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Marco Marchino

Eventuali danni alla chiusura contratto locazione

Buongiorno a tutti,

 

ho letto alcuni post riguardo lo stato in cui si lascia (o si dovrebbe lasciare) un appartamento ma non mi pare che si vada nel dettaglio per capire realmente cosa si intende per "danni" né quando questi sono imputabili all'incuria dell'inquilino.

 

Ora vi chiedo: avendo affittato un appartamento a un tale, mai moroso, venti anni fa (20), e volendo lui lasciare la casa, ho notato che la stessa presenta uno stato di abbandono.

 

Quando l'ho affittata non era la casa migliore, non l'avevo ristrutturata ed era già vecchia di decenni (impianto elettrico e tubi, il bagno e la cucina e così via). Credo l'abbia tinteggiata lui stesso, perché io ricordo la tappezzeria che ora non c'è.

 

In particolare, ho notato che adesso:

- il bagno: la vasca (la stessa, molto vecchia) presenta il rivestimento quasi completamente grattato via, come se fosse invecchiata (non credo lo abbia fatto apposta). Piastrelle rimaste uguali salvo un po' di graffi (la casa non è stata ristrutturata da almeno gli anni '80)

- alcune porte interne sono rovinate, come se avessero sbattuto tante volte, credo non chiudano più bene... ricordo che sono le stesse che avevo visto io, avranno 40/50 anni.

- alcune maniglie delle porte sono cadute e 

- la cucina, a parte che è molto sporca (molto!), presenta le piastrelle che sono rimaste intatte ma la finestra non chiude bene

- altre finestre non chiudono molto bene (ma chiudono)

- in generale, un grande sporco, sporcizia dappertutto

- pavimento: in un punto c'è una specie di buco, che ricordo all'epoca, rimasto più o meno uguale (come se la graniglia fosse saltata, non so se si dice così, magari perché caduto un peso...)

- qualche filo della luce e dell'antenna tv passano per terra :-( 

- la caldaia l'ha cambiata lui e temo voglia portarsela via, può farlo???

 

Sul contratto non c'è scritto neanche che avrebbe dovuto ritinteggiare alla partenza, ma ora tutta la casa va ristrutturata se voglio riaffittarla...

 

Cosa posso esigere dall'inquilino? Posso farmi rifare il bagno? La cucina?
Insomma, posso trattenere le due mensilità e chiedere altri danni?

Grazie

Marco

 

Marco Marchino dice:

Buongiorno a tutti,

 

ho letto alcuni post riguardo lo stato in cui si lascia (o si dovrebbe lasciare) un appartamento ma non mi pare che si vada nel dettaglio per capire realmente cosa si intende per "danni" né quando questi sono imputabili all'incuria dell'inquilino.

 

Ora vi chiedo: avendo affittato un appartamento a un tale, mai moroso, venti anni fa (20), e volendo lui lasciare la casa, ho notato che la stessa presenta uno stato di abbandono.

 

Quando l'ho affittata non era la casa migliore, non l'avevo ristrutturata ed era già vecchia di decenni (impianto elettrico e tubi, il bagno e la cucina e così via). Credo l'abbia tinteggiata lui stesso, perché io ricordo la tappezzeria che ora non c'è.

 

In particolare, ho notato che adesso:

- il bagno: la vasca (la stessa, molto vecchia) presenta il rivestimento quasi completamente grattato via, come se fosse invecchiata (non credo lo abbia fatto apposta). Piastrelle rimaste uguali salvo un po' di graffi (la casa non è stata ristrutturata da almeno gli anni '80)

- alcune porte interne sono rovinate, come se avessero sbattuto tante volte, credo non chiudano più bene... ricordo che sono le stesse che avevo visto io, avranno 40/50 anni.

- alcune maniglie delle porte sono cadute e 

- la cucina, a parte che è molto sporca (molto!), presenta le piastrelle che sono rimaste intatte ma la finestra non chiude bene

- altre finestre non chiudono molto bene (ma chiudono)

- in generale, un grande sporco, sporcizia dappertutto

- pavimento: in un punto c'è una specie di buco, che ricordo all'epoca, rimasto più o meno uguale (come se la graniglia fosse saltata, non so se si dice così, magari perché caduto un peso...)

- qualche filo della luce e dell'antenna tv passano per terra 😞

- la caldaia l'ha cambiata lui e temo voglia portarsela via, può farlo???

 

Sul contratto non c'è scritto neanche che avrebbe dovuto ritinteggiare alla partenza, ma ora tutta la casa va ristrutturata se voglio riaffittarla...

 

Cosa posso esigere dall'inquilino? Posso farmi rifare il bagno? La cucina?
Insomma, posso trattenere le due mensilità e chiedere altri danni?

Grazie

Marco

 

Non puoi trattenere niente di tua iniziativa salvo che per canoni non corrisposti, mentre per i presunti danni l'unico titolato a decidere in merito è un giudice. Pertanto, se lo ritieni davvero necessario dato il notevole lasso di tempo intercorso, dovrai procedere con una causa nei confronti del conduttore.

