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bottastra

Facoltà azioni legali per mancato passaggio di consegne

Abbiamo sostituito l'amministratore ed il nuovo professionista da noi incaricato non è riuscito ad ottenere il passaggio di consegne dal suo predecessore.

La maggioranza dei condomini è contraria all'avvio delle azioni legali, ma il nuovo amministratore sostiene di poterlo fare anche in assenza di autorizzazione da parte dell'assemblea.

Io sostengo che questo principio può essere valido, a condizione che i condomini non manifestino una diversa volontà (come nel nostro caso).

Ritengo, infatti, che il nuovo amministratore non possa muoversi autonomamente ponendosi addirittura in contrasto con la volontà dell'assemblea.

Al limite, se si trova nell'impossibilità di assolvere al proprio incarico a causa del mancato passaggio di consegne, può rassegnare le dimissioni, ma non costringere il condominio ad avventurarsi in un contenzioso, contro la sua volontà.

Benvenuto nel forum.

 

La vedo dura impedire qualcosa che la Cassazione ha stabilito.

A mio giudizio solo all'unanimità:

 

La sentenza n. 13504/1999 della Cassazione, ha innanzitutto affermato che il precedente amministratore non può trattenere i documenti finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio. Il principio secondo il quale non si adempie agli inadempienti non opera,” non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi”.

Poi ha dichiarato che il nuovo amministratore non ha alcuna necessità per far causa di ottenere l’assenso dell’assemblea, in quanto questa prerogativa gli deriva direttamente dagli articoli 1130-1131 del codice civile che gli attribuisce la rappresentanza giudiziale attiva nelle liti, perché la documentazione è essenziale perché possa svolgere il mandato che gli è stato conferito. Se ne sussistono i motivi, si può chiedere al Giudice un provvedimento d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile e l’ex-amministratore finirà per pagare anche le spese legali e gli eventuali danni..

 

 

 

Staff

Scritto da Patrizia Ferrari il 16 Feb 2013 - 22:53:43: Benvenuto nel forum.

 

La vedo dura impedire qualcosa che la Cassazione ha stabilito.

A mio giudizio solo all'unanimità:

 

La sentenza n. 13504/1999 della Cassazione, ha innanzitutto affermato che il precedente amministratore non può trattenere i documenti finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio. Il principio secondo il quale non si adempie agli inadempienti non opera,” non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli di [...]

Chiedo scusa: ma il caso di cui si è occupata la Cassazione era come quello che ho prospettato io ?

Non vi è dubbio che il precedente amministratore non possa trattenere i documenti, così come so bene che esiste una vasta giurisprudenza che riconosce al nuovo amministratore la facoltà di adire le vie legali, anche senza una preventiva autorizzazione dell'Assemblea.

Il caso che ho prospettato io, tuttavia, è un tantino diverso: qui c'è un unanime orientamento dei condomini, che non intende avventurarsi in un contenzioso. E la cosa è sempre stata a conoscenza del nuovo amministratore, per cui mi sembra strano che lui possa muoversi in una direzione diversa da quella desiderata dai condomini.

Ripeto: se si trova nell'impossibilità di assolvere al proprio mandato, nessuno lo obbliga a conservare l'incarico.

Per inciso, giova precisare che il mancato passaggio di consegne è da imputare - almeno in parte - anche al nuovo amministratore, che non si è mosso con la dovuta tempestività ed incisività, limitandosi a sterili scambi di corrispondenza, dopo aver atteso per mesi e mesi che il vecchio amministratore prendesse lui l'iniziativa.

 

 

Scritto da bottastra il 16 Feb 2013 - 23:35:10:

 

...Ripeto: se si trova nell'impossibilità di assolvere al proprio mandato, nessuno lo obbliga a conservare l'incarico.

Se a voi non sta bene il suo modo di operare a norma di legge e lui non vuole dimettersi nessuno vi obbliga a tenerlo contro la vostra volontà.

Perchè non gli revocate l'incarico e nominate un amministratore di vostro gradimento?

