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filippo1969

Fotovoltaico Superbonus, quando scatta l'obbligo di DOCFA in variazione della rendita catastale all'abitazione

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Il mio quesito è collegato al superbonus 110%.

Installando il fotovoltaico vorrei sapere come si determinano i limiti previsti dalla normativa per l'obbligo di accatastamento.

 

La circolare 36/E 2013 Agenzia delle Entrate chiarisce che se si installa un impianto fino a 3 Kw nominali non vi è mai obbligo di accatastare. Se superiore invece, bisognerebbe fare riferimento comunque a 3 kw per unità immobiliare asservita escluse le pertinenze (cantine e garage).

 

Se invece la potenza dell'impianto supera i tre kw nominali per unità abitativa e l'impianto determinasse un incremento della rendita catastale del 15% o superiore vi sarebbe l'obbligo di accatastamento in variazione della rendita.

Il mio problema è capire che incremento di rendita determina un impianto del costo di 14.000 Euro per singola unità immobiliare e se nel costo vanno considerate anche le batterie di accumulo. Io avevo trovato due metodi di calcolo:

a) Costo impianto x 0,75 x 0,50 x 2% = variazione di rendita apportata. Verificato se tale variazione è pari o superiore al 15% rendita abitazione. 

b) Costo impianto x 0,75 x 0,50 = Valore catastale dell'impianto, da rapportare al valore catastale dell'abitazione se superiore al  15% del valore catastale.

Qualcuno sa come si calcola questa variazione alla rendita catastale apportata all'unità abitativa dall'impianto per verificare se ho l'obbligo di denunciare l'impianto con Docfa in variazione della rendita catastale?

 

Danielabi dice:

Chiediamo ai tecnici  @marcanto  @Ospite___

Grazie!

In caso di mancata presentazione del Docfa in variazione della rendita catastale per dimenticanza del tecnico, l'errore non dovrebbe generare decadenza da superbonus per il fotovoltaico visti i casi di decadenza ora espressamente indicati dalla norma?

 

filippo1969 dice:

Qualcuno sa come si calcola questa variazione alla rendita catastale apportata all'unità abitativa dall'impianto per verificare se ho l'obbligo di denunciare l'impianto con Docfa in variazione della rendita catastale?

Premetto che non ho mai trattato l'impianto fotovoltaico, nemmeno a livello catastale...

... quindi mi sto documentando... con beneficio d'inventario...

Prova questo  ... di calcolo...

 - 24/06/2015

Agenzia delle Entrate - Direzione Regione Marche - Servizi catastali - 

 - 20/08/2020

 - 27/04/2020

Commissione Tributaria Provinciale di Milano, sentenza n. 125/23/20 del 16 gennaio 2020 

Riporto questo articolo per la presenza di alcune norme catastali, in particolare

Unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare - Nuovi criteri di individuazione dell’oggetto della stima diretta. Nuove metodologie operative in tema di identificazione e caratterizzazione degli immobili nel sistema informativo catastale (procedura Docfa)

 

Restano, pertanto, inclusi nella stima catastale i pannelli fotovoltaici che costituiscono struttura di copertura o di chiusura verticale delle costruzioni, come quelli integrati architettonicamente ai sensi dell’articolo 2, comma, 1 lettera b3) del decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 19 febbraio 2007 e riconducibili alle Tipologie specifiche 2, 3 e 8 di cui all’Allegato 3 allo stesso decreto.

 

Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione del convegno Il Sole 24ore per i 130anni del Catasto

 

1.5 Rendita autonoma per gli “imbullonati”

... Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni...

Ospite___ dice:

Premetto che non ho mai trattato l'impianto fotovoltaico, nemmeno a livello catastale...

... quindi mi sto documentando... con beneficio d'inventario...

Prova questo  ... di calcolo...

