#1 Inviato 31 Maggio, 2020 Buongiorno , sono in cerca di consigli , vi ringrazio in anticipo per l'aiuto. 4 mesi fa abbiamo avuto grossi problemi di muffa in tutta la casa tranne in cucina e corridoio , abbiamo deciso in comune accordo che lui avrebbe imbiancato tutte le stanze in presenza di muffa e noi quelle senza, cioe cucina e corridoio . il proprietario di casa incarica una ditta specializzata ,quando arrivano gli operai ci hanno comunicato che come con accordi con il proprietario avrebbero imbiancato tutta la casa , siamo rimasti un po straniti dalla cosa ,cosi contattiamo il proprietario che ci dice che ci avrebbe pensato lui . al momento della consegna delle chiavi ,il proprietario non ci restituisce la caparra anzi ci ha comunicato che avrebbe trattenuto 300 euro per l'imbiancatura della cucina e corridoio ,quando avrei potuto pensarci io con il solo costo della vernice . In piu ci ha comunicato che ci avrebbe trattenuto anche i soldi per una riparazione di una piastrella che secondo lui avremo causato noi. In piu ha deciso di trattenere tutta la caparra per una settimana per verificare altri eventuali danni. Abbiamo firmato il verbale di consegna dove cita la piastrella leggermente scheggiata e l'imbiancatura della cucina e corridoio ma senza cifra. A quest punto io cosa posso fare? Ho letto che lui per legge e tenuto a restituire la caparra per intero , poi in caso di danni dovra rivolgersi ad un giudice. Ringrazio per le risposte .
#2 Inviato 31 Maggio, 2020 LUKAMA75 dice: Buongiorno , sono in cerca di consigli , vi ringrazio in anticipo per l'aiuto. 4 mesi fa abbiamo avuto grossi problemi di muffa in tutta la casa tranne in cucina e corridoio , abbiamo deciso in comune accordo che lui avrebbe imbiancato tutte le stanze in presenza di muffa e noi quelle senza, cioe cucina e corridoio . il proprietario di casa incarica una ditta specializzata ,quando arrivano gli operai ci hanno comunicato che come con accordi con il proprietario avrebbero imbiancato tutta la casa , siamo rimasti un po straniti dalla cosa ,cosi contattiamo il proprietario che ci dice che ci avrebbe pensato lui . al momento della consegna delle chiavi ,il proprietario non ci restituisce la caparra anzi ci ha comunicato che avrebbe trattenuto 300 euro per l'imbiancatura della cucina e corridoio ,quando avrei potuto pensarci io con il solo costo della vernice . In piu ci ha comunicato che ci avrebbe trattenuto anche i soldi per una riparazione di una piastrella che secondo lui avremo causato noi. In piu ha deciso di trattenere tutta la caparra per una settimana per verificare altri eventuali danni. Abbiamo firmato il verbale di consegna dove cita la piastrella leggermente scheggiata e l'imbiancatura della cucina e corridoio ma senza cifra. A quest punto io cosa posso fare? Ho letto che lui per legge e tenuto a restituire la caparra per intero , poi in caso di danni dovra rivolgersi ad un giudice. Ringrazio per le risposte . Il proprietario ti ha manipolato per bene approfittandosi della tua scarsa conoscenza in materia per spennarti la caparra. E ci è pure riuscito! 1 il primo sbaglio parte dal principio carta canta, verba volant! Gli accordi riguardo la tinteggiatura andavano presi per iscritto... così facendo non puoi dimostrare nulla 2 Non dovevi firmare il verbale di riconsegna come seconda cosa. Firmandolo hai legalmente dichiarato un'ammissione di colpa e quindi come suo diritto è legittimato a rifarsi sulla caparra. Riguardo le tue ultime domande Il deposito cauzionale è del conduttore messo nelle tasche del locatore a garanzia ma sono e rimangono sempre soldi del conduttore. Quest'ultimi diventano soldi del locatore o con volontà e ammissione del conduttore ( come? Firmando il verbale di riconsegna...) o qualora il conduttore si rifiutasse di firmarlo e dunque di riconoscere i danni a lui imputati il locatore non potendo trattenersi il deposito arbitrariamente dovrà rivolgersi ad una figura legale intermediaria (ovvero il giudice) che gli riconosca i danni da lui reclamati. ( se è furbo se la terrà arbitrariamente aspettando e vedendo se a fargli causa sará il conduttore). Questa strada ormai che ti sei legato le mani non gli è più necessaria. " ho letto che legalmente è tenuto a restituire la caparra per intero". Falso! Se è così allora non ci sarebbe bisogno del deposito cauzionale nelle tasche del locatore poiché indipendentemente dai danni dovrebbe comunque rivolgersi al giudice e rendere la caparra presenti nelle sue tasche, cosa contemplata nelle locazioni. Che senso avrebbe richiedere una caparra, restituirla per intero in caso di danni e poi rivolgersi al giudice? Oltretutto é facoltà del locatore restituire il deposito