#1 Inviato 4 Gennaio, 2014 Salve e buon 2014 a tutti. Abito al piano terra di un condominio di 20 nuclei abitativi, dal 2004. Uno dei motivi che mi spinse a comprare questa abitazione fu la presenza di un giardino condominiale che percorre tutta la zona notte del mio appartamento (camere da letto e bagni). Nel giardino sono presenti diversi alberi ad alto e medio fusto. Fin dalla prima riunione condominiale, molti condomini spingevano per abolire una parte del giardino, sia per risparmiare sulle spese condominiali e sia (principalmente) per ricavarne spazio da aggiungere al parcheggio auto esistente, non sufficiente oggi ad accogliere le esigenze di parcheggio (selvaggio) di tutti. I posti auto, oggi, non sono assegnati e vigila il selvaggio "fai da te". Fino a quando, per decisioni del genere (abolizione giardino), necessitava l'unanimità mi sono sempre opposto, ma da quando le cose sono cambiate, ho la netta sensazione che è in atto una strategia da parte di molti condomini per il raggiungimento dell'obiettivo. Ad inizio dicembre in seguito a una fortissima tempesta di vento un albero di medio fusto è venuto giu' ed è stato successivamente rimosso. Nella prossima riunione di condominio all'ordine del giorno c'è : " decisione da prendere per le piante ad alto fusto per motivi di sicurezza". Qualche ramo di questi alberi comincia a dare fastidio alle abitazioni dei piani superiori specie quando c'è vento, ma il problema secondo me sarebbe risolvibile con una potatura. Mi chiedo: non è nelle facoltà dell'aministratore per motivi di sicurezza, senza convocare un assemblea condominiale, procedere alla potatura? come devo comportarmi se l'assemblea dovesse decidere per l'abbattimento? chi stabilisce la pericolosità di un albero? Gli alberi sono li da quando il parco è stato costruito, cioè nel 1980. Grazie in anticipo.
#2 Inviato 4 Gennaio, 2014 L’abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1121 c.c. e, in quanto tale, richiede l’unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all’abbattimento, possa costituire valida ratifica dell’opera fatta eseguire di propria iniziativa dall’amministratore ( Corte d’Appello di Roma, 6 febbraio 2008 n. 478).
#3 Inviato 4 Gennaio, 2014 L’abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1121 c.c. e, in quanto tale, richiede l’unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all’abbattimento, possa costituire valida ratifica dell’opera fatta eseguire di propria iniziativa dall’amministratore ( Corte d’Appello di Roma, 6 febbraio 2008 n. 478). La ringrazio per la veloce risposta. Deduco quindi che le sentenze da lei citate possono essere ancora di riferimento (riguardo l'unanimità) anche alla luce delle nuove norme sul condominio dello scorso giugno 2013 (4/5 dell'assemblea)? Se loro dovessero decidere per l'abbattimento, non mi rimarrebbe che impugnare l'eventuale delibera? grazie ancora.
#5 Inviato 4 Gennaio, 2014 Per "scongiurare" eventuali abbattimenti oltre che alle "maggioranze" richieste guarderei anche alle norme Regionali sugli alberi di alto fusto. Contrariamente a quanto si crede non è libero diritto/attività discrezionale e la Legge VIETA specificatamente l' abbattimento di determinate specie (salvo dimostrato motivo di pericolo e comunque sempre a seguito di verifica di autorità competenti- asseverazioni di tecnici)
#7 Inviato 4 Gennaio, 2014 la trasformazione di una parte del giardino condominiale non costituisce una innovazione, per cui e' sufficiente raggiungere i 500 per deliberare. in una situazione simile a PakoDinu mi trovo anch'io, si parla di decoro ad ogni pie' spinto, non so se vale la pena assistere ad una sosta selvaggia con, magari, auto scassate che vengono lasciate ferme per lunghi periodi, oppure litigare per uno o due alberi che forse potrebbero costituire un pericolo. un albero in meno non penso possa compromettere il decoro, ma uno spazio maggiore per la sosta auto darebbe gia' un grosso contributo al decoro. tanto piu' se al posto di un pino o abete che sia, reimpiantate piccole fioriere,che si' che tutelerebbero il decoro. ma forse si potrebbe anche evitare di abbattere l'albero, non penso che, allargando il parcheggio, possa occupare cosi tanto spazio.
#8 Inviato 4 Gennaio, 2014 PakoDinu leggi un po' qua; nonostante la riforma del condominio sono argomentazioni ancora tutte valide.... --link_rimosso-- Saluti ?
