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Mona1976

I primi passi per iniziare a svolgere la professione di amministratore di condominio

Da Mona1976,

  • #1
Inviato

Salve a tutti,

mi sono appena iscritto su questo portale perchè ho bisogno di aiuto nell'iniziare ad intraprendere

questa nuova professione. Ho appena superato l'esame di abilitazione di amministratore di condominio conseguito

con un corso on-line però adesso non so da dove iniziare visto che non conosco nessun amministratore disposto ad aiutarmi.

Dovrò prendere, nei prossimi mesi, tre condomini e a parte quello di aprire la P.IVA non so proprio da dove iniziare... da quali registri acquistare (x i verbali delle assemble a quello del Registro di anagrafe condominiale), ad un programma di gestione, a come funziona la gestione del Codice Fiscale e il C/c del condominio al momento del passaggio del mandato per poi sapere come funziona la compilazione dei modelli F24 e 770.

So benissimo che vi sto chiedendo tante informazioni ma non saprei proprio a chi altro rivolgermi

Ringraziandovi in anticipo di una vostra risposta vi porgo distinti saluti

  • #2
Inviato
Salve a tutti,

mi sono appena iscritto su questo portale perchè ho bisogno di aiuto nell'iniziare ad intraprendere

questa nuova professione. Ho appena superato l'esame di abilitazione di amministratore di condominio conseguito

con un corso on-line però adesso non so da dove iniziare visto che non conosco nessun amministratore disposto ad aiutarmi.

Dovrò prendere, nei prossimi mesi, tre condomini e a parte quello di aprire la P.IVA non so proprio da dove iniziare... da quali registri acquistare (x i verbali delle assemble a quello del Registro di anagrafe condominiale), ad un programma di gestione, a come funziona la gestione del Codice Fiscale e il C/c del condominio al momento del passaggio del mandato per poi sapere come funziona la compilazione dei modelli F24 e 770.

So benissimo che vi sto chiedendo tante informazioni ma non saprei proprio a chi altro rivolgermi

Ringraziandovi in anticipo di una vostra risposta vi porgo distinti saluti

"Mio Dio come siamo messi male! non ti avvicinare a Pescara per carità, subito la maggioranza ti porterebbe ad amministrare il ns condominio."

Scherzo naturalmente, il forum non è affidabile in questo senso perchè a volte anche i superman che ci sono toppano. Se questo è il tuo futuro dotati di un programma di gestione cloud, la rete ti aiuta per tutte le cose che ti necessitano. Un PC, uno scanner ti bastano per iniziare. Devi avere un archivio elettronico, replicato in cartaceo e puoi contare sul cloud come archivio ulteriore. Il Gestionale oltre che la contabilità ti da anche i Registri necessari, se hai imparato qualcosa con il corso non ti sarà difficile iniziare. Se i tre condominii sono nuovi, presumo ciò, devi fare da solo. Se invece subentri ad un altro amministratore, devi preoccuparti solo del verbale delle consegne facendo molta attenzione, da li dipende il tuo futuro.

In bocca al lupo

  • Confuso 1
  • #3
Inviato

Se i condomini che sei sicuro gestirai (complimenti, questa è la cosa più difficile da ottenere!) sono già attivi da tempo i registri dovrebbero già essere in loro possesso, e ti dovrebbero esser consegnati all'atto del passaggio di consegne. Per quanto riguarda il programma puoi cominciare ad utilizzare, per provarli, uno dei principali in uso provvisorio e gratuito che trovi on line (per es. Danea DomusStudio o PIGC) e poi scegliere quello con cui ti troverai megli. Il 770 e le certificazioni uniche lasciali proprio perdere, è meglio che ti rivolgi ad un commercialista che te li predisporrà quando sarà il momento, da tale commercialista ti farai spiegare come compilare gli F24, ti consiglio di inserire il costo dei servizi sopra indicati nelle offerte che dovrai presentare (770 e C.U.). Prime cose da fare:

1) farsi consegnare il verbale delle assemblee

2) Fare fotocopia del verbale di nomina e del documento di identità, recarsi all'ufficio delle entrate con il verbale originale e le fotocopie e fare il cambio del nominativo amministratore

3) Con la fotocopia del verbale di nomina e del codice fiscale ottenuto recarsi alla banca e cambiare il nominativo del legale rappresentante.

