#1 Inviato 27 Dicembre, 2012 Buongiorno, prima di tutto desidero salutare i componenti di questo forum e ringraziarli per l’opportunità che mi hanno dato di poter scrivere queste righe. Vorrei raccontarvi brevemente le ultime vicissitudini del mio condominio, una storia a parer mio paradossale, con la speranza di sentire le vostre impressioni e un consiglio pratico per poter uscire da questa situazione. Cominciamo da circa 2 anni fa, e per l’esattezza a Maggio del 2011 quando viene convocata la classica assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo delle spese e la nomina o revoca dell’amministratore. Il nostro condominio è composto da 21 persone e di queste erano presenti direttamente o rappresentati per delega 12 condomini per un totale di 596.95 mill.mi e 9 assenti per 403.05 mill.mi. Di questi 12, io ed un altro inquilino (99,76 mill.mi) votiamo contro la riconferma dell’ amministratore in carica. Cito fedelmente il verbale d’assemblea: “L’amministratore Mario Rossi, informato sull’esito della votazione e constatando l’assenza di numerosi condomini ,(403,05 mill.mi) ritiene di dover rassegnare le proprie dimissioni. I condomini Tizio, Caio e Sempronio, che hanno espresso il loro voto di conferma all’attuale amministratore, respingono le sue dimissioni e lo confermano nella carica di amministratore.” (Mia nota: E’ possibile che un amministratore riprenda tranquillamente il suo mandato perché 10 condomini (479.19 mill.mi) e cioè la minoranza, l’ha riconfermato? Non sarebbe stato piu’ logico e onesto continuare nelle sue dimissioni e convocare un’altra assemblea per una nuova votazione? ) Ma Il malcontento evidentemente aumenta ed arriviamo all’assemblea dell’anno successivo. Assemblea di Maggio 2012: Presenti o rappresentati per delega 18 condomini (852.39 mill.mi) assenti 3 condomini (147.61 mill.mi) A sorpresa, perché in effetti nessuno se lo aspettava, 6 condomini (293.62 mill.mi) sono a favore della riconferma del capo condomino, 12 condomini (558.77 mill.mi) sono invece contrari. Dal verbale: “L’amministratore, a maggioranza non viene riconfermato. Egli tuttavia rimarrà in carica per la gestione ordinaria fino alla comunicazione per una nuova assemblea per la nomina del nuovo amministratore.” (Nota mia: nessuno si sarebbe aspettato questo risultato e quindi non avevamo nessun nome da proporre per un successore. Nella successiva assemblea quindi a mio modo di vedere, avremmo dovuto portare il nome o i nomi di piu’ candidati per eleggere il nuovo amministratore escluso quello dell’amministratore sfiduciato dalla maggioranza.) Assemblea di Giugno 2012: Presenti o rappresentati per delega 18 condomini (861.22 mill.mi) assenti 3 (138.78 mill.mi) Ed ecco la sorpresa: dal verbale d’assemblea del 19 Giugno: “Alla domanda rivolta all’amministratore “pro tempore” da 6 condomini (299.48 mill.mi) se fosse disponibile a proseguire il mandato di amministratore per il condominio…….egli ha confermato la sua disponibilità”. E sotto: “Ciò è confermato anche da tutti i condomini presenti o rappresentati per delega” e con estrema lealtà continua: “Il Sig. Mario Rossi informa anche che, se la conferma o meno possa dipendere dal suo compenso, considerati i momenti di crisi che il nostro paese sta attraversando, è disposto a percepire per l’anno 2012 un compenso inferiore di euro 100,00 rispetto all’eventuale preventivo di un altro amministratore che sia presentato in questa assemblea.” (Nota mia: Probabilmente avremmo dovuto opporsi alla richiesta di questi 6 condomini, ma la sorpresa ci ha colto impreparati e siamo rimasti a bocca aperta. Ma io mi chiedo: l’assemblea precedente ha sfiduciato quest’uomo con una notevole maggioranza 12 condomini (558.77 mill.mi) e questo si ricandida come se niente fosse? Ma le regole sono solo di carattere morale e quindi la legge glielo permette?) Ma nonostante i 100 euro di sconto e la crisi galoppante…. Mario Rossi viene nuovamente sfiduciato: 8 condomini (391.84 mill.mi) votano a favore, 9 condomini(419.46 mill.mi) votano a sfavore,1 si astiene. Si passa quindi alla presa visione dei preventivi dei possibili amministratori e finalmente viene eletto il nuovo amministratore “Pinco Pallino” Vi ricordo che siamo a fine Giugno, ad estate già iniziata e le ferie sono già alle porte. Passano Luglio e Agosto e…….. il 13 Settembre ci arriva un bella lettera dal nuovo amministratore Pinco Pallino che ci dice: “Gent.li Signori, innanzitutto vorrei ringraziarvi per la fiducia accordatami volendo affidarmi l’amministrazione del condominio in oggetto. Tuttavia una serie di impegni mi impedirebbe oggi di svolgere l’incarico conferitomi con la diligenza e la cura necessaria. Mi trovo pertanto bla bla bla a non poter accettare l’incarico legato all’amministrazione del condominio. Saprà il Sig. Mario Rossi, che invito a continuare nell’amministrazione almeno nelle more di altra nomina, a convocare altra assemblea straordinaria per superare lo stato di incertezza conseguente alla presente.” Immaginatevi la nostra delusione; tanto lavoro e sofferenze per niente! (Nota mia: ma l’amministratore che abbiamo eletto (e che quindi a tutti gli effetti è l’amministratore in carica) può cavarsela così, scrivendo una lettera e demandando tutto all’amministratore “pro tempore”? Non avrebbe