Marco Marchino dice:

Buongiorno a tutti,

 

ho letto alcuni post riguardo lo stato in cui si lascia (o si dovrebbe lasciare) un appartamento ma non mi pare che si vada nel dettaglio per capire realmente cosa si intende per "danni" né quando questi sono imputabili all'incuria dell'inquilino.

 

Ora vi chiedo: avendo affittato un appartamento a un tale, mai moroso, venti anni fa (20), e volendo lui lasciare la casa, ho notato che la stessa presenta uno stato di abbandono.

 

Quando l'ho affittata non era la casa migliore, non l'avevo ristrutturata ed era già vecchia di decenni (impianto elettrico e tubi, il bagno e la cucina e così via). Credo l'abbia tinteggiata lui stesso, perché io ricordo la tappezzeria che ora non c'è.

 

In particolare, ho notato che adesso:

- il bagno: la vasca (la stessa, molto vecchia) presenta il rivestimento quasi completamente grattato via, come se fosse invecchiata (non credo lo abbia fatto apposta). Piastrelle rimaste uguali salvo un po' di graffi (la casa non è stata ristrutturata da almeno gli anni '80)

- alcune porte interne sono rovinate, come se avessero sbattuto tante volte, credo non chiudano più bene... ricordo che sono le stesse che avevo visto io, avranno 40/50 anni.

- alcune maniglie delle porte sono cadute e 

- la cucina, a parte che è molto sporca (molto!), presenta le piastrelle che sono rimaste intatte ma la finestra non chiude bene

- altre finestre non chiudono molto bene (ma chiudono)

- in generale, un grande sporco, sporcizia dappertutto

- pavimento: in un punto c'è una specie di buco, che ricordo all'epoca, rimasto più o meno uguale (come se la graniglia fosse saltata, non so se si dice così, magari perché caduto un peso...)

- qualche filo della luce e dell'antenna tv passano per terra 😞

- la caldaia l'ha cambiata lui e temo voglia portarsela via, può farlo???

 

Sul contratto non c'è scritto neanche che avrebbe dovuto ritinteggiare alla partenza, ma ora tutta la casa va ristrutturata se voglio riaffittarla...

 

Cosa posso esigere dall'inquilino? Posso farmi rifare il bagno? La cucina?
Insomma, posso trattenere le due mensilità e chiedere altri danni?

Grazie

Marco

 

iniziamo col dire che i danni vanno provati e non puoi stornare la cauzione in base a come ti gira né trattenerla a tuo piacimento senza la congiunta approvazione dell'inquilino né pretendere da lui che ti ristrutturi casa a nuovo attribuendoti un ingente vantaggio.

 Qui purtroppo l'inquilino per discriminarsi ha molto su cui battere.

Tu hai foto/video/verbale che attestano lo stato in cui hai affittato i locali 20 anni fa?

1 la tinteggiatura non può essere contestata. Anche se tu l'avessi consegnata tinteggiata la cassazione ha stabilito la clausola vessatoria e dunque nulla ( se ha tinteggiato in Medias res durante la locazione ha già fatto tantissimo...) 

2 Normale usura. Bagno ineluttabilmente da ristrutturare il cui costo non lo puoi far gravare sul conduttore.

3 Porte. Mio parere: Se devi ristrutturare lascia perdere...

4 Riguardo la sporcizia hai ragione. Il conduttore ha l'obbligo di consegnare l'immobile con uno standard igienico adeguato.

5 Pavimento: riconosci anche tu che già era presente il buco e oltretutto se così non è ciò bisogna dimostrarlo.

6 La caldaia quando lui l'ha cambiata aveva consumato i suoi anni di vita? Perche l'ha cambiata? 

Modificato da Fladimiro71

Considerato che sei in affitto da più 20 anni come suggerito da alcuni  potresti anche rivolgerti ad un sindacato inquilini, magari con il loro concorso ci sta che la puoi anche usucapire  🤔🙄. Giustamente il proprietario deve dimostrare anche di averne richiesto la resa prima della  scadenza dei termini di legge 😂

Modificato da SPL House
SPL House dice:

Considerato che sei in affitto da più 20 anni come suggerito da alcuni  potresti anche rivolgerti ad un sindacato inquilini, magari con il loro concorso ci sta che la puoi anche usucapire  🤔🙄. Giustamente il proprietario deve dimostrare anche di averne richiesto la resa prima della  scadenza dei termini di legge 😂

L'opener è il proprietario.

Fladimiro71 dice:

iniziamo col dire che i danni vanno provati e non puoi stornare la cauzione in base a come ti gira né trattenerla a tuo piacimento senza la congiunta approvazione dell'inquilino né pretendere da lui che ti ristrutturi casa a nuovo attribuendoti un ingente vantaggio.

 Qui purtroppo l'inquilino per discriminarsi ha molto su cui battere.

