#1 Inviato 10 Luglio, 2020 Buongiorno a tutti, Chiedo un parere circa un frazionamento per la vendita di un appartamento, senza mutuo, con agenzia immobiliare. Il notaio della parte acquirente, mentre era intento a redigere il rogito, ha constato un problema relativo all’immobile in vendita. L'immobile è un A/2 nel centro storico di un paese. L’appartamento è sito all'interno di un condominio e fu acquistato regolarmente (con atto notarile) nel 1980 da mio padre, trattasi di fabbricato del primo ‘900 quindi ante 1967. In principio era un appartamento di circa 250mq appartenente a 2 sorelle che, quando hanno venduto a mio padre e ad un altro signore (tuttora proprietario), NON hanno partizionato/frazionato l'appartamento, o comunque partizionato in modo irregolare. Oggi, quello in possesso della mia famiglia, è l'appartamento di circa 90mq. Entrambe le unità immobiliari, oggi frazionate, ricevono la loro bolletta di fornitura elettrica, idrica, gas, IMU, TASI, TARI etc... da 40 anni! Anche in condominio sono 2 appartamenti distinti e separati. Il Catasto ha già l'appartamento frazionato nelle loro planimetrie che corrispondono allo stato attuale (negli anni non sono stati fatti abusi, se non il mancato frazionamento a quanto pare... quindi muro divisorio ed entrata in comune cd. "bussola" che porta verso due distinte porte blindate). Nasce ora il problema con la vendita di uno di questi due appartamenti (quello della mia famiglia, ndr). Il Notaio, come dicevo, sostiene che nel 1980 non è stato frazionato a dovere e bisogna procedere con una sanatoria in Comune per redigere l'atto di trasferimento di proprietà. Abbiamo già interpellato un tecnico (ingegnere), e ha consigliato di procedere con la CILA, tuttavia ci ha avvisati che non è certo che il Comune approvi il frazionamento. Mi domando e umilmente chiedo: - Per casi come questi, la sanatoria è sempre possibile? - la CILA è corretta o è più idonea una SCIA in sanatoria? Se non addirittura PdC? - Avete consigli su come procedere? Qualora non fosse possibile, cosa che non mi auguro, come fare per vendere l’appartamento e sanare la difformità tra catasto e comune? Ringrazio infinitamente, ed auguro buona giornata.
#2 Inviato 10 Luglio, 2020 Taigete dice: Buongiorno a tutti, Chiedo un parere circa un frazionamento per la vendita di un appartamento, senza mutuo, con agenzia immobiliare. Il notaio della parte acquirente, mentre era intento a redigere il rogito, ha constato un problema relativo all’immobile in vendita. L'immobile è un A/2 nel centro storico di un paese. L’appartamento è sito all'interno di un condominio e fu acquistato regolarmente (con atto notarile) nel 1980 da mio padre, trattasi di fabbricato del primo ‘900 quindi ante 1967. In principio era un appartamento di circa 250mq appartenente a 2 sorelle che, quando hanno venduto a mio padre e ad un altro signore (tuttora proprietario), NON hanno partizionato/frazionato l'appartamento, o comunque partizionato in modo irregolare. Oggi, quello in possesso della mia famiglia, è l'appartamento di circa 90mq. Entrambe le unità immobiliari, oggi frazionate, ricevono la loro bolletta di fornitura elettrica, idrica, gas, IMU, TASI, TARI etc... da 40 anni! Anche in condominio sono 2 appartamenti distinti e separati. Il Catasto ha già l'appartamento frazionato nelle loro planimetrie che corrispondono allo stato attuale (negli anni non sono stati fatti abusi, se non il mancato frazionamento a quanto pare... quindi muro divisorio ed entrata in comune cd. "bussola" che porta verso due distinte porte blindate). Nasce ora il problema con la vendita di uno di questi due appartamenti (quello della mia famiglia, ndr). Il Notaio, come dicevo, sostiene che nel 1980 non è stato frazionato a dovere e bisogna procedere con una sanatoria in Comune per redigere l'atto di trasferimento di proprietà. Abbiamo già interpellato un tecnico (ingegnere), e ha consigliato di procedere con la CILA, tuttavia ci ha avvisati che non è certo che il Comune approvi il frazionamento. Mi domando e umilmente chiedo: - Per casi come questi, la sanatoria è sempre possibile? - la CILA è corretta o è più idonea una SCIA in sanatoria? Se non addirittura PdC? - Avete consigli su come procedere? Qualora non fosse possibile, cosa che non mi auguro, come fare per vendere l’appartamento e sanare la difformità tra catasto e comune? Ringrazio infinitamente, ed auguro buona giornata. Scopri di più Domande tanto inutili quanto assurde. I) Hai chiesto all'ingegnere al bar, oppure hai dato incarico formale al professionista? Se trattasi di bar, allora cerca un professionista e dagli incarico formale. Se (come spero) hai dato formale incarico al professionista, che te ne frega a te se PDCS? SCIA in sanatoria o CILA in sanatoria? Tu hai 1 solo problema quello di pagare il professionista, per il resto il problema te lo sistema lui. Chiarito quanto sopra, quando si creano due unità immobiliari sussiste la monetizzazione del parcheggio (che normalmente costa quanto l'acquisto di un box ) in ogni modo se non avete aumentato volumetrie, tutto si può sanare ma preparatevi ad aprire il portafogli per diverse migliaia di euro tra sanzioni, e professionista/i.
