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crysis74

Geometra compiacente - redazione millesimi - responsabilità deontologiche?

Ciao a tutti!

Ho un problema, siamo un piccolo condominio (3 appartamenti su un'unica scala) e, dovendo fare lavori importanti, un condomino ha proposto la redazione dei millesimi (finora non presente in quanto gli appartamenti sono praticamente identici).

Ingenuamente ho accettato il tecnico estimatore (geometra) proposto, il quale, dopo aver preso tutte le misurazioni, se n'è uscito con delle tabelle millesimali assolutamente scandalose, per le quali magari vi chiederò lumi in altro e separato post, con le quali ha PALESEMENTE favorito un inquilino (quello che lo ha proposto) a scapito mio, portandomi ad una differenza (non certo irrilevante) di quasi 100\1000.

La domanda è semplce, ho letto di innovazioni a livello giurisprudenziale per le quali parrebbe non necessaria l'approvazione all'unanimità di tali tabelle.

Essendo solo in tre è abbastanza facile arrivare alla maggioranza qualificata dei due terzi.....

Quindi:

1) Maggioranza qualificata o unanimità per l'approvazione delle tabelle?

 

2) in caso venissero approvate a maggioranza qualificata, che strumenti ho per oppormi?

insomma, qui viene fuori una tabella millesimi allucinante, contra legem su alcuni punti essenziali.

Tra le altre abnormità ha inserito dei coefficienti di abbattimento del valore dell'appartamento del suo "amico" in base allo stato di manutenzione dell'appartamento (non ristrutturato), seppur espressamente vietato dall'art.68 disp. att. Cod. Civ. (correggetemi se sbaglio!).... coeff. abbattimento 0,70!

 

Help!

Al ritorno dalle ferie dovrò affrontare la questione e sinceramente la cosa non mi fa certo passare delle buone vacanze...... (basta vedere l'ora in cui scrivo il post... mi sono svegliato alle 4.30 e non ho più preso sonno....)

Infatti, la maggioranza per approvare la tabella millesimale è quella del 2° comma dell'art 1136 cc, la maggioranza dei presenti rappresentanti la metà del valore dello stabile (Cassazione civile , SS.UU., sentenza 09.08.2010 n° 18477), però hai dalla tua questo articolo, esattamente quello che avevi indicato 68 dacc;

...

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei

miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Per cui in sede di approvazione potrai opporti, e se nonostante questo la delibera passerà potrai impugnare tramite legale nei limiti degli artt. 1107- 1137 cc;

...

Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.

...

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente,

dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine

perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e

dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

...

bella questa!

Quindi basta un tecnico compiacente (come nel mio caso) e un condominio di tre appartamenti e si prende in ... tasca con questa facilità?

Bella lì.......

Salve, io avrei l'ennesimo caso di un geometra che, nelle vesti di tecnico estimatore (quindi non come consulente di parte), è assolutamente compiacente verso uno dei condomini, guarda caso quello che l'ha "presentato" al condominio per la redazione delle tabelle (e che ingenuamente ho accettato.... mea culpa! speravo in un mondo meno tiranculo...).

Ha infatti presentato delle tabelle millesimali scandalosamente e palesemente vantaggiose per il suo "amico".

Quando un geometra riveste le vesti di "tecnico estimatore" non dovrebbe avere tra i suoi obblighi l'imparzialità?

Che strumenti ho per tutelarmi?

Posso rivolgermi e segnalare la cosa all'albo?

Come funziona?

Help!

 

(PS - vi assicuro che sono palesemente di parte)

(e che ingenuamente ho accettato.... mea culpa! ...
Scusami ma cosa hai accettato il tecnico geometra, oppure hai approvato le tabelle? perchè se tu hai accettato ed approvato, non puoi impugnare come avevo scritto nell'altro Topic;

Puoi sempre opporti alla tabella approvata a tuo svantaggio...ma ti serve la controprova di un tecnico.

Sono molti i fattori che portano a millesimi diversi anche in presenza di unità che sembrano identiche.