Tu hai foto/video/verbale che attestano lo stato in cui hai affittato i locali 20 anni fa?

1 la tinteggiatura non può essere contestata. Anche se tu l'avessi consegnata tinteggiata la cassazione ha stabilito la clausola vessatoria e dunque nulla ( se ha tinteggiato in Medias res durante la locazione ha già fatto tantissimo...) 

2 Normale usura. Bagno ineluttabilmente da ristrutturare il cui costo non lo puoi far gravare sul conduttore.

3 Porte. Mio parere: Se devi ristrutturare lascia perdere...

4 Riguardo la sporcizia hai ragione. Il conduttore ha l'obbligo di consegnare l'immobile con uno standard igienico adeguato.

5 Pavimento: riconosci anche tu che già era presente il buco e oltretutto se così non è ciò bisogna dimostrarlo.

6 La caldaia quando lui l'ha cambiata aveva consumato i suoi anni di vita? Perche l'ha cambiata? 

Grazie per la risposta intanto...
La casa è vecchia, un appartamento in un palazzo di classe popolare (A2 mi pare ricordare).

Ma mi chiedo:
- le porte, sporche, che non chiudono?
- le maniglie delle stesse, almeno due, cadute, da riparare...

- mi dice l'inquilino che alcune prese elettriche non funzionano più...
- la vasca da bagno tutta scrostata (ecco come si dice, prima non mi veniva il termine)...
- manca la tavoletta del water (il quale però è al suo posto, vivaddio)...

- la porta del ripostiglio tutta sberciata, che non chiude...

- una chiazza di bagnato nel soffitto dovuta a una perdita dell'appartamento di sopra... il mio inquilino dice che non ha richiesto il risarcimento per sistemare la chiazza... roba di ani fa...

Per nessuna di queste questioni posso chiedere un risarcimento? E se sì, più o meno, di quanto?

Per la pulizia, dice che mi lascerà l'appartamento vuoto e "pulito", ma possibile che non possa avere un risarcimento?

Non è mai stato moroso, ma l'incuria? Quali sono le regole per monetizzare l'incuria?

 

Sia chiaro, io vorrei solo giustizia, non pretendo niente oltre questo, ma considerate che dovrò sistemare la casa prima di affittarla nuovamente, quindi devo capire cosa mi spetta...

 

Mi serve un avvocato secondo voi? Oppure è una causa persa in partenza?


Grazie

Marco

Marco Marchino dice:

Grazie per la risposta intanto...
La casa è vecchia, un appartamento in un palazzo di classe popolare (A2 mi pare ricordare).

Ma mi chiedo:
- le porte, sporche, che non chiudono?
- le maniglie delle stesse, almeno due, cadute, da riparare...

- mi dice l'inquilino che alcune prese elettriche non funzionano più...
- la vasca da bagno tutta scrostata (ecco come si dice, prima non mi veniva il termine)...
- manca la tavoletta del water (il quale però è al suo posto, vivaddio)...

- la porta del ripostiglio tutta sberciata, che non chiude...

- una chiazza di bagnato nel soffitto dovuta a una perdita dell'appartamento di sopra... il mio inquilino dice che non ha richiesto il risarcimento per sistemare la chiazza... roba di ani fa...

Per nessuna di queste questioni posso chiedere un risarcimento? E se sì, più o meno, di quanto?

Per la pulizia, dice che mi lascerà l'appartamento vuoto e "pulito", ma possibile che non possa avere un risarcimento?

Non è mai stato moroso, ma l'incuria? Quali sono le regole per monetizzare l'incuria?

 

Sia chiaro, io vorrei solo giustizia, non pretendo niente oltre questo, ma considerate che dovrò sistemare la casa prima di affittarla nuovamente, quindi devo capire cosa mi spetta...

 

Mi serve un avvocato secondo voi? Oppure è una causa persa in partenza?


Grazie

Marco

Beh a questo punto l'unico che può quantificare i danni anche con le carte in mano è solo un giudice dopo aver fatto una causa civile.

Conta però che se non hai modo di dimostrare lo stato dei luoghi quando hai locato anni fa difficilmente riuscirai a vincerla.

Trattenerti il deposito cauzionale arbitrariamente è una pessima idea è finiresti per essere querelato per appropriazione indebita perché quei soldi anche se messi nelle tasche del locatore a garanzia sono del conduttore e diventano del locatore o con l'accettazione del conduttore tramite il riconoscimento e la quantificazione dei danni nel verbale di riconsegna dell'immobile oppure facendo causa e rivolgendoti ad un giudice.

Anche se tu avessi ragione non puoi farti giustizia da solo trattenendoti il deposito cauzionale.

Per il fatto che dapprima non ha pulito e poi si è dimostrato collaborativo mi spiace ma conta che abbia provveduto.

 E come dire il conduttore X mi ha fatto un danno e  onestamente lo riconosce e ti rimborsa o provvede materialmente a sue spese non puoi poi dire comunque dato che il danno l'ha fatto volontariamente o meno pretendo comunque un altro risarcimento morale...