#3 Inviato 10 Luglio, 2020 lorella20 dice: Domande tanto inutili quanto assurde. I) Hai chiesto all'ingegnere al bar, oppure hai dato incarico formale al professionista? Se trattasi di bar, allora cerca un professionista e dagli incarico formale. Se (come spero) hai dato formale incarico al professionista, che te ne frega a te se PDCS? SCIA in sanatoria o CILA in sanatoria? Tu hai 1 solo problema quello di pagare il professionista, per il resto il problema te lo sistema lui. Chiarito quanto sopra, quando si creano due unità immobiliari sussiste la monetizzazione del parcheggio (che normalmente costa quanto l'acquisto di un box ) in ogni modo se non avete aumentato volumetrie, tutto si può sanare ma preparatevi ad aprire il portafogli per diverse migliaia di euro tra sanzioni, e professionista/i. Ciao, . Da ignorante sto solo chiedendo se il modus operandi è corretto, i forum esistono anche per questo.... E quale altre strade sono percorribili qualora la CILA in sanatoria non fosse idonea. Abbiamo incaricato un ingegnere strutturista, ma volevo sentire anche il parere di terzi. In rete come dicevo ho trovato pareri discordanti circa il frazionamento, e mi chiedevo quale procedura fosse quella corretta (CILA, SCIA, PdC in sanatoria). Grazie ugualmente. PS Come dicevo, negli anni non è avvenuta nessuna variazione di volumetria all'appartamento né sono state installate porte aggiuntive sulla scala condominiale (c'è un passetto-bussola interna che divide i due appartamenti). L'ingegnere sostiene che il costo di una CILA in sanatoria (sanzione) sia di 1000 eu + la sua parcella ovviamente. Modificato 10 Luglio, 2020 da Taigete
#4 Inviato 10 Luglio, 2020 lorella20 dice: Domande tanto inutili quanto assurde 🙄 se lo dicessimo anche a te, d'ora in poi? Sei invitata ad essere piu' rispettosa degli altri nei tuoi interventi, grazie. Taigete dice: - Per casi come questi, la sanatoria è sempre possibile? - la CILA è corretta o è più idonea una SCIA in sanatoria? Se non addirittura PdC? - Avete consigli su come procedere? L'ingegnere ti ha già indicato la modalità piu' idonea, e quale sia il problema reale (il comune) Vediamo se @GIME o @G.Ago possono darti pareri al riguardo. 1
#5 Inviato 10 Luglio, 2020 Taigete dice: Ciao, . Da ignorante sto solo chiedendo se il modus operandi è corretto, i forum esistono anche per questo.... E quale altre strade sono percorribili qualora la CILA in sanatoria non fosse idonea. Abbiamo incaricato un ingegnere strutturista, ma volevo sentire anche il parere di terzi. In rete come dicevo ho trovato pareri discordanti circa il frazionamento, e mi chiedevo quale procedura fosse quella corretta (CILA, SCIA, PdC in sanatoria). Grazie ugualmente. PS Come dicevo, negli anni non è avvenuta nessuna variazione di volumetria all'appartamento né sono state installate porte aggiuntive sulla scala condominiale (c'è un passetto-bussola interna che divide i due appartamenti). L'ingegnere sostiene che il costo di una CILA in sanatoria (sanzione) sia di 1000 eu + la sua parcella ovviamente. Corretta la CILA in sanatoria la sanzione è 1000 euro e se passa così non fatevi problemi, consiglio invece di investire un 500 euro in più e chiedere all'ingegnere di richiedere nuova agibilità (così tagliate la testa al toro). mi lascia un poco perplessa il fatto del parcheggio e/o box (nel mio comune non te la farebbero passare ) in linea di massima per opere interne si fa la cila in sanatoria la scia in sanatoria per opere esterne il PDC in sanatoria quando vi sono aumenti di volumetria e/o beghe.... (è quello che preferisco perché più completo). 1
#6 Inviato 10 Luglio, 2020 lorella20 dice: Corretta la CILA in sanatoria la sanzione è 1000 euro e se passa così non fatevi problemi, consiglio invece di investire un 500 euro in più e chiedere all'ingegnere di richiedere nuova agibilità (così tagliate la testa al toro). mi lascia un poco perplessa il fatto del parcheggio e/o box (nel mio comune non te la farebbero passare ) in linea di massima per opere interne si fa la cila in sanatoria la scia in sanatoria per opere esterne il PDC in sanatoria quando vi sono aumenti di volumetria e/o beghe.... (è quello che preferisco perché più completo). Grazie lorella20. Ovvio spero passi la CILA a questo punto, è solo per capire se esistono ulteriori chance di sanare questo errore che fu fatto 40 anni fa. Circa il box, non ho capito la storia della monetizzazione del parcheggio a dire il vero 😄 😛 ...ho omesso di dire che l'appartamento ha una box pertinenziale di 25mq costruito e acquistato 15anni fa, anch'esso incluso nella vendita dell'appartamento. ciao!