#9 Inviato 5 Gennaio, 2014 la trasformazione di una parte del giardino condominiale non costituisce una innovazione, per cui e' sufficiente raggiungere i 500 per deliberare. in una situazione simile a PakoDinu mi trovo anch'io, si parla di decoro ad ogni pie' spinto, non so se vale la pena assistere ad una sosta selvaggia con, magari, auto scassate che vengono lasciate ferme per lunghi periodi, oppure litigare per uno o due alberi che forse potrebbero costituire un pericolo. un albero in meno non penso possa compromettere il decoro, ma uno spazio maggiore per la sosta auto darebbe gia' un grosso contributo al decoro. tanto piu' se al posto di un pino o abete che sia, reimpiantate piccole fioriere,che si' che tutelerebbero il decoro. ma forse si potrebbe anche evitare di abbattere l'albero, non penso che, allargando il parcheggio, possa occupare cosi tanto spazio. Grazie a tutti per le risposte. Cimar 46 potrei anche essere daccordo con te, ma : 1) nel primo post accennavo al fatto che nel mio caso il giardino corre lungo tutto il lato notte dell'abitazione (piano terra), ti pare che mi faccio parcheggiare le auto sotto la finestra della camera da letto? oggi ho ossigeno, domani solo smog? 2) potrei al limite essere daccordo al taglio di una sola parte di giardino distante dalle finestre, a patto che la sosta sia poi regolamentata, un posto auto a condomino (oggi parcheggiano tutti, parenti, amici, fidanzati ecc) altrimenti ci priviamo del verde e non risolviamo nulla. 3) Il taglio giardino per destinazione uso parcheggio è considerato innovazione e ci vogliono i 4/5 dei condomini per deliberare, è successo nell'ultima assemblea di novembre scorso, altrimenti avrebbero già deliberato. Ciao a tutti
#10 Inviato 5 Gennaio, 2014 Grazie a tutti per le risposte.Cimar 46 potrei anche essere daccordo con te, ma : 1) nel primo post accennavo al fatto che nel mio caso il giardino corre lungo tutto il lato notte dell'abitazione (piano terra), ti pare che mi faccio parcheggiare le auto sotto la finestra della camera da letto? oggi ho ossigeno, domani solo smog? 2) potrei al limite essere daccordo al taglio di una sola parte di giardino distante dalle finestre, a patto che la sosta sia poi regolamentata, un posto auto a condomino (oggi parcheggiano tutti, parenti, amici, fidanzati ecc) altrimenti ci priviamo del verde e non risolviamo nulla. 3) Il taglio giardino per destinazione uso parcheggio è considerato innovazione e ci vogliono i 4/5 dei condomini per deliberare, è successo nell'ultima assemblea di novembre scorso, altrimenti avrebbero già deliberato. Ciao a tutti ciao, dai uno sguardo alla sentenza 11177 del 4/7/2012 della cassazione.
#11 Inviato 5 Gennaio, 2014 ciao, dai uno sguardo alla sentenza 11177 del 4/7/2012 della cassazione. Ho visto, ma nel mio caso si stanno organizzando anche per i 4/5....! ma non avranno vita facile...c'era un equilibrio e lo stanno rompendo, puntero' su altre cose che non si possono fare e loro puntualmente fanno..vedremo!!
#12 Inviato 5 Gennaio, 2014 la trasformazione di una parte del giardino condominiale non costituisce una innovazione Ieri sera mi era sfuggita questa affermazione.... sulla quale mi sembra doverosa una precisazione: laddove si viene a determinare una mutazione nella destinazione d'uso originaria, siamo in presenza di innovazione. Trasformare un giardino in posti auto è una innovazione. Saluti 🙂
#13 Inviato 6 Gennaio, 2014 ciao, dai uno sguardo alla sentenza 11177 del 4/7/2012 della cassazione. tale sentenza non è attinente nel merito del rigetto operato dalla Cassazione. Il ricorso è stato rigettato per errata impugnazione.