 

Modificato da Fladimiro71

Dalla tua rappresentazione descrivi una casa disabitata da molto tempo, una chiazza umida nel soffitto di alcuni anni fa  mai ridipinta,  porte che non chiudono e con maniglie rotte, sanitari forse da cambiare perche rotti o con ruggine,  cucina e locali vari ed impianti da rimettere a nuovo anche con interventi importanti, Vuol dire che l'affittuario e da un certo numero di anni che l'appartamento è sfitto? Oppure che  l'affituario non lo utilizzava. 

 

Nel contratto o verbale di consegna di solito si descrive lo stato dell'immobile in cui è stato consegnato al conduttore, è quello il documento cui fare riferimento. 

Modificato da SPL House
SPL House dice:

Dalla tua rappresentazione descrivi una casa disabitata da molto tempo, una chiazza umida nel soffitto di alcuni anni fa  mai ridipinta,  porte che non chiudono e con maniglie rotte, sanitari forse da cambiare perche rotti o con ruggine,  cucina e locali vari ed impianti da rimettere a nuovo anche con interventi importanti, Vuol dire che l'affittuario e da un certo numero di anni che l'appartamento è sfitto? Oppure che  l'affituario non lo utilizzava. 

 

Nel contratto o verbale di consegna di solito si descrive lo stato dell'immobile in cui è stato consegnato al conduttore, è quello il documento cui fare riferimento. 

Ma quale disabitata scusa? L'inquilino è dentro e sempre c'è stato, lo so perché ci abito vicino... la chiazza sul soffitto si è fermata e sapevo che c'era stato quel danno per colpa dei vicini di sopra ma è lui che avrebbe dovuto far ridipingere?
Sui sanitari, le maniglie rotte e le porte che non chiudono, 

devo controllare bene il contratto dove spero ci sia scritto lo stato dell'appartamento quando l'ho consegnato, ma scusate, quali sarebbero i famosi "danni" che possiamo avere risarciti se non questi? Chi mi può gentilmente fare qualche esempio?

Grazie
 

 

Marco Marchino dice:

Ora vi chiedo: avendo affittato un appartamento a un tale, mai moroso, venti anni fa (20), e volendo lui lasciare la casa, ho notato che la stessa presenta uno stato di abbandono.

 

Quando l'ho affittata non era la casa migliore, non l'avevo ristrutturata ed era già vecchia di decenni (impianto elettrico e tubi, il bagno e la cucina e così via). Credo l'abbia tinteggiata lui stesso, perché io ricordo la tappezzeria che ora non c'è.

 

In particolare, ho notato che adesso:

- il bagno: la vasca (la stessa, molto vecchia) presenta il rivestimento quasi completamente grattato via, come se fosse invecchiata (non credo lo abbia fatto apposta). Piastrelle rimaste uguali salvo un po' di graffi (la casa non è stata ristrutturata da almeno gli anni '80)

- alcune porte interne sono rovinate, come se avessero sbattuto tante volte, credo non chiudano più bene... ricordo che sono le stesse che avevo visto io, avranno 40/50 anni.

- alcune maniglie delle porte sono cadute e 

- la cucina, a parte che è molto sporca (molto!), presenta le piastrelle che sono rimaste intatte ma la finestra non chiude bene

- altre finestre non chiudono molto bene (ma chiudono)

- in generale, un grande sporco, sporcizia dappertutto

- pavimento: in un punto c'è una specie di buco, che ricordo all'epoca, rimasto più o meno uguale (come se la graniglia fosse saltata, non so se si dice così, magari perché caduto un peso...)

- qualche filo della luce e dell'antenna tv passano per terra 😞

- la caldaia l'ha cambiata lui e temo voglia portarsela via, può farlo???

Marco Marchino dice:

La casa è vecchia, un appartamento in un palazzo di classe popolare (A2 mi pare ricordare).

Ma mi chiedo:
- le porte, sporche, che non chiudono?
- le maniglie delle stesse, almeno due, cadute, da riparare...

- mi dice l'inquilino che alcune prese elettriche non funzionano più...
- la vasca da bagno tutta scrostata (ecco come si dice, prima non mi veniva il termine)...
- manca la tavoletta del water (il quale però è al suo posto, vivaddio)...

- la porta del ripostiglio tutta sberciata, che non chiude...

- una chiazza di bagnato nel soffitto dovuta a una perdita dell'appartamento di sopra... il mio inquilino dice che non ha richiesto il risarcimento per sistemare la chiazza... roba di ani fa...

Non è mai stato moroso, ma l'incuria? Quali sono le regole per monetizzare l'incuria?

Marco Marchino dice:

... sapevo che c'era stato quel danno per colpa dei vicini di sopra ma è lui che avrebbe dovuto far ridipingere?

... quali sarebbero i famosi "danni" che possiamo avere risarciti se non questi? Chi mi può gentilmente fare qualche esempio?

