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antonio_c

Fondo comune, obbligatorio o no

Buongiorno!

Condominio di 6 unità; abbiamo un fondo comune di oltre 5.000 euro, finora è servito solo a compensare ritardati pagamenti o spese correnti fatturate prima che tutti i condòmini abbiano versato la prima rata (generalmente in ritardo). In base alla nuova legge che annulla l'obbligatorietà e prevede solo la copertura di spese straordinarie future delibarate, ho espresso al volontà di non voler più aderire all'incremento di tale fondo.

Dato che l'amministratore dice il contrario della legge e guida gli altri 5; come posso muovermi?.

Se non ho interpretato bene la legge, chiedo scusa.

Un Grazie

Un Saluto

Antonio

Il fondo è previsto solamente per spese straordinarie, era così sempre e sino a che le norme non cambieranno sarà sempre così.

Se questo fondo senza una specifica fine per spese straordinarie verrà approvato in assemblea, vota contrario e impugna, altrimenti dovrai contribuire come tutti gli altri.

Salve,

un conto è il fondo per opere straordinarie, un conto sono altri fondi con destinazioni diverse.

Nella libera autonomia contrattuale l'assemblea può decidere di costituire fondi diversi per diverse funzioni.

 

Cordiali saluti.

Nella libera autonomia contrattuale l'assemblea può decidere di costituire fondi diversi per diverse funzioni.
Nessuna norma prevede fondi per opere diverse da quelle straordinarie.
Nessuna norma prevede fondi per opere diverse da quelle straordinarie.

Salve,

nessuno ha parlato di obbligo di norme ma di libera autonomia contrattuale.

 

Cordiali saluti.

Salve,

nessuno ha parlato di obbligo di norme ma di libera autonomia contrattuale.

 

Cordiali saluti.

Visto che non è prevista la creazione del fondo dalle norme sul condominio, eccetto spese straordinarie, si può stabilirlo soltanto all'unanimità (1000/1000), oppure chi vuole contribuisce volontariamente, chi non vuole non verserà alcun che.
Visto che non è prevista la creazione del fondo dalle norme sul condominio, eccetto spese straordinarie, si può stabilirlo soltanto all'unanimità (1000/1000), oppure chi vuole contribuisce volontariamente, chi non vuole non verserà alcun che.

Infatti, concordo con te.

Discutere sull'autonomia contrattuale (CONVENZIONE) non aiuta a dare una risposta ad Antonio che ha già espresso la volontà di non voler partecipare all'autonomia contrattuale (1000 millesimi o volontarietà).

 

Da quanto è parso di capire l'amministratore vuole coinvolgere tutti a creare un fondo senza che ne sia stata identificata la destinazione ma solo perchè "è meglio tenere qualcosa in cassa per ogni evenienza".

Se è effettivamente così, l'amministratore non sta dando una corretta informazione e sta usando la classica frase "è obbligatorio per legge" senza darne i precisi riferimenti.

Infatti, concordo con te.

Discutere sull'autonomia contrattuale (CONVENZIONE) non aiuta a dare una risposta ad Antonio che ha già espresso la volontà di non voler partecipare all'autonomia contrattuale (1000 millesimi o volontarietà).

 

Da quanto è parso di capire l'amministratore vuole coinvolgere tutti a creare un fondo senza che ne sia stata identificata la destinazione ma solo perchè "è meglio tenere qualcosa in cassa per ogni evenienza".

Se è effettivamente così, l'amministratore non sta dando una corretta informazione e sta usando la classica frase "è obbligatorio per legge" senza darne i precisi riferimenti.

Sono perfettamente d'accordo con te, la discussione è nata non per mia iniziativa, io avevo già fornito un parere, ritengo abbastanza chiaro ad antonio_c

 

L'amministratore probabilmente non è esperto, e forse non è in grado di preparare un preventivo sufficiente da far approvare all'assemblea ed ha paura di rimanere senza fondi in cassa per pagare le spese ordinarie, eppure è abbastanza semplice ed è sufficiente stabilire che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale

L'amministratore probabilmente non è esperto...

O forse l'amministratore è troppo "esperto" (furbo).

