HELP!!! Spese ascensore/scale e millesimi per la delibera di interventi straordinari

[anframax]

Buongiorno

il mio condominio ha un regolamento fatto in fase di costruzione (anni '50) che contiene una "tabella millesimi" (tabella A) e una "tabella di riparto millesimale per l'ascensore" (tabella B). Ve le riporto premettendo che ci sono due appartamenti per piano, tranne al quinto dove c'è un piano arretrato con appartamento unico e al sesto dove c'è una mansarda abitabile.

 

Tabella A: millesimi di proprietà

piano 0: 107 e 65

piano 1: 100 e 60

piano 2: 100 e 60

piano 3: 100 e 60

piano 4: 100 e 60

piano 5: 130

piano 6: 20

 

Tabella B: millesimi per ripartizione ascensore

piano 0: 0 e 0

piano 1: 50 e 20

piano 2: 90 e 50

piano 3: 140 e 70

piano 4: 190 e 90

piano 5: 280

piano 6: 20

 

 

Il regolamento dice esplicitamente (cito testualmente)

• "le spese ordinarie e straordinarie di riparazione e manutenzione nonchè le spese di esercizio dell'ascensore verranno ripartite sulla base della tabella B"
• non vengono citate espressamente le spese relative alle scale ma c'è un paragrafo che dice:
  •  "ogni condomino è tenuto a sostenere le spese proporzionalmente ai millesimi di proprietà (tabella A) per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle murature dell'edificio, delle porte e vetrate degli atri di ingresso, delle facciate verso via e verso cortile, delle pareti e degli ingressi, dei passaggi, della ricoloritura degli infissi, delle ringhiere, delle fronti esterne, degli atri, etc."
  • "le spese varie in genere non diversamente ripartite dal presente statuto"

 

 

Fatta questa introduzione, ho una serie di quesiti che non essendo addetto ai lavori non riesco a dirimere (premetto che il mio è l'immobile del quinto piano che ho preso da poco).

 

1. i millesimi ascensore sono oltremodo punitivi sui piani alti. Ad esempio se li calcolassi con metodo "moderno" sull'appartamento del quinto piano, considerando che metà va con i piani e metà va con i millesimi, verrebbe 209 invece di 280. prima domanda: il regolamento è impugnabile per quanto riguarda la ripartizione delle spese?

 

2. le spese per la pulizia delle scale devono seguire la tabella A o quella B? se ho capito il codice, dovrebbero seguire la B perchè sono "simili" a quelle dell'ascensore, ma il regolamento mi pare che dica che vada invece seguita la tabella A. Cioè o si segue sempre il regolamento o non lo si segue mai: corretto?

 

3. le spese di sostituzione dell'ascensore (rifacimento cabina, rifacimento porte di cabine e porte di piano, nuovo argano motore, etc etc) seguono la tabella B? è normale che il piano 0 non paghi nulla? considerate che si sta ragionando su un intervento da 30mila euro per cui ballano parecchi soldi

 

4. la delibera per la sostituzione dell'ascensore deve seguire i millesimi di proprietà? è normale che il piano 0 che non paga niente, o il piano 1 che paga poco, abbia lo stesso potere di voto di un piano alto che paga migliaia di €? (premetto che i piani alti sono propensi a fare l'intervento mentre quelli bassi, che pagano poco o nulla, non lo sono e rischiano di essere bloccanti)

 

5. le spese di intonacatura delle scale seguono la tabella A?

 

 

Grazie in anticipo per il supporto

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Leonardo53]

anframax dice:

prima domanda: il regolamento è impugnabile per quanto riguarda la ripartizione delle spese?

No, perchè come hai detto nella discussioen si tratta di regolamento contrattuale con numero di repertorio trascritto nel tuo rogito

 

anframax dice:

2. le spese per la pulizia delle scale devono seguire la tabella A o quella B? se ho capito il codice, dovrebbero seguire la B perchè sono "simili" a quelle dell'ascensore, ma il regolamento mi pare che dica che vada invece seguita la tabella A. Cioè o si segue sempre il regolamento o non lo si segue mai: corretto?