Per dare una risposta ai numeroso quesiti, dobbiamo considerare che:

  • sul proprietario dell’appartamento locato grava l’obbligo di mantenere l’immobile dato in affitto all’inquilino, in modo da consentirne l’uso idoneo dello stesso. In altri termini, al proprietario spetta il compito di eseguire tutte le riparazioni, anche in via preventiva, necessarie a conservare l’appartamento, dato in locazione, nell’ identico stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto;
  • quando, c’è un rapporto diretto con le parti dell’appartamento e/o i suoi accessori (p.es. il sifone sotto al lavandino), il potere/dovere di custodia spetta all’inquilino e, questi sarà responsabile per non essere tempestivamente intervenuto con la riparazione.

Da ciò si deduce che vasca da bagno, caldaia e tutto ciò che si è deteriorato con l'uso continuo protrattosi per molti decenni sono a carico del proprietario che avrebbe dovuto intervenire prima che la situazione si deteriorasse fino al punto attuale, mentre pulizia, registrazione delle maniglie e delle porte, sistemazione delle prese elettriche, era di competenza dell'inquilino. La macchia, ormai asciutta, provocata dal vicino e di cui il proprietario  era a conoscenza, doveva essere eliminata dal vicino.

Giusta mi pare la considerazione che, dovendo essere ormai ristrutturata l'abitazione, è inutile effettuare attualmente dei lavori parziali.

In questo caso l'inquilino, che ha continuato a pagare lo stesso canone stabilito inizialmente anche quando l'appartamento non si trovava più "nell’ identico stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto" a causa della mancata manutenzione straordinaria (di competenza del proprietario), credo vada assolto.

Dalla descrizione dell'appartamento nello stato attuale sembra evidente che parte dei danni lamentati potrebbero essere dovuti ad una scarsa manutenzione ordinaria del conduttore (vedi maniglie, pulizia caldaia, e pulizia locali ed altro). La manutenzione straordinaria potrebbe essere l'intervento di riparazione di o sostituzione della caldaia dopo 20 anni, interventi su su impianti per adeguamenti necessari o per guasti non imputabili al conduttore, etc) La normale usura non provoca buchi su porte, la rottura di maniglie,  rottura di piastrelle in genere etc. La funzione del deposito cauzionale è proprio quella di sollevare almeno in parte il locatore da eventuali danni non imputabili allo stesso e responsabilizzare il conduttore alla cura della cosa locata ovvero al ripristino se vi siano danni non ascrivibili a normale usura. 

Tommaso_C dice:

 

Per dare una risposta ai numeroso quesiti, dobbiamo considerare che:

  • sul proprietario dell’appartamento locato grava l’obbligo di mantenere l’immobile dato in affitto all’inquilino, in modo da consentirne l’uso idoneo dello stesso. In altri termini, al proprietario spetta il compito di eseguire tutte le riparazioni, anche in via preventiva, necessarie a conservare l’appartamento, dato in locazione, nell’ identico stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto;
  • quando, c’è un rapporto diretto con le parti dell’appartamento e/o i suoi accessori (p.es. il sifone sotto al lavandino), il potere/dovere di custodia spetta all’inquilino e, questi sarà responsabile per non essere tempestivamente intervenuto con la riparazione.

Da ciò si deduce che vasca da bagno, caldaia e tutto ciò che si è deteriorato con l'uso continuo protrattosi per molti decenni sono a carico del proprietario che avrebbe dovuto intervenire prima che la situazione si deteriorasse fino al punto attuale, mentre pulizia, registrazione delle maniglie e delle porte, sistemazione delle prese elettriche, era di competenza dell'inquilino. La macchia, ormai asciutta, provocata dal vicino e di cui il proprietario  era a conoscenza, doveva essere eliminata dal vicino.

Giusta mi pare la considerazione che, dovendo essere ormai ristrutturata l'abitazione, è inutile effettuare attualmente dei lavori parziali.

In questo caso l'inquilino, che ha continuato a pagare lo stesso canone stabilito inizialmente anche quando l'appartamento non si trovava più "nell’ identico stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto" a causa della mancata manutenzione straordinaria (di competenza del proprietario), credo vada assolto.

Grazie Tommaso_C, mi pare che lei ne sappia molto...
Ma almeno le porte rovinate? Che non chiudono bene? Un paio di maniglie delle stesse le posso addebitare all'inquilino?
Da quello che ho capito la vasca da bagno tutta scrostata non posso farmela risarcire perché si tratta di una mia mancanza (non averla fatta riparare o comunque essendo la stessa vasca di sempre)?

Grazie
 

Marco Marchino dice:



devo controllare bene il contratto dove spero ci sia scritto lo stato dell'appartamento quando l'ho consegnato, ma scusate, quali sarebbero i famosi "danni" che possiamo avere risarciti se non questi? Chi mi può gentilmente fare qualche esempio?

 

Il problema è che se anche avessi ragione e il danno è ineluttabilmente a carico del conduttore non potresti trattenerti il deposito cauzionale senza il suo consenso e dovresti fare causa.

