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arlems

Facciate - lavori di ristrutturazione ordinaria e/o straordinaria

Per un condominio costituito da 5 scale collegate/separate una dall’altra da alcuni giunti di dilatazione dovendo intraprendere importanti lavori di ristrutturazione della facciata chiediamo:

 

1) può una singola scala scegliere il direttore lavori e delle imprese diversi da quelli scelti dalle restanti scale?

 

2) può l’amministratore firmare contratti d’appalto distinti per ogni scala?

 

3) possono sorgere problemi legali o fiscali a carico dell’Amministratore o dei Condomini?

 

4) i lavori si devono intendere ordinari e/o straordinari (c'è una percentuale oltre la quale si considerano straordinarie le opere sulle

facciate?

 

Si tenga conto che:

1) abbiamo un C.F. unico

2) ci si atterrà al medesimo unico progetto comune

3) i lavori saranno eseguiti a lotti di scala distinti

4) la scala in questione è una delle estremi

5) i fabbricati sono corpi separati fisicamente da uno spazio (vuoto) di circa 10 centimetri,

coperto da un giunto di dilatazione,

6) il regolamento di condominio non specifica nulla se non che le facciate sono una parte

comune,

7) infine - ma non da ultimo - siamo circa 100 condomini.

 

Grazie della collaborazione.

Ci sono tutti i presupposti per complicarsi la vita...

La logica imporrebbe che i lavori venissero eseguiti insieme e da una singola ditta.. quanto meno per questioni economiche.

Per il resto:

1) in linea teorica sì, se consideriamo ciascun edificio come condominio a se stante

2) solo se si decide che ogni condominio cammina per conto suo

3) Sempre che si decida che ogni edificio pensa per se, che problemi dovrebbero sorgere?

4) è manutenzione ordinaria nella misura in cui non si provveda a modificare architettonicamente le linee della facciata e/o l'estetica

 

Domanda:

me se ogni condominio decidesse di provvedere in autonomia oppure solo alcuni di essi, chi garantirebbe, ad esempio, l'uniformità del colore delle facciate? e quì mi fermo perchè le obiezioni sarebbero molteplici..

.......facciata chiediamo:

 

1) può una singola scala scegliere il direttore lavori e delle imprese diversi da quelli scelti dalle restanti scale?

 

2) può l’amministratore firmare contratti d’appalto distinti per ogni scala?

 

3) possono sorgere problemi legali o fiscali a carico dell’Amministratore o dei Condomini?

 

4) i lavori si devono intendere ordinari e/o straordinari (c'è una percentuale oltre la quale si considerano straordinarie le opere sulle

facciate?

 

Grazie della collaborazione.

ciao premesso che i 10 cm. di distacco che tu indichi, in realtà sono dei giunti di dilatazione, e quindi si tratta di un edificio unico con 5 scale, e giustamente riporti il disposto del regolamento di condominio che dice che si tratti di spesa condominiale generale, come del sembra portare anche la premessa di Giovanni.

 

Rispondendo ora alle tue domande con detta premessa :

1) no in quanto il lavoro grava su tutti i condomini ( se fosse come dici tu, le scale di testa avrebbero maggiori spese ingiustificate: le facciate di testa)

 

2) tutto è possibile, ma io non lo fare mai senza una seria precisa motivazione, ed anche in tal caso avrei molte riserve, con problemi poi di ripartizione della spesa tra condomini e la varie scale ( perchè creare inutili problemi ?).

 

3) no, se rispetta le norme in materia

 

4) non c'è nessuna differenza che i lavori siano ordinari o straordinari, in quanto seguono le stesse regole.

ciao e grazie

viene indetta assemblea straordinaria x nominare il Direttore Lavori e della Sicurezza per la ristrutturazione delle facciate.

Quanti millesimi servono x detta nomina?

grazie della collaborazione

arlems

4) non c'è nessuna differenza che i lavori siano ordinari o straordinari, in quanto seguono le stesse regole.

