#1 Inviato 22 Marzo, 2014 Salve, vi sintetizzo brevemente la situazione. Nel condominio dove vivo la gestione si è chiusa il 31 dicembre. Da codice civile l'amministratore ha tempo 3 mesi per indire l'assemblea ordinaria annuale per approvare consuntivo preventivo nomina o revoca amministratore varie ed eventuali.. L'amministratore in questi mesi è stato latitante, è arrivato addirittura a metterci nelle buche postali la prima rata della gestione 2014 scrivendo un avviso che è stato impossibilitato a fare l'assemblea senza specificare. Ora quello che vi chiedo è: lunedì e martedì prossimo sono gli ultimi due giorni utili nei quali può darci avviso di convocazione (tenendo conto dei 5 giorni di preavviso escluso quello dello svolgimento). se non dovesse convocare l'assemblea (e sicuramente ci metterà la seconda rata della nuova gestione non approvata) posso farlo decadere per inadempienza? sono trascorsi 3 mesi e non ha avuto mai tempo o modo di fare un assemblea? la trovo una cosa scorretta e poco leale perchè intanto si sta prendendo 3 mesi di stipendio (forse ha fiutato che vogliamo cambiarlo). voi che mi consigliate di fare?
#2 Inviato 22 Marzo, 2014 ...Da codice civile l'amministratore ha tempo 3 mesi per indire l'assemblea ordinaria annuale per approvare consuntivo preventivo nomina o revoca amministratore varie ed eventuali... Da codice civile l'amministratore ha 6 mesi di tempo per indire l'ordinaria. Sempre da codice civile (art. 66) in qualsiasi momento potete richiedere un'assemblea straordinaria con all'ordine del giorno "nomina amministratore". Se l'amministratore non convoca l'assemblea richiesta entro 10 giorni, sempre da codice civile, potrete autoconvocarvi e nominare chi volete.
#3 Inviato 22 Marzo, 2014 e in questi 6 mesi lui piuò farci pagare le rate senza che noi approviamo il preventivo?
#4 Inviato 22 Marzo, 2014 e in questi 6 mesi lui piuò farci pagare le rate senza che noi approviamo il preventivo? Si, può farvi pagare le stesse rate approvate nel preventivo precedente altrimenti, se in questi 6 mesi nessuno paga, l'amministratore non potrà pagare utenze e servizi (enel, pulizia...) e chi ne subirà le conseguenze sarete proprio voi condòmini, non certo l'amministratore.
#5 Inviato 22 Marzo, 2014 e se mando una raccomandata dove gli dico di indire l'assemblea e lui non lo fa?
#6 Inviato 22 Marzo, 2014 e se mando una raccomandata dove gli dico di indire l'assemblea e lui non lo fa? La richiesta deve essere fatta da almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 167 millesimi. Se richiedete assemblea con all'ordine del giorno: 1) presentazione rendiconto 2013 2) nomina amministratore e lui non lo fa, potrete autoconvocarvi, ma potrete deliberare solo sul punto 2; se nominate un nuovo amministratore sarà quest'ultimo a presentarvi il consuntivo dopo aver effettuato il passaggio di consegne con il vecchio. Art. 66 L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati...
#7 Inviato 22 Marzo, 2014 e se mando una raccomandata dove gli dico di indire l'assemblea e lui non lo fa?Completo ed aggiungo a quanto giustamente detto da Leonardo;- trascorsi i 180 giorni utili per la convocazione dell'assemblea ciascun condomino potrà rivolgersi al Giudice per la revoca e nomina di un successore, iniziando dalla mediazione obbligatoria, ma in questo caso ritengo che la mediazione sia superflua in quanto non ci dovrebbe esse nulla da mediare e/o concordare.