#14 Inviato 7 Gennaio, 2014 scusatemi, ma non capisco. io leggo che la trasformazione di una piccola parte di giardino condominiale in parcheggio non costituisce innovazione. le innovazioni dovrebbero essere quelle che provocano danni alla stabilita' dell'edificio, al decoro o quelle che minano il diritto anche di un solo condomino ad usufruire del bene comune. ora ,tralasciando il problema dell'albero citato da PakoDinu, la sentenza mi pare voglia dire che e' necessaria la sola maggioranza dei 500 mm. dimaraz, mi dici che il ricorso e' stato rigettato per errata impugnazione. non mi sogno neanche di cimentarmi in discussioni giuridiche, ma, mi sembra che la sostanza non cambia. albano, non a caso citi: " laddove si viene a determinare una mutazione nella destinazione d'uso originaria, siamo in presenza di innovazione. trasformare un giardino in posti auto e' una innovazione". la sentenza ha voluto distinguere dalla totale trasformazione ad una parte del giardino destinata ad aumentare i posti auto, per cui non vi e' una mutazione della originaria destinazione.
#15 Inviato 7 Gennaio, 2014 In un condominio l’assemblea con la maggioranza semplice, e non all’unanimità, decide la trasformazione di parte del giardino comune in parcheggio per le autovetture dei condomini (Cassazione 15319 del 12/07/2011). Uno dei comproprietari non ci sta a si appella al Tribunale; quella, a suo dire, era un’innovazione e come tale doveva essere deliberata. In primo grado il condomino vede rigettata la propria istanza. Da qui il ricorso in appello. Il giudice di secondo grado ha ritenuto che la modifica deliberata, che si sostanziava nell’aggiunta ai posti auto già esistenti di altri due posti auto ed di un terzo di piccole dimensioni ridotte, non costituisse innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ. L’intervento deliberato era sostanzialmente irrilevante in relazione alla superficie interessata rispetto a quella condominiale. Si legge nella sentenza che ben ha fatto il giudice di merito ha valutare in quel modo l’intervento di trasformazione poiché ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell’intervento, i presupposti stessi dell’innovazione (Cass. 4 luglio 2004 n. 11177). Per trasformare tutto il giardino in parcheggio occorre una maggioranza pari ai 4/5 dei condomini che rappresentino i 4/5 dei millesimi (ossia 800/1000), la destinazione d’uso della parte comune può essere ora modificata per soddisfare esigenze di interesse condominiale.
#16 Inviato 7 Gennaio, 2014 "il primo motivo di ricorso denunzia il vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione lamentando che la Corte di merito, disattendendo le deduzioni ed i documenti introdotti dall'attore, abbia ritenuto che l'intervento del Condominio avesse interessato soltanto l'aggiunta di due posti auto, più uno di ridotte dimensioni, ai cinque già esistenti, laddove invece esso aveva avuto ad oggetto tutti i posti auto, atteso che in precedenza lo spazio condominiale in questione non era mai stato destinato a parcheggio di autovetture "il motivo appare inammissibile in quanto investe un accertamento di fatto che risulta adeguatamente motivato dalla Corte di appello mediante il rinvio ai documenti prodotti in causa dal Condominio (rappresentazione grafica e computo della misura della superficie interessata dai lavori per cui è causa) e non contestato efficacemente dal ricorrente mediante la trascrizione o riproduzione del contenuto di elementi di prova contrari" "il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione o falsa applicazione dell'art. 1120 cod. civ., assume che l'errore compiuto dal giudice di merito nella ricostruzione dei fatti ha influenzato anche la sua conclusione in ordine alla sostanziale irrilevanza dell'innovazione, per la scarsa entità della superficie interessata, aggiungendo comunque che l'eliminazione della porzione di verde condominiale, anche nella più limitata misura riconosciuta dal giudicante, avrebbe dovuto portarlo a ritenere illegittima l'innovazione"; - "che il motivo appare in parte assorbito dal rigetto del primo motivo, in relazione all'assunto difensivo secondo lui l'intervento del Condominio avrebbe interessato una superficie maggiore di quella accertata dal giudicante, nonché inammissibile con riguardo alla seconda censura, che, con riferimento all'entità ed alla rilevanza dell'intervento contestato, investe un apprezzamento di fatto, mentre non risulta specificamente contestato il criterio interpretativo adottato dal giudice distrettuale in sede di applicazione della disposizione di cui all'art. 1120 cod. civ. (peraltro conforme all'orientamento di questa Corte: Cass. n. 11936 del 1999), secondo cui, ai fini della qualificazione dell'opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell'intervento, i presupposti stessi dell'innovazione Quindi il ricorrente ha sbagliato fin dal primo procedimento avendo contestato solo i 2 posti aggiunti e "ignorando" che pure i primi 5 (questi si innovazione) erano stati creati su area prima giardino. Se non ne sei a conoscenza una Corte di Cassazione si limita a verificare l' osservanza del "rispetto interpretativo" delle Leggi applicate nei gradi inferiori non entrando sul merito dei procedimenti (tradotto volgarmente non giudica la validità delle prove ma se i giudici "inferiori" hanno rispettato il significato degli articoli di legge). Quindi hanno valutato corrette le interpretazioni legislative perchè il ricorrente contestava l' aggiunta di 2 posti auto. Se avesse impugnato il primo atto di cambio da giardino a parcheggio allora avrebbe vinto la causa (probabilmente fin da subito senza arrivare alla Cassazione). Come sempre dico delle sentenze non bisogna leggere solo il titolo.
