#1 Inviato 10 Gennaio Da alcuni anni, su proposta dell'amministratore e con la iniziale formale motivazione di costituire un fondo cassa per affrontare eventuali "lavori imprevisti", é stato approvato a maggioranza una sorta di fondo cassa/riserva. In realtà tale riserva viene costantemente utilizzata per riappianare le deficienze di cassa dovute, in gran parte, a morosità consolidate/pluriennali di inquilini-conduttori di unità condominiali locate da di 1 condomino-proprietario che si rifiuta di provvedere direttamente a saldare le quote di spese insolute dal suo affittuario, quest'ultimo, nel frattempo, trasferitosi presso altro/a domicilio/residenza. Ora: 1) i versamenti di questo fondo non vengono rendicontati nel bilancio consuntivo 2) non vengono fornite, neanche in assemblea annuale, notizie di dettaglio circa l' effettivo avvio di richiesta di D.I. ( es: date, tipo di atto, n. protocollo, ecc,) verso il condomino debitore, né sullo stato del procedimento, risultando così ignota anche la effettiva avvenuta emissione dell'atto giudiziario 3)non si ha notizia di avvio di procedure esecutive, anche su eventuali azioni dell'amm.re, in relazione all'eventuale D.I. emesso dall'A.G. 4) continuano ad essere imputati nel bilancio consuntivo consistenti importi con la sola indicazione "Solleciti/D.I" senza alcun dato relativo alle fatturazione, al tipo di prestazione professionale pagata e ai beneficiari di dette spese 5) all'o. di g. della prossima assemblea annuale l'amm.re propone di deliberare l'aumento del fondo riserva imputandolo ora alla necessità di "...eventuali lavori straordinari" Atteso che, pur nel generale interesse per la tutela del condominio, questo fondo continua a ricadere sulle spalle dei condomini solventi mentre non si ha notizia neanche di una auspicabile richiesta di mediazione, da parte dell'amm.re, per concordare quanto meno un piano di rientro della morosità col condomino coinvolto, chiedo se, nella votazione di delibera del punto all'o.di g. per l'integrazione di questo fondo, posso legittimamente votare in senso contrario e se posso ulteriormente rifiutarmi di assolvere alla incrementata quota per il 2025 anche in presenza di approvazione a maggioranza dell'assemblea Ringrazio per il parere che potrà essermi fornito, cordialità Massimo Francesco Macchia
#2 Inviato 10 Gennaio Massimo Macchia dice: Da alcuni anni, su proposta dell'amministratore e con la iniziale formale motivazione di costituire un fondo cassa per affrontare eventuali "lavori imprevisti", é stato approvato a maggioranza una sorta di fondo cassa/riserva. In realtà tale riserva viene costantemente utilizzata per riappianare le deficienze di cassa dovute, in gran parte, a morosità consolidate/pluriennali di inquilini-conduttori di unità condominiali locate da di 1 condomino-proprietario che si rifiuta di provvedere direttamente a saldare le quote di spese insolute dal suo affittuario, quest'ultimo, nel frattempo, trasferitosi presso altro/a domicilio/residenza. tutto sbagliato! l'amministratore si è comportato male, 1) i fondi devono avere uno scopo ben preciso per lavori ben definiti. 2) i fondi morosi devono essere approvati dall'assemblea. Massimo Macchia dice: 1) i versamenti di questo fondo non vengono rendicontati nel bilancio consuntivo corretto come detto sopra devono avere uno scopo preciso e conteggiati a parte. Massimo Macchia dice: 2) non vengono fornite, neanche in assemblea annuale, notizie di dettaglio circa l' effettivo avvio di richiesta di D.I. ( es: date, tipo di atto, n. protocollo, ecc,) verso il condomino debitore, né sullo stato del procedimento, risultando così ignota anche la effettiva avvenuta emissione dell'atto giudiziario a fine anno deve essere tutto trasparente, chi ha pagato e chi no, Massimo Macchia dice: 3)non si ha notizia di avvio di procedure esecutive, anche su eventuali azioni dell'amm.re, in relazione all'eventuale D.I. emesso dall'A.G. devono essere trasparenti Massimo Macchia dice: 5) all'o. di g. della prossima assemblea annuale l'amm.re propone di deliberare l'aumento del fondo riserva imputandolo ora alla necessità di "...eventuali lavori straordinari" i lavori devono essere certi, non eventuali. Massimo Macchia dice: Atteso che, pur nel generale interesse per la tutela del condominio, questo fondo continua a ricadere sulle spalle dei condomini solventi mentre non si ha notizia neanche di una auspicabile richiesta di mediazione, da parte iniziate a pensare ad una revoca dell'amministratore. Antonio
#3 Inviato 11 Gennaio Massimo Macchia dice: 2) non vengono fornite, neanche in assemblea annuale, notizie di dettaglio circa l' effettivo avvio di richiesta di D.I. ( es: date, tipo di atto, n. protocollo, ecc,) verso il condomino debitore, né sullo stato del procedimento, risultando così ignota anche la effettiva avvenuta emissione dell'atto giudiziario 3)non si ha notizia di avvio di procedure esecutive, anche su eventuali azioni dell'amm.re, in relazione all'eventuale D.I. emesso dall'A.G. Cioè, a domanda diretta l'amministratore non risponde?