#7 Inviato 10 Luglio, 2020 iL FATTO è che quando da una unità immobiliare ne crei 2 molti tecnici comunali dicono.... adesso mi dimostri che hai 2 box o 2 posti auto esclusivi. non li hai? Benissimo allora paghi il costo di un "posto auto" che noi comune non ti daremo mai ma utilizzeremo quei soldi per il BENE COMUNE.... circa 11000 euro nei paesini... quindi se la cila passa,,,, fai finta di niente, ma chiedi nuova agibilità per l'appartamento che vendi così l'acquirente non potrà romperti dopo.. 1
#8 Inviato 10 Luglio, 2020 lorella20 dice: iL FATTO è che quando da una unità immobiliare ne crei 2 molti tecnici comunali dicono.... adesso mi dimostri che hai 2 box o 2 posti auto esclusivi. non li hai? Benissimo allora paghi il costo di un "posto auto" che noi comune non ti daremo mai ma utilizzeremo quei soldi per il BENE COMUNE.... circa 11000 euro nei paesini... quindi se la cila passa,,,, fai finta di niente, ma chiedi nuova agibilità per l'appartamento che vendi così l'acquirente non potrà romperti dopo.. Ciao, ah, ne ero totalmente all'oscuro... non avevo chiaro questo concetto! Effettivamente ha un senso la storia dei parcheggi. Come dicevo, personalmente la proprietà dei miei genitori ha un box pertinenziale di 25mq, comprato una quindicina di anni fa, i classici box interrati che ci sono più o meno in tutti i comuni. Vale lo stesso? L'altra unità del mio dirimpettaio (l'altro frazionamento, ndr), ne ha addirittura uno da 50mq (è il doppio del mio ad occhio). Ti ringrazio per il consiglio dell'agibilità, lo farò sicuramente presente all'ingegnere. Vogliamo stare tranquilli... è una situazione che ha scosso un po' tutti. 🙂
#9 Inviato 11 Luglio, 2020 In questo paese - che non è normale - tutto dipende dal 1)tecnico comunale che incontri, 2) se ti prende in simpatia oppure no 3) se la sera prima si è divertito con la moglie/marito/amante oppure no 4) se ha voglia di lavorare oppure no quindi lascia fare l'ingegnere se ti va via liscia con cila in sanatoria non dire niente a nessuno e vendi. fai cmq nuova agibilità così sei a posto (chiedi all'ing il costo anche qui ho visto prezzi da 300 a 4500 euro ) 1
#10 Inviato 12 Luglio, 2020 La costruzione del fabbricato, di cui è parte l’appartamento acquistato nel 1980 è antecedente al 1967, per cui nell'atto di compravendita fu tralasciata la menzione del titolo abilitativo con cui fu realizzato l’immobile. Alla data del rogito vigeva Legge Urbanistica Buccalossi n° 10 del 27 Gennaio 1977: Art. 1. – (Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare) Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco, ai sensi della presente legge. Se il frazionamento fu eseguito previa concessione edilizia e successivo accatastamento dovrebbe sussistere corrispondenza fra il progetto depositato presso il comune la planimetria catastale e lo stato di fatto. “ Il Notaio, come dicevo, sostiene che nel 1980 non è stato frazionato a dovere e bisogna procedere con una sanatoria in Comune per redigere l'atto di trasferimento di proprietà.” Non è chiaro se non sia stata presentato il progetto di frazionamento e se come scrivi sia stato presentato ma non sia stato eseguito a dovere. In base Art. 15 comma 7 della legge summenzionata “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione.” pertanto, nel rogito dovrebbe essere indicato il riferimento alla pratica di frazionamento o la dichiarazione del frazionamento in assenza di concessione. Alla luce degli ultimi dettami normativi, a partire dal Decreto “Sblocca Italia” all'ultimo intervento del legislatore con il D.Lgs 222/2016 (SCIA2) e s.m.i., i frazionamenti di unità immobiliari rientrano in interventi di MS/RC e pertanto sono assoggettati al regime della C.I.L.A. Pertanto per la sanatoria afferente il frazionamento della abitazione, oggi declassato a intervento edilizio di manutenzione straordinaria, avvenuto senza titolo si potrebbe procedere presentando una C.I.L.A. pagando l’oblazione di € 1.000. Qualora non fosse possibile sanare l’illecito bisogna attendere un nuovo condono. L’ingegnere che hai consultato o quello cui affiderai l’incarico di sanare il frazionamento, cui dovresti porre le medesime domande emerse da questa discussione, effettuerà le dovute ricerche, ricostruirà la vicenda e ti indicherà la prassi per da seguire nel tuo caso. 2