Ci sono in giacenza 5.000 euro in un edificio di 6 unità immobiliari che comunque continuano a pagare le quote condominiali.

Per poter sforare il bilancio preventivo di 5.000 euro a quanto ammonterà il consuntivo annuo del condominio?

 

Ricorderai l'esperienza vissuta sulla mia pelle:

quando ci sono troppi soldi in cassa si rischia, a consuntivo, di trovare troppe spese non verificate del tipo....

sostituzione lampadine nell'androne e nelle scale a 40 euro cadauno... interventi elettricista... interventi fabbro... interventi idraulico.....

tutti interventi a cui nessun condòmino era presente ed era difficile poter ricordare e verificare a distanza di un anno.

 

Chissà cosa ne penserebbe quell'amministratore se l'assemblea decidesse di vincolare quel fondo su un ulteriore conto/libretto a firma congiunta con una rappresentanza di condòmini e deliberasse il prelievo solo in casi eccezionali "preventivamente deliberati" dall'assemblea.

 

Come a dire: i soldi ci sono ma l'amministratore non può utilizzarli senza l'approvazione del condominio, tanto meno può prelevarli e scappare con il "malloppo".

Visto che non è prevista la creazione del fondo dalle norme sul condominio, eccetto spese straordinarie, si può stabilirlo soltanto all'unanimità (1000/1000), oppure chi vuole contribuisce volontariamente, chi non vuole non verserà alcun che.

Salve,

non ho mai detto che vi è l'obbligo di contribuzione. Solo sottolineato che l'assemblea liberamente può stabilire di costituire un fondo senza che per forza sia necessaria una disposizione normativa.

 

Cordiali saluti.

Salve,

non ho mai detto che vi è l'obbligo di contribuzione. Solo sottolineato che l'assemblea liberamente può stabilire di costituire un fondo senza che per forza sia necessaria una disposizione normativa.

 

Cordiali saluti.

Nessun problema Nicolas, io ti ho risposto che per essere valida per tutti questa decisione si deve approvarla all'unanimità, se approvata a maggioranza sarà valida soltanto per coloro che la votano meglio ancora con firma per conferma, ed i contrari ad evitare problemi potrebbero impugnare per far annullare la delibera.

L'amministratore è molto furbo ed è riuscito a crearsi la sua "clack" di 4 a 2;

Nell'ultima assemblea ordinaria in una delibera "si o no" è riuscito a convincere i 4 che gli astenuti valgono come no, rimescolando con la possibilità degli astenuti di impugnare.

Non voglio dilungarmi oltre.

Vi Ringrazio, farò buon uso di questa conversazione.

Antonio

L'amministratore è molto furbo ed è riuscito a crearsi la sua "clack" di 4 a 2;

Nell'ultima assemblea ordinaria in una delibera "si o no" è riuscito a convincere i 4 che gli astenuti valgono come no, rimescolando con la possibilità degli astenuti di impugnare.

Non voglio dilungarmi oltre.

Vi Ringrazio, farò buon uso di questa conversazione.

Antonio

Gli astenuti valgono come "NO" soltanto per una eventuale impugnazione, ovvero anche gli astenuti possono impugnare, ma non fanno pare ne dei favorevoli ne dei contrari, ovvero e visto che per una delibera in assemblea è necessaria la maggioranza dei favorevoli dei presenti in assemblea, i contrari ed astenuti probabilmente erano superiori al "SI" per cui la delibera non è passata;

 

L’astensione di un condomino dal voto per una delibera assembleare deve considerarsi, ai fini dell’impugnazione della delibera, come dissenso. Cass. 6671 9.12.90 e 127 9.1.2000

Molto interessante la discussione e vorrei capirne meglio in quanto ho la sensazione che nel mio condominio qualcuno alla prossima assemblea ordinaria (imminente) vorrà proporre la costituzione di un fondo trattenendolo dal conguaglio individuale (positivo) di fine esercizio. Il nostro regolamento contrattuale non dice nulla in proposito e spese straordinarie non sono previste. Pertanto se anche la maggioranza decidesse la costituzione di questo fondo io posso declinare l'invito e non partecipare al fondo senza dover necessariamente ricorrere ad impugnazione ? e se inventassero un qualsiasi escamotage dando forma a " futuri lavori straordinari" ?

