#1 Inviato 20 Marzo, 2014 In assemblea straordinaria specificatamente convocata, in seconda convocazione, si è deliberato con le maggioranze previste (maggioranza dei presenti con + 500 mm) l'approvazione di tabelle millesimali rettificate (le originali erano contrattuali) redatte da tecnico incaricato. Forse serviva l'unanimità, ma questo è un altro discorso. Successivamente all' assemblea è emerso che il tecnico aveva presentato all'amministratore nuove tabelle corrette PRIMA dell' assemblea. Per misteri che solo gli amministratori conoscono (amministratori con la a minuscola) queste tabelle, con lettera del tecnico che spiegava i motivi (per me validi) delle ulteriori rettifiche, non sono state presentate nell'assemblea di cui sopra. L' amministratore ha indetto una nuova assemblea (gratis, bontà sua) ed il legale che mi assiste (...siamo a questo punto...) ha consigliato di deliberare l'annullamento della precedente assemblea e poi deliberare sulle nuove tabelle. Certo la nuova delibera sulle tabelle annullerebbe la precedente, ma non è scontato che si raggiungano i quorum previsti. Ecco la domanda: Che maggioranze servono per annullare la prima assemblea, o la conseguente delibera (l'argomento era unico: approvazione definitiva del regolamento (con tabelle allegate) Grazie per l'attenzione.
#2 Inviato 21 Marzo, 2014 Sembra ci sia penuria di esperti in questo forum... o io non sono stato chiaro. Lo staff, letto quanto ho esposto e alla luce della nuova legge sul condominio, sa gentilmente indicarmi le maggioranze necessarie per annullare un assemblea e/o la delibera che è scaturita? La nuova assemblea è questa sera. Mi scuso e ringrazio.
#3 Inviato 21 Marzo, 2014 Se le tabelle originali erano contrattuali si possono modificare solamente all'unanimità (1000/1000) E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)
#5 Inviato 21 Marzo, 2014 Sembra ci sia penuria di esperti in questo forum... o io non sono stato chiaro.Lo staff, letto quanto ho esposto e alla luce della nuova legge sul condominio, sa gentilmente indicarmi le maggioranze necessarie per annullare un assemblea e/o la delibera che è scaturita? La nuova assemblea è questa sera. Mi scuso e ringrazio. Risposta a domanda. Con la nuova delibera si annulla automaticamente la precedente purchè la si adotti con la maggioranza necessaria. Quindi,il legale ha esagerato. La maggioranza per la revisione dipende dalla motivazione che vi ha indotto a tale scelta. Indipendentemente dal fatto trattasi di tabelle contrattuali se: -ricorrono i presupposti di cui all'ex art.69 dacc ovvero -ricorre un diverso riferimento al criterio legale basta la maggioranza di cui al II comma art.1136cc (maggioranza intervenuti con almeno 500 millesimi) Nel caso in cui non sussistano tali presupposti ma le tabelle contrattuali erano state redatte secondo il criterio legale basterebbe la stessa maggioranza se è cambiato il riferimento del criterio legale Infine nel caso non sussistano tali presupposti ma le tabelle contrattuali erano state redatte con deroghe al criterio legale servirebbe l'unanimità dei consensi. In quale caso sei collocato?
#6 Inviato 21 Marzo, 2014 La modificazione delle tabelle millesimali contrattuali deve avvenire con il consenso di tutti i condomini. Diversamente la deliberazione di modifca è nulla.
#7 Inviato 21 Marzo, 2014 x Pessina Purtroppo nelle tabelle di Confedilizia non ho saputo trovare la risposta alla mia domanda. x Tuxx Forse hai ragione, ma pur con mille dubbi stiamo ipotizzando di rientrare in uno dei casi (aumento di superficie >20%, pur trattandosi di variazioni di destinazione d'uso di sottotetti) che prevedono l' approvazione a maggioranza. Mi ripeto e mi scuso perché il mio primo post è forse poco chiaro: Si è deliberato validamente su tabelle non aggiornate pur essendo quelle aggiornate disponibili prima della delibera stessa ( non presentate da amministratore.) Si tratta ora di deliberare con le tabelle aggiornate e di annullare la precedente assemblea/delibera. Perché annullare la precedente? Perché la nuova delibera potrebbe non raggiungere il doppio quorum (teste e millesimi) ed essere nulla e quindi sarebbe valida la delibera con tabelle non aggiornate che non potrebbero però essere impugnate x decadenza dei termini. Un casino. Con che maggioranza si può annullare 'sta benedetta assemblea ? Grazie
#8 Inviato 21 Marzo, 2014 L'art 69 Dacc dice; Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Qui da quanto dici, errori non ce ne sono, tanto è vero che tutti contrattualmente hanno accettato e firmato il rogito o il regolamento contrattuale e non si può parlane neppure di incremento, perchè il sottotetto già esisteva, a meno che la variazione sia dovuta da aumento avvenuto per sopraelevazione dello stabile.
#9 Inviato 21 Marzo, 2014 La modificazione delle tabelle millesimali contrattuali deve avvenire con il consenso di tutti i condomini. Diversamente la deliberazione di modifca è nulla.
#10 Inviato 21 Marzo, 2014 I sottotetti già esistevano e io penso come te. Ma i legali e gli esperti che ho sentito, prima di prendere posizione aspettano sentenze che chiariscano meglio "incremento di superficie". Nel frattempo andiamo avanti senza unanimità ma con il doppio quorum. Mi resta il dubbio che ho espresso e mi scuso con Patrizia per non aver visto il suo intervento, ma credo che le risposte siano nel mio post precedente a questo. In fine: CHE MAGGIORANZA x ANNULLARE ASSEMBLEA?