100/1000 su 3 condomini non è nemmeno scandaloso ma devi far verificare.

Pacifico che se fai 10 perizie potresti avere anche 10 rapporti diversi.

Comunque non avete amministratore e regolamento e nemmeno siete obbligati ad averli.

Purchè tu non abbia firmato accettazioni di criteri di riparto diverse alla loro richiesta di pagamento quota liquidi 1/3 della spesa.

bella questa!

Quindi basta un tecnico compiacente (come nel mio caso) e un condominio di tre appartamenti e si prende in ... tasca con questa facilità?

Bella lì.......

Scusami ma se lo stabile ha tre appartamenti e un condomino possiede tutti e tre, allora non è un condominio, se tu sei un conduttore puoi contestare questo con la legge 392/78 art 9;

 

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Ti consiglierei di sentire un legale, oppure qualche associazione inquilini

grazie mille per le risposte!

allora, e' stato accettato l'incarico (indirettamente via email.... si potrebbe anche questionare....) ma NON le tabelle, ancora da sottoporre all'approvazione ed inviate in bozza per email.

grazie per i coefficienti (link) riportati, ma vi assicuro che ne ho visti diversi e confrontandoli con i miei non posso che dedurne la mala fede.

esempi?

l'amico suo a piano terra rialzato ha le cantine, io no ed ho soffitte, sto al 2p senza ascensore..... ecco i coeff:

coeff. 0,80 e 0,90 per la serv. di accesso alle fosse biologiche, nessuna riduzione per accesso al tetto.

coeff. 0,70 per stato di manutenzione immobile dell'amico.

coeff. 0,30 per cantine finestrate (l'amico ne ha 3) e coeff. 0,90 per soffitte (le ho solo io), addiritura 0,50 per soffitte con altezza inferiore a 1,5 metri.

mancata inclusione dell'androne delle scale.

non ha inserito le cantine nel computo dei millesimi scale (cantine servite dalle scale condominiali).

coeff. di piano (no ascensore), 0,85 terr rialz

1,00 1P

0,90 2P

adesso vuole valorizzarmi anche dei sottotetti ispezionabili, a cui si accede STRISCIANDO in mezzo a ghiaino e schifezze, non illuminati, con h media 40 cm e punto piu' alto 1m, non presenti in mappa catastale. e secondo le sue tabelle andrebbero a coeff. 0,50.

la bozza e' stata visionata da tre geometri che hanno espresso le loro FORTI perplessita'.....

ah dimenticavo, siamo alla vigilia di lavori da 40.000 euro.

chiedo scusa se ho infranto la netiquette, ma in realta' non ho postato una doppia domanda ma due domande ben distinte in due sezioni separate.

la prima riguardante la mia situazione e consigli su come procedere (sez. condominio) la seconda invece sulle responsabilita' deontologiche del geometra compiacente (sez.amministratori).

ripeto, mi scuso se appaiono messaggi "doppi" ma l'intenzione era quella di sepqrare gli argomenti (anche per non fare post "minestrone" in cui si parla di tutto e si va OT).....

avevo aperto questo post solo per disquisire dell'evenuale resp. deontologica del geometra in veste di tecnico estimatore.... 😜

Potevi comunque inserire questo problema nell'altro post dato che si tratta dello stesso appartamento, non è vietato

lo so, ma volevo evitare di aprire un post "polpettone" in cui si parlava di due cose ben distinte..... cosi' magari con i titoli cosi' in evidenza petrebbe essere utile per eventuali futuri ricerche sul medesimo argomento.... 🙂

Quindi se tabella non approvata-firmata...è solo un pezzo di carta con cui qualcuno sentenziava "ci si pulusca il c..."

Indubbio che se g altri 2 condomini formino una maggiroanza che intenda comunque procedere "forzando" l' approvazione di calcoli errati devi ricorrere al Giudice.

Beh...chiedere consigli o lumi su una determinata cosa ok...ma chiedere pareri sul comportamento deontologico in un forum a persone che devono basarsi su quanto tu riporti ...qui prodest?

