#1 Inviato 8 Gennaio, 2022 Un immobile residenziale fa parte di un condominio ed è sito al primo piano sopra un importante ed avviato locale bar/ristorante ed è pervenuto in proprietà giusta successione ereditaria. Presenta dei balconi a sbalzo dello sviluppo di circa 11 metri lineari che prospettano in uno spiazzo antistante il bar/ristorante. Il proprietario del ristorante Tizio venuto a sapere della volontà da parte dell'erede di affittare l'immobile si è proposto come Conduttore. Poiché Tizio vorrebbe montare delle strutture con vetrate infisse stabilmente al pavimento ed altrettanto stabilmente alla facciata condominiale tipo verande, gazebi e/o strutture tipo pergotende nel sottostante spiazzo, di sua esclusiva proprietà al fine di aumentare la superficie coperta esterna posizionando all'interno tavolini e sedie, considerato che tali strutture violano il diritto di veduta verticale a piombo esercitabile dai soprastanti balconi dell'immobile di primo piano (ex art.907 c.c.) si è pensato di includere nell'affitto (in forma omnicomprensiva al canone) anche la costituzione di una servitù volontaria a danno dell'immobile da concedere in affitto (fondo servente) ed a favore dell'immobile sottostante (fondo dominante) di cui Tizio è proprietario sia delle mura che titolare dell'attività merceologica di bar/ristorazione. Vorrei stipulare un contratto di affitto concordato ai sensi della Legge 431/98 art. 2, comma 3 con Tizio proprietario del sottostante immobile (nel caso specifico anche esercente dell'attività commerciale di ristorazione) con possibilità di concedere l'immobile anche in subaffitto a terzi. In detto contratto inserirei un articolo ad hoc del tipo: "Si costituisce a favore del locale commerciale sottostante - alla res e non alla persona proprietario e/o gestore - ed a danno dell'immobile concesso in locazione una servitù di veduta verticale a piombo in violazione all'art. 907 c.c. della durata pari alla locazione del detto immobile oltre eventuali proroghe e/o rinnovi. Alla scadenza del contratto di locazione il proprietario (ed anche gestore nel caso in questione) dell'immobile sottostante si impegna entro trenta giorni all'eliminazione delle strutture ripristinando il diritto di veduta a piombo dai balconi del soprastante immobile". Pensate che una clausola del genere inserita nel contratto de quo sia sufficiente per tutelare il diritto di veduta dell'immobile? Modificato 8 Gennaio, 2022 da technobi
#2 Inviato 9 Gennaio, 2022 Salve ragazzi... capisco le feste, la domenica però proprio nessuno è in grado di esprimere un parere sul punto? Grazie anticipatamente.
#4 Inviato 9 Gennaio, 2022 Perché? Le servitù prediali volontarie possono costituirsi per contratto scritto a titolo oneroso. Trattasi di servitù concessa a tempo con scadenza collegata all'immobile locato.
#5 Inviato 10 Gennaio, 2022 technobi dice: Perché? Le servitù prediali volontarie possono costituirsi per contratto scritto a titolo oneroso. Trattasi di servitù concessa a tempo con scadenza collegata all'immobile locato. ho espresso solo un parere personale, altro purtroppo non posso fare. e non ho mezzi per entrare nel merito tecnico-giuridico della questione. però ti dico cosa proprio non mi torna ed il motivo per cui personalmente non farei mai un contratto di locazione che ritengo castrante: - fai un contratto agevolato, confinato dai limiti imposti dagli accordi territoriali; - diminuisci il valore della tua proprietà; - leghi il contratto alle vicende della proprietà sottostante, che comunque rimane terza rispetto al contratto di locazione; - in particolare mi lascia perplesso questo: "Alla scadenza del contratto di locazione il proprietario (ed anche gestore nel caso in questione) dell'immobile sottostante si impegna entro trenta giorni all'eliminazione delle strutture ripristinando il diritto di veduta a piombo dai balconi del soprastante immobile". Può essere che vada perfettamente bene, ma cosa capita se invece va male e il proprietario (attuale o futuro) non rimuove un bel niente perché gli conviene tenere quelle strutture per la sua attività? E se nel frattempo il locale passa di proprietà? In sostanza secondo me è un tantino pericoloso confondere il proprietario del fondo sottostante (che poi sarà una persona giuridica immagino) con il conduttore (persona fisica). Insomma non vedo alcun vantaggio per te. Ma mi sbaglierò!
#6 Inviato 10 Gennaio, 2022 technobi dice: Pensate che una clausola del genere inserita nel contratto de quo sia sufficiente per tutelare il diritto di veduta dell'immobile? a scanso di equivoci la clausola la fai firmare/accettare incondizionatamente e separatamente.
