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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Giorgiob75

Escamotage per aumento del canone con cedolare secca

Come sappiamo la cedolare secca impedisce l'adeguamento del canone di locazione.

 

Poniamo il caso che un 4+4 o un 3+2 giunga alla scadenza.

Se le parti non lo rinnovano, possono fare un nuovo contratto nel quale adeguare il solo canone ?

 

Gio.

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Scritto da Giorgiob75 il 20 Mar 2013 - 14:51:44: Come sappiamo la cedolare secca impedisce l'adeguamento del canone di locazione.

 

Poniamo il caso che un 4+4 o un 3+2 giunga alla scadenza.

Se le parti non lo rinnovano, possono fare un nuovo contratto nel quale adeguare il solo canone ?

 

Gio.

 

 

La revoca del contratto dopo i primi 4 anni, ovvero 3 del secondo esempio, può essere effettuata dal proprietario solo nel caso in cui lo stesso debba rientrare in possesso del bene per un uso proprio o di un familiare.

 

Se stiamo parlando dopo 8 anni ovvero 5, allora sarà possibile dare disdetta nei termini contrattuali, cessare il contratto e quindi eventualmente stipularne uno nuovo con diverse condizioni economiche.

 

 

 

 

Rag. Roberto Buziol

 

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Scritto da Studio Brusuglio Srl il 20 Mar 2013 - 18:20:01: solo nel caso in cui lo stesso debba rientrare in possesso del bene per un uso proprio o di un familiare.

non solo, in base alla L.431/98 alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

 

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; (TUO ESEMPIO)

 

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

 

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

 

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

 

e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

 

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

 

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.

 

_________________________

geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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L'unico sistema legale (ossia accettato anche dall'A.d.E.) per poter "aggirare" (che brutto termine) l'aumento del canone locativo (anche oltre l'indice istat) è lo sconto sul canone.

Esempio:

voglio ottenere

500/mese il primo anno

550/mese il secondo anno

600/mese il terzo anno

650/mese dal quarto anno in poi.

A questo punto devo mettere in contratto che il canone mensile per tutta la durata del contratto è 7800annui (650/mese), ma per il primo anno applicherò uno sconto inondizionato di €1800annui (che porta il canone a 500/mese), per il secondo uno sconto incondizionato di €1200annui (che porta il canone a 550/mese) e per il terzo anno uno sconto di €600annui (che porta il canone a 600/mese).

 

Per onestà devo dire che non ho ancora utilizzato il predetto sistema per contratti a cedolare secca (nè ne ho visti), ma non ci dovrebbero essere problemi.

 

Sarebbe bello conforntarsi su questo tema con chi ha avuto esperienza diretta.

 

 

_________________________

geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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Ovvero detta "elusione fiscale".

 

Tratto da Wikipedia:

 

"A differenza dell'evasione l'elusione non si presenta come illegale: essa infatti formalmente rispetta le leggi vigenti, ma le aggira nel loro aspetto sostanziale frustrando il motivo per il quale sono state approvate"

 

 

Rag. Roberto Buziol

 

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Scritto da Giorgiob75 il 20 Mar 2013 - 14:51:44: Come sappiamo la cedolare secca impedisce l'adeguamento del canone di locazione.

 

Poniamo il caso che un 4+4 o un 3+2 giunga alla scadenza.

Se le parti non lo rinnovano, possono fare un nuovo contratto nel quale adeguare il solo canone ?

 

Gio.

 

 

Certo che possono.

Un nuovo contratto presuppone l'accordo tra le parti.

Quindi nessun problema.

 

Staff

Napoli

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Scritto da Studio Brusuglio Srl il 23 Mar 2013 - 15:38:37: Ovvero detta "elusione fiscale"

Attenzione a tacciare quanto detto di istigazione all'elusione fiscale che è reato penale! OCIO!

Il modus di cui sopra è preassi consolidata è riconusiuta VALIDA anche dall'AdE!

Appena trovo i riferimenti li posto...

Che poi sia una schifezza sono il primo a dirlo, ma attenzione alle parole...

 

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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Scritto da ImmobilMaxMatteo il 24 Mar 2013 - 08:01:30:

 

Attenzione a tacciare quanto detto di istigazione all'elusione fiscale che è reato penale! OCIO!

Il modus di cui sopra è preassi consolidata è riconusiuta VALIDA anche dall'AdE!

Appena trovo i riferimenti li posto...

Che poi sia una schifezza sono il primo a dirlo, ma attenzione alle parole...

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

Se leggi bene la definizione data da Wikipedia troverai il termine "aggira" e siccome hai usato tu per primo questo termine ("aggirare"), ho solo fatto riferimento a questa questione.

