#1 Inviato 24 Novembre, 2013 Nel mio condominio una facciata è in aggetto di un metro dal primo all’ultimo piano rispetto al perimetro al pian terreno, e quindi rispetto alla porzione di facciata dei locali a pian terreno; sulla facciata superiore sono posti dei balconi, di larghezza 1,5metri, che risultano incassati per un metro rispetto al piano della facciata più esterna (dal primo all’ultimo piano), aggettanti per mezzo metro sempre rispetto a tale facciata, completamente aggettanti rispetto alla facciata più interna al pian terreno; come vanno considerati tali balconi (incassati o aggettanti) e come si ripartiscono le spese per la loro manutenzione ? in particolare, i proprietari dei locali a pian terreno devono sostenere le spese per i sotto balconi del primo piano, posto che il solaio di tali balconi risulta completamente aggettante rispetto alla porzione di facciata dei locali a pian terreno ? ed infine, come si ripartiscono le spese per la manutenzione (sostanzialmente per la tinteggiatura) della porzione di superficie orizzontale posta sotto il solaio del primo piano che divide le due parti della facciata ? Grazie
#3 Inviato 24 Novembre, 2013 come vanno considerati tali balconi (incassati o aggettanti)... ---------------------------------------------------------------------- Misti. Vanno divisi in 2 parti. La parte chiusa da 2 o + pareti è incassato. Il resto del balcone è aggettante. Il frontale se è decorativo,rivestito è condominiale. Come considerare il balcone? Chi è proprietario del balcone nel condominio? Un bene condominiale, oppure del singolo condomino?Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali. Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene.Solo quando al balcone sono aggiunti elementi di abbellimento (stucchi, statue, fregi), la loro manutenzione compete all'intero condominio. Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale. I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura. Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile. Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento. Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso. Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c. ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ Quando si parla di balconi incassati,si fa riferimento a quelli che come dice la parola stessa non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l’appunto, incassati nel corpo dell’edificio. In simili casi,si è detto che la soletta è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, sicché ai fini del riparto delle spese ad essa inerenti troverà applicazione l’art. 1125 c.c. Per quanto riguarda la parte che funge da parapetto, salvo casi particolari, essendo la stessa parte integrante della facciata, può concludersi che,con buona probabilità, non si cadrà in errore se le spese per il suo rifacimento andranno ad essere ripartite tra tutti i condomini quali parti di proprietà comune (essendo di fatto delle parti dei muri perimetrali). E’ evidente che nel caso di balcone incassato, se si da per certo quanto appena detto, la responsabilità per la manutenzione della parte frontale degli stessi è di competenza del condominio.
#6 Inviato 24 Novembre, 2013 Confermo quanto sopra: Tutta la parte sottostante del sottobalcone e non (freccia di destra), è condominiale.Rimane interamente a carico del proprietario quella piccola parte sporgete del balcone,che è aggettante (freccia di sinistra). https://www.condominioweb.com/la-differenza-ruota-tutta-intorno-alla-catalogazione-del-balcone-nellambito-di-quelli.256 --link_rimosso--
#7 Inviato 26 Novembre, 2013 Tutta la parte sottostante del sottobalcone e non (freccia di destra), è condominiale. quindi confermate che tale parte non sia onere esclusivo dei proprietari dei locali a pian terreno ma onere condominiale
