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Tommidina

Giardino a uso esclusivo o di proprietà?

Buongiorno, devo vendere la casa di famiglia. La casa era di proprietà del comune e con il tempo è stata riscatta attraverso l'affitto nel 1968.

Ora nel contratto di acquisto c'è scritta questa frase: "vengono trasferiti all'acquirente oltre che i diritti di comproprietà relativi alla parte condominiale, la superficie ad uso esclusivo". 

Secondo la nostra interpretazione e per il comune e i suoi geometri a cui ci siamo rivolti il giardino risulta di proprietà. Ma secondo il notoia il giardino è solo ad uso esclusivo.

Secondo noi nell'atto di acquisto del 1968 viene trasferito non il diritto all'uso esclusivo ma propio la superficie del giardino che  prima del contratto era ad uso esclusivo e che con l'acquisto  dell'abitazione nel 1968 diventa privato. 

Cosa ne pensate? 

Tommidina dice:

Cosa ne pensate?

Mio parere: se fosse stata trasferita la proprietà della superficie aggiungere "ad uso esclusivo" non avrebbe alcun senso.

E' probabile che sia stato trasferito solo l'uso della superficie, quindi è probabile che il notaio (che dovrebbe avere i documenti della conservatoria dei beni immobiliari) dovrebbe aver ragione.

 

In tutto ciò il comune successivamente ha dato la possibilità di costruire un garage sul terreno confermando quindi la proprietà e non l'uso esclusivo in quel caso non sarebbe stato possibile costruire sopra. 

Tommidina dice:

In tutto ciò il comune successivamente ha dato la possibilità di costruire un garage sul terreno confermando quindi la proprietà e non l'uso esclusivo in quel caso non sarebbe stato possibile costruire sopra. 

Stante l'uso, il comune avrebbe dovuto chiedere il permesso dei terzi (gli altri condòmini), dopo di chè avrebbe potuto concedere l'autorizzazione.

Il problema è che state tutti interpretando.

Fiscalmente a chi è stato attribuito il giardino: dalla visura catastale chi risulterebbe proprietario?

  • Grazie 1

Al catasto il giardino risulta di proprietà, mentre in conservatoria ad uso esclusivo 

Tommidina dice:

Al catasto il giardino risulta di proprietà, mentre in conservatoria ad uso esclusivo 

Ottimo!!!

In effetti la frase riportata sul rogito non è il massimo della chiarezza.

 

Vediamo se gli avvocati che frequentano il forum possono darti qualche indicazione migliore delle mie:

@cacallo

@Oimmena

@SisterOfNight

@togato

  • Grazie 1

Grazie mille, ripeto che viene trasferita la superficie ad uso esclusivo e non il diritto all'uso esclusivo. E appunto il comune (che prima ne era proprietario) ha permesso la costruzione cosa impossibile se il terreno fosse stato ad uso esclusivo.  Inoltre in tutti questi anni il giardino è stato conteggiato nel pagare le tasse. 

Modificato da Tommidina

Bisognerebbe inquadrare a modo la situazione. Non vorrei che il riferimento al trasferimento della superficie sia un pasticcio di parole relativo al riscatto del diritto di proprietà in area P.E.E.P. nel senso che quello che era un mero diritto ad uso esclusivo della superficie viene riunito al diritto di proprietà del suolo all'atto della risoluzione della convenzione con pagamento del prezzo.

 

Davvero difficile dare una risposta senza un'analisi della documentazione. Per quanto riguarda il catasto, tenga presente che in ipotesi di discordanza tra catasto e conservatoria è solo quest'ultima che va presa in considerazione ai fini dell'individuazione della titolarità dei diritti.

 

Tommidina dice:

In tutto ciò il comune successivamente ha dato la possibilità di costruire un garage sul terreno confermando quindi la proprietà e non l'uso esclusivo in quel caso non sarebbe stato possibile costruire sopra. 

Il Comune, quando rilascia un titolo abilitativo, lo fa sempre salvo diritti dei terzi... in sostanza, non compete al Comune individuare la legittimità dell'intervento sotto il profilo della titolarità ad intervenire ove sia quantomeno in modo apparente giustificato. Sarà, al più, il legittimo proprietario ad eccepire l'illegittimità dell'intervento.

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  • Grazie 2

Abbiamo richiesto infatti al comune la legittimazione del garage una settima fa e il comune ha dato esito positivo 

Modificato da Tommidina

Più che altro le chiedevo, si tratta di riscatto di un immobile in area P.E.E.P.?

L'alloggio fa parte di costruzione dell'edilizia popolare, non penso si tratti di un'area P. E. E.P. ma non ne ho la certezza. Comunque nel contratto c'è scritto anche questo :

"L'alloggio viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza l'obbligo da parte del Comune venditore, di ulteriori opere di ultimazione e miglioramento.  Il compratore dichiara di avere una conoscenza perfetta dello stato  materiale e giuridico dell'alloggio e di ricevere in proprietà dell'immobile, come sopra venduto, con tutte le servitù attive e passive e nello stato, modo e condizioni in cui si trova,  senza nessuna garanzia per vizi occulti" Le servitù dovrebbero comprendere anche il giardino. 