#11 Inviato 12 Luglio, 2020 G.Ago dice: La costruzione del fabbricato, di cui è parte l’appartamento acquistato nel 1980 è antecedente al 1967, per cui nell'atto di compravendita fu tralasciata la menzione del titolo abilitativo con cui fu realizzato l’immobile. Alla data del rogito vigeva Legge Urbanistica Buccalossi n° 10 del 27 Gennaio 1977: Art. 1. – (Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare) Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco, ai sensi della presente legge. Se il frazionamento fu eseguito previa concessione edilizia e successivo accatastamento dovrebbe sussistere corrispondenza fra il progetto depositato presso il comune la planimetria catastale e lo stato di fatto. “ Il Notaio, come dicevo, sostiene che nel 1980 non è stato frazionato a dovere e bisogna procedere con una sanatoria in Comune per redigere l'atto di trasferimento di proprietà.” Non è chiaro se non sia stata presentato il progetto di frazionamento e se come scrivi sia stato presentato ma non sia stato eseguito a dovere. In base Art. 15 comma 7 della legge summenzionata “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione.” pertanto, nel rogito dovrebbe essere indicato il riferimento alla pratica di frazionamento o la dichiarazione del frazionamento in assenza di concessione. Alla luce degli ultimi dettami normativi, a partire dal Decreto “Sblocca Italia” all'ultimo intervento del legislatore con il D.Lgs 222/2016 (SCIA2) e s.m.i., i frazionamenti di unità immobiliari rientrano in interventi di MS/RC e pertanto sono assoggettati al regime della C.I.L.A. Pertanto per la sanatoria afferente il frazionamento della abitazione, oggi declassato a intervento edilizio di manutenzione straordinaria, avvenuto senza titolo si potrebbe procedere presentando una C.I.L.A. pagando l’oblazione di € 1.000. Qualora non fosse possibile sanare l’illecito bisogna attendere un nuovo condono. L’ingegnere che hai consultato o quello cui affiderai l’incarico di sanare il frazionamento, cui dovresti porre le medesime domande emerse da questa discussione, effettuerà le dovute ricerche, ricostruirà la vicenda e ti indicherà la prassi per da seguire nel tuo caso. Ciao, ti ringrazio per la risposta. Il Notaio ha rilevato che la casa viene da un frazionamento non autorizzato in quanto all'epoca per fare un frazionamento occorreva una autorizzazione del Comune che noi non abbiamo. Qualora venisse accettata la CILA, presumo che vada interpellata anche l'altra parte (dirimpettaio), e se questa non volesse partecipare (del resto non deve vendere casa, ndr), potrei farmi carico anche delle sue spese? Ovvero il pagamento di ulteriori 1000 eu per CILA in sanatoria tardiva. O è necessario un suo parere in merito e potrebbe bloccare la sanatoria (qualora concessa)? Mi sembra assurdo che per un errore di 40 anni fa (non dovuto ai miei genitori) l'immobile non presenti commerciabilità... Se lo avessimo saputo prima avremmo usufruito dei 3 condoni edilizi avvenuti negli anni. Comunque ti farò sapere appena l'ingegnere da noi incaricato avrà notizie certe dall'ufficio tecnico del Comune. Faccio presente che la planimetria depositate al comune è identica a quella del catasto, e presentano già l'appartamento frazionato come oggi. Difatti l'u.i.u del mio dirimpettaio è segnata come A.U.A Aliena sulle planimetrie. Non è strano? Grazie e buona domenica Modificato 12 Luglio, 2020 da Taigete
#12 Inviato 13 Luglio, 2020 Se non ricordo male, il tema dei parcheggi a seguito di frazionamento è regolamentato dalla legge "tognoli". 1