Salve, io avrei l'ennesimo caso di un geometra che, nelle vesti di tecnico estimatore (quindi non come consulente di parte), è assolutamente compiacente verso uno dei condomini, guarda caso quello che l'ha "presentato" al condominio per la redazione delle tabelle (e che ingenuamente ho accettato.... mea culpa! speravo in un mondo meno tiranculo...).

Ha infatti presentato delle tabelle millesimali scandalosamente e palesemente vantaggiose per il suo "amico".

Quando un geometra riveste le vesti di "tecnico estimatore" non dovrebbe avere tra i suoi obblighi l'imparzialità?

Che strumenti ho per tutelarmi?

Posso rivolgermi e segnalare la cosa all'albo?

Come funziona?

Help!

 

(PS - vi assicuro che sono palesemente di parte)

Prima di asserire che il tecnico ha presentato delle tabelle millesimali "scandalosamente e palesemente vantaggiose" per chicchesia sarebbe utile chiedere spiegazioni al tecnico stesso dei criteri utilizzati per le valutazioni che tengono conto, oltre che della superficie degli immobili come delle pertinenze (box,cantine,posti auto), anche dei fattori di piano, esposizione, vista...ecc. e farlo magari dopo aver chiesto ad un proprio tecnico di fiducia il parere sui propri dubbi.

Se viene accertato che vi siano delle evidenti irregolarità puoi benissimo agire, tramite il tuo legale, per richiedere alla autorità giudiziaria una nuova stesura delle tabelle stesse, o, se preferisci e se anche la totalità degli altri condomini è d'accordo con te chiedere la revisione delle tabelle stesse incaricando un'altro tecnico ritenuto da te come dagli altri condomini neutrale e corretto.

Alfonso sono d'accordo con te, se ci sono dei coefficienti differenti, p.es. per altezza piano esposizione ecc, però nell'altro topic crysis74 aveva scritto questo;

 

- Tra le altre abnormità ha inserito dei coefficienti di abbattimento del valore dell'appartamento del suo "amico" in base allo stato di manutenzione dell'appartamento (non ristrutturato), seppur espressamente vietato dall'art.68 disp. att. Cod. Civ. (correggetemi se sbaglio!).... coeff. abbattimento 0,70!

 

Per questo motivo era meglio scrivere tutto su un Topic 🙂

E' difficile creare dei vantaggi solo per un singolo immobile, c'è una serie di conteggi e coefficienti che devono comunque avere un carattere oggettivo per tutti, certo poi tutto si può.

 

Se ha adoperato coefficienti fantasiosi li puoi contestare, che l'appartamento sia ristrutturato o meno non c'entra nulla con i calcoli millesimali.

Infatti, la maggioranza per approvare la tabella millesimale è quella del 2° comma dell'art 1136 cc, la maggioranza dei presenti rappresentanti la metà del valore dello stabile (Cassazione civile , SS.UU., sentenza 09.08.2010 n° 18477), però hai dalla tua questo articolo, esattamente quello che avevi indicato 68 dacc;...[/i]

ciao

non è così. Per approvare una tabella millesimale è sempre necessaria la unanimità. La sentenza che citi, tanto pubblicizzata, ha confermato solo che le tabelle di riparto sono modificabili a maggioranza. La sentenza infatti riguarda la ripartizione delle spese di riscaldamento di una veranda chiusa che veniva riscaldata dall'utente gratis impedendo la variazione della ripartizione appellandosi alla necessità della unanimità. Le tabelle millesimali sono una cosa, quelle di rparto un'altra.

ciao

non è così. Per approvare una tabella millesimale è sempre necessaria la unanimità. La sentenza che citi, tanto pubblicizzata, ha confermato solo che le tabelle di riparto sono modificabili a maggioranza. La sentenza infatti riguarda la ripartizione delle spese di riscaldamento di una veranda chiusa che veniva riscaldata dall'utente gratis impedendo la variazione della ripartizione appellandosi alla necessità della unanimità. Le tabelle millesimali sono una cosa, quelle di rparto un'altra.