Modificato da Tommidina
Tommidina dice:

L'alloggio fa parte di costruzione dell'edilizia popolare, non penso si tratti di un'area P. E. E.P. ma non ne ho la certezza.

Si, scusi, non ero stato chiaro io, P.E.E.P. sta per Piani di Edilizia Economica Popolare, quindi l'inciso in questione, quello sul diritto superficiario, ritengo sia di per sé poco utile nel dirimere la problematica del giardino.

 

Detto questo, ciò che si trasferisce, di solito, lo decidono le parti e se il Comune ha inteso cedervi anche il giardino, ben venga... salvo che non fosse legittimato a farlo, perché il punto è questo: affinché il giardino possa essere considerato in mero "uso esclusivo" vuol dire che di per sé rientra tra i beni condominiali, salvo averne voi un uso esclusivo, ma non la proprietà. Tuttavia, per rientrare tra i beni condominiali, o c'è una presunzione forte - in questo senso potrebbe valere l'art. 1117 c.c. che ricomprende i cortili tra i beni comuni (ma il giardino potrebbe essere una porzione del cortile condominiale? - oppure risultare da un atto specifico (ad es. dal regolamento o altro).

 

Sarebbe utile capire perché il notaio propenda per il trasferimento del mero uso esclusivo... personalmente, senza conoscere a fondo le carte (quindi non ci faccia affidamento) mi verrebbe da dire che nel momento in cui riscatta l'immobile riscatta anche le pertinenze (quindi il giardino) salvo, appunto, che per qualche ragione tale area non sia condominiale. Però, credo che il notaio avrà le sue ragioni per affermare il contrario, e i notai di solito sono piuttosto preparati su questo tipo di questioni e difficilmente sbagliano, ma può capitare. E in ogni caso, tra un tecnico del comune e il notaio, su una questione del genere, sarei sempre per fidarmi più del notaio.

 

Tommidina dice:

Comunque nel contratto c'è scritto anche questo :

"L'alloggio viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza l'obbligo da parte del Comune venditore, di ulteriori opere di ultimazione e miglioramento.  Il compratore dichiara di avere una conoscenza perfetta dello stato  materiale e giuridico dell'alloggio e di ricevere in proprietà dell'immobile, come sopra venduto, con tutte le servitù attive e passive e nello stato, modo e condizioni in cui si trova,  senza nessuna garanzia per vizi occulti" Le servitù dovrebbero comprendere anche il giardino. 

No, le servitù sono altra cosa. Se le avesse una mera servitù sul giardino, allora sarebbe certo che non è di sua proprietà. L'asservimento è cosa diversa dalla pertinenzialità.

 

 

Io so solo che prima dell'acquisto nel 1968 risultava ad uso uso esclusivo e penso che un area ad uso esclusivo sia perforza condominiale (dico male @Danielabi ? Ho visto che lei è ammistratore) comunque il giardino circonda tutta la casa di proprietà e nessun altro può entrare 

Modificato da Tommidina
Tommidina dice:

Io so solo che prima dell'acquisto nel 1968 risultava ad uso uso esclusivo e penso che un area ad uso esclusivo sia perforza condominiale (dico male @Danielabi ? Ho visto che lei è ammistratore) comunque il giardino circonda tutta la casa di proprietà e nessun altro può entrare 

dunque....a questo punto dovremmo chiarire: partivo dal presupposto che la casa in vendita appartenesse ad un complesso condominiale, invece mi pare di capire che sia una casa singola, non a schiera, non condominiale, nel senso che non ha parti in comune con altri edifici, giusto?

La questione del giardino, fosse anche una casa singola, è, come detto da Oimmena, cosa ha inteso fare il comune: cedere il terreno con l'edificio, oppure tenersi la proprietà del terreno, concedendone l'uso.

Sono pero' anch'io dell'avviso che il notaio, avendo potuto consultare tutti gli atti, stia formulando l'ipotesi piu' corretta. Dovresti approfondire con lui la questione e sentire se ora il comune puo' dirimere la questione.

Tommidina dice:

Io so solo che prima dell'acquisto nel 1968 risultava ad uso uso esclusivo e penso che un area ad uso esclusivo sia per forza condominiale (dico male @Danielabi ?

DICI MOLTO MALE, so che il maiuscolo equivale ad urlare, ma l'uso esclusivo (di chi) andava esplicitato.

E' vero che le trascrizioni (rogito) prevalgono sulle evidenze catastali, ma la proprietà non è mai solo la trascrizione di un titolo originario e/o di provenienza, è tutta una serie di situazioni giuridiche che la connotano.

Esempio: l'imposizione fiscale incombe sul solo proprietario; prova a saltare delle imposte e vedi a chi arrivano le notifiche e le cartelle esattoriali. Quello è il cosiddetto "proprietario apparente" che, se gli necessitasse, ha il titolo trascritto per far cessare ogni molestia di terzi con l'apposita azione.