dovuto convocare lui stesso un assemblea per dare le sue dimissioni o per rifiutare l’incarico e per farci eleggere un nuovo amministratore? Dato per scontato che l’amministratore “pro tempore” non avrebbe mai convocato una nuova assemblea, (lo conosciamo troppo bene!) io ed altri 3 condomini ne facciamo richiesta a mezzo raccomandata.) Fine Ottobre 2012: Ed è di nuovo la solita “solfa”. Si riparte con la fiducia o meno dell’amministratore in “Prorogatio Imperii” NB: è la 3 volta che si ricandida dopo tutta la sfiducia che gli é stata “mandata”! Ops scusate ”data”! In una mia lettera, letta nell’Assemblea di Giugno riferendomi all’amministratore ho detto: “ma dove sono finiti quei principi e quei valori che i nostri nonni e padri ci hanno amorevolmente tramandato? Oggi i soli principi rimasti sono il risultato di una scuola scorretta, vecchia e stantia che i nostri politici hanno portato avanti in tutti questi anni per i loro interessi!” Questa volta però le cose vanno peggio: le persone sono un po’ demoralizzate e grazie ai volta gabbana e a chi è diventato neutro (per la convinzione assurda di non far torto a nessuno!) lo scontro è finito quasi in parità. Non posso comunicarvi i millesimi esatti, perché il Sig. Mario Rossi da Ottobre a oggi non si è neppure degnato di farci avere la copia del verbale dell’ultima assemblea. E ovvio quindi che una nuova assemblea non si farà mai se non sotto nostra richiesta, anche se lui ci aveva garantito che l’avremmo fatta per metà Novembre! La storia finisce qui. Vi chiedo gentilmente di darmi le vostre impressioni, ma soprattutto un consiglio che ci faccia uscire da questa situazione anomala, senza possibilmente ricorrere alla via Giudiziale. Continuo a non capire (a dir la verità qualche dubbio mi sta venendo, ma spero di sbagliarmi!) la presa di posizione di questa persona che senza rispetto alcuno nei nostri confronti, continua in tutte le maniere ad aggrapparsi sempre di piu’ alla sua carica. Con quale animo dovremmo continuare a lavorare e collaborare con un individuo di cui non abbiamo piu’ alcuna fiducia? Ringraziandovi per la pazienza che avete avuto leggendo questa mia lettera, porgo a tutti i piu’ sentiti auguri per il nuovo anno che sta arrivando “Buon 2013” Roberto
#2 Inviato 27 Dicembre, 2012 In pratica, se voi condomini sfiduciate l'amministratore e/o lui rassegna le dimissioni, senza che l'assemblea nomini un successore questo prosegue con tutti i poteri in prorogatio imperii, e sarà sempre così .............. a meno che l'amministratore non si rivolga alla Volontaria Giurisdizione per inerzia assembleare alle sue dimissioni, ma questo a quanto pare non l'ha mai fatto. Per cui ritengo logico che, prima dell'assemblea vi accordate tra di voi condomini per raggiungere il quorum necessario al cambio/nomina di un successore, oppure ciascun condomino potrebbe adire al Giudice in virtù dell'art. 1105 cc ... Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. ... ex tux Modificato Da - tuxxx il 27 Dic 2012 20:10:40
#3 Inviato 27 Dicembre, 2012 Ti ringrazio Tuxxx per la risposta tempestiva,ma il ricorso all'autorità Giudiziaria preferivo considerarlo come ultima ipotesi.Ho scritto passo per passo i vari passi che abbiamo fatto e volevo sapere se ci sono irregolarita'.Mettersi d'accordo tra noi condomini per una maggioranza e' diventata una cosa impossibile perché purtroppo alcune persone voltano faccia di continuo.E poi la maggioranza per buttar fuori il vecchio amministratore l'avevamo ottenuta!Ne abbiamo eletto uno nuovo e questo se l'e' cavata con un rifiuto per lettera.E'possibile che la legge permetta ad un amministratore sfiduciato piu'volte di ricandidarsi?Se e' cosi',a cosa contano le decisioni della maggioranza?Assemblea sovrana di che cosa?Se proprio non esiste altra alternativa che rivolgersi al giudice si sa pressappoco a quanto ammontano le spese?Grazie:Roberto
#4 Inviato 27 Dicembre, 2012 Scritto da zobaide il 27 Dic 2012 - 20:08:49: Ti ringrazio Tuxxx per la risposta tempestiva,ma il ricorso all'autorità Giudiziaria preferivo considerarlo come ultima ipotesi.... E poi la maggioranza per buttar fuori il vecchio amministratore l'avevamo ottenuta!Ne abbiamo eletto uno nuovo e questo se e questo se l'e' cavata con un rifiuto per lettera. [...] Infatti condivido, l'ipotesi del ricorso all'A.G. la considero anch'io l'ultima spiaggia. Se avevate nominato un'altro amministratore e poi non ha accettato, non so perchè e sinceramente non posso fare nulla, riprovateci con uno che abbia gli attributi necessari e nella prossima assemblea (anche straorinaria a norma art. 66 Dacc*), lo nominate come vostro amministratore, così automaticamente quello ora in carica sarà revocato. * Prassi art 66 Dacc; 1) richiesta all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria da parte di almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm (meglio con lettera RR) con l'Ordine del Giorno da trattare p.es. e nel caso "nomina amministratore" 2) attesa (10 gg) da parte dell'amministratore di una comunicazione di una data per questa assemblea 3) nessuna comunicazione - gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera (meglio RR) a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. ex tux Modificato Da - tuxxx il 27 Dic 2012 20:22:16