Anche io concordo riguardo le porte, ma il mio consiglio era di lasciar perdere se dovessi ristrutturare perché quanto ti costerà di più alla fine? Il costo della sostituzione delle porte o una lunga e dispendiosa causa civile?

Anche se dovessi trovare il contratto con la famosa clausola standard: "il conduttore dichiara di trovare i locali adatti al proprio uso, esente da vizi e difetti e di prenderli dunque in consegna in data X/Y/Z", non saresti comunque garantito per i danni che vanti poiché questa clausola è troppo generica che non prova nulla e non ti garantisce la vincita della causa.

Fondamentale sarebbe stato un verbale di consegna immobile, Foto stampate controfirmate dal conduttore dunque prove specifiche che dimostrano che i danni che vanti sono ineluttabilmente a carico del conduttore.

SPL House dice:

Dalla descrizione dell'appartamento nello stato attuale sembra evidente che parte dei danni lamentati potrebbero essere dovuti ad una scarsa manutenzione ordinaria del conduttore (vedi maniglie, pulizia caldaia, e pulizia locali ed altro). La manutenzione straordinaria potrebbe essere l'intervento di riparazione interventi su su impianti per adeguamenti necessari o per guasti non imputabili al conduttore, etc) La normale usura non provoca buchi su porte, la rottura di maniglie,  rottura di piastrelle in genere.

Concordo però c'è un dato fondamentale che noi diamo per scontato poiché no ne vediamo motivo di mentire da parte dell'opener.

Chi sta contestando e dunque il locatore è in grado di dimostrare con prove valide che quando l'immobile è stato locato il buco nella piastrella o i graffi, le porte rovinate non c'erano?

Lo stesso opener ammette che l'immobile era a breve da ristrutturare quando ha locato, non ricorda perfettamente nemmeno lo stato dei luoghi e e potrebbe pure sbagliarsi su certi danni.. Insomma sarebbe facile per il conduttore negare e spuntarla in un eventuale causa.

  • Mi piace 1
Fladimiro71 dice:

Il problema è che se anche avessi ragione e il danno è ineluttabilmente a carico del conduttore non potresti trattenerti il deposito cauzionale senza il suo consenso e dovresti fare causa.

Anche io concordo riguardo le porte, ma il mio consiglio era di lasciar perdere se dovessi ristrutturare perché quanto ti costerà di più alla fine? Il costo della sostituzione delle porte o una lunga e dispendiosa causa civile?

Anche se dovessi trovare il contratto con la famosa clausola standard: "il conduttore dichiara di trovare i locali adatti al proprio uso, esente da vizi e difetti e di prenderli dunque in consegna in data X/Y/Z", non saresti comunque garantito per i danni che vanti poiché questa clausola è troppo generica che non prova nulla e non ti garantisce la vincita della causa.

Fondamentale sarebbe stato un verbale di consegna immobile, Foto stampate controfirmate dal conduttore dunque prove specifiche che dimostrano che i danni che vanti sono ineluttabilmente a carico del conduttore.

Grazie Fladimiro, 

le porte sono di legno, non pregiate, ma antiche e comunque rifinite, come le facevano una volta.

La cucina sporca piena di unto, dice che la lascerà pulita...
I "mobili" della cucina sono i suoi, immagino che una volta svuotata potrà pulirla.

Il fatto è che mi ha sempre pagato in regola, ci mancherebbe, e per venti anni ho ricevuto quei circa 500 Euro al mese (erano 800 mila lire all'inizio, poi rivalutati ogni anno).

Mai un debito con l'amministrazione, niente.

Ma la casa ora è fatiscente... Anche se non ha fatto danni lui stesso, è stata veramente tanto trascurata...

Non ho soldi per ristrutturarla, si tratta di almeno 120 metri, mi costerebbe 60 mila euro almeno e preferirei rimetterla a reddito o venderla, ma se la vendo in questo stato mi tocca abbasssare troppo il prezzo...

Domanda importante: ma non è che ci sono anche gli interessi sulle due mensilità che devo restituire??? 1000 Euro di caparra dopo venti anni quanti soldi devo restituire con gli interessi???

Ciao
 

Marco Marchino dice:

Grazie Fladimiro, 

le porte sono di legno, non pregiate, ma antiche e comunque rifinite, come le facevano una volta.

La cucina sporca piena di unto, dice che la lascerà pulita...
I "mobili" della cucina sono i suoi, immagino che una volta svuotata potrà pulirla.

Il fatto è che mi ha sempre pagato in regola, ci mancherebbe, e per venti anni ho ricevuto quei circa 500 Euro al mese (erano 800 mila lire all'inizio, poi rivalutati ogni anno).

Mai un debito con l'amministrazione, niente.

Ma la casa ora è fatiscente... Anche se non ha fatto danni lui stesso, è stata veramente tanto trascurata...