 

Ora va molto di moda variare le evidenze catastali, adeguando la mappa catastale a piacere, e poi instaurare contenziosi sulle interpretazioni dei titoli d'aquisto per sovvertire le proprietà; non esistono interpretazioni dei titoli trascritti fuori dai tempi per impugnare la trascrizione e, sistematicamente, queste molestie le metto a tacere (all'usanza ebraica).

 

Segui il consiglio di Oimmena e contestualizza il tutto correttamente; lascia perdere il Comune che su queste cose, esclusi i settori patrimoni ed imposte, contano come il due di spade a picche.

 

 

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 @Danielabi no la casa fa parte di un condominio ma il giardino circonda l'appartamento e basta, non contiene parti del condominio.

Mi scusi molto ma ignorantemente non ho capito il comune potrebbe esserne propetario e cederne l'uso esclusivo, pensavo che con l'uso esclusivo la proprietà fosse solo del condominio. 

 

"vengono trasferiti all'acquirente oltre che i diritti di comproprietà relativi alla parte condominiale, la superficie ad uso esclusivo, di pertinenza del quartiere" 

Prima mancava la parte in grassetto, comunque farò un passaggio dal notaio 

Modificato da Tommidina

La ringrazio molto della risposta @cacallo, mi sono rivolto propio all'ufficio patrimonio che ha confermato la proprietà.

"Quartiere" dalle Sue parti è il singolo appartamento facente parte del condominio, dunque se così trascritto è proprietà esclusiva di quell'appartamento.

Il "caos" nasce perché l'espressione "quartiere" per indicare una unità facente parte di un condominio non si usa più da una vita, (ricordi il modo di dire "ritirarsi nel proprio quartiere" che significa ritirarsi nei propri alloggi), solo che io sono sia diversamente giovane, sia con una linea di discendenza livornese.

 

Comunque controlli la trascrizione, che è quella opponibile a terzi, anziché il solo atto notarile.

  • Mi piace 1
Oimmena dice:

Sarebbe utile capire perché il notaio propenda per il trasferimento del mero uso esclusivo...

Avendo vissuto vicenda simile penso che sia per ragioni economiche. Per quel che so un trasferimento di proprietà di un immobile a qualunque titolo prevede l'attribuzione di un valore all'immobile con una tassazione a % su tale valore, %variabile secondo la tipologia catastale. Somma ovviamente di molto superiori al trasferimento del solo diritto reale (uso esclusivo) per il quale sono dovute le sole imposte di registrazioni al pubblico registro immobiliare e per la voltura catastale, che avreste comunque pagato in ogni caso.

Quindi avendo l'uso esclusivo nulla cambia per voi in concreto. Mi pare che il notaio si sia orientato per la soluzione più conveniente.

@cacallo quindi se ho capito bene vuole dire che ho la proprietà e non solo l'uso esclusivo. Noi purtroppo siamo riusciti solo a trovare il contratto di cessazione 

Modificato da Tommidina
Tommidina dice:

il contratto di cessazione

Cosa sarebbe? Intendevi forse il contratto di cessione? Cessazione per contratto da cosa?

Ti pregherei di essere meno criptico.

Si mi scuso il contratto di cessione deve essere stato il correttore del telefono. 

Tommidina dice:

di pertinenza del quartiere" 

Quindi quest'ultima frase confermerebbe la proprietà del giardino? (se posso chiedere perché?) 

Glielo ho scritto sopra.

"Quartiere" è un modo per definire un appartamento in un condominio ormai desueto ma, una volta, molto usato in Toscana e soprattutto nella zona di Livorno.

Vada a controllare, se aggiornata, la sua posizione catastale e poi ci risentiamo.

 

Non mi chieda perché conosco molte espressioni Livornesi, è un capitolo familiare che non vorrei riaprire (nonostante le cinque palle).

Modificato da cacallo

Il diritto reale d’uso esclusivo  non può essere perpetuo ed è inalienabile, ovvero si esaurisce con la vita dell’usuario (e non può durare oltre trent’anni in caso di persona giuridica).

Tuttavia, secondo la Corte di Cassazione il regolamento contrattuale condominiale può contenere

“oltre all'indicazione delle parti dell'edificio di proprietà comune ed alle norme relative all'amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817 e 818, secondo comma, c.c.”.

Pertanto, non si può escludere che il Comune abbia destinato parti comuni condominiali (gli spazi comuni a giardino) ad uso esclusivo di uno o più condomini, creando dei diritti pertinenziali delle abitazioni (quartieri).

http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2015-07-28/le-parti-comuni-si-cedono-uso-esclusivo-senza-costituire-diritto-reale-235503.php?uuid=ACQ56GZ

Modificato da G.Ago
G.Ago dice:

essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817 e 818, secondo comma, c.c

E' proprio quello che mi ha chiesto in privato l'autore, solo che oggi comincio a perdere colpi in previsione di lunedì prossimo. 

Grazie G.AGO perché bisognava spiegarlo in chiaro, soprattutto per i casi di edilizia popolare dove, soprattutto per i vecchi "piani Fanfani" mancano molti atti abilitativi e gli accatastamenti iniziali "sarebbero" molto approssimativi.

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