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raffa73

Il costruttore di casa fallisce: devo pagare io per il parcheggio (pubblico) antistante casa mia che lui non ha fatto?

Espongo al Forum di discussione il mio problema.

Ho acquistato una villetta a schiera, indipendente, nell'ormai lontano 2007.

La ditta edile costruttrice della mia villetta, di altre attigue, di una palazzina esafamiliare posta nella stessa

via, e, infine, anche di un condominio con circa 20 appartamenti, situato anch'esso nella mia stessa via, ha dichiarato fallimento

poco dopo aver ultimato i lavori di costruzione.

Quindi, tutte le abitazioni, indipendenti e non, sono state consegnate perfettamente abitabili e a norma.

Il problema consiste nel fatto che il costruttore non ha pero' ultimato dei lavori "accessori" inerenti alla sistemazione

della via nel suo complesso, quali posa dei lampioni e costruzione di un parcheggio (a destinazione pubblica) all'imbocco della via medesima, la quale, tengo a precisare, pur essendo a fondo chiuso, e' pubblica (non privata).

In particolare, all'epoca di inizio lavori, l'amministrazione comunale ha contrattato col costruttore un tempo massimo di 10 anni (!!) per la conclusione di tali lavori infrastrutturali di sistemazione della via.

Ora, quei 10 anni sono ormai arrivati quasi a scadenza (2007 - 2017), senza che il costruttore abbia provveduto a tali sistemazioni, con la giustificazione di essere nel frattempo fallito.

Il guaio, per noi tutti che abitiamo nella via, quindi proprietari di villette indipendenti o invece condomini abitanti nelle palazzine del costruttore, e' che ora il Comune avrebbe intenzione di far pagare a noi tali lavori di sistemazione, in particolare quelli riguardanti la costruzione del parcheggio antistante la via, il quale diverrebbe parcheggio pubblico a disposizione di tutti

i cittadini residenti nel Comune in questione.

E il Comune avanza tale richiesta in base a una clausola posta nei rogiti firmati a suo tempo da tutti gli acquirenti di abitazioni

del costruttore fallito, secondo cui, in caso appunto di fallimento di quest'ultimo, il costo dei lavori infrastrutturali sarebbe ricaduto interamente sugli acquirenti dei svariati titpi di abitazioni che ho sopra menzionato.

La mie domande sono le seguenti:

- e' legale e legittimo un patto che preveda un tempo cosi' lungo (ben 10 anni) per terminare i lavori di sistemazione della via da parte del costruttore?

- alla stessa maniera, e' legale e legittima una clausola apposta in un rogito che preveda l'eventualita' secondo cui, in caso di dichiarazione di fallimento del costruttore, opere da lui dovute finiscono per essere "a carico" dei suoi acquirenti (addirittura opere che non diverrebbero fruibili esclusivamente dai residenti nella via ma sarebbero di patrimonio pubblico e uso comune

da parte di tutti i residenti di un Comune)?

 

Ringrazio anticipatamente e vivamente chiunque volesse esprimere la propria opinione al riguardo.

Penso che nella P.A. dieci anni non siano un tempo così lungo come può sembrare... pensa alla Salerno-Reggio sono 50 anni e deve ancora essere finita, figurati il ponte sullo stretto quando lo finiranno.... 😉

E il parcheggio sara'a disposizione di tutti quelli che possono liberamente circolare in ITALIA e non certo solo i residenti del tuo Comune . 🙂

I 10 anni di cui parli, molto probabilmente, sono il tempo lasciato all'impresa per fare tutti i lavori del piano di lottizzazione e quindi alla fine per consegnare le opere pubbliche costruite a scomputo di oneri di urbanizzazione. Normalmente, se non si consegnano tale opere il PL non può essere considerato chiuso, per cui le case potrebbero essere anche considerate abusive... Avete già l'agibilità? Se sì è strano... perché come fate ad averla se non esiste la strada pubblica, con relativi sottoservizi che vi ci fa entrare?

condivido il pensiero di lollolalla

capita che alle imprese un comune abbatta gli oneri di urbanizzazione inc ambio della costruzione di opere accessorie, strade parcheggi..

 

10 anni sono nella norma

 

Validità della clausola, se non fosse stata regolare il notaio non rogitava, lui per prima cosa deve osservare che le pattuizioni poste nelle compravendite (come nei testamenti per esempio) siano valide

Condivido quanto esposto da Lollalla. Come fate ad aver completato i lavori ai fabbricati senza prima aver completato le strade di lottizzazione?.

Per quanto riguarda le domande che hai posto:

1) Il "patto" è legittimo in quanto accettato anche dal Comune come scrivi.

2) La clausola che coinvolge gli acquirenti è legittima. L'unica accortezza per il costruttore è che la renda nota negli atti di acquisto altrimenti è soggetto al diritto di rivalsa per aver omesso di informare della condizione.

 

CIAO

Buona sera,

sono raffa73, colui che ha dato inizio alla discussione sull'argomento di questo post.

