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alex81n

HELP!!!! Ripartizione spese appartamento affitto con riscatto, come bisogna farle?

Ciao a tutti,

abito in un condominio composto da 10 appartamenti suddiviso su 3 piani (costruito nel 2013) e la questione in cui Vi chiedo supporto è sulla divisione delle spese condominiali per gli appartamenti in "affitto con riscatto".

 

Nel nostro condominio 9 appartamenti su 10 sono abitati dai rispettivi proprietari, l'ultimo invece è stato acquistato al momento in cui è stata costruita la casa (2013) e successivamente messo in vendita dalla proprietà.

La "vendita" si è concretizzata a Marzo del 2015 con un contratto di "affitto con riscatto" valevole per i primi 4 anni.

Attualmente l'appartamento in questione ha un debito di spese condominiali in quanto entrambi le parti sostengono che l'onere delle spese spetti alla controparte.

Navigando su internet ho trovato molte discussioni a riguardo dove è presente un pò di confusione: alcuni sostengono che è la parte affituaria (quindi i futuri proprietari) che dovrebbero pagare le spese ordinarie mentre le spese straordinarie spetterebbero al proprietario, altri viceversa.

Siamo a conoscenza che l'ultima rata pagata dalla vecchia proprietà risale a qualche giorno prima dell’accordo di Marzo 2015.

La nostra preoccupazione è quella di arrivare a Marzo 2019, momento in cui dovrebbe avvenire il riscatto dell’appartamento, con un debito molto alto e l’impossibilità a recuperare il credito.

 

Vi domando quindi se c'è una normativa che chiarisca la ripartizione dei costi ordinari e straordinari in casi simili al nostro.

Personalmente credo che le spese ordinarie spettino agli affittuari in quanto futuri proprietari e maggiori usufruittori dei servizi del condominio e le spese straordiarie al proprietario in quanto interessati al mantenimento del valore dell’appartamento.

Il nostro amministratore sostiene invece che il proprietario debba accollarsi tutte le spese in quanto ancora proprietario della casa, mentre gli affittuari devono sostenere solo le spese di "consumo" (acqua/elettricità).

 

Grazie Alex

Mia opinione.

 

A mio avviso, ci troviamo nella medesima situazione che si crea quando c'è il nudo proprietario e l'usufruttuario. Se così è, si applicano le medesime regole di ripartizione delle spese.

 

https://www.condominioweb.com/rent-to-buy-e-spese-condominiali.12065

Ehh... peccato che sul sito che mi hai indicato arrivo fino a questo punto:

 

Si richiamano dunque espressamente le norme disciplinanti gli obblighi nascenti dall'usufrutto e, per quel che qui rileva, la disciplina di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Continua [...]

 

A poi... PAGA per avere il seguito dell'articolo!!!

Importante è conoscere con precisione i termini del contratto tra le due parti (venditore e acquirente).

 

La differenza tra "affitto con riscatto", magari impropriamente così definito e il "rent to buy" precisamente definito dall’articolo 23 del decreto Sblocca Italia è sostanziale.

 

Se siamo in presenza di normale affitto con "previsione" di futura vendita, si dovrebbero applicare le vecchie regole tra proprietario e inquilino; se invece ci troviamo di fronte al Rent to Buy, normato dalla legge, qualsiasi spesa ordinaria e straordinaria sarebbe a carico dell'attuale utilizzatore dell'unità immobiliare in oggetto, che a seguito di specifico contratto continuerà a godere del bene.

 

La precisazione è sostenuta anche da sentenze di Cassazione che hanno sempre ribadito (nel caso di futura vendita) che i benefici di eventuali lavori andranno comunque a beneficio del futuro acquirente, quindi anche le spese per supportare questi benefici sono a suo carico, oltretutto il prezzo del bene è già stato fissato in origine ed eventuali "migliorie" creerebbero solo un danno finanziario al venditore.

 

Attenzione quindi alla specificità del contratto tra le parti e non attenersi a posizioni "personali" che probabilmente non trovano riscontro in questa recentissima normativa.

Importante è conoscere con precisione i termini del contratto tra le due parti (venditore e acquirente).

 

La differenza tra "affitto con riscatto", magari impropriamente così definito e il "rent to buy" precisamente definito dall’articolo 23 del decreto Sblocca Italia è sostanziale.