Beh no, non proprio.

Bisogna distinguere: per il TU edilizia se non si modifica la facciata è menutenzione ordinaria, altrimenti straordinaria. Per il condominio è sempre mautenzione straordinaria in quanto la somma prevista sarebbe ingente, l'amm.re richiede una percentuale sui lavori e deve indire una assemblea per deliberare (se fosse manutenzione ordinaria potrebbe decidere lui senza assemblea e non percepirebbe nessuna percentuale)...

Non è affatto vero che per il condominio è sempre manutenzione straordinaria. L'ordinarietà o la straordinarietà dipende dal tipo di intervento fatto e cioè se si configurano situazioni innovative o meno. L'amministratore può chiedere un compenso, a prescindere, qualora sia stato accettato dall'assemblea all'atto della nomina ovvero nella delibera dei lavori.

Ciò non dipende dai lavori se siano ordinari o straordinari.

grazie delle vostre precisazioni e

per quanto riguarda i millesimi basta la maggioranza dei presenti in assemblea validamente costituita o il 501 del condominio?

teniamo conto che dovranno essere raccolti circa 2 milioni di euro

grazie

Non è affatto vero che per il condominio è sempre manutenzione straordinaria. L'ordinarietà o la straordinarietà dipende dal tipo di intervento fatto e cioè se si configurano situazioni innovative o meno. L'amministratore può chiedere un compenso, a prescindere, qualora sia stato accettato dall'assemblea all'atto della nomina ovvero nella delibera dei lavori.

Ciò non dipende dai lavori se siano ordinari o straordinari.

Invece dipende proprio da quello.

Di solito gli amm.ri condominiali percepiscono una percentuale sui lavori di manutenzione straordinaria e lo mettono anche per iscritto nel dettaglio analitico.

Mai sentito che un amm.re si prenda una percentuale per la manutenzione ordinaria che, in quanto tale, non abbisogna di tutto l'iter per quella straordinaria.

"Una sentenza (Cassazione civile, Sez. II, sentenza del 23.12.2011, n. 28679), così riassume l’argomento: l’ordinaria manutenzione differisce dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori."

In ambito edilizio vale la tua definizione.

In ambito condominiale no: sono considerati tutti lavori di manutenzione straordinaria quelli che ricadono nella definizione della Cassazione ut supra e quelli che prevedono un esborso economico ingente.

Mi dispiace non essere d'accordo ma se un amministratore inserisce nella propria offerta di mandato un compenso per una determinata attività e l'assemblea l'approva, tale compenso gli deve essere riconosciuto.

Questo a prescindere dalla ordinarietà o straordinarietà dell'opera.

Un'ultima considerazione.. se si deve rifare la facciata di un condominio, questa rientra nella manutenzione ordinaria.

Visto che fai riferimento al TU dell'edilizia, una manutenzione è straordinaria quando "sostituisce o modifica parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti"..

Quindi, la semplice manutenzione della facciata che non presenti i requisiti suddetti è ordinaria.

Beh no, non proprio.

Bisogna distinguere: per il TU edilizia se non si modifica la facciata è menutenzione ordinaria, altrimenti straordinaria. Per il condominio è sempre mautenzione straordinaria in quanto la somma prevista sarebbe ingente, l'amm.re richiede una percentuale sui lavori e deve indire una assemblea per deliberare (se fosse manutenzione ordinaria potrebbe decidere lui senza assemblea e non percepirebbe nessuna percentuale)...

Vedi anche questo interessante articolo. http://www.megafincas.it/curiosita/qual-la-differenza-tra-le-manutenzioni-ordinarie-e-straordinarie.html

Mi dispiace non essere d'accordo ma se un amministratore inserisce nella propria offerta di mandato un compenso per una determinata attività e l'assemblea l'approva, tale compenso gli deve essere riconosciuto.