Per quanto riguarda la pulizia scale, nel silenzio del tuo regolamento contrattuale si applica il criterio legale che prevede il riparto esclusivamente per altezza piano. nel tuo caso, per esempio:

1+2+3+4+5+6= 21

Il quinto piano che è unico appartamento pagherà 5/21 della spesa (238 millesimi)

 

anframax dice:

3. le spese di sostituzione dell'ascensore (rifacimento cabina, rifacimento porte di cabine e porte di piano, nuovo argano motore, etc etc) seguono la tabella B? è normale che il piano 0 non paghi nulla? considerate che si sta ragionando su un intervento da 30mila euro per cui ballano parecchi soldi

Il regolamento è contrattuale ed è chiaro. Per qualsiasi spesa di USO e MANUTENZIONE si applica la tabella B e non importa quanto sia gravosa la spesa perchè il regolamento contrattuale supera il criterio legale di riparto.

anframax dice:

4. la delibera per la sostituzione dell'ascensore deve seguire i millesimi di proprietà? è normale che il piano 0 che non paga niente, o il piano 1 che paga poco, abbia lo stesso potere di voto di un piano alto che paga migliaia di €? (premetto che i piani alti sono propensi a fare l'intervento mentre quelli bassi, che pagano poco o nulla, non lo sono e rischiano di essere bloccanti)

Alla votazione partecipano per milelsimi di proprietà tutti i condòmini che partecipano alla spesa e pertanto si crea un condominio parziale dove il piano terra non partecipa alla votazione (3° comma art. 1123 c.c.)

Escludendo i 172 millesimi del piano terra che non parteciperanno al voto, il condominio parziale avrà un totale di 828 millesimi(1000-172).

Poichè per deliberare la sostituzione dell'ascensore occorre la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio e poichè è escluso il piano terra, per deliberare è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed aalmeno 414,01 millesimi di proprietà.

 

anframax dice:

5. le spese di intonacatura delle scale seguono la tabella A?

Poichè al riguardo il vostro regolamento contrattuale tace, per i muri delle scale si applica l'articolo 1124 c.c. che prevede che metà della spesa sia ripartita per millesimi di proprietà (partecipa anche il piano terra) e metà della spesa sia ripartita in proporzione all'altezza. In pratica per comodità dovreste predisporre un'altra tabella.

[anframax]

Grazie. 
per le scale (pulizia e intonacatura) non dovrebbe a questo punto applicarsi la tabella A dato che il regolamento parla di spese legate a pareti, ingresso, passaggi che devono seguire la tabella A (ossia i millesimi di proprietà)? 
oltre a questo il regolamento dice anche esplicitamente che ogni altra spesa non citata deve seguire la tabella A (ho riportato le due voci in alto virgolettate come sono scritte nel regolamento).

Modificato 19 Aprile, 2023 da anframax

[Leonardo53]

anframax dice:

Grazie. 
per le scale (pulizia e intonacatura) non dovrebbe a questo punto applicarsi la tabella A dato che il regolamento parla di spese legate a pareti, ingresso, passaggi che devono seguire la tabella A (ossia i millesimi di proprietà)? 
oltre a questo il regolamento dice anche esplicitamente che ogni altra spesa non citata deve seguire la tabella A. 

Si, non avevo letto attentamente. In pratica qualsiasi spesa diversa da quelle elencate va ripartita con la tabella A

A questo punto anche la pulizia e manutenzione scale va ripartita con la tabella A

[anframax]

Grazie!

 

per quanto riguarda invece i millesimi di delibera, l’amministratore a voce ci ha detto che servono 500millesimi. Come posso dirgli che vanno “nèttati” quelli del piano 0? Mi puoi aiutare ad usare le parole giuste? Essendo dirimente, so già che qualcuno (i contrari) avranno da ridire

[Leonardo53]

anframax dice:

Grazie!

 

per quanto riguarda invece i millesimi di delibera, l’amministratore a voce ci ha detto che servono 500millesimi. Come posso dirgli che vanno “nèttati” quelli del piano 0? Mi puoi aiutare ad usare le parole giuste? Essendo dirimente, so già che qualcuno (i contrari) avranno da ridire

Il codice civile parla di metà del valore dell'edificio e di aventi diritto al voto in quanto si crea un condominio parziale formato da 828 millesimi quindi la metà di 828 è 414.

Questi i riferimienti normativi:

 

Articolo 1136 c.c.

... Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio...

... L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 

Articolo 1123 c.c.

... Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

 

[anframax]

Grazie!