#1 Inviato 23 Maggio, 2014 Salve, abito in un complesso di 4 blocchi con ognuno un condominio da 10 condomini da da 2 anni a Ravenna, unico costruttore. Tutti i condomini hanno acquistato tramite preliminare e dopo tramite rogito, il problema e' che al rogito il notaio non ha letto qualche rigo riguardante le spese condominiali degli immobili invenduti e di proprietà del costruttore. Il contenuto non è riportato in nessun preliminare, ma in tutti i rogiti, per cui tutti lo abbiamo sottoscritto (inconsapevolmente), adesso ci troviamo a pagare le spese condominiali anche per gli immobili invenduti. La mia domanda è : possiamo in qualche modo impugnare i rogiti tutti assieme e far pagare le spese di ogni unità al suo proprietario? in che modo? Questo tipo di problematica e legiferata? L'amministratore non è convinto ma comunque ci consiglia di procedere legalmente, voi cosa mi consigliate? spero di essermi spiegato, grazie.
#2 Inviato 23 Maggio, 2014 (Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; id. sez. II, 16.12.1988 n. 6844: id. sez. II, 23.12.1988 n. 7039) L’esonero, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione.
#3 Inviato 24 Maggio, 2014 grazie per la risposta, giusto per capire meglio: nel mese di marzo 2013 è nato il condominio, ad oggi non ha quindi i 2 anni, ma già nel 2011 (anno di costruzione) diversi appartamenti erano stati acquistati (ma le spese le ha sempre pagato il costruttore), se ho capito bene, devo aspettare il mese di marzo 2014 e sapere se e chi ha acquistato dopo il marzo 2013 per calcolare i 2 anni ?? Per cui il vincolo imposto possiamo considerarlo vessatorio anche se abbiamo sottoscritto, scusami ma cosa intendi per quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione??? ciao e grazie.
#4 Inviato 24 Maggio, 2014 Gli articoli ritenuti vessatori per Legge devono riportare una seconda firma di accettazione, che faccia esplicito riferimento a queste norme, altrimenti non sono validi. E' la stessa cosa che succede quando in banca ti fanno firmare un contratto più volte. Tutte le firme che apponi oltre alla prima riguardano le clausole vessatorie e ogni firma è per una clausola vessatoria, così la banca si para il c... e le rogne, se ci dovessero essere, sarebbero tutte tue. Saluti.
#5 Inviato 24 Maggio, 2014 E' tutto giusto quanto già detto, aggiungo che deve essere un giudice che deve dichiarare vessatoria quella clausola, quindi azione legale.
#6 Inviato 24 Maggio, 2014 grazie per la risposta, giusto per capire meglio: nel mese di marzo 2013 è nato il condominio, ad oggi non ha quindi i 2 anni, ma già nel 2011 (anno di costruzione) diversi appartamenti erano stati acquistati (ma le spese le ha sempre pagato il costruttore), se ho capito bene, devo aspettare il mese di marzo 2014 e sapere se e chi ha acquistato dopo il marzo 2013 per calcolare i 2 anni ?? Per cui il vincolo imposto possiamo considerarlo vessatorio anche se abbiamo sottoscritto, scusami ma cosa intendi per quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione??? ciao e grazie. Il Condominio è nato nell' esatto istante in cui si è firmato il primo Rogito di vendita da parte del costruttore con il primo acquirente. Se già nel 2011 vi erano più proprietari nello stesso edificio il Condominio era legalmente costituito. Forse tu intendi che solo nel 2013 avete regolarizzato fiscalmente la posizione facendo richiesta di Codice Fiscale. Quindi già a valere dal 2013 le spese vanno ripartite fra tutti i proprietari. Il Regolamento di Condominio che vi è stato "imposto" deve comunque essere registrato perchè abbia piena eficacia e ne dovevate avere copia prima di firmare il Rogito. Purtroppo è la pessima abitudine di certi costruttori che svelano le "carte" a contrattazione in fase di conclusione.
#7 Inviato 28 Maggio, 2014 GIUMIRA:a noi è successa la stessa cosa. Sono quattro anni dalla vendita del primo appartamento che paghiamo le spese del costruttore. Nessuno si era accorto di nulla. Poi un condomino leggendo il contratto si è accorto e lo ha detto a tutti gli altri. Prima di andare in causa in quanto le cause sono costose e lunghe, abbiamo deciso di fare mettere all'amministratore all'ordine del giorno dell'assemblea la discussione "nullità della clausola che esonera il costruttore dal pagare le spese condominiali per gli appartamenti invenduti". In assemblea uno per tutti ha detto chiaramente al costruttore che noi non pagheremo più le sue spese in quanto la Cassazione in tre quattro sentenze ha stabilito che la clausola inserita nel contratto è sì legittima ma non può valere per più di 2 anni. Il costruttore ha detto che si informerà dai suoi legali e ci riferirà nell'assemblea prossima che abbiamo stabilito sarà ai primi di ottobre. Adesso vedremo se con le buone non pagheremo più le sue spese o se dovremo andare in causa. Anche il "codice del consumo" Decreto legislativo 6 sett.2005,n.206 art.33 stabilisce che la clausola di questo tipo è vessatoria, ma attenzione la vessatorietà deve essere pronunciata da un giudice e poi dipende dal giudice, niente è certo, ovviamente lui non andrà contro il parere della Cassazione, ma non si sa mai. Comunque oggi c'è obbligatorio il tentativo di conciliazione e lì penso che il costruttore si tirerà indietro. Comunque noi aspettiamo ottobre e vedremo il costruttore cosa avrà deciso. Certi notai non la leggono la clausola perché sono d'accordo col costruttore, ma come fate a provare che non vi ha letto la clausola? Se vai su internet e clicchi Marco Venier costui ha scritto un bellissimo testo proprio su questo argomento.