Non ho soldi per ristrutturarla, si tratta di almeno 120 metri, mi costerebbe 60 mila euro almeno e preferirei rimetterla a reddito o venderla, ma se la vendo in questo stato mi tocca abbasssare troppo il prezzo...

Domanda importante: ma non è che ci sono anche gli interessi sulle due mensilità che devo restituire??? 1000 Euro di caparra dopo venti anni quanti soldi devo restituire con gli interessi???

Ciao
 

La cauzione ahimé va anche restituita degli interessi annuali/ legali maturati.

Dovresti sentire un commercialista e farti fare il calcolo.

Io comunque se il conduttore non dovesse avanzare pretese su tale punto farei finta di nulla. ( in genere interessa solo riavere quanto versato)

Tornando alla questione il mio consiglio è il seguente: al momento del verbale di riconsegna contesta le porte e vedi come reagisce.

Se si dimostra collaborativo meglio per te.

  • Mi piace 1
Fladimiro71 dice:

La cauzione ahimé va anche restituita degli interessi annuali/ legali maturati.

Dovresti sentire un commercialista e farti fare il calcolo.

Io comunque se il conduttore non dovesse avanzare pretese su tale punto farei finta di nulla. ( in genere interessa solo riavere quanto versato)

Tornando alla questione il mio consiglio è il seguente: al momento del verbale di riconsegna contesta le porte e vedi come reagisce.

Se si dimostra collaborativo meglio per te.

Guarda, ho fatto un calcolo online e 800 Euro in venti anni diventano 1300 Euro con gli interessi!

A me vengono le seguenti cifre:

- Capitale : € 1.000,00

- Totale Interessi: € 455,34

- Rivalutazione interessi: €. 47,49

- Capitale + Interessi rivalutati: € 1.502,83.(somma da restituire) S.E.&O.

 

Ora, non credo che il deposito cauzionale debba essere rivalutato, ma gli interessi, che dovevano essere corrisposti annualmente all'inquilino, sì.

Per quanto riguarda le porte che non chiudono bene, bisogna vederne la causa: se si sono gonfiate oppure risultano storte, ciò può dipendere dall'umidità dell'abitazione, altra causa può essere l' usura dei cardini (solitamente risolvibile aggiungendo una rondella). Nelle due ipotesi precedenti il conduttore non mi pare abbia colpe.

Lo sporco, invece, è inammissibile. Prima di riconsegnartela, pretendi una pulizia a fondo.

Una causa civile, in questo caso, mi pare economicamente sconsigliabile.

Tommaso_C dice:

A me vengono le seguenti cifre:

- Capitale : € 1.000,00

- Totale Interessi: € 455,34

- Rivalutazione interessi: €. 47,49

- Capitale + Interessi rivalutati: € 1.502,83.(somma da restituire) S.E.&O.

 

Ora, non credo che il deposito cauzionale debba essere rivalutato, ma gli interessi, che dovevano essere corrisposti annualmente all'inquilino, sì.

Per quanto riguarda le porte che non chiudono bene, bisogna vederne la causa: se si sono gonfiate oppure risultano storte, ciò può dipendere dall'umidità dell'abitazione, altra causa può essere l' usura dei cardini (solitamente risolvibile aggiungendo una rondella). Nelle due ipotesi precedenti il conduttore non mi pare abbia colpe.

Lo sporco, invece, è inammissibile. Prima di riconsegnartela, pretendi una pulizia a fondo.

Una causa civile, in questo caso, mi pare economicamente sconsigliabile.

Grazie Tommaso, nel frattempo ho chiesto anche un po' in giro...
Mi han detto che quando un inquilino lascia la casa dopo venti anni è abbastanza frequente che ci si ritrovi con un appartamento quasi fatiscente. Io non lo avevo ristrutturato del resto, nemmeno i 10 anni prima di affittarlo a questo ultimo inquilino.

Quindi non so proprio se impuntarmi, l'inquilini è collaborativo ma sostiene che la casa era già in declino, che le porte e le varie maniglie e altre cose come i sanitari tutti sbeccati sono usura. Vero che lui non ha fatto niente per rimediare in questi anni ma non so proprio se mandargli una lettera dell'avvocato intimando di restituirmi almeno qualche migliaia di euro per risarcimento... L'avvocato non ha problemi a mandare la lettera ovviamente, perché a lui non interessa, basta prendersi qualche centinaia di euro...

Amarezza...
 

Se intendi affittare nuovamente devi farlo con gli impianti a norma, un po’ di soldini li devi comunque tirar fuori. La caldaia potrebbe anche portarsela via a patto che rimonti quella vecchia. Una caldaia collaudata e censita in un dato impianto comunque non può essere associata a un impianto diverso, se non “in nero”. Gli interessi glieli devi corrispondere, per legge. Considerando la descrizione dell’immobile che tu stesso hai dato, secondo me un giudice non deciderà nessun diritto al risarcimento: riconosci tu stesso, onestamente, che sarebbe stata necessaria una ristrutturazione già al momento dell’affitto. Un conduttore che si trova a vivere in un appartamento con problemi non è certo invogliato a mantenerlo con diligenza. Non conosco nei dettagli la situazione ma io ravviso, da quel che dici, una certa poca attenzione alle problematiche dell’appartamento anche da parte tua, poca attenzione che alla fine si è trasferita anche sul conduttore.

