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piodam

Giardino condominiale che viene mantenuto in proprietà dal costruttore

Buonasera. Ho scoperto di recente che il progetto sulla base del quale nel 2002 venne rilasciato il permesso di costruire relativo al mio condominio prevedeva un ampio giardino condominiale di circa 350 mq. Quando però ho acquistato casa nel 2004, ancora in costruzione, nel compromesso prima e nell'atto notarile dopo, il costruttore si riservava per se tale giardino, riservandosi unicamente di renderlo pertinenziale all'appartamento limitrofo ubicato al piano terra. Di fatto poi tale girardino è rimasto sempre in proprietà ed in uso esclusivo del costruttore, che lo ha utilizzato come giardino privato della sua villa, che è limitrofa a questo giardino, seprato da una recinzione sia dal cortile condominiale che dall'appartamento al quale potrebbe essere reso pertinenziale. Evidenzio che sul cortile condominiale esiste un cancello dal quale si può accedere a questo giardino, ma ovviamnete il costruttore ha sempre avuto il possesso esclusivo delle chiavi.

Premesso quanto sopra, a vostro parere i singoli condomini, e/o il condominio nel suo insieme, potrebbe in qualche modo chiedere che questo giardino venga ceduto al condominio così come previsto dal titolo edificatorio? Ci sarebbero gli estremi per chiedere un risarcimento danni al costruttore per aver privato il condominio di una così rilevante area comune?

Grazie per i vostri pareri.

Io ritengo che qualche possibilità c'è, sarà da dimostrare che il condominio per essere costruito aveva necessità di una superficie più grande di quella occupata dall'area della costruzione per l'indice di fabbricabilità, ovvero quel giardino che è stato passato come pertinente dell'appartamento del piano terra, così non è oggi, per cui se era di pertinenza di quel appartamento, secondo il mio parere dovrebbe essere così oppure come area condominiale perchè mancando quella superficie ora lo stabile sarebbe irregolare appunto per l'indice di fabbricabilità rispetto all'area effettiva del condominio, prova a sentire un bravo legale e vedi se il mio modesto parere potrebbe avere qualche sbocco.

Per gli eventuali risarcimenti potrebbe essere lo stesso ragionamento, e sarà da quantificare, sempre con l'assiestenza di un legale e magari di un tecnico abilitato.

Quando l'immobile e' stato costruito non esisteva il condominio quindi il giardino non era condominiale ma di proprieta'del costruttore (unico proprietario) poi e' lui che nella vendita puo' decidere cosa vendere e cosa non vendere , quindi avendo

si riservato la proprieta' del giardino esso non e' condominiale .adesso non potete pretendere che il costruttore vi ceda il giardino .

Il giardino comunque fa parte del condominio ma non e' parte comune ma di proprieta' esclusiva .

Io ritengo che qualche possibilità c'è, sarà da dimostrare che il condominio per essere costruito aveva necessità di una superficie più grande di quella occupata dall'area della costruzione per l'indice di fabbricabilità, ovvero quel giardino che è stato passato come pertinente dell'appartamento del piano terra, così non è oggi, per cui se era di pertinenza di quel appartamento, secondo il mio parere dovrebbe essere così oppure come area condominiale perchè mancando quella superficie ora lo stabile sarebbe irregolare appunto per l'indice di fabbricabilità rispetto all'area effettiva del condominio, prova a sentire un bravo legale e vedi se il mio modesto parere potrebbe avere qualche sbocco.

Per gli eventuali risarcimenti potrebbe essere lo stesso ragionamento, e sarà da quantificare, sempre con l'assiestenza di un legale e magari di un tecnico abilitato.

Grazie del consiglio. Hai inquadrato perfettamente la situazione è mi hai dato un ottimo argomento su cui lavorare con il legale cui ho già sottoposto la questione. Effettivamente il giardino cosí come è ora, e come è sempre stato, è parte integrale della villa. Tu credi che il condominio potrebbe anche deliberare di recintare da quel lato il giardino, separandolo fisicamente dalla villa? In fondo sarebbe il confine dell'area condominiale, oltre che del giardino privato. Grazie comunque del prezioso consiglio!

