts dice: Certo, comunque i condomini non possono opporsi ad un diritto previsto dal Codice Civile --> art. 1102 cc. - Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. ... Infatti l'art. 1122 dice - In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Ovvero non dice che l'assemblea ha la facoltà di decidere, ma sarà solamente informata Tullio, proprio per concludere ... può darsi, io penso che la facoltà sia implicita, altrimenti non sarebbe neppure necessaria l'informazione, ma immaginiamo che siano 10, 15, 20 condomini a posizionare cavi vari in facciata ... Non è necessaria una replica, tanto come in molti altri casi non saremo certo noi a poter stabilire come finirebbe.
#20 Inviato 1 Giugno, 2019 marcog dice: Non è necessaria una replica, tanto come in molti altri casi non saremo certo noi a poter stabilire come finirebbe. Infatti 👍
#21 Inviato 1 Giugno, 2019 È vero tra posizioni contrapposte è sempre il giudice a decidere, ma non per questo la discussione perde di significato. Perché il legislatore avrebbe voluto modificare il codice?? Un giudice direbbe che i diritti dei condomini non sono meritevoli di tutela rispetto agli interessi collettivi. Si , perché se g.katano riuscirà ad installare il suo impianto, non fara una cosa buona solo per lui. L'Assemblea potrà prevedere delle prescrizioni rispetto alla sicurezza ed indicare modalità alternative. Null'altro
#22 Inviato 1 Giugno, 2019 Stavo pesando che l'assemblea potrebbe stabilire che il cavo di discesa sia installato a spese comuni e sufficiente per tutti, così facendo tutti i conomini potranno usarlo un giorno se ne avranno bisogno installando anche loro un fotovoltaico
#23 Inviato 1 Giugno, 2019 Grazie mi fa piacere che la discussione si sia animata. Per quanto mi riguarda dunque forse è più giusto procedere come segue: - faccio redigere un progetto - obbligo l'amministratore (come?) a convocare un assemblea con all'ordine del giorno la discussione sulla installazione del mio impianto - ne discutiamo in assemblea con i condomini, facendo loro presente che non è una approvazione quella che io cerco da loro (non possono impedirmi di installare l'impianto). Li sto invece informando e possono eventualmente prescrivere modi alternativi nel caso il progetto preveda alterazione della cosa comune (cosa che non avverrà) - ad assemblea finita avrò la delibera del condominio e sarò libero di procedere con i lavori In tutta questa discussione temo il problema sia solo l'amministratore. Si sta rendendo irreperibile, ma a quanto pare io ho necessità di convocare questa assemblea. Come posso obbligarlo a convocarne una sulla questione in oggetto?
#24 Inviato 1 Giugno, 2019 g.katane dice: In tutta questa discussione temo il problema sia solo l'amministratore. Si sta rendendo irreperibile, ma a quanto pare io ho necessità di convocare questa assemblea. Come posso obbligarlo a convocarne una sulla questione in oggetto? Se l'amministratore nicchia e non si rende reperibile voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm, qundi un solo conomino non è sufficiente) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “Impianto voltaico” (o simile) e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione.
#25 Inviato 1 Giugno, 2019 salpa65 dice: L'Assemblea potrà prevedere delle prescrizioni rispetto alla sicurezza ed indicare modalità alternative. Null'altro Tullio Ts dice: Stavo pesando che l'assemblea potrebbe stabilire Esattamente! è quello che già dicevo, non conviene e non è prudente agire senza consensi espliciti solo perché il codice dice questo e quello, le grane giudiziarie sono sempre in agguato! Così come già suggerivo diffida all'amministratore e/o ricorso all'art.66. Discutendone e ragionandone in assemblea è possibile pervenire a soluzioni condivise, senza forzature.