 - 24/06/2015

Agenzia delle Entrate - Direzione Regione Marche - Servizi catastali - 

 - 20/08/2020

 - 27/04/2020

Commissione Tributaria Provinciale di Milano, sentenza n. 125/23/20 del 16 gennaio 2020 

Riporto questo articolo per la presenza di alcune norme catastali, in particolare

Unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare - Nuovi criteri di individuazione dell’oggetto della stima diretta. Nuove metodologie operative in tema di identificazione e caratterizzazione degli immobili nel sistema informativo catastale (procedura Docfa)

 

Restano, pertanto, inclusi nella stima catastale i pannelli fotovoltaici che costituiscono struttura di copertura o di chiusura verticale delle costruzioni, come quelli integrati architettonicamente ai sensi dell’articolo 2, comma, 1 lettera b3) del decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 19 febbraio 2007 e riconducibili alle Tipologie specifiche 2, 3 e 8 di cui all’Allegato 3 allo stesso decreto.

 

Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione del convegno Il Sole 24ore per i 130anni del Catasto

 

1.5 Rendita autonoma per gli “imbullonati”

... Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni...

La circolare 2/E 2016 ha chiarito che solo gli impianti integrati al tetto e gli imbullonati a terra come meglio definiti dalla circolare predetta vanno autonomamente accatastati come D/1.

Comunque i pannelli ed inverter utilizzati ai fini domestici non vanno accatastati autonomamente ma impongono il docfa in variazione della rendita dell'unità a cui sono asserviti se causano una variazione della stessa pari o superiore al 15%.

Nel mio caso di bifamiliare del 1986 le rendite sono basse e quindi è facile che impianti costosi determinino una variazione del 15%. Non capisco bene come si calcoli tale variazione e se nel costo da considerare vada incluso solo l'impianto fotovoltaico (pannelli ed inverter) di produzione energia o anche l'impianto di accumulo (batterie).

Grazie siete veramente squisiti.

Modificato da filippo1969
filippo1969 dice:

Grazie!

In caso di mancata presentazione del Docfa in variazione della rendita catastale per dimenticanza del tecnico, l'errore non dovrebbe generare decadenza da superbonus per il fotovoltaico visti i casi di decadenza ora espressamente indicati dalla norma?

 

Domanda spinosa... non so rispondere... si potrebbe provare a riflettere come segue...

Per quanto riguarda il fotovoltaico sono esenti dall’approvazione del Comune i lavori per l’installazione, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento di pannelli solari e fotovoltaici a servizio di un edificio, da realizzare al di fuori di zone vincolate.

Questo significa che se vuoi installare il fotovoltaico sul tetto di casa o su una tettoia nella tua proprietà puoi agire liberamente senza bisogno di chiedere autorizzazioni preventive, a meno che tu non ti trovi in un’area soggetta a vincolo paesaggistico: se l’immobile su cui intendi intervenire si trova nel centro storico dovrai richiedere l’autorizzazione ad un ente preposto, come il Comune e/o la Soprintendenza per i Beni Architettonici.

MINISTERO DELLE FINANZE -

Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia.

(GU Serie Generale n.60 del 13-03-1998)

note: Entrata in vigore del decreto: 27/3/1998

articolo 4
 1. la detrazione non è riconosciuta in caso di:
 a) violazione di quanto previsto all'articolo 1, commi 1 e 2;
 b) effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quelle previste dall'articolo 1, comma 3, limitatamente a questi ultimi;
 c) esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate ai sensi dell'articolo 1;
 d) violazione delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate dagli organi competenti e comunicate alla direzione regionale delle entrate territorialmente competente.

articolo 1
. . . per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117, n. 1), del codice civile; nonché per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale possedute o detenute e sulle loro pertinenze; 

filippo1969 dice:

Nel mio caso di bifamiliare del 1986 le rendite sono basse e quindi è facile che impianti costosi determinino una variazione del 15%. Non capisco bene come si calcoli tale variazione e se nel costo da considerare vada incluso solo l'impianto fotovoltaico (pannelli ed inverter) di produzione energia o anche l'impianto di accumulo (batterie).