Successivamente ed a seguito del completo passaggio di consegne inserirai i dati nel programma gestionale e ad espletare tutte le innumerevoli altre attività necessarie alla gestione dei condomini. Buon lavoro

  • Confuso 1
  • #5
Inviato
Salve a tutti,

mi sono appena iscritto su questo portale perchè ho bisogno di aiuto nell'iniziare ad intraprendere

questa nuova professione. Ho appena superato l'esame di abilitazione di amministratore di condominio conseguito

con un corso on-line però adesso non so da dove iniziare visto che non conosco nessun amministratore disposto ad aiutarmi.

Dovrò prendere, nei prossimi mesi, tre condomini e a parte quello di aprire la P.IVA non so proprio da dove iniziare... da quali registri acquistare (x i verbali delle assemble a quello del Registro di anagrafe condominiale), ad un programma di gestione, a come funziona la gestione del Codice Fiscale e il C/c del condominio al momento del passaggio del mandato per poi sapere come funziona la compilazione dei modelli F24 e 770.

So benissimo che vi sto chiedendo tante informazioni ma non saprei proprio a chi altro rivolgermi

Ringraziandovi in anticipo di una vostra risposta vi porgo distinti saluti

Eventualmente hai superato un semplice esame al termine del corsi di formazione non certo un esame di abilitazione .

  • #6
Inviato
Salve a tutti,

mi sono appena iscritto su questo portale perchè ho bisogno di aiuto nell'iniziare ad intraprendere

questa nuova professione. Ho appena superato l'esame di abilitazione di amministratore di condominio conseguito

con un corso on-line però adesso non so da dove iniziare visto che non conosco nessun amministratore disposto ad aiutarmi.

Dovrò prendere, nei prossimi mesi, tre condomini e a parte quello di aprire la P.IVA non so proprio da dove iniziare... da quali registri acquistare (x i verbali delle assemble a quello del Registro di anagrafe condominiale), ad un programma di gestione, a come funziona la gestione del Codice Fiscale e il C/c del condominio al momento del passaggio del mandato per poi sapere come funziona la compilazione dei modelli F24 e 770.

So benissimo che vi sto chiedendo tante informazioni ma non saprei proprio a chi altro rivolgermi

Ringraziandovi in anticipo di una vostra risposta vi porgo distinti saluti

forse era meglio che seguivi un corso in aula.

  • #7
Inviato
Salve a tutti,

Ho appena superato l'esame di abilitazione di amministratore di condominio conseguito

con un corso on-line però adesso non so da dove iniziare visto che non conosco nessun amministratore disposto ad aiutarmi.

Dovrò prendere, nei prossimi mesi, tre condomini e a parte quello di aprire la P.IVA non so proprio da dove iniziare... da quali registri acquistare

Ma se non sai dove iniziare e non sai cosa bisogna fare, il corso on-line che cosa ti ha insegnato?

  • #8
Inviato

Voglio ringraziare indistintamente tutti per le vostre preziose risposte

Quindi,riepilogando, l'assemblea nomina il nuovo amministratore e quello precedente deve:

1. Consegnare tutti i registri tra cui quelli dei verbali delle assemblee e quello dell'anagrafe condominiale 2.Consegnare tutta la documentazione tra cui le fatture della luce dell'ascensore e del condominio, quelle relative alle spese dell'illuminazione, delle pulizie ecc. ecc.