#4 Inviato 11 Gennaio @Massimo Macchia Fate richiesta di convocazione straordinaria assembleare ex art 66 disp att cc Dovrete essere almeno 2 condomini e 1/6 dei millesimi dell'edificio, la richiesta la inviate tramite PEC o A/R Come ordini del giorno ponete: 1 chiusura fondo lavori imprevisti deliberato nella riunione del xx-xx-xxxx 2 azione di escussione nei confronti dei condomini morosi come previsto obbligatoriamente dall'art 1130 c.c. punto 3 3 revoca amministratore 4 nomina amministratore Sotto questi ponete esplicitamente la dicitura "gli ordini del giorno richiesti non potranno essere omessi o modificati" Per la domanda di convocazione assembleare esistono schemi prefatti su internet basta modificarli e compilarli. Arrivati a questo punto dopo anni di: rendicontazione insufficiente o inesatta riguardo il fondo uso improprio del fondo stesso ripetuta mancanza dell' escussione delle morosità Tanto vale chiudere tutto per evitare la potenziale falsificazione (involontaria o meno) dello stato patrimoniale ribadendo al contempo la necessità del recupero dei crediti prevista obbligatoriamente per legge al contempo in questa maniera tramite gli ordini del giorno 3 e 4 si farà capire all'amministrazione che visto il modo di operare non corretto degli ultimi anni è a rischio sostituzione. Modificato 11 Gennaio da condòmine c
#5 Inviato 11 Gennaio Non dimenticate di inserire, nella richiesta di assemblea, la data entro cui dovrà svolgersi la stessa. 1
#6 Inviato 11 Gennaio Massimo Macchia dice: Da alcuni anni, su proposta dell'amministratore e con la iniziale formale motivazione di costituire un fondo cassa per affrontare eventuali "lavori imprevisti", é stato approvato a maggioranza una sorta di fondo cassa/riserva. In realtà tale riserva viene costantemente utilizzata per riappianare le deficienze di cassa dovute, in gran parte, a morosità consolidate/pluriennali di inquilini-conduttori di unità condominiali locate da di 1 condomino-proprietario che si rifiuta di provvedere direttamente a saldare le quote di spese insolute dal suo affittuario, quest'ultimo, nel frattempo, trasferitosi presso altro/a domicilio/residenza. Ora: 1) i versamenti di questo fondo non vengono rendicontati nel bilancio consuntivo 2) non vengono fornite, neanche in assemblea annuale, notizie di dettaglio circa l' effettivo avvio di richiesta di D.I. ( es: date, tipo di atto, n. protocollo, ecc,) verso il condomino debitore, né sullo stato del procedimento, risultando così ignota anche la effettiva avvenuta emissione dell'atto giudiziario 3)non si ha notizia di avvio di procedure esecutive, anche su eventuali azioni dell'amm.re, in relazione all'eventuale D.I. emesso dall'A.G. 4) continuano ad essere imputati nel bilancio consuntivo consistenti importi con la sola indicazione "Solleciti/D.I" senza alcun dato relativo alle fatturazione, al tipo di prestazione professionale pagata e ai beneficiari di dette spese 5) all'o. di g. della prossima assemblea annuale l'amm.re propone di deliberare l'aumento del fondo riserva imputandolo ora alla necessità di "...eventuali lavori straordinari" Atteso che, pur nel generale interesse per la tutela del condominio, questo fondo continua a ricadere sulle spalle dei condomini solventi mentre non si ha notizia neanche di una auspicabile richiesta di mediazione, da parte dell'amm.re, per concordare quanto meno un piano di rientro della morosità col condomino coinvolto, chiedo se, nella votazione di delibera del punto all'o.di g. per l'integrazione di questo fondo, posso