cauzionale entro 30 giorni dalla fine del contratto. Quella dello scambio chiavi-caparra è una prassi etica ma non legale. L'aver restituito le chiavi ti ha aggravato ancor di più poiché non hai più appigli per fronteggiarlo ad armi pari e qui siamo al terzo errore. Tieni conto però che avendo ormai firmato il verbale di riconsegna fa fede quello nel bene e nel male dunque successivi danni da lui reclamati non avranno efficacia ( a proposito, la copia l'avete vé?) quindi anche se è sua facoltà tenersi la caparra non capisco a che pro. O non avete una copia è quindi manipolerá il tutto oppure dopo aver seguito un iter legittimo dovuto dalla vostra poca conoscenza qui si tradirà sfociando dell'illegittimità Modificato 31 Maggio, 2020 da Fladimiro71
#3 Inviato 31 Maggio, 2020 grazie per la risposta , nel verbale di consegna non c'e scritto la cifra per la tinteggiatura , 300 euro per una piccola cucina e un piccolo corridoio mi sembravo eccessive , posso fare qualcosa su quello? Sul verbale e mensionato solo la tinteggiatura e la piastrella , potrebbe anche attaccarsi ad altri presunti danni o ormai fa fede il verbale di consegna? grazie mille
#4 Inviato 31 Maggio, 2020 Cioe il verbale di consegna a questo punto e vincolante solo per me , perche ormai avendo firmato non posso piu obiettare ma non per lui , avendo visionato la casa e firmato anche lui il verbale se dovesse trovare altri presunti danni a quel punto avendo firmato non potrebbe piu fare nulla. O il proprietario anche avendo firmato il verbale puo chiedere altri eventuali danni' grazie mille
#5 Inviato 31 Maggio, 2020 LUKAMA75 dice: grazie per la risposta , nel verbale di consegna non c'e scritto la cifra per la tinteggiatura , 300 euro per una piccola cucina e un piccolo corridoio mi sembravo eccessive , posso fare qualcosa su quello? Sul verbale e mensionato solo la tinteggiatura e la piastrella , potrebbe anche attaccarsi ad altri presunti danni o ormai fa fede il verbale di consegna? grazie mille 1 É tuo diritto richiedere una fattura per comprovare il costo dei danni a te reclamati e da te riconosciuti ma ormai avendo firmato i danni non puoi più svincolarti da essi sia che la causa sia tu o meno. Avresti dovuto prenderla prima di firmare... 2 Ormai fa fede il verbale di riconsegna ma la sua sicurezza sta a dire o che non vi ha rilasciato una copia del verbale da voi firmato e quindi giocherà su quello oppure questa volta cadrà nell'illegittimità e potreste affidarvi ad un legale.
#6 Inviato 31 Maggio, 2020 nel verbale ha scritto tinteggiatura ,piastrella ed eventuali altri danni . Quindi potrebbe ancora chiedere eventuali danni o no? grazie mille
#7 Inviato 31 Maggio, 2020 LUKAMA75 dice: nel verbale ha scritto tinteggiatura ,piastrella ed eventuali altri danni . Quindi potrebbe ancora chiedere eventuali danni o no? grazie mille A questo punto attendi altri danni da lui reclamati e riconosci se e tua responsabilità o meno. In caso disconoscilo e pretendi la cauzione indietro. Se non si dimostra collaborativo dovrai affidarti ad un legale. La scritta varie ed eventuali in sede giudiziale lascia il tempo che trova.... i danni devono essere scritti nel verbale precisi e seguiti da una tua firma per accettarne il riconoscimento e la responsabilità. La suddetta scritta è troppo generica affinché un giudice possa attribuirti danni successivi anzi questa è una cosa che va nettamente a sfavore del locatore. Quest'ultimo se la sta giostrando come può inventandosi normative, modi di fare tutte a suo favore la cui efficace legale lascia il tempo che trova. Sicuramente punta ad una tua collaborazione o a far pressione nella tua poca conoscenza come ha già tentato di fare sin dall'inizio. Modificato 31 Maggio, 2020 da Fladimiro71
#8 Inviato 31 Maggio, 2020 Il verbale di riconsegna rappresenta la foto della conclusione della locazione: fissa argomenti specifici che diventano immutabili. Per tutto quanto non è dettagliato nel verbale, a verbale chiuso e firmato poi restano solo due opzioni: - accordo bonario e per bervi vie fra le parti; - ricorso al giudice da chiunque, se il disaccordo rimane tale. In questo verbale di riconsegna ci sono due certezze: il conduttore ha riconosciuto il rimborso per una piastrella scheggiata e l'imbiancatura a nuovo di due ambienti. E' certo che questi danni siano da risarcire, ma non essendo quantificate in verbale le somme da rifondere, avrete da confrontarvi per addivenire ad una soluzione condivisa. Ricorrere a vie legali non conviene a nessuno dei due. Chiedi i giustificativi delle riparazioni: è l'unico sistema per definire delle somme eque e per comprendere se si sia in prenza di interventi a regola d'arte regolarmente