Molto interessante la discussione e vorrei capirne meglio in quanto ho la sensazione che nel mio condominio qualcuno alla prossima assemblea ordinaria (imminente) vorrà proporre la costituzione di un fondo trattenendolo dal conguaglio individuale (positivo) di fine esercizio. Il nostro regolamento contrattuale non dice nulla in proposito e spese straordinarie non sono previste. Pertanto se anche la maggioranza decidesse la costituzione di questo fondo io posso declinare l'invito e non partecipare al fondo senza dover necessariamente ricorrere ad impugnazione ? e se inventassero un qualsiasi escamotage dando forma a " futuri lavori straordinari" ?

art. 1135 c.c. comma III all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

 

Non vi niente di irregolare nel portare il residuo attivo di gestione come fondo per la manutenzione dello stabile

Molto interessante la discussione e vorrei capirne meglio in quanto ho la sensazione che nel mio condominio qualcuno alla prossima assemblea ordinaria (imminente) vorrà proporre la costituzione di un fondo trattenendolo dal conguaglio individuale (positivo) di fine esercizio. Il nostro regolamento contrattuale non dice nulla in proposito e spese straordinarie non sono previste. Pertanto se anche la maggioranza decidesse la costituzione di questo fondo io posso declinare l'invito e non partecipare al fondo senza dover necessariamente ricorrere ad impugnazione ? e se inventassero un qualsiasi escamotage dando forma a " futuri lavori straordinari" ?

L'impiego del residuo attivo deve essere dettagliato con un elenco di lavori straordinari da fare ed un preventivo lavori approvato.

Se si delibera di impiegare il fondo per le spese ordinarie, invece, automaticamente vengono a decadere le quote eccedenti il preventivo spese ordinarie (si scala il residuo dalle rate).

 

Se vogliono, però, un'escamotage la possono sempre trovare approvando un lavoro da farsi tra 10 mesi e tra 9 mesi deliberano di annullare tutto.

La vita dei condòmini in minoranza non è semplice nei condominii.

In ogni caso io non condivido per un mero fatto pratico l'impossibilità che non si possa creare un fondo condominiale e spiego perché:

 

- Viviamo in un periodo di difficoltà economiche che si ripercuotono sulla vita condominiale e la maggior parte dei proprietari fa fatica a pagare il condominio, con la conseguenza di ritardi nei pagamenti anche verso i fornitori a loro volta in difficoltà economica e chiedono i pagamenti in tempi brevi.

 

- La maggior parte degli edifici in Italia risalgono a periodi tra gli 40 e 60 con la conseguenza che gli stessi necessitano chi più chi meno di importanti interventi manutentivi (ottima iniziativa quella del governo di prorogare le detrazioni) che richiedono importi molto elevati......così come interventi di messa a norma (pensiamo esempio al decreto 102 del 4 luglio 2014) che richiedono altrettanti sforzi economici........e io sinceramente ritengo corretto per far fronte a tutte queste spese istituire un fondo generale (spese future) accantonando l'importo in vari anni per far sì di non gravare sulla difficile situazione delle famiglie..........esempio pratico in alcuni condomini abbiamo accantonato circa € 5000 si dal lontano 2010 (circa € 50 l'anno a famiglia) ed a oggi con ormai l'obbligo di mettere un impianto di contabilizzazione del calore si ritrovano a non dover quasi tirar fuori 1 € per i lavori.......

 

- Non ultimo le morosità condominiali, non se avete idea di quanto siano aumentati i pignoramenti immobiliari e non so se avete un idea dei costi e dei tempi (lunghissimi).........senza un fondo come si pagano i fornitori? come si paga l'avvocato? come si pagano le spese per la pratica? avete idea dei costi nel caso sia il condominio il creditore procedente?......