legittimamente votare in senso contrario e se posso ulteriormente rifiutarmi di assolvere alla incrementata quota per il 2025 anche in presenza di approvazione a maggioranza dell'assemblea Ringrazio per il parere che potrà essermi fornito, cordialità Massimo Francesco Macchia Buongiorno Sig. Macchia Sul forum usiamo darci del tu. Ho letto il tuo quesito e penso che hai diritto di votare contro l'integrazione del fondo riserva e di opporti al pagamento della quota incrementata, se ritieni che la gestione dei fondi e delle morosità non sia stata condotta in modo corretto. In caso di approvazione della delibera, l'obbligo di pagamento potrebbe sussistere, salvo ulteriori azioni legali o amministrative che possano giustificare il tuo rifiuto. La tua posizione si rafforza se riesci a documentare mancanze nella gestione. Queste problematiche vanno discusse in assemblea e richiedere una rendicontazione dettagliata sulla gestione della morosità e sull'utilizzo del fondo riserva può essere utile per documentare le lacune nella gestione da parte dell'amministratore e rafforzare le tue motivazioni.
#7 Inviato 11 Gennaio Grazie, scusami per non aver usato il tu ma sono un neofita di gruppi di forum di discussione. La tua risposta mi é molto utile e rafforza il mio convincimento di una gestione quanto meno non trasparente. L'elemento di fondo é che il mio condominio ( 16 unità abitative) , a causa di un condòmino proprietario ( originario costruttore del complesso) che ha diverse unità da locare, é ad alto tasso di ricambio di inquilini che, in qualche caso, non pagano le quote di spese e poi si dileguano lasciando morosità ( già diverse migliaia di euro) che poi non vengono onorate dallo stesso condòmino-proprietario. Da osservare che, oltre a questo fondo "creativo" sempre meno sufficiente a contrastare il consolidato fenomeno, ogni anno vengono imputati centinaia di euro a titolo di "Solleciti pagamenti/Decreti ingiuntivi" ma nessuna traccia di dati fatture, quietanze per onorari professionali, bonifici per presumibili spese legali sostenute, sono rintracciabili nel registro contabilità ex art. 1130 bis c.c. . Nessuna descrizione riconducibile ho trovato tra le singole descrizioni delle operazioni in entrata e uscita ( allegato alla convocazione dell'assemblea condominiale annuale). Posso in assemblea chiedere la esibizione di questi presunti solleciti e decreti ingiuntivi e di queste spese, sempre presumo, legali, o devo produrre una specifica richiesta scritta con pec o raccomandata per recarmi, presso lo studio dell'amm.re, e fare una consultazione prima dell'assemblea ?
#8 Inviato 11 Gennaio Devi chiedere appuntamento per visionare i documenti ed eventualmente estrarne copia a pagamento. Comunque a dover pagare le spese condominiali è sempre il condomino/proprietario il decreto ingiuntivo si fa sempre a lui poi questo si rifara' sui conduttori evasori. Se la cosa va avanti da anni l'unica è chiedere una riunione apposita con ordini del giorno specifici che affrontino la tematica è inutile girarci intorno bisogna spingere al ritorno verso una normale gestione, evidentemente l'amministrazione da sola non vuole mettersi contro un condomino che ha ancora un certo peso a causa dei millesimi. Passati 6 mesi l'amministrazione è obbligata a fare decreto ingiuntivo verso l'evasore del fisco condominiale ed il fondo oltre che possibilmente rendicontato nello specifico riguardo: entrare uscite debiti crediti deve essere destinato solo a quello per cui è stato creato. Modificato 11 Gennaio da condòmine c