 

Se siamo in presenza di normale affitto con "previsione" di futura vendita, si dovrebbero applicare le vecchie regole tra proprietario e inquilino; se invece ci troviamo di fronte al Rent to Buy, normato dalla legge, qualsiasi spesa ordinaria e straordinaria sarebbe a carico dell'attuale utilizzatore dell'unità immobiliare in oggetto, che a seguito di specifico contratto continuerà a godere del bene.

 

La precisazione è sostenuta anche da sentenze di Cassazione che hanno sempre ribadito (nel caso di futura vendita) che i benefici di eventuali lavori andranno comunque a beneficio del futuro acquirente, quindi anche le spese per supportare questi benefici sono a suo carico, oltretutto il prezzo del bene è già stato fissato in origine ed eventuali "migliorie" creerebbero solo un danno finanziario al venditore.

 

Attenzione quindi alla specificità del contratto tra le parti e non attenersi a posizioni "personali" che probabilmente non trovano riscontro in questa recentissima normativa.

Ti ringrazio per la risposta.

Che io sappia i nuovi avranno un ulteriore incontro con la vecchia proprietà verso Marzo 2019 per completare l'acquisto in quanto c'è un accordo notarile che li obbliga a vedersi per decidere se l'acquisto si concretizza o no, quindi deduco che sia più un "rent to buy" che un "affitto".

 

Ciao Alex

Ti ringrazio per la risposta.

Che io sappia i nuovi avranno un ulteriore incontro con la vecchia proprietà verso Marzo 2019 per completare l'acquisto in quanto c'è un accordo notarile che li obbliga a vedersi per decidere se l'acquisto si concretizza o no, quindi deduco che sia più un "rent to buy" che un "affitto".

 

Ciao Alex

potrebbero chiarire qualche dubbio questi articoli

https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2015/03/26/114931-differenza-tra-affitto-con-riscatto-e-rent-to-buy

 

http://www.ilsole24ore.com/art/casa/2015-12-03/ecco-come-si-dividono-spese-rent-to-buy-113911.shtml

Ti ringrazio per la risposta.

Che io sappia i nuovi avranno un ulteriore incontro con la vecchia proprietà verso Marzo 2019 per completare l'acquisto in quanto c'è un accordo notarile che li obbliga a vedersi per decidere se l'acquisto si concretizza o no, quindi deduco che sia più un "rent to buy" che un "affitto".

mi sembra molto utile la precisazione di Claistron. E' necessario sapere di che contratto si parla esattamente. Nel rent to buy credo che l'inquilino abbia diritto a riscattare a un prezzo già deciso. Se invece la decisione deve essere di comune accordo ed è ancora da definire, penso che si ricada nella fattispecie di un normale affitto, in cui il proprietario rimane tale (coi relativi oneri) fino all'effettiva eventuale vendita. Se dici che ancora si deve decidere se l'acquisto si concretizza, mi fa pensare più a un normale affitto (eventualmente con diritto di prelazione). Ma posso sbagliare

La cosa che fa pensare è l'affermazione di alex in #5 dove afferma che si dovranno vedere dal notaio "per decidere" se concretizzare o meno l'acquisto.

A questo punto, almeno per me, ciò significa che siamo in presenza di una normale locazione alla quale applicare il disposto dell'art. 9 della legge 392/78 per la ripartizione delle spese.

Salvo patti contrari...

La cosa che fa pensare è l'affermazione di alex in #5 dove afferma che si dovranno vedere dal notaio "per decidere" se concretizzare o meno l'acquisto.

A questo punto, almeno per me, ciò significa che siamo in presenza di una normale locazione alla quale applicare il disposto dell'art. 9 della legge 392/78 per la ripartizione delle spese.

Salvo patti contrari...

Infatti io non so al 100% il loro accordo... perchè parlando con i nuovi mi mi è stato riferito quando segue:

- Se a Marzo 2019 volessero andarsene non pagherebbero penali;

- Se invece i vecchi non volessero più concretizzare la cosa dovrebbero ridare indietro tutti i soldi finora versati + penale.

 

Altro non so... farò indagare l'amministratore perchè è veramente una situazione assurda...

 

Ciao & Grazie a tutti

Alex

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