Questo a prescindere dalla ordinarietà o straordinarietà dell'opera.

Un'ultima considerazione.. se si deve rifare la facciata di un condominio, questa rientra nella manutenzione ordinaria.

Visto che fai riferimento al TU dell'edilizia, una manutenzione è straordinaria quando "sostituisce o modifica parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti"..

Quindi, la semplice manutenzione della facciata che non presenti i requisiti suddetti è ordinaria.

Voglio dire che non mi è mai capitato di conoscere un amm.re che si prenda una percentuale su una manutenzione ordinaria (sarebbe assurdo percepire un 2% sulla sostituzione di una lampadina...).

Temo però si faccia confusione fra TU edilizia e distinzione condominiale fra straordinario ed ordinario.

Voglio dire che non mi è mai capitato di conoscere un amm.re che si prenda una percentuale su una manutenzione ordinaria (sarebbe assurdo percepire un 2% sulla sostituzione di una lampadina...).

Temo però si faccia confusione fra TU edilizia e distinzione condominiale fra straordinario ed ordinario.

ciao

 

mi sembra che ti complichi la vita facendo un po un minestrone., nonostante ti sia stato dato delle risposte da Giovanni che dovevano convincerti diversamente.

 

In condominio, manutenzione ordinaria e straordinaria hanno lo stesso iter, anche perchè il concetto che differenzia la manutenzione straordinaria da quella ordinaria, è assai distorto, e per convenienza e per farci capire, ci si adatta.

 

Per quanto concerne l'amministratore, questi può chiedere quello che vuole e per ogni e qualsiasi spesa che affronta il condominio, ma sta poi all'assemblea accettare o meno la sua richiesta, e solo se accettata avrà il diritto a tale somma.

La differenza fra manutenzione ordinaria e straordinaria è di fondamentale importanza allorquando nascono azioni giudiziali in condominio e anche per l'applicazione del RdC.

La differenza fra manutenzione ordinaria e straordinaria è di fondamentale importanza allorquando nascono azioni giudiziali in condominio e anche per l'applicazione del RdC.

ciao

 

non è proprio così, ma se dai il corretto valore ai due vocaboli te ne rendi conto. E' una discussione fatta anche di recente nel forum

Invece ti posso assicurare che è proprio così, allorquando un articolo del regolamento condominiale cita espressamente solo la manutenzione ordinaria (e non straordinaria) per derogare al riparto imposto dal 1126 c.c.

Il condomino in possesso del terrazzo a livello eccepisce invece che la manutenzione sul suo terrazzo sia di natura straordinaria invece che ordinaria e vuole fare causa al condominio perché ritiene che invece del 1126 c.c. si debba applicare il RdC (che però cita l'ordinaria)...

Quindi dirimere precisamente se la posa della fibra di vetro sopra il vecchio calpestio sia ordinaria o straordinaria è fondamentale in giudizio...

Ci sono tutti i presupposti per complicarsi la vita...

La logica imporrebbe che i lavori venissero eseguiti insieme e da una singola ditta.. quanto meno per questioni economiche.

Per il resto:

1) in linea teorica sì, se consideriamo ciascun edificio come condominio a se stante

2) solo se si decide che ogni condominio cammina per conto suo

3) Sempre che si decida che ogni edificio pensa per se, che problemi dovrebbero sorgere?

4) è manutenzione ordinaria nella misura in cui non si provveda a modificare architettonicamente le linee della facciata e/o l'estetica

 

Domanda:

me se ogni condominio decidesse di provvedere in autonomia oppure solo alcuni di essi, chi garantirebbe, ad esempio, l'uniformità del colore delle facciate? e quì mi fermo perchè le obiezioni sarebbero molteplici..

buondì,

vivo in un condominio di 14 scale con 140 proprietà e parti comuni. L'intero edificio avrebbe necessaria urgenza di eseguire lavori di ristrutturazione delle facciate sia in termini di sicurezza che di estetica ma purtroppo non si riesce a raggiungere la maggioranza necessaria per l'inizio degli stessi. Nel caso in cui una scala decidesse di proporre all'assemblea la sua separazione dal condominio e ne costituisse uno Suo può portare nella successiva assemblea la proposta di volere effettuare i lavori in autonomia della parte di edificio che la riguarda?