Il nuovo amministratore deve: 1. Munirsi di un PC, di una stampante e di un programma gestionale di suo gradimento 2. Procurarsi una copia del verbale della nomina dell'amministratore e di una copia di un documento di riconoscimento e recarsi presso l'Agenzia delle Antrate per cambiare il nome dell'amministratore 2. Con il Codice Fiscale del Condominio e con una copia del verbale della nomina del nuovo amministratore recarsi presso la banca dove è aperto il C/C del Condominio e fare la variazione del rappresentante 3. Per la compilazione dei moduli F24 e 770, compreso le ritenute d'acconto, ecc. affidarsi al proprio commercialista

A questo punto mi sorge qualche ulteriore domanda visto che il Codice Fiscale del condominio non si può cambiare perché identifica quel determinato Condominio vorrei sapere se invece, come penso, si può cambiare la banca e il relativo C/C associato al Condominio e avere conferma se qualsiasi movimento in denaro relativo ad esso compreso i contanti (si pensi al pagamento delle proprie quote) deve necessariamente transitare sul conto. Ed infine l'amministratore può servirsi di un conto online X effettuare tutti i pagamenti compreso il bancomat associato al conto?

Grazie

  • #9
Inviato
Voglio ringraziare indistintamente tutti per le vostre preziose risposte

Quindi,riepilogando, l'assemblea nomina il nuovo amministratore e quello precedente deve:

1. Consegnare tutti i registri tra cui quelli dei verbali delle assemblee e quello dell'anagrafe condominiale 2.Consegnare tutta la documentazione tra cui le fatture della luce dell'ascensore e del condominio, quelle relative alle spese dell'illuminazione, delle pulizie ecc. ecc.

Il nuovo amministratore deve: 1. Munirsi di un PC, di una stampante e di un programma gestionale di suo gradimento 2. Procurarsi una copia del verbale della nomina dell'amministratore e di una copia di un documento di riconoscimento e recarsi presso l'Agenzia delle Antrate per cambiare il nome dell'amministratore 2. Con il Codice Fiscale del Condominio e con una copia del verbale della nomina del nuovo amministratore recarsi presso la banca dove è aperto il C/C del Condominio e fare la variazione del rappresentante 3. Per la compilazione dei moduli F24 e 770, compreso le ritenute d'acconto, ecc. affidarsi al proprio commercialista

A questo punto mi sorge qualche ulteriore domanda visto che il Codice Fiscale del condominio non si può cambiare perché identifica quel determinato Condominio vorrei sapere se invece, come penso, si può cambiare la banca e il relativo C/C associato al Condominio e avere conferma se qualsiasi movimento in denaro relativo ad esso compreso i contanti (si pensi al pagamento delle proprie quote) deve necessariamente transitare sul conto. Ed infine l'amministratore può servirsi di un conto online X effettuare tutti i pagamenti compreso il bancomat associato al conto?

Grazie

Il C/C non lo puoi cambiare da solo, necessita dell'approvazione dell'assemblea. Il conto lo puoi gestire come ti pare, anzi molte cose lo gestisce il Programma che vai ad utilizzare se connesso. Praticamente l'amministratore moderno passa il suo tempo a grattarsele se automatizza il suo lavoro.

  • #10
Inviato

Giorno, se posso aggiungere: essere il più trasparente possibile, non allearsi a condomini furbi, cercare dialogo, nei contratti per i lavori da approvare esonerati anche se nulla vieta di presentarti con i preventivi ricevuti e spiegando il motivo, applicare e non sottovalutare le norme. E sopratutto far lavorare ditte " senza chiedere una percentuale..." Poi il resto lo fa la persona Auguri.

  • Confuso 1
  • #11
Inviato
Voglio ringraziare indistintamente tutti per le vostre preziose risposte

Quindi,riepilogando, l'assemblea nomina il nuovo amministratore e quello precedente deve:

1. Consegnare tutti i registri tra cui quelli dei verbali delle assemblee e quello dell'anagrafe condominiale 2.Consegnare tutta la documentazione tra cui le fatture della luce dell'ascensore e del condominio, quelle relative alle spese dell'illuminazione, delle pulizie ecc. ecc.