Pertanto venti anni orsono il conduttore affittava locali inagibili (impianti desueti e non a norma, sanitari e rubinetterie con parti rotte e/o non funzionanti; infissi e serramenti con buchi, che cadevano a pezzi, impianto termico inesistente e/o mal funzionante, etc) e che è stato costretto a concludere il contratto in quanto non vi erano altri immobili in locazione di suo gradimento. 

 

Un uso normale anche per lungo periodo non provoca necessariamente danneggiamenti (sanitari sbeccati, rubinetti in cattivo stato, porte deformate e con buchi, maniglie rotte etc) altrimenti mediamente ogni 4/5 anni vi sarebbero molti stabili e/o appartamenti in ristrutturazione importante da parte dei privati, determinando una ampia scelta  quantitativa anche per i conduttori. 

 

L'immobile deve essere rilasciato in condizioni normali al locatore le stesse in cui e stato consegnato (desumibile da quanto dichiarato in contratto, anche con formule brevi) fatto salvo il normale uso. Il conduttore essendo detentore dell'immobile nel caso di interventi necessari di manutenzione straordinaria (sostituzione o riparazioni di caldaia o di vasca) dovrebbe essere lo stesso conduttore ad attivarsi per informare il proprietario di eventuali danneggiamenti o guasti che pregiudicano l'uso normale. Può recedere dal contratto ove i locali non risultassero idonei all'uso. 

Modificato da SPL House
Marco Marchino dice:

Vero che lui non ha fatto niente per rimediare in questi anni ma non so proprio se mandargli una lettera dell'avvocato intimando di restituirmi almeno qualche migliaia di euro per risarcimento.

Secondo me non è proprio il caso di mettere di mezzo gli avvocati sia perchè costano e sia perchè alla fine non si sa come potrebbe finire. Visto che ha sempre pagato e casa era già mal  messa io la ristrutterei per non farla deperire ulteriormente e buona notte. Poi la decisione è solo tua e tutti i pareri dei forumisti rimangono solo parole.

Modificato da Dino40

@Dino il  locatore può procedere con la riconsegna dell'immobile per terminata locazione, riservandosi di rendere il deposito cauzionale previa verifica dei danni nei locali e/o riparazioni riconducibili al conduttore salvo ogni altro onere. Se per assurdo il conduttore restituisce l'immobile dopo averlo devastato per motivi non comprensibili , non puoi dire dopo  anni tanto il proprietario doveva ristrutturare necessariamente,  deve ritenersi fortunato che ho demolito qualche sanitario e buttato giu i divisori. 

SPL House dice:

@Dino il  locatore può procedere con la riconsegna dell'immobile per terminata locazione, riservandosi di rendere il deposito cauzionale previa verifica dei danni nei locali e/o riparazioni riconducibili al conduttore salvo ogni altro onere. Se per assurdo il conduttore restituisce l'immobile dopo averlo devastato per motivi non comprensibili , non puoi dire dopo  anni tanto il proprietario doveva ristrutturare necessariamente,  deve ritenersi fortunato che ho demolito qualche sanitario e buttato giu i divisori. 

Dovresti essere più preciso nell'intervenire. 1) Il propriatraio ha affermato che casa era già malmessa  quando l'ha affittata. 2) Sono passati 20 anni e perciò anche una casa ben messa avrebbe bisogno di essere ritoccata. 3) La cauzione non la può trattenere di sua iniziativa, ma serve il giudice che lo stabilisca.  Da tutto ciò  ne deriva il mio consiglio che comunque come il tuo rimane solo parole. La decisione è solo sua.

Modificato da Dino40

Il conduttore deve restituire l’immobile come l’ha ricevuto fatto salvo il normale deperimento d’uso, coperto dall’importo dell’affitto. È normale che dopo venti anni lo smalto della vasca da bagno sia abraso, nei sanitari siano comparse delle crepe capillari, le maniglie abbiano preso un po’ di gioco, i serramenti di legno si siano svirgolati e non chiudano più bene, le mattonelle siano traballanti e opacizzate. Se aggiungiamo che per stessa ammissione di colui che ha aperto la discussione “la casa era già vecchia di decenni e mai ristrutturata”, mi chiedo quali danni possano essere imputati al conduttore. Magari un po’ di trascuratezza sì, bilanciata dal disinteresse del proprietario, che negli anni si è preoccupato di riscuotere ma non di mantenere l’appartamento in condizioni idonee. Insomma, non me ne voglia Marco Marchino ma io ravviso anche una sua colpa. Chi affitta deve mettere in conto che l’equivalente di almeno una mensilità all’anno deve essere reinvestita per mantenere l’immobile nelle condizioni idonee. 

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