Rileggendo le mie carte, ho trovato i punti in cui nel contratto di compravendita e nel rogito si parla della questione, cosi' che

ora posso esporre al forum il problema in maniera piu' dettagliata ed esaustiva.

Intanto grazie a chi e' finora intervenuto, dandomi preziosi consigli e pareri.

Ecco quanto ho trovato:

 

Nel Contratto preliminare di compravendita dell'unita' immobiliare, sottoscritto nel 2005, sta scritto:

"Il promittente venditore intende costruire sull'area un immobile ad uso civile abitazione, in conformita' del piano di lottizzazione approvato dall'amministrazione comunale, e della relativa Convenzione, sottoscritta dal notaio nel mese di Maggio 2004".

 

Nel rogito, concluso nell'anno 2007, sta scritto, in una sezione denominata "Patti speciali":

Dichiarano le Parti acquirenti di ben conoscere l'Atto di Convenzione per l'attuazione del progetto di piano attuativo, redatto in data X Maggio 2004 al numero x di repertorio, a rogito notaio autenticante X, nonche' l'Atto di Convenzione in variante per l'attuazione del medesimo progetto di piano attuativo, del X Aprile 2006 al numero x di repertorio, a rogito notaio autenticante X , impegnandosi a subentrare in tutti gli obblighi in essi previsti.

La societa' venditrice si impegna ad ultimare le opere di cui alle citate Convenzioni, garantendo che sono stati versati tutti gli oneri

e qualunque somma comunque dovuta al Comune; impegnandosi, in caso contrario, a provvedere ai pagamenti eventualmente richiesti dal Comune alla parte acquirente ed esonerando quest'ultima da ogni responsabilita' in merito.

Le parti acquirenti conferiscono mandato irrevocabile alla societa' venditrice, con facolta' di contrarre con se' medesima , in proprio o quale rappresentante di un'altra parte, nonche' di farsi sostituire da procuratori speciali per rappresentarla, negli atti da stipulare in adempimento delle obbligazioni di cui alle sopracitate Convenzioni con il Comune, o fosse obbligata a stipulare, su richiesta del Comune X, quali, a titolo esemplificativo, impegnative unilaterali di vincolo edilizio, convenzioni edilizie, cessioni gratuite di aree vincolate a verde e parcheggio, costituzione di servitu' attive e passive".

 

Sulla base di cio' che ho trovato scritto "nero su bianco", qualcuno puo' gentilmente darmi qualche altra utile spiegazione o consiglio?

Grazie di cuore anticipato.

Accade abbastanza spesso che quqando un costruttore programma una serie di villette o palazzi, faccia una convenzione con il comune, in cui il comune concede degli sgravi sugli oneri di urbanizzazione in cambio di lavori di costruzione di parchi o parcheggi uso pubblico da parte della società edile.

Normalmente il termine per la fine di tali costruzioni accessorie è di 10 anni.

 

Voi acquirenti nel rogito date atto di conoscere questa convenzione tra Comune e Impresa costruttrice nonchè venditrice

L'impresa da atto che ha versato tutti gli oneri (cioè tasse tributi ecc..) e esonera da ogni pagamento per gli oneri che il Comune dovesse chiedere ai compratori

Non dice niente però per quanto riguarda le opere da finire, e pertanto resta in dubbio se il comune possa pretendere che voi le facciate. Cioè il Comune non puo' chiedervi gli oneri di urbanizzazione, ma puo' chiedervi la costruzione del parcheggio e altre strutture?

Buongiorno,

sono raffa73, colui che ha iniziato la discussione sull'argomento.

Ringrazio Sister of Night: mi ha fatto capire una cosa che non avevo, nella mia ingenuita' e incompetenza, compreso.

Cioe' che, almeno per cio' che concerne gli oneri di urbanizzazione, il Comune non puo' chiedere a noi compratori delle villette, alcunche'.

Per cio' che riguarda invece il fatto che possa chiedere a noi la realizzazione delle opere accessorie, e' questo appunto il vero dilemma della questione.

Temo che cio' si possa evincere solo andando a procurarsi la famigerata Convenzione fra costruttore e Comune, a suo tempo stipulata.

Certo incautamente noi compratori abbiamo dichiarato di conoscerla, mentre, fino al momento del rogito, non ne eravamo a conoscenza, ne' tantomeno pensavamo lontanamente che avrebbe potuto contenere obblighi nei nostri confronti.

Nel momento in cui si acquista casa presso un notaio, non penso che si vada a pensare : "accertiamoci che non ci sia nessun patto

sottoscritto a mia insaputa fra costruttore e Comune che mi obbliga a fornire prestazioni a favore di quest'ultimo".

Forse, lo ripeto, e' invece stata solo negligenza e disattenzione da parte di noi compratori.

Si tratta di 33 famiglie, e nessuno, al momento di rogitare, se ne e' accorto.

Ma tant'e', e' accaduto.

Grazie ancora e attendo altre opinioni e/o consigli.

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