Il nuovo amministratore deve: 1. Munirsi di un PC, di una stampante e di un programma gestionale di suo gradimento 2. Procurarsi una copia del verbale della nomina dell'amministratore e di una copia di un documento di riconoscimento e recarsi presso l'Agenzia delle Antrate per cambiare il nome dell'amministratore 2. Con il Codice Fiscale del Condominio e con una copia del verbale della nomina del nuovo amministratore recarsi presso la banca dove è aperto il C/C del Condominio e fare la variazione del rappresentante 3. Per la compilazione dei moduli F24 e 770, compreso le ritenute d'acconto, ecc. affidarsi al proprio commercialista

A questo punto mi sorge qualche ulteriore domanda visto che il Codice Fiscale del condominio non si può cambiare perché identifica quel determinato Condominio vorrei sapere se invece, come penso, si può cambiare la banca e il relativo C/C associato al Condominio e avere conferma se qualsiasi movimento in denaro relativo ad esso compreso i contanti (si pensi al pagamento delle proprie quote) deve necessariamente transitare sul conto. Ed infine l'amministratore può servirsi di un conto online X effettuare tutti i pagamenti compreso il bancomat associato al conto?

Grazie

Sul verbale di nomina dovrai specificare dettagliatamente il tuo compenso.

 

Quando ti recherai all'Agenzia delle Entrate chiedi le coordinate per operare on-line in modo da poter accedere alla documentazione fiscale degli anni precedenti.

 

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

Al conto corrente esistente puoi chiedere di aggiungere il servizio di HomeBanking, se fosse già attivo dovrai chiedere le credenziali per potervi operare.

 

Il passaggio di consegne è importante ma spesso vi sono ritardi nella consegna, per non perdere tempo cerca di recuperare informazioni dagli stessi condòmini (consuntivi precedenti, regolamento, tabelle millesimali ecc.) per farti un'idea della situazione e ricostruire l'anagrafica condominiale al fine di non fare errori nella convocazione degli aventi diritto.

 

Dagli estratti conto o dal dettaglio dei consuntivi dovresti riuscire a risalire ai fornitori di servizi in modo da comunicare il cambio di domiciliazione delle fatture ed ottenere copia delle ultime.

  • Confuso 1
  • #12
Inviato
Voglio ringraziare indistintamente tutti per le vostre preziose risposte

Quindi,riepilogando, l'assemblea nomina il nuovo amministratore e quello precedente deve:

1. Consegnare tutti i registri tra cui quelli dei verbali delle assemblee e quello dell'anagrafe condominiale 2.Consegnare tutta la documentazione tra cui le fatture della luce dell'ascensore e del condominio, quelle relative alle spese dell'illuminazione, delle pulizie ecc. ecc.

Il nuovo amministratore deve: 1. Munirsi di un PC, di una stampante e di un programma gestionale di suo gradimento 2. Procurarsi una copia del verbale della nomina dell'amministratore e di una copia di un documento di riconoscimento e recarsi presso l'Agenzia delle Antrate per cambiare il nome dell'amministratore 2. Con il Codice Fiscale del Condominio e con una copia del verbale della nomina del nuovo amministratore recarsi presso la banca dove è aperto il C/C del Condominio e fare la variazione del rappresentante 3. Per la compilazione dei moduli F24 e 770, compreso le ritenute d'acconto, ecc. affidarsi al proprio commercialista

A questo punto mi sorge qualche ulteriore domanda visto che il Codice Fiscale del condominio non si può cambiare perché identifica quel determinato Condominio vorrei sapere se invece, come penso, si può cambiare la banca e il relativo C/C associato al Condominio e avere conferma se qualsiasi movimento in denaro relativo ad esso compreso i contanti (si pensi al pagamento delle proprie quote) deve necessariamente transitare sul conto. Ed infine l'amministratore può servirsi di un conto online X effettuare tutti i pagamenti compreso il bancomat associato al conto?