Con tutto il rispetto per la professione che affermi di svolgere sul tuo profilo, ma sbagli a rivolgerti a me, se la pensi in questo modo, puoi ricorrere contro la decisione della Suprema Corte di Cassazione Civile sulla pronuncia, SS.UU., sentenza 09.08.2010 n° 18477

 

La risposta della Cassazione

Le Sezioni Unite risolvono la questione controversa nel seguente modo:

- Le tabelle millesimali, a norma dell’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, devono essere allegate al regolamento di condominio e perciò seguono il regime per questo previsto dall’art. 1136 del codice civile che fissa la competenza dell’assemblea per l’approvazione rinviando all’art. 1138 c.c. circa la maggioranza necessaria.

--link_rimosso--

Dacc art. 68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,

1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in

millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei

miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare

 

🙂

Con tutto il rispetto per la professione che affermi di svolgere sul tuo profilo, ma sbagli a rivolgerti a me, se la pensi in questo modo, puoi ricorrere contro la decisione della Suprema Corte di Cassazione Civile sulla pronuncia, SS.UU., sentenza 09.08.2010 n° 18477

 

La risposta della Cassazione

Le Sezioni Unite risolvono la questione controversa nel seguente modo:

- Le tabelle millesimali, a norma dell’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, devono essere allegate al regolamento di condominio e perciò seguono il regime per questo previsto dall’art. 1136 del codice civile che fissa la competenza dell’assemblea per l’approvazione rinviando all’art. 1138 c.c. circa la maggioranza necessaria.

--link_rimosso--

Dacc art. 68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,

1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in

millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei

miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare

 

🙂

Infatti è necessario leggere tutta la Sentenza, all'ultimo capoverso si scopre l'arcano;

 

Basta la maggioranza per l'approvazione delle tabelle millesimali

--link_rimosso--

Tizia, proprietaria di un appartamento sito nell’ambito di un complesso condominiale di vaste proporzioni insistente nella via X del comune di Roma, partecipa ad un’assemblea condominiale nell’ambito della quale si discute la modifica delle tabelle millesimali vigenti per la ripartizione delle spese di riscaldamento. Alla fine della discussione, l’assemblea delibera a maggioranza le nuove tabelle.

Tizia, non contenta di ciò, in quanto a causa delle nuove tabelle si vede aumentare il proprio contributo alle spese di riscaldamento, impugna la delibera assembleare di approvazione delle tabelle millesimali, deducendone la nullità o l’annullabilità per essere stata adottata senza l’unanimità dei consensi di tutti i condomini.

- Per questi motivi il ricorso è respinto con formulazione del seguente principio di diritto: le tabelle millesimali condominiali sono soggette all’approvazione dell’assemblea di condominio, con le maggioranza di cui all’art. 1136 comma secondo del. c.c., non essendo necessario il consenso unanime di tutti i condomini

Comunque il mio consiglio è sempre valido, non rivolgerti a me ma alla Suprema Corte di Cassazione

p.s. non mi tedi affatto, quando si parla educatamente tra di noi.

Tra l'altro il tema di questo Topic è;

Ciao a tutti!

Ho un problema, siamo un piccolo condominio (3 appartamenti su un'unica scala) e, dovendo fare lavori importanti, un condomino ha proposto la redazione dei millesimi (finora non presente in quanto gli appartamenti sono praticamente identici).

...

e la sentenza citata verso la fine afferma;

 

... Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139 c.c., comma 2

per il testo integrale di tutta la Sentenza si veda;--link_rimosso--

http://www.scenari.giuffre.it/psixsite/CIVILE/Il%20condominio/10Cas18477_doc_psix/10Cas18477.pdf

 

p.s. probabilmente nella trascrizione c'è un errore, da cui sembra che si tratti dell'art 1139 cc che ta l'altro ha un solo comma, e non del 1136 comma due

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