#17 Inviato 7 Gennaio, 2014 E' cosi' chiaro! riferendomi al quesito originario direi che gli ambientalisti sono, come si dice dalle mie parti, " prezzemolo per ogni minestra"!
#18 Inviato 7 Gennaio, 2014 "il primo motivo di ricorso denunzia il vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione lamentando che la Corte di merito, disattendendo le deduzioni ed i documenti introdotti dall'attore, abbia ritenuto che l'intervento del Condominio avesse interessato soltanto l'aggiunta di due posti auto, più uno di ridotte dimensioni, ai cinque già esistenti, laddove invece esso aveva avuto ad oggetto tutti i posti auto, atteso che in precedenza lo spazio condominiale in questione non era mai stato destinato a parcheggio di autovetture "il motivo appare inammissibile in quanto investe un accertamento di fatto che risulta adeguatamente motivato dalla Corte di appello mediante il rinvio ai documenti prodotti in causa dal Condominio (rappresentazione grafica e computo della misura della superficie interessata dai lavori per cui è causa) e non contestato efficacemente dal ricorrente mediante la trascrizione o riproduzione del contenuto di elementi di prova contrari" "il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione o falsa applicazione dell'art. 1120 cod. civ., assume che l'errore compiuto dal giudice di merito nella ricostruzione dei fatti ha influenzato anche la sua conclusione in ordine alla sostanziale irrilevanza dell'innovazione, per la scarsa entità della superficie interessata, aggiungendo comunque che l'eliminazione della porzione di verde condominiale, anche nella più limitata misura riconosciuta dal giudicante, avrebbe dovuto portarlo a ritenere illegittima l'innovazione"; - "che il motivo appare in parte assorbito dal rigetto del primo motivo, in relazione all'assunto difensivo secondo lui l'intervento del Condominio avrebbe interessato una superficie maggiore di quella accertata dal giudicante, nonché inammissibile con riguardo alla seconda censura, che, con riferimento all'entità ed alla rilevanza dell'intervento contestato, investe un apprezzamento di fatto, mentre non risulta specificamente contestato il criterio interpretativo adottato dal giudice distrettuale in sede di applicazione della disposizione di cui all'art. 1120 cod. civ. (peraltro conforme all'orientamento di questa Corte: Cass. n. 11936 del 1999), secondo cui, ai fini della qualificazione dell'opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell'intervento, i presupposti stessi dell'innovazione Quindi il ricorrente ha sbagliato fin dal primo procedimento avendo contestato solo i 2 posti aggiunti e "ignorando" che pure i primi 5 (questi si innovazione) erano stati creati su area prima giardino. Se non ne sei a conoscenza una Corte di Cassazione si limita a verificare l' osservanza del "rispetto interpretativo" delle Leggi applicate nei gradi inferiori non entrando sul merito dei procedimenti (tradotto volgarmente non giudica la validità delle prove ma se i giudici "inferiori" hanno rispettato il significato degli articoli di legge). Quindi hanno valutato corrette le interpretazioni legislative perchè il ricorrente contestava l' aggiunta di 2 posti auto. Se avesse impugnato il primo atto di cambio da giardino a parcheggio allora avrebbe vinto la causa (probabilmente fin da subito senza arrivare alla Cassazione). Come sempre dico delle sentenze non bisogna leggere solo il titolo. quello che non avevo capito era che gia' erano stati ricavati in precedenza altri posti auto a danno del giardino, e' chiaro allora che si era fuori tempo massimo. saluti
#19 Inviato 7 Gennaio, 2014 Si il senso è quello detto da Dimaraz, ma io allargherei il campo, nel senso, che anche la realizzazione dei primi 5 posti auto, non costituiscono innovazione, se proporzionalmente, comprendono una piccola parte del giardino. Parere personale.