Grazie

Attenzione che sia l'agenzia delle entrate che la banca/posta oltre alla fotocopia del verbale di nomina chiedono (spesso) anche di visionare il registro dei verbali, bisogna quindi portarselo dietro per evitare di fare la fila a vuoto. La compilazione degli F24 la farai tu di volta in volta, il commercialista ti spiegherà come farla e quali codici indicare sul modulo, egli si occuperà delle certificazioni uniche e del modello 770. Altra cosa importante da fare è quella di inviare una raccomandata (anche a mano) con la copia del verbale di nomina che l'amministratore uscente non ha interesse di fare e parimenti comunicare agli abituali fornitori il cambio della gestione (luce, gas,acqua,ditta pulizie e quant'altro), non sarebbe male apporre all'esterno la targa obbligatoria per legge ma che la stragrande maggioranza degli amministratori non fa (almeno a Roma quasi nessuno ottempera, salvo rare eccezioni)

Dimenticavo una cosa importante, appena vieni in possesso dell'estratto conto verifica se il giorno stesso della tua nomina o seguente è stato fatto un prelevamento in contanti che ha prosciugato il conto stesso e chiedi immediatamente i giustificativi di spesa relativi a tale prelevamento: l'amministratore ti risponderà che si tratta di "pagamenti", spesso e volentieri c'è qualche problemino sotto, infatti non ho capito come mai tali "pagamenti" corrispondono quasi al centesimo a tutta la riserva del condominio

  • #13
Inviato

Ringrazio nuovamente tutti per il prezioso tempo che dedicate nel rispondere alle mie domande e devo dire che i vostri consigli mi stanno delineando a pieno il percorso da intraprendere

Per quando riguarda il programma di gestione Alfonso.Polizzi ha menzionato Danea DomusStudio o PIGS e Romano L. parla in generale di programmi che se connessi ad una rete ti semplificano il più possibile la gestione dei condomini, a proposito volevo chiedervi, visto che avete esperienza nel campo, qual'è secondo voi il programma più funzionale e semplice da usare che ha un ottimo rapporto qualità/prezzo? Inoltre questi programmi gestiscono anche i bilanci, tabelle millesimali, ripartizione spese e quant'altro? Inoltre i registri dei verbali delle assemblee e quelli dell'anagrafe condominiale si possono inserire nel programma? oppure devono essere compilati e conservati esclusivamente nei registri cartacei? e dove posso reperirli?

Grazie

  • #15
Inviato

Grazie per le interessanti informazioni.

Domanda: dovendo fare il passaggio di consegne a breve, e dovendo il nuovo amministratore presentare un consuntivo del 2016, non gestito da lui P erché nominato solo a dicembre, nel passaggio di consegne bisogna stare 'molto' attenti alle fatture del 2016, e controllarle ad una ad una, o anche quelle degli anni pregressi sebbene i consuntivi siano già approvati? Anche le pregresse bisogna verificare ad una ad una?

Grazie

  • #16
Inviato
Grazie per le interessanti informazioni.

Domanda: dovendo fare il passaggio di consegne a breve, e dovendo il nuovo amministratore presentare un consuntivo del 2016, non gestito da lui P erché nominato solo a dicembre, nel passaggio di consegne bisogna stare 'molto' attenti alle fatture del 2016, e controllarle ad una ad una, o anche quelle degli anni pregressi sebbene i consuntivi siano già approvati? Anche le pregresse bisogna verificare ad una ad una?

Grazie

Il passaggio consegne è un semplice ricevimento di documentazione.

Unico controllo la corrispondenza di quanto ricevuto con ciò che viene indicato in elenco.

Stop

  • #17
Inviato

Grazie Patrizia.

Non é compito del nuovo amministratore anche controllare la corrispondenza delle fatture con le spese dichiarate? Se non ci sono i giustificativi di spesa si incorre in responsabilità di ogni tipo.

Non é meglio cautelarsi?

 

Grazie

  • #18
Inviato
Grazie Patrizia.

Non é compito del nuovo amministratore anche controllare la corrispondenza delle fatture con le spese dichiarate? Se non ci sono i giustificativi di spesa si incorre in responsabilità di ogni tipo.

Non é meglio cautelarsi?

 

Grazie

questo tipo di controllo avrebbero dovuto farlo i condomini prima di approvare il bilancio consuntivo di spesa, a meno che si tratti di documentazione relativa all'esercizio in corso per il quale non è stato ancora approvato il bilancio

  • #19
Inviato

sera , ma lei si immagina condomini con una certa età che a malapena riescono a pagare! L'amm.re subentrante ha un obbligo morale,senso civico e coscienzioso affinché tutto traspare. E poi ci sono quei condomini che per motivi vari non hanno dimestichezza. Insomma piantiamola di fare lo scarica barile!