Cordiali saluti

Non conoscendo la conformazione del condominio (sembrerebbe un unico edificio che raggruppa più scale), la separazione di una scala dalle altre potrebbe avvenire solo nel rispetto del disposto dell'art. 61 d.a.c.c.

 

Copio e incollo:

L’art. 61 att. c.c. esplicitamente prevede e subordina lo scioglimento dal condominio e la costituzione in condominio separato solo per quegli edifici o gruppo di edifici «che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi», dovendosi con ciò intendere che la costituzione in condominio separato è possibile allorché la residua porzione abbia una propria autonomia strutturale, anche se, ai sensi del primo comma del successivo art. 62, «restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.».

Pertanto, per quanto riguarda la manutenzione degli impianti e/o opere che vengono utilizzate dai soli condomini della scala, il problema non si pone poichè si configurerebbe un condominio parziale. Per le opere relative alle parti comuni, come ad esempio la facciata, il problema è diverso e, a mio avviso, non rispetterebbe la ratio dell'art. 61..

A titolo conoscitivo:

http://www.confedilizia.it/RAS_scioglimento_del_condominio.htm

Invece ti posso assicurare che è proprio così, allorquando un articolo del regolamento condominiale cita espressamente solo la manutenzione ordinaria (e non straordinaria) per derogare al riparto imposto dal 1126 c.c.

Il condomino in possesso del terrazzo a livello eccepisce invece che la manutenzione sul suo terrazzo sia di natura straordinaria invece che ordinaria e vuole fare causa al condominio perché ritiene che invece del 1126 c.c. si debba applicare il RdC (che però cita l'ordinaria)...

Quindi dirimere precisamente se la posa della fibra di vetro sopra il vecchio calpestio sia ordinaria o straordinaria è fondamentale in giudizio...

ciao

 

di che spesa stiamo parlando ? Questo per capire se è ordinaria o straordinaria. Poi ognuno e libero di tirare l'acqua al proprio mulino, mischiando le carte.

ciao

 

di che spesa stiamo parlando ? Questo per capire se è ordinaria o straordinaria. Poi ognuno e libero di tirare l'acqua al proprio mulino, mischiando le carte.

17000€ per l'apposizione di uno strato di vetroresina e successiva apposizione di un unovo piano di calpestio in un terrazzo a livello di circa 160mq.

Il RdC dice di ripartire le spese 1/3 il proprietario e 2/3 TUTTI i condomini del condominio, anche se non sono sotto la verticale.

Chiaro esempio di deroga al 1126 c.c., il RdC è contrattuale.

Il proprietario del terrazzo dice che va applicato il RdC (giustamente) perché non vuole pagare la parte a sbalzo ma il RdC fa menzione espressamente di manutenzione ordinaria e non straordinaria.

Capisci perché è fondamentale la distinzione ora?

Ciao

 

se la spesa è stata deliberata a causa delle infiltrazioni verso il piano sottostante, come presumo, è una spesa straordinaria in quanto non prevedibile. Certo che 106.25 € il mq., è una spesa assai consistente, però non conosco i prezzi della tua zona. Comunque non è l'entità del costo che determina se una spesa è ordinaria o straordinaria, ma la causa che origina la stessa.

 

Poi si applica il Regolamento contrattuale e se il punto non è definito, si ritorna alla norma generale.

Altra discussione si fa per la parte a sbalzo, per la quale va accertata la caratteristica specifica, anche se qui poi, volendolo, c'è margine per disquisire.

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