 

Non voglio allungarmi in inutili e boriosi discorsi ma un discorso è quanto viene riportato sulla carta e un discorso è agire nel miglior modo possibile per tutelare il condominio

d'accordo su quello che dite - ma ritornando alla mia osservazione sono certo che questo "fondo" (pretestuoso) voglia andare a coprire i ritardi dei pagamenti che il nostro condominio trasmette al Supercondominio a causa dei soliti cronici ritardatari : - tanto c'è l'accantonamento che copre !!! in questo modo si evitano gli addebiti degli interessi ai furbetti che lo richiedono. Quindi io preferirei che si scali il residuo credito dalle rate successive e per questo motivo vi chiedo se posso esimermi dal partecipare al fondo senza ricorrere all'impugnazione dell'eventuale delibera anche se presa a semplice maggioranza.

d'accordo su quello che dite - ma ritornando alla mia osservazione sono certo che questo "fondo" (pretestuoso) voglia andare a coprire i ritardi dei pagamenti che il nostro condominio trasmette al Supercondominio a causa dei soliti cronici ritardatari : - tanto c'è l'accantonamento che copre !!! in questo modo si evitano gli addebiti degli interessi ai furbetti che lo richiedono. Quindi io preferirei che si scali il residuo credito dalle rate successive e per questo motivo vi chiedo se posso esimermi dal partecipare al fondo senza ricorrere all'impugnazione dell'eventuale delibera anche se presa a semplice maggioranza.
L'amministratore è obbligato a recuperare i crediti dei soliti cronici ritardatari (come tu li chiami), entro sei mesi dalla chiusura della gestione fatto salvo una dispensa dell'assemblea;

 

cc art. 1129

...

- Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

Per cui se qualche condomino ha versato più di quanto doveva durante l'anno, l'utilizzazione sarà usata per le prime rate a pro di questo condomino e non a pro dei "soliti cronici ritardatari", e probabilmente mancando i fondi l'amministratore dovrà giocoforza pretendere il pagamento da parte dei "soliti cronici ritardatari"

d'accordo su quello che dite - ma ritornando alla mia osservazione sono certo che questo "fondo" (pretestuoso) voglia andare a coprire i ritardi dei pagamenti che il nostro condominio trasmette al Supercondominio a causa dei soliti cronici ritardatari : - tanto c'è l'accantonamento che copre !!! in questo modo si evitano gli addebiti degli interessi ai furbetti che lo richiedono. Quindi io preferirei che si scali il residuo credito dalle rate successive e per questo motivo vi chiedo se posso esimermi dal partecipare al fondo senza ricorrere all'impugnazione dell'eventuale delibera anche se presa a semplice maggioranza.

Eh no, per i morosi si deve fare il decreto ingiuntivo.

Senza approvazione dell'assemblea non si può distrarre un fondo per altri scopi.

Se, per esempio, decidete di destinare il fondo alla ristrutturazione della facciata, chiedi che quella somma sia messa su un libretto di risparmio a parte, magari a firma congiunta con qualche condòmino, in modo che possa essere tenuta sempre separata la liquidità di cassa da quella del fondo e garantita la sicurezza della liquidità da eventuali cattivi pensieri.

Se non vogliono farlo ci sono gli strumenti di controllo incrociando gli estratti del conto conto corrente con il registro di contabilità.

conto sempre su di voi del forum quando ho bisogno di attingere a suggerimenti o conferme e vi ringrazio. La faccenda del "decreto ingiuntivo" da parte dell'Amm.re non sarà mai attuata perché : rata scadenza 1/9 -viene pagata sistematicamente a nov./dic. - quella di dicembre a febb/marzo e così via ecco il motivo della promozione dell'accantonamento . E vi assicuro che i furbetti non ritardano per motivi economici. Ecco perché sono contrario ad un generico fondo che da la possibilità ai "soliti cronici ritardatari" (come li chiamo io) di versare quando gli pare alla faccia di chi invece per non creare ammanchi versa puntualmente.

conto sempre su di voi del forum quando ho bisogno di attingere a suggerimenti o conferme e vi ringrazio. La faccenda del "decreto ingiuntivo" da parte dell'Amm.re non sarà mai attuata perché : rata scadenza 1/9 -viene pagata sistematicamente a nov./dic. - quella di dicembre a febb/marzo e così via ecco il motivo della promozione dell'accantonamento . E vi assicuro che i furbetti non ritardano per motivi economici. Ecco perché sono contrario ad un generico fondo che da la possibilità ai "soliti cronici ritardatari" (come li chiamo io) di versare quando gli pare alla faccia di chi invece per non creare ammanchi versa puntualmente.
Visto che l'amministratore non fa nulla per far pagare i "soliti cronici ritardatari" alle giuste scadenze direi che sarebbe da mettere d'accordo tanti condomini in modo tale da non approvare il consuntivo se negativo (in rosso) e revocare questo amministratore nominando uno più efficiente.
In ogni caso io non condivido per un mero fatto pratico l'impossibilità che non si possa creare un fondo condominiale e spiego perché:

 

- Viviamo in un periodo di difficoltà economiche che si ripercuotono sulla vita condominiale e la maggior parte dei proprietari fa fatica a pagare il condominio, con la conseguenza di ritardi nei pagamenti anche verso i fornitori a loro volta in difficoltà economica e chiedono i pagamenti in tempi brevi.

 

- La maggior parte degli edifici in Italia risalgono a periodi tra gli 40 e 60 con la conseguenza che gli stessi necessitano chi più chi meno di importanti interventi manutentivi (ottima iniziativa quella del governo di prorogare le detrazioni) che richiedono importi molto elevati......così come interventi di messa a norma (pensiamo esempio al decreto 102 del 4 luglio 2014) che richiedono altrettanti sforzi economici........e io sinceramente ritengo corretto per far fronte a tutte queste spese istituire un fondo generale (spese future) accantonando l'importo in vari anni per far sì di non gravare sulla difficile situazione delle famiglie..........esempio pratico in alcuni condomini abbiamo accantonato circa € 5000 si dal lontano 2010 (circa € 50 l'anno a famiglia) ed a oggi con ormai l'obbligo di mettere un impianto di contabilizzazione del calore si ritrovano a non dover quasi tirar fuori 1 € per i lavori.......

 

- Non ultimo le morosità condominiali, non se avete idea di quanto siano aumentati i pignoramenti immobiliari e non so se avete un idea dei costi e dei tempi (lunghissimi).........senza un fondo come si pagano i fornitori? come si paga l'avvocato? come si pagano le spese per la pratica? avete idea dei costi nel caso sia il condominio il creditore procedente?......

 

Non voglio allungarmi in inutili e boriosi discorsi ma un discorso è quanto viene riportato sulla carta e un discorso è agire nel miglior modo possibile per tutelare il condominio

Ho aperto questa discussione citando il mio caso ed ho evidenziato che abbiamo già accantonato oltre 5.000€; credo che per uno stabile di 22 anni con 6 unità abitative quella somma sia più che sufficiente per compensare eventuali ritardatari e qualche intervento imprevisto.

Non si può nemmeno generalizzare, ogni caso può essere trattato singolarmente.

Un Saluto

Antonio

Ho aperto questa discussione citando il mio caso ed ho evidenziato che abbiamo già accantonato oltre 5.000€; credo che per uno stabile di 22 anni con 6 unità abitative quella somma sia più che sufficiente per compensare eventuali ritardatari e qualche intervento imprevisto.

Non si può nemmeno generalizzare, ogni caso può essere trattato singolarmente.

Un Saluto

Antonio

Scusami ma se la mia risposta è iniziata con "In ogni caso io non condivido per un mero fatto pratico l'impossibilità che non si possa creare un fondo condominiale e spiego perché:" direi che era palese che generalizzavo il discorso non rapportandolo al tuo caso specifico in quanto oltretutto non conosco/conosciamo la situazione.......

Scusami ma se la mia risposta è iniziata con "In ogni caso io non condivido per un mero fatto pratico l'impossibilità che non si possa creare un fondo condominiale e spiego perché:" direi che era palese che generalizzavo il discorso non rapportandolo al tuo caso specifico in quanto oltretutto non conosco/conosciamo la situazione.......

Il mio caso specifico lo conoscete bene, in quanto è spiegato nel post di apertura;

nei confronti dell'amministratore so bene di aver ragione, mi mancava solo una conferma da parte di chi è più esperto di me, ora metto insieme i post inerenti e nella prossima assemblea li leggerò, sperando che i partecipani capiscano e termini il muro contro muro.

Rinnovo il mio Grazie, Un Saluto

antonio

Ospite
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