 

Non ho mai imputato a te l'elusione fiscale e di conseguenza ti chiederei cortesemente di moderare le tue parole nei miei confronti, cosa volevi dire che mi denunci penalmente per aver postato la "definizione" di elusione fiscale?

 

OCIO!!! a te caro amico e ricorda che esistono le contro querele penali.

 

Con amicizia.

 

Rag. Roberto Buziol

 

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Ma che querele... dai!

Però ammeterai che il post da te scritto pareva intendesse che favorivo l'elusione... Pertanto ho solo voluto specificare che la mia non è istigazione all'elusione fiscale punto e basta, sarà un mio diritto no? 😉

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Scritto da ImmobilMaxMatteo il 24 Mar 2013 - 08:01:30:

 

 

....Il modus di cui sopra è preassi consolidata è riconusiuta VALIDA anche dall'AdE!

Appena trovo i riferimenti li posto...---

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

Si, sono curioso di leggere i riferimenti

 

 

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Scritto da serman il 24 Mar 2013 - 11:47:05:

Si, sono curioso di leggere i riferimenti

 

 

Quando sono in studio, li cerco...

Personamente ho registrato diversi contratti (con questo sistema) presso l'AdE e mai avuti problemi. Considera che il contratto lo leggono punto x punto prima di registrarlo e se qualcosa non gli torna si prendono il tempo necessario per verificare e solo poi registrano, almeno è quello che succede qui in prov di TN...

Intanto buona domenica!

 

_________________________

geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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Scritto da ImmobilMaxMatteo il 24 Mar 2013 - 11:59:13:

 

Quando sono in studio, li cerco...

Personamente ho registrato diversi contratti (con questo sistema) presso l'AdE e mai avuti problemi. Considera che il contratto lo leggono punto x punto prima di registrarlo e se qualcosa non gli torna si prendono il tempo necessario per verificare e solo poi registrano, almeno è quello che succede qui in prov di TN...

Intanto buona domenica!

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

Strano, le registrazioni con cedolare secca attraverso SIRIA non prevedono nemmeno l'inoltro all'AdE del contratto quindi è impossibile che le clausole contrattuali possano venire eccepite.

Una volta indicato il canone riportato nel contratto (dal tuo esempio 7.800€ annuali) la tassazione dovrà colpire tale importo.

NO?

Buona domenica anche a te.

 

 

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Scritto da serman il 24 Mar 2013 - 12:13:07:

Strano, le registrazioni con cedolare secca attraverso SIRIA non prevedono nemmeno l'inoltro all'AdE del contratto quindi è impossibile che le clausole contrattuali possano venire eccepite.

Una volta indicato il canone riportato nel contratto (dal tuo esempio 7.800€ annuali) la tassazione dovrà colpire tale importo.

NO?

Buona domenica anche a te.

 

 

Infatti con SIRIA telematico inserendo il canone di locazione diciamo "pieno" poi sarei molto curioso di vedere cosa succede nelle annualità successive, ossia quando l'AdE invierà al contribuente, nella migliore delle ipotesi, una richiesta di chiarimenti del perché sul contratto c'è una cifra ed egli nella propria dichiarazione ha inserito una cifra inferiore.

 

E dico nella migliore delle ipotesi, perché in questi casi l'AdE invia direttamente l'avviso di accertamento per redditi omessi.

 

Buona domenica, e sono curioso anch'io dei riferimenti....

 

 

 

Rag. Roberto Buziol

 

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Scusate se sono "all'antica" ma i contratti li porto di persona all'AdE (anche se dovrei inviarli telematicamente) e quindi vi è la verifica del funzionario di cui parlavo...

Ho anche detto che non ho mai usato questo sistema per contratti a cedolare secca...

Per siria non so risposnderti, non lo uso e non ne conosco il meccanismo.

Per quanto riguarda un'eventuale accertamento, non è automatico essere in torto, giusto?

Portate pazienza, al più presto, quando li trovo, posto i riferimenti che a sua volta mi erano stati forniti...

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

 

Modificato Da - ImmobilMaxMatteo il 24 Mar 2013 13:05:48

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PS: tra i contratti che ho personalmente curato con questo sistema vi è anche quello dell'ufficio che ho perso in locazione nel 2005...

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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Scritto da ImmobilMaxMatteo il 23 Mar 2013 - 08:29:10: L'unico sistema legale (ossia accettato anche dall'A.d.E.) per poter "aggirare" (che brutto termine) l'aumento del canone locativo (anche oltre l'indice istat) è lo sconto sul canone.

