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mazzol

Fondo lavori straordinari - ma il fondo dove finisce?

testo in vigore dal 22-2-2014 Art. 1135.

 

(Attribuzioni dell'assemblea dei condomini).

 

Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea\

dei condomini provvede:

1) ...........

 

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,

costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari

all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in

base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione

del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo' essere

costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti)

 

L'amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione

straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo

caso deve riferirne nella prima assemblea.

 

L'art mi sembra perfettamente intelleggibile ..... ma pare non sia così

 

Ancora oggi un amministratore fà confusione fra il fondo,"obbligatorio" ed il pagamento all'impresa

 

e mi scrive:

"E' possibile assolutamente stipulare il contratto d'appalto con le condizioni e dilazioni che il condominio concorderà con l'Impresa.

Il riparto preventivo considererà la rateizzazione con rate anticipate rispetto alle cadenze contrattuali.

Nulla di più"

 

con questa affermazione intende spalmare su tre anni il pagamento (2016, 2017 quando iniziano e finiscono i lavori e 2018)

e fin qui và bene ....ma il fondo dove finisce?

 

l'obbligatorietà del fondo chiarisce che i soldi vi devono confluire "prima" della partenza dei lavori.

 

Può sembrare una questione "de lana caprina" ma assume particolare importanza in presenza di opere che servono alcuni e non altri ma tutti sono tenuti a pagare ..... malvolentieri con rischio di morosità che non dovrebbero esistere se si rispetta il dettato della legge.

 

Come procedere contro una morosità diffusa in presenza di un vizio iniziale?

 

Nel caso specifico se il 25% dei condomini non ottempera al pagamento chiesto ... prima dell'esecuzione dei lavori si può agire ....

ma a lavori fatti e finiti ...... eseguiti senza aver ottemperato alla creazione di tale fondo .....

 

cosa dire a chi obietta .... non era un lavoro indispensabile ... si poteva anche aspettare e forse ... non farlo visto che voluttuario.

 

L'aggettivo "obbligatorio" è stato inserito per evitare che "condominii" iniziassero lavori non indispensabili .... che non si possono permettere.

 

Cosa devo fare?

 

Ad ulteriore chiarimento ... il lavoro in questione è a rischio ... l'adozione della termoregolazione su impianti vetusti con microperdite che normalmente vengono "seccate" può agire sui "vetusti" intonaci esterni abbassando la capacità di ancoraggio alla muratura ...

 

ora intervenire sull'intonaco senza rimediare preventivamente alle microperdite provvedendo magari a coibentare il palazzo fà sì che quelle perdite trovino un diverso sfogo .... all'interno degli appartamenti ... è per questo motivo che spero il lavoro su tre lati di un edificio piuttosto grande venga fatto a pezzi prima un lato .... poi si aspetta per racimolare i soldi (e sopra tutto per controllare che non sorgano problemi).

 

Lavorare in base a Stato Avanzamento Lavori ... su tre anni sarebbe l'ideale per intervenire evitando per quanto possibile i danni.

 

Ma con un amministratore (e consiglieri) che ha a cuore solo il fare e finire in fretta come fare?

puoi fare un sunto?

 

dovete fare dei lavori esterni che dureranno 3 anni e l'amministratore non ha preventivamente raccolto tutti i soldi nel fondo? ma ritiene di "rimpinzare" il fondo a pezzi, secondo lo stato avanzamento lavori?

 

è corretto?

puoi fare un sunto?

 

dovete fare dei lavori esterni che dureranno 3 anni e l'amministratore non ha preventivamente raccolto tutti i soldi nel fondo? ma ritiene di "rimpinzare" il fondo a pezzi, secondo lo stato avanzamento lavori?

 

è corretto?

 

non mi dono espresso bene

i lavori dureranno tre mesi ma il pagamento dovrebbe venir dilazionato su tre esercizi

ipotesi 25% nel 2016, 50% nel 2017 quando verranno fatti e finiti i lavori e 25% nel 2018.

 

È una tecnica già utilizzata per rifare il tetto ... prima che nascesse l'obbligo al fondo preventivo.

 

Io vorrei venisse fatto già nel 2016 il primo lato poi aspettare almeno sei mesi per il secondo lato ..... e l'anno successivo la parte centrale più impegnativa.

 

Più che altro il problema che mi assilla è che fare tutto in un botto senza conoscere la consistenza complessiva delle microperdite è un grosso rischio.

 

Una microperdita quasi invisibile operante da parecchi anni ed osservata durante una ristrutturazione ha fatto cadere quasi tutto l'intonaco del soffitto.

ok, quindi il problema non è tanto nella fondo ma nella modalità di esecuzione lavori?

 

il fondo solitamente va riempito prima, quando ci sono tutti i soldi partono i lavori.. con le modalità accordate con la ditta, e i relativi pagamenti verran fatti sempre secondo accordi con la ditta

 

la cosa che puoi fare è discuterne in assemblea, ma se la maggioranza è d'accordo nel fare tutto il lavoro subito, e non come ha proposto tu , "a pezzi" per valutare volta per volta l'efficiacia delle lavorazioni, non potrai farci molto essendo in minoranza..

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