Prova a consultare il tuo tecnico di fiducia...

... a volte noi tecnici consultiamo quelli del catasto...

... specie quelli con cui abbiamo avuto la possibilità di parlare ...

Non ho ancora trattato di fotovoltaico, si dovrebbe prefigurare qualche ipotesi all'orizzonte in associazione ad altri interventi in 110%.

 

dalla lettura del #1 sembra che il riferimento sia la potenza nominali dei 3 Kw e non il prezzo dell'impianto

Modificato da marcanto
marcanto dice:

sembra che il riferimento sia la potenza nominali dei 3 Kw e non il prezzo dell'impianto

sia la potenza che il prezzo

 

sopra i 3 kWp:

 

 

Modificato da condo77
filippo1969 dice:

Il mio problema è capire che incremento di rendita determina un impianto del costo di 14.000 Euro per singola unità immobiliare e se nel costo vanno considerate anche le batterie di accumulo. Io avevo trovato due metodi di calcolo:

a) Costo impianto x 0,75 x 0,50 x 2% = variazione di rendita apportata. Verificato se tale variazione è pari o superiore al 15% rendita abitazione. 

14.000 * 0,75 * 0,50 * 2% = 105

 

105 / 15% = 700

 

Ovvero: se hai più di 700 € di rendita catastale, non ti serve fare alcuna variazione catastale perché sei sotto la soglia del 15%, se hai meno di 700 € allora superi la soglia del 15% e dovresti fare la variazione.

Uso il condizionale perché a specifica domanda al mio installatore "mai fatta per impianti residenziali, solo per impianti industriali".

 

PS:

regola semplificata: se la tua rendita catastale è inferiore a 1/20 del costo del tuo impianto (batterie escluse), dovresti fare la variazione.

Modificato da condo77
filippo1969 dice:

Se superiore invece, bisognerebbe fare riferimento comunque a 3 kw per unità immobiliare asservita escluse le pertinenze (cantine e garage).

Dove è scritto escluso le pertinenze?

Ho letto almeno un  in cui è scritto quanto segue:

L’impianto fotovoltaico non va accatastato quando:

    la potenza dell’impianto è inferiore ai 3 chilowatt per unità immobiliare servita;
    la potenza nominale dell’impianto, espressa in kw, non è superiore a tre volte il numero di abitazioni servite;
    nel caso di accatastamento di un impianto fotovoltaico a terra, questo non supera il volume complessivo di 150 metri cubi (compreso l’eventuale spazio tra i pannelli).

 

Sulla  è scritto unità immobiliari NON abitazioni

In particolare, non sussiste alcun obbligo di dichiarazione al catasto, né come unità immobiliare autonoma, né come variazione della stessa (in considerazione della limitata incidenza reddituale dell’impianto) qualora sia
soddisfatto almeno uno dei seguenti requisiti:
· la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a 3 chilowatt per ogni unità immobiliare servita dall’impianto stesso;
· la potenza nominale complessiva, espressa in chilowatt, non è superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla circostanza che sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano;
· per le installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi, è inferiore a 150 m3, in coerenza con il limite volumetrico stabilito dall’art. 3, comma 3, lettera e) del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28.

 

Leggasi anche il seguente , di cui riporto il seguente estratto:
... l’impianto di produzione di energia elettrica realizzato con pratica edilizia detta, sulla copertura del fabbricato sito ove sopra e distinto in Catasto Fabbricati al F xx part. xx subxx è un impianto ad uso principale degli immobili di mia proprietà distinti al F. xx part. xx sub xxx e consistenti quindi in cinque u.i.u. 