Questo si che vi è consentito farlo, secondo legge, in ogni tempo.

 

 

Che cosa fare per farsi consegnare dall’amministratore uscente quanto dovuto?

Le soluzioni sono due:

a) Tentativo bonario di riconsegna dei documenti;

b) Azione giudiziaria d’urgenza e successiva causa per l’eventuale risarcimento del danno.

La prima ipotesi non ha bisogno di particolari commenti.

Quanto all’azione giudiziaria, pare utile specificare alcuni elementi.

Prima d’ogni cosa va detto che la competenza ad agire per ottenere un provvedimento d’urgenza (il procedimento è noto come ricorso ex art. 700 c.p.c.), salvo particolari disposizioni del regolamento di condominio, spetta al neo amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare.

Non v’è ragione di dubitare che anche il singolo condomino possa agire per tutelare le ragioni della compagine condominiale in relazione alla sua quota di partecipazione alla stessa.

Al ricorso d’urgenza può seguire un contenzioso ordinario per l’ottenimento del risarcimento del danno eventualmente cagionato dalla ritardata consegna delle cose di pertinenza del condominio.

In questo caso, se ne ricorressero i presupposti, dovrebbe essere l’adunanza dei condomini a dare all’amministratore l’autorizzazione di promuovere un giudizio a ciò finalizzato.

 

 

 

Temo che il mio quesito sia stato equivocato: il mio problema non è quello di sapere cosa si può fare in caso di mancato passaggio di consegne !

Il punto è un altro: molti di noi non vogliono avventurarsi in un inutile contenzioso e lo hanno fatto presente sin da subito al nuovo amministrore.

Il problema è che quest'ultimo, nonostante il diverso orientamento di molti condomini, intende comunque avviare la azioni legali.

Se lo avesse fatto prima che ci fosse stato il nostro pronunciamento, nulla da ridire. Ma una volta espresso il nostro dissenso, a mio parere non lo può più fare.

Del resto, avviando le azioni legali, sicuramente otterremmo un pronunciamento a noi favorevole, ma - in concreto - le cose non cambierebbero di molto, in quanto se il vecchio amministratore non dovesse ottemperare alle disposizioni del giudice, non c'è nulla che possa costringerlo a farlo (al limite, dovremmo avviare un'altro contenzioso, per poi ritrovarci...al punto di partenza !).

Di qui il nostro parere sull'inutilità di aprire un contenzioso nei confronti di un'amministratore che si è già appropriato di ingenti somme e che non ha presentato i bilanci per più di tre anni, senza che si sia mai riusciti a cavare un ragno dal buco !

Quanto all'ipotesi di "dimissionare" anche il nuovo amministratore, capisco che sarebbe la soluzione ideale, ma purtroppo è una cosa un po' difficile da realizzare, perchè c'è sempre qualcuno che si oppone a decisioni così drastiche.

 

 

Scritto da bottastra il 17 Feb 2013 - 14:04:56: ...Quanto all'ipotesi di "dimissionare" anche il nuovo amministratore, capisco che sarebbe la soluzione ideale, ma purtroppo è una cosa un po' difficile da realizzare, perchè c'è sempre qualcuno che si oppone a decisioni così drastiche.

 

 

In condominio difficilmente si raggiunge l'unanimità.

La MAGGIORANZA come la pensa?

 

Se l'assemblea delibera di non procedere con azione legale l'amministratore DEVE eseguire la delibera.

 

Se l'amministratore non vuole eseguire una delibera perchè contraria alla legge si dimette.

 

Se l'amministratore non si dimette ed all'assemblea non piace più lo si revoca.

 

Se l'assemblea vuole la moglie ubriaca e la botte piena deve andare all'OSTERIA DEL TEMPO PERSO

 

 

Scritto da bottastra il 17 Feb 2013 - 14:04:56: Il problema è che quest'ultimo, nonostante il diverso orientamento di molti condomini, intende comunque avviare la azioni legali.

Ma avete una minima idea di come funzioni un provvedimento d'urgenza,delle tempistiche e dei costi che saranno solo a carico della controparte?