#8 Inviato 22 Marzo, 2014 Da amministratore mi indigna il termine "latitante" mi fa letteralmente girare i ............... Ma come si fà a stare sempre così addosso all'amministratore, ma lasciatelo lavorare e poi giudichetere Cmq Voi non avete mai problemi: oppure fate come i miei condomini che si buttano in malattia tanto paga l'inps
#9 Inviato 22 Marzo, 2014 Cmq Voi non avete mai problemi: oppure fate come i miei condomini che si buttano in malattia tanto paga l'inpsInfatti io sono da anni assistito dall'inps e non pago il condominio 💪
#11 Inviato 27 Marzo, 2014 Ciao Aldo, ai ragione ma solo per quei amministratori responsabili e trasparenti, ma come si fa ad avere fiducia ad amministratori che per la presentazione del consuntivo consegna solo il- bilancio consuntivo individuale il bilancio comparativo- consuntivo ripartizione per unita sintetico- mancando di presentare il dettaglio spese- la patrimoniale ripartizione anagrafica di tutte la spese e estratto conto correte come richiede art. 1130 bis del nuovo regolamento - cioè il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale d3l condominio, i fondi disponibili ed altre eventuali riserve, e devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica, nonché di una nota sintetica espletiva della gestione con l' indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. In mancanza di tutto questo come si può avere fiducia!!! Ringrazio per le risposte
#12 Inviato 27 Marzo, 2014 Voi condomini o ciascuno di voi ha tutto il diritto di visionare i giustificativi prima della votazione del bilancio, per questo in ogni periodo dell'anno ciascuno ha il diritto di visionare le documentazioni, specialmente pochi giorni prima dell'assemblea, oppure in assemblea se non è stato possibile farlo prima, tanto è vero che se l'amministratore non ha con se questi documenti in assemblea, l'eventuale delibera di approvazione è considerata invalida con citazione al Giudice; In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva. (Cassazione Civile, sez. II, 08-08-2003, n. 11940)
#13 Inviato 27 Marzo, 2014 e in questi 6 mesi lui piuò farci pagare le rate senza che noi approviamo il preventivo? No....................!!! No preventivo approvato,no rate!
#14 Inviato 27 Marzo, 2014 No....................!!!No preventivo approvato,no rate! Credo che X file non intenda che il preventivo non è stato approvato (bocciato) in assemblea ma piuttosto intende non pagare le rate finchè non venga convocata l'assemblea per l'approvazione del consuntivo dell'anno chiuso ed il preventivo per l'anno a seguire. Ci sono 6 mesi di tempo dalla data di chiusura esercizio alla presentazione consuntivo (e preventivo per l'anno seguente). Finchè non viene approvato il consuntivo resta valido l'ultimo preventivo approvato altrimenti per tutti gli esercizi che chiudono al 31 dicembre e consuntivati al 30 giugno dell'anno successivo nessuno più pagherebbe le quote da gennaio a giugno. Del resto è impensabile che se un esercizio chiude al 31 dicembre bisogna presentare il nuovo preventivo il giorno dopo altrimenti chiunque può sentirsi in diritto di non pagare. ...è principio basilare per la corretta e sana gestione del condominio quello che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato (così Cass. 29 settembre 2008 n.24299). In definitiva ai fini della gestione del condominio , ed eventualmente per la richiesta di un decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., è sempre valido l'ultimo preventivo approvato...