attestati da fattura oppure invece si tratti di riparazioni "a nero" su cui il proprietario stia tentando di realizzare una cresta. Nel verbale di riconsegna la locuzione "eventuali altri danni" non ha valore: che ci sia o non ci sia non fa differenza. Il danno non è né precisato né quantificato, pertanto se il locatore successivamente alla riconsegna immobile e chiusura verbale, avanzerà nuove pretese lo dovrà fare solo per vie legali per farsi riconoscere un diritto al risarcimento che questo verbale per come è stato stilato non gli riconosce in automatico.. Coi miei conduttori nei verbali di riconsegna specifico sempre che trattengo una parte marginale del deposito cauzionale (usualmente mai più del 25-30%) in proporzione alle supposte somme da rifondere. Deposito che sarà reso in momento successivo e a seguito del conguaglio degli ultimi sospesi ancora in essere al momento della riconsegna immobile. Può trattarsi di qualche spesa comune ancora non definita e non ripartita, può trattarsi di qualche utenza le cui bollette arrivano per forza sempre dopo. Quindi in questo non ci trovo nulla di strano nel trattenere una parte del deposito cauzionale, ma l'azione deve esser annota e giustificata nel verbale. Modificato 31 Maggio, 2020 da albano59
#9 Inviato 31 Maggio, 2020 albano59 dice: Il danno non è né precisato né quantificato, pertanto se il locatore avanzerà nuove ptese lo dovrà fare solo per vie legali. Ho i miei dubbi!! Scusami @albano59 , potrebbe sempre accampare una scusa e @LUKAMA75 ha fatto degli errori.
#10 Inviato 31 Maggio, 2020 Se "eventuali altri danni" fosse realmente applicabile, io locatore potrei inseguirti per tutta la vita mia tua e dei nostri eredi. Praticamente potrei trasformare l'immobile in una reggia costantemente all'ultimo grido. 1
#11 Inviato 31 Maggio, 2020 Dino40 dice: Ho i miei dubbi!! Scusami @albano59 , potrebbe sempre accampare una scusa e @LUKAMA75 ha fatto degli errori. Che l'opener abbia fatto degli errori non ci piove e su questo l'ho già evidenziato e "rimproverato". Ma le scuse, se non si dimostra collaborativo l'opener dovranno essere comprovate e legittimate in causa. Il locatore sta usufruendo della scarsa conoscenza il materia del conduttore per dirigere il gioco e dirigerlo tutto a suo favore con cose che non stanno né in cielo né in terra. In caso il locatore avanzerà nuove pretese di sicuro le cose sono 2: 1 Da per scontato la collaborativa dell opener- conduttore 2 Nel caso troverà opposizione si tratterà la caparra arbitrariamente aspettando che e se il conduttore si affidi ad un legale. Intanto lui si intasca la grana... Modificato 31 Maggio, 2020 da Fladimiro71
#12 Inviato 31 Maggio, 2020 Trattenere per poi conguagliare a posteriori è corretto. Trattenere arbritariamente e senza motivo è estremamente scorretto. L'opener ha commesso delle leggerezze e si è fidato troppo delle sole parole, ma questo locatore sta provando a girare la partita a suo esclusivo vantaggio. 1
#13 Inviato 31 Maggio, 2020 albano59 dice: Trattenere per poi conguagliare a posteriori è corretto. Trattenere arbritariamente e senza motivo è estremamente scorretto. L'opener ha commesso delle leggerezze e si è fidato troppo delle sole parole, ma questo locatore sta provando a girare la partita a suo esclusivo vantaggio. Concordo. Sta mettendo in piedi un gioco tutto suo un po' andando incontro alle leggi in ambito delle locazione un po' andondogli contro. Tutto questo è possibile poiché il conduttore che troppo si è fidato si sta dimostrando troppo collaborativo e invece di mettergli un freno lo ha seguito ad occhi chiusi per risvegliarsi quando è stato palese il torto subito. Sulla locuzione varie ed eventuali le cose come gia detto sono 2: 1 Crede che il conduttore lo segua in questo suo assurdo gioco/ partita messo in campo che lo elaborerà tutto a suo favore. 2 Se il conduttore smetterà di seguirlo sfociare nell'illegittimità e trattenersi arbitrariamente il deposito. Modificato 31 Maggio, 2020 da Fladimiro71 1
#14 Inviato 31 Maggio, 2020 albano59 dice: Trattenere per poi conguagliare a posteriori è corretto. Trattenere arbritariamente e senza motivo è estremamente scorretto. L'opener ha commesso delle leggerezze e si è fidato troppo delle sole parole, ma questo locatore sta provando a girare la partita a suo esclusivo vantaggio. si e vero sono stato troppo ingenuo nel fidarmi della parola del proprietario di casa, avrei potuto benissimo imbiancare io le due stanze con il costo del solo materiale. Infatti quando mi ha detto ci penso io a tutto mi sono fidato. La casa e stata imbiancata con prodotti di altissima qualita e certo lui gia sapeva che poi me li avrebbe scalati dalla caparra.