E' una delle poche procedure che si possono fare ad occhi chiusi.

In ogni caso se sono pareri quelli forniti l'amministratore ha ancora campo di azione,caso contrario,non c'è nulla di meglio che dimettersi.

 

 

Scritto da Leonardo53 il 17 Feb 2013 - 14:33:56:

 

 

1)Se l'assemblea delibera di non procedere con azione legale l'amministratore DEVE eseguire la delibera.

Se l'amministratore non vuole eseguire una delibera perchè contraria alla legge si dimette.

 

Temo tu ti sia contraddetto.

1) e 2) se la delibera è contro norma l'amministratore si comnporta di conseguenza o non la attua (perchè essa prevede un fare) o la attua (perchè essa prevede un non fare) come il caso di bottastra.

 

Mi duole sottolineare che le motivazione della sentenza riportata fanno riferimento all'art.1130cc che prevede i doveri dell'amministratore.

Correlando si addiviene al sunto in base al quale l'amministratore deve agire per il recupero,altrimenti non vi sarebbe scritto "senza autorizzazione assembleare".

Alla luce di ciò non comprendo cosa stia attendendo l'amministratore di bottastra,avrebbe già dovuto agire da illo tempore.

Quest'attesa complica solo le cose.

 

 

Staff

Scritto da Patrizia Ferrari il 17 Feb 2013 - 16:22:51:

 

...Alla luce di ciò non comprendo cosa stia attendendo l'amministratore di bottastra,avrebbe già dovuto agire da illo tempore...

Forse i condòmini non sanno cosa vogliono o forse nemmeno l'amministratore lo sa oppure l'amministratore lo sa ma non lo ha spiegato bene ai condòmini innescando una gran confusione.

Bottastra testualmente dice:

 

 

 

"... Di qui il nostro parere sull'inutilità di aprire un contenzioso nei confronti di un'amministratore che si è già appropriato di ingenti somme e che non ha presentato i bilanci per più di tre anni, senza che si sia mai riusciti a cavare un ragno dal buco !"

 

 

Sia l'amministratore che i condòmini hanno ben chiaro nella loro testa che

 

- un conto è aprire un contenzioso per il recupero di eventuale denaro sottratto che potrebbe avere costi alti ed esito incerto e dai tempi lunghi

 

- un conto è chiedere un provvedimento d'urgenza per entrare in possesso dei documenti condominiali?

 

 

 

 

Scritto da Leonardo53 il 17 Feb 2013 - 17:22:53:

Forse i condòmini non sanno cosa vogliono o forse nemmeno l'amministratore lo sa oppure l'amministratore lo sa ma non lo ha spiegato bene ai condòmini innescando una gran confusione.

Concordo ci sia molta confusione e timore da entrambe le parti.

 

Staff

Scritto da Patrizia Ferrari il 17 Feb 2013 - 17:30:06:

 

Concordo ci sia molta confusione e timore da entrambe le parti.

 

Staff

Credo di sapere bene come funzioni un provvedimento d'urgenza !

Tuttavia, la cosa su cui nessuno si sta soffermando è quali sono gli effetti di un provvedimento d'urgenza in un caso come quello da me rappresentato.

Ripeto: so bene che, in caso di ricorso davanti al Magistrato, il precedente amministratore risulterebbe soccombente. Ma nel concreto che cosa potrebbe succedere ? Nel caso la parte soccombente non dovesse attenersi alla sentenza, chi mai potrebbe andargli a sequestrare i documenti ?

A questo mi pare che nessuno abbia dato risposta !

Quanto alla confusione che effettivamente regna tra noi condomini, è bene precisare che l'amministratore è sempre stato perfettamente consapevole del fatto che siamo contrari all'avvio delle azioni legali ed è per questo che sino ad ora ha evitare di muoversi autonomamente.

Inoltre, qualcuno di noi pensa (ingenuamente) che l'avvio delle azioni legali per il mancato passaggio di consegne, potrebbe comportare anche la restituzione delle somme di cui si è indebitamente appropriato il vecchio amministratore.