#15 Inviato 27 Marzo, 2014 Credo che X file non intenda che il preventivo non è stato approvato (bocciato) in assemblea ma piuttosto intende non pagare le rate finchè non venga convocata l'assemblea per l'approvazione del consuntivo dell'anno chiuso ed il preventivo per l'anno a seguire.Ci sono 6 mesi di tempo dalla data di chiusura esercizio alla presentazione consuntivo (e preventivo per l'anno seguente). Finchè non viene approvato il consuntivo resta valido l'ultimo preventivo approvato altrimenti per tutti gli esercizi che chiudono al 31 dicembre e consuntivati al 30 giugno dell'anno successivo nessuno più pagherebbe le quote da gennaio a giugno. Del resto è impensabile che se un esercizio chiude al 31 dicembre bisogna presentare il nuovo preventivo il giorno dopo altrimenti chiunque può sentirsi in diritto di non pagare. ...è principio basilare per la corretta e sana gestione del condominio quello che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato (così Cass. 29 settembre 2008 n.24299). In definitiva ai fini della gestione del condominio , ed eventualmente per la richiesta di un decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., è sempre valido l'ultimo preventivo approvato... Leo stai prendendo una cantonata. La sentenza si riferisce, per farti l'esempio concreto, al preventivo 2013 in assenza dell'approvazione del consuntivo 2013. Se al 28/2/2014 il signor x non ha versato le rate a preventivo 2013 l'amministratore potrebbe,in assenza del consuntivo 2013 approvato, richiedere d.i. sulla base del preventivo 2013 approvato. Ma le rate che vengono chieste al nostro forumista ora si riferiscono ad un anticipo sul preventivo 2014 che non è ancora approvato e quindi non impone contribuzione. L'amministratore in questi mesi è stato latitante, è arrivato addirittura a metterci nelle buche postali la prima rata della gestione 2014
#16 Inviato 27 Marzo, 2014 Leo stai prendendo una cantonata.La sentenza si riferisce, per farti l'esempio concreto, al preventivo 2013 in assenza dell'approvazione del consuntivo 2013... Se leggi il commento appena precedente dell'avv. Gallucci a quanto ho postato mi sembra che si riferisca anche alle quote di un anno successivo a quello d'esercizio. Comunque, a prescindere da tutto, hai letto attentamente il primo post? (Non nel senso che non hai capito ma nel senso che a volte, e capita pure a me, intervenendo in una discussione già iniziata, sfuggono alcuni particolari). L'amministratore in questi mesi è stato latitante, è arrivato addirittura a metterci nelle buche postali la prima rata della gestione 2014 Il post è stato scritto il 22 marzo 2014; sai di quale latitanza stiamo parlando? L'esercizio è chiuso il 31/12/2013 è l'amministratore viene considerato latitante solo perchè non ha ancora convocato l'ordinaria dopo 2 mesi dalla chiusura. X file è convinto che il rendiconto debba essere presentato entro 3 mesi e che l'amministratore si stia prolungando lo stipendio (da qui la mia prima risposta). Addirittura l'amministratore è accusato perchè è "arrivato addirittura", (latitante in contumacia
#17 Inviato 27 Marzo, 2014 1)Se leggi il commento appena precedente dell'avv. Gallucci a quanto ho postato mi sembra che si riferisca anche alle quote di un anno successivo a quello d'esercizio.2)Comunque, a prescindere da tutto, hai letto attentamente il primo post? (Non nel senso che non hai capito ma nel senso che a volte, e capita pure a me, intervenendo in una discussione già iniziata, sfuggono alcuni particolari). Il post è stato scritto il 22 marzo 2014; sai di quale latitanza stiamo parlando? L'esercizio è chiuso il 31/12/2013 è l'amministratore viene considerato latitante solo perchè non ha ancora convocato l'ordinaria dopo 2 mesi dalla chiusura. X file è convinto che il rendiconto debba essere presentato entro 3 mesi e che l'amministratore si stia prolungando lo stipendio (da qui la mia prima risposta). Addirittura l'amministratore è accusato perchè è "arrivato addirittura", (latitante in contumacia 😎
#19 Inviato 28 Marzo, 2014 Scusate Patrizia e Leonardo , per favore ditemi se ho capito bene quanto sopra discusso : se fino ad oggi non è stata fatta l'assemblea ordinaria di fine anno con l'approvazione del consuntivo 2013 e preventivo 2014 (esercizio chiuso il 31/12/2013) l' Amm.re non può emettere le nuove rate di pagamento ai condomini è così ? . E questo è quello che dice anche il mio Amm.re che però ho sempre ritenuto una sua scusante per giustificare il ritardo nell'emissione delle rate - perchè so che altri Amm.ri in attesa della definitiva approvazione del consuntivo/preventivo : emettono rate di " acconto " per non lasciare scoperti di cassa. E questo è quello che ho sempre contestato al mio Amm.re. Allora, formalmente lui avrà ragione ma potrebbe comunque emettere le rate di acconto vero ? cosa che lui dice di no. Grazie delle risposte. Cordialità.