#15 Inviato 31 Maggio, 2020 Fladimiro71 dice: Se il conduttore smetterà di seguirlo sfociare nell'illegittimità e trattenersi arbitrariamente il deposito. Ecco appunto. Facciamo tale ipotesi. A @LUKAMA75 poi converrà iniziare una causa? Non penso che la caparra sia molto elevata da coprire costo dell'avvocato e dell'eventuale causa ben sapendo che il risultato finale non è per niente sicuro. I miei dubbi nascono dalle mie amare esperienze: in una l'avvocatessa aveva affermato in assemblea: "vinciamo di sicuro" (abbiamo perso e lei ha aumentato anche la parcella) e nell'altra il giudice ha scritto: "è probabile che..".
#16 Inviato 31 Maggio, 2020 Dino40 dice: Ecco appunto. Facciamo tale ipotesi. A @LUKAMA75 poi converrà iniziare una causa? Non penso che la caparra sia molto elevata da coprire costo dell'avvocato e dell'eventuale causa ben sapendo che il risultato finale non è per niente sicuro. I miei dubbi nascono dalle mie amare esperienze: in una l'avvocatessa aveva affermato in assemblea: "vinciamo di sicuro" (abbiamo perso e lei ha aumentato anche la parcella) e nell'altra il giudice ha scritto: "è probabile che..". Infatti è proprio questo il punto. Molti locatori disonesti (ed è un dato di fatto) si trattengono arbitrariamente il deposito cauzionale poiché in Italia il gioco non vale la candela quindi buoni buoni si intascano il deposito illegittimamente. Il locatore in questione sicuramente per non rischiare e vedendo il suo conduttore una persona un po' facilona e ingenua ha pensato di fregargli il deposito con le buone e con la stessa complicità del suo stesso conduttore creando un gioco il cui conduttore a fin ora seguito. Il tutto per essere anche pulito da un punto di vista legale... Ovviamente se non riuscirà con le buone provvederà con le cattive... Modificato 31 Maggio, 2020 da Fladimiro71
#17 Inviato 31 Maggio, 2020 Dino40 dice: Non penso che la caparra sia molto elevata da coprire costo dell'avvocato e dell'eventuale causa ben sapendo che il risultato finale non è per niente sicuro. Sicuri che l'esito sia sicuro? Chi perde paga......e il peso è sempre dalla parte del locatario.....
#18 Inviato 31 Maggio, 2020 LUKAMA75 dice: si e vero sono stato troppo ingenuo nel fidarmi della parola del proprietario di casa, avrei potuto benissimo imbiancare io le due stanze con il costo del solo materiale. Infatti quando mi ha detto ci penso io a tutto mi sono fidato. La casa e stata imbiancata con prodotti di altissima qualita e certo lui gia sapeva che poi me li avrebbe scalati dalla caparra. sicuramente avrà escogitato queste vie traverse per impedirti di dipingere poiche pretendeva e voleva una pittura fatta a regola d'arte e da una mano professionale. E ovviamente come ben noti era tutto calcolato! Modificato 31 Maggio, 2020 da Fladimiro71
#19 Inviato 31 Maggio, 2020 aggiungo una cosa a titolo informativo. Ho vissuto in quella casa per 3 mesi con la muffa in camera da letto,in camera di mia figlia piccola e nel bagno ,il proprietario a sempre accusato noi della muffa ma la struttura gia esternamente era piena di muffa. Solo quando dovevamo lasciare la casa per far posto al nuovo inquilino si e deciso di imbiancare e trattare le pareti con prodotti specifici.