Ed è su questo che sta "giocando" il nuovo amministratore, nel tentativo di farci imbarcare in un contenzioso che è già riuscito a far affidare (anche se per ora solo per una banale lettera di messa in mora) ad un legale di sua fiducia.....

 

 

bottastra,

ma prima di azioni legali,volete capire il motivo contabile per cui il passaggio di consegne è ritardato?

in genere in questi casi il problema è contabile,non certo politico(amministratore che tiene alla poltrona),dunque invece di parlare di art.700,formate un piccola delegazione di condòmini che abbiano un minimo di competenza contabile,e insieme al nuovo-fortunato-amministratore subentrante,prendete conoscenza vera e concreta del problema,che ripeto,è l'unica cosa importante.

Intanto cambiate la firma sul c/c condominiale,o meglio ancora,apritene uno nuovo,e lasciate che il vecchio lo chiuda il vecchio amministratore,dopo di che,appurato che il saldo sia compatibile con i conti a vs.disposizione, fate un bonifico sul nuovo conto.

 

 

 

Scritto da bottastra il 17 Feb 2013 - 18:30:22:

 

1)chi mai potrebbe andargli a sequestrare i documenti ?

 

2)è per questo che sino ad ora ha evitare di muoversi autonomamente.

 

3)Inoltre, qualcuno di noi pensa (ingenuamente) che l'avvio delle azioni legali per il mancato passaggio di consegne, potrebbe comportare anche la restituzione delle somme di cui si è indebitamente appropriato il vecchio amministratore.

 

 

4)Ed è su questo che sta "giocando" il nuovo amministratore, nel tentativo di farci imbarcare in un contenzioso che è già riuscito a far affidare (anche se per ora solo per una banale lettera di messa in mora) ad un legale di sua fiducia.....

1)Questo dimostra che non sai come funziona.

Per dirtene una l'ufficiale giudiziario.

E' un atto di precetto con sequestro in tutte le sedi conosciute compreso l'abbattimento della porta d'ingresso!

 

2)L'avevo intuito.

E' una delle peggiori situazioni in cui un amministratore si possa trovare,la sua autonomia legittimata dalla legge tarpata da una compagine condominiale che non collabora al contrario ostruisce il suo agire.Miglior soluzione dimettersi e lasciare quel condominio al suo destino.

 

3)Quando non si sa è meglio prima informarsi che pensare errato influenzando un risultato.

 

4)Non può scherzare nè affidare se l'assemblea non approva.

 

Manca qualcosa al tuo racconto.

 

Scritto da enrico dimitri il 17 Feb 2013 - 19:07:41:

in genere in questi casi il problema è contabile,non certo politico(amministratore che tiene alla poltrona),dunque invece di parlare di art.700,formate un piccola delegazione di condòmini che abbiano un minimo di competenza contabile,e insieme al nuovo-fortunato-amministratore subentrante,prendete conoscenza vera e concreta del problema,che ripeto,è l'unica cosa importante.

Int [...]

Mi dispiace Enrico ma i condòmini devono imparare ad esser responsabili.

Un mandatario può anche tentare di ricostruire,sempre ci sia sostanza da ricostruire, ma ciò comporta tempo ed un costo che forse questa compagine condominiale non è disposta ad approvare oltre al fatto che spesso ci sono documenti importanti vedi le certificazioni degli impianti,i contratti,i cpi, per dirne una,documenti che rappresentano la storia del condominio.

Recuperarli via procedura ex art.700 cpc ovvero tramite una ricostruzione certosina comporta,in entrambi i casi,un costo,mentre nel primo caso verrà addebitato all'ex mandatario,nel secondo al Condominio.

Siccome qui il nocciolo della questione non è il recupero ma il suo costo ecco che entra in gioco il senso di responsabilità ed il buon senso della compagine condominiale che dovrebbe trovare una soluzione od accettarla per un risultato ponendo in secondo piano il lato economico.