... Che in base alla circolare dell’Agenzia del Territorio prot. 31892 del 22/06/2012 c. 2 (pag 4) , non sussiste l’obbligo di dichiarazione in catasto di detto impianto perché la potenza nominale complessiva, espressa in Kw non è superiore a tre volte il numero delle uiu le cui parti comuni sono servite dall’impianto:

Kw 6,36 < ( 3 x 5 ) 

 

Dalla  (ex Agenzia del Territorio)

... Le tipologie di cui ai punti g4), g5), g7) e g8) hanno rilevanza nel solo caso in cui l’effettuazione degli interventi abbia comportato un incremento del valore di mercato immobiliare e della relativa redditività superiore al 15 % (cfr. comma 1, lettera a dell’articolo 2 del Provvedimento direttoriale in esame) rispetto a quelli posseduti dalla medesima uiu nelle condizioni originarie, precedenti l’intervento edilizio.

 

g) sintesi dei dati accertati dai quali discende l’incoerenza della rendita iscritta negli atti catastali:
g1) uiu non dichiarate in catasto ed afferenti a fabbricati urbani già noti;
g2) uiu con diversa destinazione d’uso derivante da interventi edilizi;
g3) uiu con destinazione d’uso autorizzata ma non coerente in catasto;
g4) uiu con forte incremento di valore e redditività dovuto a ristrutturazione;
g5) uiu con forte incremento di valore e redditività dovuto a manutenzione straordinaria;
g6) uiu variate nella consistenza catastale;
g7) uiu variate nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche;

g8) uiu sottoposte a restauro e/o risanamento conservativo;
g9) uiu non dichiarate in catasto afferenti a fabbricati di nuova costruzione;
g10) uiu già esenti da imposta ed ora soggette a tassazione (ad es. ex fabbricati rurali).
g11) altre uiu già esenti da imposta ed ora soggette a tassazione

filippo1969 dice:

Se invece la potenza dell'impianto supera i tre kw nominali per unità abitativa e l'impianto determinasse un incremento della rendita catastale del 15% o superiore vi sarebbe l'obbligo di accatastamento in variazione della rendita.

 

Qualcuno sa come si calcola questa variazione alla rendita catastale apportata all'unità abitativa dall'impianto per verificare se ho l'obbligo di denunciare l'impianto con Docfa in variazione della rendita catastale? 

La circostanza di non trattare (ancora) il fotovoltaico mi ha un po spiazzato.

La risposta è più semplice di quanto si pensi.

Come determinare l'incremento del 15% della rendita in caso di fotovoltaico ?

Per stabilire se porre in essere l'aggiornamento catastale della rendita ?

 

Si fa semplicemente una simulazione di neo accatastamento con DOCFA determinandone la rendita nell'ipotesi che l'immobile presenta il fotovoltaico.

Si compara la rendita cosi ottenuta con quella attuale dell'immobile per stabilirne se questa si incrementa o meno del 15 %.

Devi, quindi, consultare un tecnico per porre in essere questa simulazione.

 

PS: Come premesso non mi è ancora capitato di fare qualcosa del genere.

Ma se con il programma DOCFA è possibile accatastare autonomamente una installazione fotovoltaica, ne discende che è possibile porre in essere l’accatastamene simulato di immobile avente questo impianto fotovoltaico.

DOCFA =programma di AdE per l'accatastamento di immobili.

Modificato da marcanto
condo77 dice:

 

Non si comprende da dove quel sito faccia derivare le due espressioni.

Si tenga presente che la rendita catastale deriva anche da parametri locali.

Questo significa che immobili perfettamente uguali situati in luoghi diversi potrebbero avere anche rendite differenti

al condominio ci arriviamo dopo... Nel caso di vecchio impianto installato su abitazione unifamiliare che a suo tempo non aveva comportato variazione di rendita catastale, e nuovo impianto installato su pertinenza... come si valuta il 15%? Si fa riferimento:

• al valore del nuovo impianto e alla rendita catastale della pertinenza?

• al valore del nuovo impianto e alla rendita della abitazione che va a servire? 

• al valore del nuovo impianto e al cumulo delle due rendite?

• al cumulo dei valori (vecchio e nuovo) e al cumulo delle  rendite?

 

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