#20 Inviato 31 Maggio, 2020 LUKAMA75 dice: aggiungo una cosa a titolo informativo. Ho vissuto in quella casa per 3 mesi con la muffa in camera da letto,in camera di mia figlia piccola e nel bagno ,il proprietario a sempre accusato noi della muffa ma la struttura gia esternamente era piena di muffa. Solo quando dovevamo lasciare la casa per far posto al nuovo inquilino si e deciso di imbiancare e trattare le pareti con prodotti specifici. Questo prova quanto dichiarato nel mio precedente post #18. Ha voluto evitare che tu provvedessi alla pittura poiché convinto che al fine di liberarti di un obbligo o di un accordo avresti comperato e usato una pittura sottomarca e non di buona qualità e aggiunto al fatto che probabilmente non sei del settore ha preferito affidare il lavoro a impiegati del mestiere in modo che unito a prodotti di ottima qualità si riuscisse a nascondere le tracce negative dell'immobile soprattutto agli occhi del tuo subentrante e a riaffittare in completa serenità. Avreste potuto incaricare un perito e attestare le causa della muffa svincolandovi dall'obbligo di ripitturare ma vabbè ormai è fatta!
#21 Inviato 31 Maggio, 2020 LUKAMA75 dice: A quest punto io cosa posso fare? Ho letto che lui per legge e tenuto a restituire la caparra per intero , poi in caso di danni dovra rivolgersi ad un giudice. Ringrazio per le risposte . Gli devi fare decreto ingiuntivo, vai da un legale e procedete Non credo sia caparra, occhio, ma deposito cauzionale.
#22 Inviato 6 Giugno, 2020 vi aggiorno sulla situazione attuale , dopo aver firmato il verbale di consegna che allego, dopo una settimana mi manda un elenco di cose trovate che secondo il padrone di casa sono causa nostra. il proprietario di casa si e rivolto ad un avvocato e a quando pare non vedremo un euro della cauzione anzi secondo lui dovremmo aggiungere anche altri soldi. consigli? grazie mille in anticipo. dopo aver firmato il verbale di consegna mi ha fatto inviare una raccomandata con l'autorizzazione a trattenete la somma di 450 euro per le riparazioni come scritto da verbale di consegna , dopo una settimana vuole fare un conteggio per trattenere la somma per tutti gli altri danni secondo lui causati da noi
#23 Inviato 6 Giugno, 2020 allego altri danni ,stiamo parlando di un appartamento di 15 stiamo parlando di un appartamento di 15 anni con tanti inquilini subentrati
#24 Inviato 6 Giugno, 2020 LUKAMA75 dice: grazie per la risposta , nel verbale di consegna non c'e scritto la cifra per la tinteggiatura , 300 euro per una piccola cucina e un piccolo corridoio mi sembravo eccessive , posso fare qualcosa su quello? Sul verbale e mensionato solo la tinteggiatura e la piastrella , potrebbe anche attaccarsi ad altri presunti danni o ormai fa fede il verbale di consegna? grazie mille 300 € non è tanto se svolto ovviamente da una ditta in regola, riguardo a questo puoi chiedere (e io lo farei) copia della fattura dell'intero lavoro visto che state pagando quota parte di un lavoro commissionato dal proprietario in parte a nome vostro. Riguardo alla piastrella quanto vi è stato trattenuto? Questa è la cosa più difficile da quantificare perché è impossibile sostituire una sola piastrella. Riguardo ad eventuali nuovi danni che si verificassero nella settimana è legittimato a denunciarveli e chiedervi i danni, così avete firmato. Ovviamente devono essere giustificati da danni a parti occulte (esempio accende la caldaia per provarla e dopo 30 min. va in blocco, oppure scopre che la lavatrice o forno per esempio non funzionano). Mentre è difficile far passare mettiamo l'anta di un pensile della cucina graffiata per dirne una.
#25 Inviato 6 Giugno, 2020 per la piastrella e l'imbiancatura gia avevamo preso un accordo , quindi quello non e un problema il problema sono tutte le altre cose trovate , nel verbale c'e scritto se non vi siano altre spese , su questo forum mi hanno detto che quella frase a fini giuritici non significa nulla o mi sbaglio? quindi quel verbale di consegna non significa nulla se poi lui puo aggiungere tutto quello che vuole