Da ciò che affermi detto giardino non e' parte comune il costruttore se ne riservato la proprieta' )quindi il condominio non puo' decidere in merito a ciò che non e' di sua competenza .

Di solito il giardino e' parte comune salvo titolo diverso , e qui il titolo afferma che e' proprieta' del costruttore .

Grazie del consiglio. Hai inquadrato perfettamente la situazione è mi hai dato un ottimo argomento su cui lavorare con il legale cui ho già sottoposto la questione. Effettivamente il giardino cosí come è ora, e come è sempre stato, è parte integrale della villa. Tu credi che il condominio potrebbe anche deliberare di recintare da quel lato il giardino, separandolo fisicamente dalla villa? In fondo sarebbe il confine dell'area condominiale, oltre che del giardino privato. Grazie comunque del prezioso consiglio!
Non ci si può appropriare unilateralmente del giardino recintandolo se è in uso o proprietà del costruttore, quello che dico io è diverso, ovvero se ora il giardino non fa parte del condominio ed è di proprietà esclusiva del costruttore, probabilmente lo stabile potrebbe essere considerato in parte abusivo, perchè mancante della superficie utile ai fini della costruibilità, e se il costruttore aveva usato la superficie del giardino per la costruzione dello stabile avrebbe dovuto lasciarlo in uso al condominio o pertinenza di un u.i. del condominio e non appropriarsi lui stesso una volta terminata la costruzione dello stabile, perchè così facendo ha fatto venir meno la volumetria utile rispetto all'area di pertinenza dello stabile.

Ma tutto questo sarà materia della causa se ci sarà, non è possibile, come detto risolvere appropriandosi di una cosa che ora non corrisponde al titolo di proprietà del condominio, in pratica sarà necessario controllare le "carte" - i titoli di proprietà e i rapporti di costruibilità per valutare se il condominio è regolare rispetto al Piano Regolatore del Comune.

Si, si, ho capito perfettamente il ragionamento. Il discorso sul muro era provocatorio, non al fine di appropriarsi di nulla, ma solo di separare la villa dal giardino, trattandosi di particelle diverse, una delle quali (il giardino) costituisce anche il confine del lotto del condominio. Detto questo, e considerato che la situazione é certamente quella che dici, a distanza di oltre dieci anni che si puó fare? Penalmente é tutto prescritto, amministrativamente non so cosa si potrebbe fare, e civilmente ancora meno. Insomma sembrerebbe che uno possa ottenere una concessione dichiarando degli spazi condominiali, e poi riservarseli per se, senza che nessuno possa obiettare poi piú nulla. 😣

Si, si, ho capito perfettamente il ragionamento. Il discorso sul muro era provocatorio, non al fine di appropriarsi di nulla, ma solo di separare la villa dal giardino, trattandosi di particelle diverse, una delle quali (il giardino) costituisce anche il confine del lotto del condominio. Detto questo, e considerato che la situazione é certamente quella che dici, a distanza di oltre dieci anni che si puó fare? Penalmente é tutto prescritto, amministrativamente non so cosa si potrebbe fare, e civilmente ancora meno. Insomma sembrerebbe che uno possa ottenere una concessione dichiarando degli spazi condominiali, e poi riservarseli per se, senza che nessuno possa obiettare poi piú nulla. 
Tutto sta a sentire un bravo avvocato e/o un tecnico abilitato e vedere se l'ipotesi che ho esposto ha qualche fondamento, non sono un tecnico e non posso dirti di più.
Si, si, ho capito perfettamente il ragionamento. Il discorso sul muro era provocatorio, non al fine di appropriarsi di nulla, ma solo di separare la villa dal giardino, trattandosi di particelle diverse, una delle quali (il giardino) costituisce anche il confine del lotto del condominio. Detto questo, e considerato che la situazione é certamente quella che dici, a distanza di oltre dieci anni che si puó fare? Penalmente é tutto prescritto, amministrativamente non so cosa si potrebbe fare, e civilmente ancora meno. Insomma sembrerebbe che uno possa ottenere una concessione dichiarando degli spazi condominiali, e poi riservarseli per se, senza che nessuno possa obiettare poi piú nulla. 😣