#20 Inviato 7 Gennaio, 2014 eliminare un giardino ricettacolo di immondizia o di c...ca dei cani e farne dei posti auto, ognuno intervallato da un qualche aiuola con piante gradevoli, darebbe, si, un abbellimento al condominio. ma.. ci sono i condomini ambientalisti e forse anche.....i proprietari di cani!!
#21 Inviato 7 Gennaio, 2014 Si il senso è quello detto da Dimaraz, ma io allargherei il campo, nel senso, che anche la realizzazione dei primi 5 posti auto, non costituiscono innovazione, se proporzionalmente, comprendono una piccola parte del giardino. Parere personale. Io mi permetto di dissentire...è sono proprio i primi (5) posti auto a costituire innovazione... se non esiste alcun parcheggio precedente significa che qualsiasi modifica della destinazione d' uso è innovazione. Viceversa un parcheggio esistente che viene aumentato non prefigura innovazione perchè diventa una "semplice" modifica. A suffragio è significativo quanto svelato nel link da Albano (le varie sentenze anche di Cassazione) e in particolare il suo post n° 12 di quella vecchia discussione. Per Cimar..non è questione di ambientalisti (ognuno di noi dovrebbe avere a cuore il "verde" degli alberi che non è certo sostituibile con qualche piantina ornamentale)...ma di "diritti di proprietà". Se passasse il tuo criterio...potrebbe arrivarti qualche "tegola" non voluta nell' occasione che una "maggioranza" insignificante volesse fare una modifica che ti danneggia. PS. Il PM dei cani sarà sgradevole (se lo vai a pestare)...ma non ha mai uccso qualcuno. -) Un giardino con Alberi...va curato al pari di un parcheggio con i vasi di fiori.
#22 Inviato 7 Gennaio, 2014 in cina fino a poco tempo fa vi era il divieto governativo di mettere al mondo piu' di un figlio. in italia prossimamente metteranno il divieto di possedere piu' di 1 auto. non ho capito cosa significasse "quella maggioranza insignificante". destinare una piccola parte di un giardino condominiale, peraltro gia' grande, a posti auto non vuol dire essere insensibile al problema ambientale, questo detto in particolar modo da chi come me vive in una zona con i piu' bei aranceti d'italia, anche se diminuiti grazie alle speculazioni edilizie. anche a me piace il verde degli alberi, ma spero non si arrivi a formarsi tanti NO TAV anche in ambito condominiale. infine ti diro' quello che penso, quel condomino che si opponeva alla riduzione del giardino sara' lo stesso che porta il cane a "concimare" quel prato, certo non si muore se tu lo vai a pestare, ma un sano realismo sarebbe auspicabile.
#23 Inviato 7 Gennaio, 2014 Un sano realismo sarebbe il rispetto di tutti i "diritti di proprietà". Il "no TAV condominiale", l'animalista, o il verde di turno, non portano argomenti validi ma esprimono solo orientamenti soggettivi non attinenti ai "diritti di proprietà": questi ultimi poggiano su altre e ben più solide fondamenta, col pregio fra l'altro di tutelando pure il "no TAV condominiale" l'animalista ed il verde di turno. Saluti 🙂
#25 Inviato 8 Gennaio, 2014 Io mi permetto di dissentire...è sono proprio i primi (5) posti auto a costituire innovazione... se non esiste alcun parcheggio precedente significa che qualsiasi modifica della destinazione d' uso è innovazione. Viceversa un parcheggio esistente che viene aumentato non prefigura innovazione perchè diventa una "semplice" modifica. A suffragio è significativo quanto svelato nel link da Albano (le varie sentenze anche di Cassazione) e in particolare il suo post n° 12 di quella vecchia discussione. Per Cimar..non è questione di ambientalisti (ognuno di noi dovrebbe avere a cuore il "verde" degli alberi che non è certo sostituibile con qualche piantina ornamentale)...ma di "diritti di proprietà". Se passasse il tuo criterio...potrebbe arrivarti qualche "tegola" non voluta nell' occasione che una "maggioranza" insignificante volesse fare una modifica che ti danneggia. PS. Il PM dei cani sarà sgradevole (se lo vai a pestare)...ma non ha mai uccso qualcuno. -) Un giardino con Alberi...va curato al pari di un parcheggio con i vasi di fiori. La sentenza afferma: ......."deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce"...... Da questo deduco che se i primi 5 parcheggi, rispetto alle dimensioni del giardino, è poca cosa, non costituiscono innovazione. Attendo tua replica. - - - Aggiornato - - - Sicuri che non si tratti di modifica di destinazione d'uso? E' innovazione.