 

 

Staff

Cerco di rispondere con ordine:

1) indubbiamente io non sono un legale (e neanche un amministratore di condominio.....) per cui potrei anche non sapere con esattezza come funziona un atto di precetto. Dubito, tuttavia, che con un atto di precetto si possa procedere al sequestro della documentazione di uno studio professionale o, addirittura, all’abbattimento della porta d’ingresso ! E questo lo dico anche perché ho cercato di farmi una cultura in materia, ma da nessuna parte ho letto qualcosa del genere. Anzi, ho letto da più parti che, nel caso la parte soccombente non dovesse adempiere alle prescrizioni del magistrato, occorre procedere con un nuovo atto di citazione in giudizio (comunque, sarei ben lieto di sbagliarmi !);

2) so bene che la migliore soluzione sarebbe quella che il nuovo amministratore si dimettesse, ma francamente non ho mai conosciuto un amministratore (eppure ne ho conosciuti tanti !) che abbia fatto spontaneamente una cosa del genere;

3) forse perché io, contrariamente a qualcun altro, non faccio l’amministratore di condominio, sento di dover dissentire fermamente dalle affermazioni relative ai “poveri” amministratori che si vedono tarpata la loro autonomia da condomini poco collaborativi ! Il problema è che in Italia gli amministratori hanno (e spesso si prendono) una eccessiva autonomia, al punto che solitamente sono loro che decidono o che influenzano pesantemente le decisioni, mentre i condomini devono solo adeguarsi alle loro decisioni (ma non dovrebbe essere il contrario, visto che sono i condomini che gli conferiscono il mandato e che gli corrispondono un onorario ???);

4) non riesco a capire cosa manchi al mio racconto e per quali motivi dovrei sottacere qualcosa. I fatti da me illustrati, peraltro, mi sembrano abbastanza chiari e lineari. Se qualcuno si è fatto delle idee fantasiose, sarebbe meglio che le esternasse chiaramente, dandomi la possibilità di dare delle risposte mirate. L’unica cosa che posso aggiungere è che il nuovo amministratore è un ragazzino alle prime armi (ex dipendente di un amministratore professionista) che evidentemente non ha saputo rapportarsi con il suo predecessore e che probabilmente non è stato in grado di instaurare con lui un rapporto paritario;

5) l’ipotesi di formare una delegazione di condomini che supportasse il nuovo amministratore nel passaggio di consegne è stata presa in esame a tempo debito, ma è stata sdegnosamente respinta (salvo venirci a dire dopo quasi un anno che bisogna agire in via giudiziale !);

6) l’aspetto economico (ovvero il recupero delle somme distratte dal vecchio amministratore) è già stato accantonato dalla stragrande maggioranza dei condomini. Ed è proprio per questo che non si vorrebbe aggiungere al danno anche la beffa di dover sostenere delle spese legali, con il rischio di ritrovarsi poi con un pugno di mosche in mano.

 

P.S.

Temo che molte delle risposte che mi sono state date sinora arrivino da amministratori di condominio: ebbene, con tutto il rispetto per chi svolge questa professione, preferirei ricevere risposte da gente al di sopra delle parti e non da chi deve comunque difendere la “casta”. Io ho posto un quesito di tipo giuridico e francamente non sono interessato ai commenti di chi considera gli amministratori delle povere vittime di condomini che non collaborano, che ostacolano per partito preso la loro “meritoria” attività o che si comporterebbero addirittura da irresponsabili. Quindi, se fosse possibile rimanere sul tema è bene, altrimenti per me possiamo anche chiuderla qui.

 

 

 

Non puoi chiedere chi ti possa rispondere questo è un forum libero e chiunque ha il diritto di parteciparvi.

Chi ti ha risposto,comunque,non è nella casta e non la difende quando non va difesa.

 

 

 

Però,temo tu non sappia leggere.

In questo TUO specifico caso la legge legittima l'amministratore al recupero coatto dei documenti senza autorizzazione assembleare ed è solo a questa autonomia che mi riferivo,quindi,per cortesia non fare di un'erba un fascio.

Il topic verte sul passaggio consegne e la tarpatura dell'agire riguarda questa sola azione!

 

 

 

 

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