#11 Inviato 21 Marzo, 2014 ... Nel frattempo andiamo avanti senza unanimità ma con il doppio quorum. E' vostra facoltà, ma leggendo quanto afferma l'avvocato Alessandro Gallucci (link precedente), la delibera rimane impugnabile per sempre per nullità; - Operare diversamente, ad esempio attraverso una deliberazione votata a maggioranza, vuol prendere una decisione sempre impugnabile per nullità. In tal senso ...
#12 Inviato 21 Marzo, 2014 Fosse vero che si possa impugnare per nullità !! Il punto (che non centra con la mia domanda iniziale) sarebbe sapere se una variazione d'uso da sottotetto a mansarda può (deve) essere considerata un incremento di superficie che essendo nel mio caso > 20% dell'alloggio di cui è pertinenza la farebbe ricadere nelle eccezioni del 69 deliberabili a maggioranza. Su questo argomento quasi tutti mi dicono "UNANIMITA', ma non ti fidare che con la legge nuova non ci sono sentenze chiarificatrici, men che meno di Cassazione". Grazie a tutti x i pareri, ma stasera all'assemblea andrò con il mio problema di annullabilità non ben chiarito. Pazienza.
#13 Inviato 21 Marzo, 2014 Fosse vero che si possa impugnare per nullità !! Il punto (che non centra con la mia domanda iniziale) sarebbe sapere se una variazione d'uso da sottotetto a mansarda può (deve) essere considerata un incremento di superficie che essendo nel mio caso > 20% dell'alloggio di cui è pertinenza la farebbe ricadere nelle eccezioni del 69 deliberabili a maggioranza.Su questo argomento quasi tutti mi dicono "UNANIMITA', ma non ti fidare che con la legge nuova non ci sono sentenze chiarificatrici, men che meno di Cassazione". Grazie a tutti x i pareri, ma stasera all'assemblea andrò con il mio problema di annullabilità non ben chiarito. Pazienza. Infatti non ci sono Sentenze chiarificatrici, tra l'altro anche se ci fossero sarebbero valide solamente per il caso trattato e non faranno Legge ma solamente Giurisprudenza, quindi nel caso che poni o ci stai e accetti, oppure ricorri al Giudice, magari iniziando dalla conciliazione, ora obbligatoria, però con l'assistenza di un legale.
#14 Inviato 21 Marzo, 2014 Accidenti, dove siamo finiti ! Certamente ho imparato alcune cose e altre mi sono state confermate, ma con che quorum si annulla un'assemblea che ha deliberato consultando documenti obsoleti non me l'ha voluto dire nessuno !!!! Salutissimi.
#15 Inviato 21 Marzo, 2014 Se l'assemblea ha approvato consultando documenti obsoleti, ma relativi ad un RdC contrattuale e senza unanimità, la delibera, come ti ho spiegato anche con l'ausilio del link dell'Avvocato Alessandro Gallucci, e se adottata con la maggioranza e non unanimità (1000/1000), sarà assolutamente nulla, e chi ne ha interesse potrebbe far valere il proprio diritto in qualsiasi tempo con citazione al Giudice, iniziando dalla conciliazione.
#16 Inviato 21 Marzo, 2014 Quindi Tuxx, tu pensi che una variazione d'uso da sottotetto esistente e di proprietà a mansarda abitabile pertinente all'alloggio sottostante non sia un incremento di superficie che farebbe ricadere tra i motivi di delibera a maggioranza. Anch'io penso come te. Grazie e ciao.
#17 Inviato 21 Marzo, 2014 Quindi Tuxx, tu pensi che il nostro caso (variazione destinazione d' uso da sottotetto esistente e pertinente all' alloggio sottostante a mansarda abitabile) non sia da considerare incremento di superficie e quindi non rientrare nei casi previsti con delibera a maggioranza da art. 69. Lo penso anche io. Ciao e grazie.
#18 Inviato 21 Marzo, 2014 Nel caso in cui non sussistano tali presupposti ma le tabelle contrattuali erano state redatte secondo il criterio legale basterebbe la stessa maggioranza se è cambiato il riferimento del criterio legale. Scusate, ma non avevo riportato la frase grassettata e sottolineata che fa la differenza.
#19 Inviato 21 Marzo, 2014 Patrizia, mi puoi spiegare meglio cosa intendi. Io ho un' infarinatura su questi problemi e basta un colpo di vento e......
#20 Inviato 21 Marzo, 2014 Suppongo, che si riferisca alla modifica di Legge che stabilisce il criterio legale, ma visto che l'art. 1123 cc (uno degli articoli che il legislatore non ha modificato con la Legge 220 del 11.12.12), non è stato modificato dalla forma originaria, tutto rimane come era stato stabilito nel contratto contrattuale. Almeno così la vedo io, comunque attendi chiarimenti da Patrizia Ferrari.
#21 Inviato 21 Marzo, 2014 Patrizia, mi puoi spiegare meglio cosa intendi. Io ho un' infarinatura su questi problemi e basta un colpo di vento e...... Potrei venderla a caro prezzo in quanto non è un'infomazione facilmente disponibile... Ti faccio un esempio chiarificatore. Se le tabelle (contrattuali) del riscaldamento furono redatte,ad esempio, negli anni '60 ove vigeva un certo criterio LEGALE diffuso di calcolo per epoca e sviluppo che per logica evoluzione non è più quello,sempre LEGALE, adottato oggi,la modifica è possibile a maggioranza. Allora non si poteva prevedere il futuro ma al tempo stesso oggi non si può negare l'evidenza dell'applicazione.
#22 Inviato 21 Marzo, 2014 Grazie, anche x il ...favore. Ne riparleremo, ora mi aspetta un 'assemblea (o un grande casino...) Salutissimi.