#20 Inviato 28 Marzo, 2014 Scusate Patrizia e Leonardo , per favore ditemi se ho capito bene quanto sopra discusso : se fino ad oggi non è stata fatta l'assemblea ordinaria di fine anno con l'approvazione del consuntivo 2013 e preventivo 2014 (esercizio chiuso il 31/12/2013) l' Amm.re non può emettere le nuove rate di pagamento ai condomini è così ? . E questo è quello che dice anche il mio Amm.re che però ho sempre ritenuto una sua scusante per giustificare il ritardo nell'emissione delle rate - perchè so che altri Amm.ri in attesa della definitiva approvazione del consuntivo/preventivo : emettono rate di " acconto " per non lasciare scoperti di cassa. E questo è quello che ho sempre contestato al mio Amm.re. Allora, formalmente lui avrà ragione ma potrebbe comunque emettere le rate di acconto vero ? cosa che lui dice di no. Grazie delle risposte. Cordialità. Vedi fare l'amministratore non è un gioco è una responsabilità che il tuo amministratore ha ben assimilato a differenza di altri. Hai capito bene le rate senza un preventivo approvato non possono esser richieste. La giustificazione che hai addotto "per non lasciare scoperti di cassa" è una palese scusante illegittima adottata dagli incapaci in quanto l'amministratore deve saper fare il suo lavoro e ciò si traduce: -nel saper calibrare un preventivo sui 14/15 mesi e non sui 12 -stabilire un periodo di gestione consono -saper spiegare e responsabilizzare i condòmini nel merito -mantenersi aggiornato e convocare entro breve termine dalla chiusura gestione anche se la norma consentirebbe 180 giorni Se tutte queste condizioni venissero applicate non ci sarebbero esigenze di cassa ma solo buona amministrazione.
#21 Inviato 29 Marzo, 2014 ...nel saper calibrare un preventivo sui 14/15 mesi e non sui 12 ... e quindi scegliendo un amministratore che sia in grado di convocare l'ordinaria entro 1/2 mesi dalla chiusura d'esercizio. Quanti saranno?
#22 Inviato 29 Marzo, 2014 ... e quindi scegliendo un amministratore che sia in grado di convocare l'ordinaria entro 1/2 mesi dalla chiusura d'esercizio.Quanti saranno? 1)Non 1/2 mesi, ma 2/3 al max 4 sì. A mio giudizio è uno dei presupposti che nella scelta deve esser considerato. Un amministratore ritardatario comporta delle conseguenze che i condòmini sottovalutano,conseguenze anche economiche. Conosco amministratori (il mio ad esempio) che gestiscono più di 70 realtà e stanno già convocando le gestioni chiuse al 28/2.E' solo questione di organizzazione,fintanto che la mentalità della maggior parte ricade nei continui errori che si traducono in perdite di tempo sicuramente l'obiettivo non sarà mai centrato,ma è una questione di volontà,di capacità,di amor proprio ed anche di rispetto per gli amministrati che ripongono fiducia oltre che denari. Non è un'impresa impossibile,60/90 sarebbe l'ideale ma in alcune scadenze di gestione non è semplice rispettare tale limite, ci si deve però impegnare per questo obiettivo. 2)Purtroppo meno di quanto la categoria dovrebbe avere visto che vuole definirsi professionale...al contrario si dimostra mestierale.
#23 Inviato 29 Marzo, 2014 1)Non 1/2 mesi, ma 2/3 al max 4 sì... Hai ragione, avevo fatto male i conti