Penalmente non s'è prescritto nulla perché penalmente non c'era nessun reato . All'atto della concessione non e' possibile che vengano dichiarati spazi condominiali (non esiste il condominio) . Il giardino sara' stato dichiarato facente parte dell' immobile , poi in occasione della prima vendita di un appartamento vengono a crearsi gli spazi condominiali , il costruttore tramite atto s'è riservato la proprieta' di detto giardino . In mancanza di atto il giardino sarebbe stato condominiale . Il giardino fa parte del condominio ma non e' una parte comune .

Quando l'immobile e' stato costruito non esisteva il condominio quindi il giardino non era condominiale ma di proprieta'del costruttore (unico proprietario) poi e' lui che nella vendita puo' decidere cosa vendere e cosa non vendere , quindi avendo

si riservato la proprieta' del giardino esso non e' condominiale .adesso non potete pretendere che il costruttore vi ceda il giardino .

Il giardino comunque fa parte del condominio ma non e' parte comune ma di proprieta' esclusiva .

 

Ricapitoliamo quando è nato l'edificio, non c'era condominio, tutto era del costruttore.

Quando è nato il condominio, cioè quando è stata venduta la prima u.i. con quell'atto sono nate le parti comuni. Immagino che al tempo del 1° atto, il giardino fosse la pertinenza di una u.i., ma quando quell'u.i. è stata venduta lo hanno fatto senza il giardino che è rimasto in carico al costruttore. Il costruttore quindi è un condomino. Uno strano condomino perchè il giardino non è una u.i. e non ha la comproprietà delle parti comuni, quindi per raggiungere il giardino il costruttore non dovrebbe usare le parti comuni. Dovrebbe avere un accesso dalla strada pubblica e solo se è impossibile accedere dalla strada pubblica un diritto di passaggio dalle parti comuni.

 

Dubito invece che abbia il diritto di collegare il giardino alla sua villa che non è del condominio.

Le sentenze dicono che i condomini hanno diritto di fare aperture a proprio uso personale nelle parti comuni, ma non per collegarle ad u.i. che non fanno parte del condominio.

Il giardino non è mai stato di pertinenza di un appartamento. Nell'atto il costruttore ha solo scritto che si riservava di renderlo pertinenziale, ma non l'ha mai fatto. L'appartamento cui potrebbe essere reso pertinenziale è comunque ancora suo, ma non ha alcun interesse a farlo: il suo interesse è goderne direttamente dalla villa confinante. O meglio, non confinante, perchè di fatti ne è parte integrante. Per intenderci meglio: il condominio è sorto su quello che in origine era il grande giardino della villa. La parte di giardino limitrofa alla villa, ma facente parte della superficie necessaria ad edificare il condominio, è quella in questione. Come detto, indicata nel progetto come verde condominiale, mantenuta in proprietà dal costruttore, è di fatto rimasta come l'ultima porzione di giardino di pertinenza della villa. Di pertinenza della villa, non di una u.i. del condominio. Per questo motivo non esiste un confine fisico fra il giardino teoricamente facente parte del condominio e la villa. Di qui anche la mia domanda circa la possibilità per il condominio di creare questo confine. Per quanto riguarda l'accesso al giardino, nell'atto il costruttore si è riservato il diritto di passaggio sul cortile condominiale per accedervi, e per accedere da questo giardino alla sua villa. Diritto di fatto non esercitato visto che nel giardino ci accede direttamente da casa sua. Insomma ha fatto i fatti suoi alla grande: ha costruito l'edificio e si è tenuto comunque un bel pezzo di giardino per la sua villa.

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