  • #20
Inviato
sera , ma lei si immagina condomini con una certa età che a malapena riescono a pagare! L'amm.re subentrante ha un obbligo morale,senso civico e coscienzioso affinché tutto traspare. E poi ci sono quei condomini che per motivi vari non hanno dimestichezza. Insomma piantiamola di fare lo scarica barile!

se i bilanci sono già stati approvati a cosa serve controllare i giustificativi di spesa, forse andava fatto prima di approvare. Quello che deve controllare l'amministratore subentrante sono i documenti dell'esercizio in corso, anche perché è lui che dovrà presentare il bilancio di fine esercizio

  • #21
Inviato
Grazie Patrizia.

Non é compito del nuovo amministratore anche controllare la corrispondenza delle fatture con le spese dichiarate? Se non ci sono i giustificativi di spesa si incorre in responsabilità di ogni tipo.

Non é meglio cautelarsi?

Grazie

Questo non può essere fatto in sede di passaggio consegne.

L'amministratore entrante firma per ricevuta all'amministratore uscente per tutta la documentazione e la cassa che riceve.

Poi, sarà cura dell'amministratore entrante ricostruire tutta la contabilità incrociando entrate/uscite con giustificatici di spesa, e presentare il consuntivo non ancora approvato all'assemblea.

 

... a meno che si tratti di documentazione relativa all'esercizio in corso per il quale non è stato ancora approvato il bilancio...

infatti, nel post n. 15 brijon spiega proprio che il nuovo amministratore è stato nominato a dicembre, poco prima della chiusura di esercizio annuale, per cui c'è ancora da approvare l'esercizio 2016 gestito dal vecchio amministratore.

  • #22
Inviato
Grazie per le interessanti informazioni.

Domanda: dovendo fare il passaggio di consegne a breve, e dovendo il nuovo amministratore presentare un consuntivo del 2016, non gestito da lui P erché nominato solo a dicembre, nel passaggio di consegne bisogna stare 'molto' attenti alle fatture del 2016, e controllarle ad una ad una, o anche quelle degli anni pregressi sebbene i consuntivi siano già approvati? Anche le pregresse bisogna verificare ad una ad una?

Grazie

Se avete scelto bene, il nuovo amministratore saprà cosa fare.

In ogni caso, partendo dall'ultimo consuntivo approvato, dovrà registrare tutti i movimenti contabili della gestione in corso e mettersi alla pari.

Inoltre dovrà fare le dovute verifiche al fine di effettuare le operazioni fiscali di fine anno.

Al momento del cambio del cod.fiscale amm. all'agenzia delle entrate, potrà chiedere informazioni riguardo la posizione del condominio.

  • #23
Inviato

Siete preziosissimi.

Ma riguardo i preventivi già approvati, avendo qualche dubbio, ha senso verificare le fatture o ormai ci sarebbe poco da fare?

In caso di mancati riscontri sul nuovo consuntivo di uscite o mancanze, l'unica cosa da fare è la denuncia?

Grazie

  • #24
Inviato
Siete preziosissimi.

Ma riguardo i preventivi già approvati, avendo qualche dubbio, ha senso verificare le fatture o ormai ci sarebbe poco da fare?

In caso di mancati riscontri sul nuovo consuntivo di uscite o mancanze, l'unica cosa da fare è la denuncia?

Grazie

Quando il nuovo amministratore vi consegnerà il consuntivo dell'anno in corso, potrete segnalargli eventuali incongruenze in modo che in assemblea per l'approvazione potrà informarvi e comunicarvi le strade percorribili per la soluzione dei problemi, sempre che ce ne siano.

  • #25
Inviato

Salve e buon anno a tutti,

volevo sapere se il programma gestionale sviluppa anche le tabelle millesimali

e per quanto riguarda il compenso esistono dei tariffari oppure si applicano

delle tariffe a condomino e se nel compenso deve essere specificato se è

l'Iva è esclusa o inclusa?

Grazie

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