#7 Inviato 10 Gennaio, 2022 enrico dimitri dice: a scanso di equivoci la clausola la fai firmare/accettare incondizionatamente e separatamente. Quindi, oltre che nel contratto di affitto anche con contratto a parte... però trattandosi di servitù va il contratto (oltre che in forma scritta) registrato e trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari. La servitù segue la res quindi l'immobile commerciale sottostante con tutti i potenziali passaggi di proprietà...(proprietà immobile commerciale e titolare attività sono al momento stessa persona, l'attività è ditta individuale e non società...) Io dovrei affittare l'immobile a terzi che tenuto conto dei disagi connessi al sottostante locale ...scappano. Pertanto Tizio si è proposto con un aumento del canone di 100 € mensili che tiene conto del tutto. Io affitto la casa a Tizio (che probabilmente la tiene vuota cosa analoga fatta con immobile vicino) con 100 € in più al mese rispetto al prezzo di mercato, lui realizza tutto lavorando tranquillamente senza l'incubo di una causa per violazione distanze legali veduta (ex art. 907 c.c.), dismissioni strutture, controllo edilizia, ecc.. Dico questo (contratto servitù volontaria onerosa) anche per evitare che si concretizzi il diritto di tenere detti corpi aggiunti per usucapione ventennale nell'ipotesi di inerzia giudiziale (serve la causa per pristino stato e non una semplice diffida raccomandata)... Modificato 10 Gennaio, 2022 da technobi
#8 Inviato 10 Gennaio, 2022 technobi dice: si è pensato di includere nell'affitto (in forma omnicomprensiva al canone) anche la costituzione di una servitù volontaria a danno dell'immobile da concedere in affitto (fondo servente) ed a favore dell'immobile sottostante (fondo dominante) di cui Tizio è proprietario sia delle mura che titolare dell'attività merceologica di bar/ristorazione. V: "Si costituisce a favore del locale commerciale sottostante - alla res e non alla persona proprietario e/o gestore - ed a danno dell'immobile concesso in locazione una servitù di veduta verticale a piombo in violazione all'art. 907 c.c. della durata pari alla locazione del detto ii locazione il proprietario (ed anche gestore nel caso in questione) dell'immobile sottostante si impegna entro trenta giorni all'eliminazione delle strutture ripristinando il diritto di veduta a piombo dai balconi del soprastante immobile". Pensate che una clausola del genere inserita nel contratto de quo sia sufficiente per tutelare il diritto di veduta dell'immobile? Premettiamo che per definizione la servitù è un diritto di un fondo su un altro (e quindi non ad personam), fai attenzione perchè gli unici modi in cui la servitu' si estingue sono: Prescrizione Confusione Impossibilità d'uso e inutilità Rinuncia o abbandono Costituendola per contratto, potreste credo prevendere un termine, ma va predeterminato (non lasciato alla durata del canone di locazione!) Quindi accerta questo con un legale che poi ti segua anche per fare i contratti, io farei proprio due contratti diversi. Uno di locazione e uno per la servitu' (e non mettere la somma insieme al canone...metti una somma una tantum o annuale, ma separa questa somma dal canone) Vista la aticipità della cosa, sconsiglio assolutamente il fai da te
#9 Inviato 10 Gennaio, 2022 Ok. Sin dal primo post ho considerato la res quindi non diritto personale o obbligo di fare. Se opto per due contratti uno di affitto e altro con scadenza per indennizzo servitù (limitazione del diritto di proprietà temporaneo) con compenso annuo di € 1000 ad esempio, detto compenso deve essere dichiarato(Redditi diversi) nella dichiarazione dei redditi oppure no?
#10 Inviato 10 Gennaio, 2022 Per evitare contenziosi, meglio procedere come prescrive la Legge. Anch'io sono dell'idea che il contratto di servitu' sia da redigere a parte, sia da stabilire una durata e sia da stabilire l'onerosità del contratto; in sostanza, nessuna commistione con il contratto di affitto. Per il fisco, si deve far riferimento all'art. 9, comma 5 del Tuir, secondo il quale: Ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società. Pertanto, l'importo chiesto per la costituzione della servitu' indicato in atto (l'intero importo che si intende percepire, il cui pagamento puo' essere rateizzato) costituisce l'equivalente del valore di cessione di un immobile, cioè rappresenta il corrispettivo da cui partire per calcolare la plusvalenza da cessione. In sintesi: è soggetto a imposizione fiscale come le plusvalenze da cessione di beni immobili (reddito diverso ex art. 67 Tuir)
#11 Inviato 10 Gennaio, 2022 Danielabi dice: Anch'io sono dell'idea che il contratto di servitu' sia da redigere a parte, sia da stabilire una durata e sia da stabilire l'onerosità del contratto; in sostanza, nessuna commistione con il contratto di affitto. però. sarà digeribile - meglio compatibile - un contratto a canone concordato + contratto di servitù?
#12 Inviato 10 Gennaio, 2022 spurgo dice: però. sarà digeribile - meglio compatibile - un contratto a canone concordato + contratto di servitù? A questo non so risponderti.....i contratti di affitto li lascio stipulare alle associazioni o a chi intenda seguirli seriamente 🙂 🙄 pero', molto a naso, il contratto di affitto riguarda un immobile quindi dovrà seguire regole stabilite inerenti all'uso di quell'immobile; il contratto di servitu' è inerente ad altro immobile, quindi non dovrebbero confliggere.