Esempio:

voglio ottenere

500/mese il primo anno

550/mese il secondo anno

600/mese il terzo anno

650/mese dal quarto anno in poi.

...

Per onestà devo dire che non ho ancora utilizzato il predetto sistema per contratti a cedolare secca (nè ne ho visti), ma non ci dovrebbero essere problemi.

I problemi ci sono perchè, per quello che mi ricordo, i contratti ad uso abitativo non possono avere un canone variabile (differenziato cioè negli anni) a differenza di quanto invece ammesso per i contratti ad uso diverso da quello abitativo.

Poichè la cedolare secca si applica solo ai contratti ad uso abitativo e poiche i contratti abitativi non possono avere un canone variabile direi che per la proprietà transitiva non si possono avere contratti con la cedolare secca a canone variabile

Per quanto riguarda poi il fatto che alcuni uffici dell'Agenzia abbiano accettato la registrazione di contratti abitativi in cui è stabilito un canone variabile non mi stupisce affatto. E' noto che ogni ufficio fa un po' quello che vuole, in base anche all'impegato che si ha la fortuna o sfortuna di incontrare.

 

 

 

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Scritto da jerrySM il 24 Mar 2013 - 14:25:45:

I problemi ci sono perchè, per quello che mi ricordo, i contratti ad uso abitativo non possono avere un canone variabile (differenziato cioè negli anni)

Ottima osservazione: mi sta venendo il dubbio che tu abbia ragione...

Ribadisco: domani quando sono in ufficio verifico...

 

 

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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Scritto da ImmobilMaxMatteo il 24 Mar 2013 - 16:21:15:

domani quando sono in ufficio verifico...

 

Il contratto-tipo previsto dalla L.431/98 costituisce un modello di riferimento che le parti possono adattare alle loro esigenze particolari modificandolo e facendo aggiunte senza però “stravolgerne” le norme fondamentali: pertanto si devono ritenere inderogabili le clausole relative alla misura del canone nel tetto massimo (non nella base minima per scaglione).

 

Quindi si può fare purche il canone a "regime" non sia superiore al canone medio di mercato.

 

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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"Attenzione a tacciare quanto detto di istigazione all'elusione fiscale che è reato penale! "

 

da quando l'elusione fiscale e' un reato penale ???????

a me risulta che non sia sanzionata ne amministrativamente ne tantomeno penalmente ,ma solo contrastata .

 

Estas malfacile vidi nigran katon en malluma ĉambro, precipe kiam la kato estas for.

 

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Scritto da peppe64 il 13 Apr 2013 - 22:56:54:

da quando l'elusione fiscale e' un reato penale ???????

L'elusione, al pari dell'evasione, comporterebbe una violazione dell'obbligo gravante sui consociati, ex articolo 53 della Costituzione, di contribuire solidaristicamente alla spesa pubblica.

Producendo, in definitiva, “una discrepanza tra la dichiarazione (i cui contenuti siano da essa condizionati) e la misura della ricchezza che si sarebbe dovuto sottoporre alla pretesa impositiva”, l'elusione dovrebbe essere ritenuta “soltanto un modo per produrre un’evasione fiscale penalmente rilevante”.

vedasi D.lgs 74/2000

 

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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resta il fatto che non e' reato penale .

 

Estas malfacile vidi nigran katon en malluma ĉambro, precipe kiam la kato estas for.

 

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elusione=evasione -> violazione dell'obbligo di contribuire solidaristicamente alla spesa pubblica...

Poi fai te... per me lo è.

post del genere meglio farli in privato, non servono alla discussione.

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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Jerry..a differenza di quanto invece ammesso per i contratti ad uso diverso da quello abitativo. Dove trovo questa regola. Grazie.

 

 

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Scritto da Giovanni1943 il 15 Apr 2013 - 11:09:50: Dove trovo questa regola. Grazie.

Cass. civ. Sez. III, Sent., 03-02-2011, n. 2553

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

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Inserito il - 15 Apr 2013 : 08:39:55

 

elusione=evasione -> violazione dell'obbligo di contribuire solidaristicamente alla spesa pubblica...

Poi fai te... per me lo è.

post del genere meglio farli in privato, non servono alla discussione.

 

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geom. MATTEO Massimiliano

Immobil MaxMatteo

 

non sono la stessa cosa .

l'elusione puo' eventualmente sfociare in evasione ,quindi eventualmente si viene sanzionati amministrativamente o penalmente se si evade ma non se si elude solamente .

 

che elusione e evasione siano la stessa cosa e' un tuo pensiero ,quindi non si puo' affermare che l'elusione e' un reato penale .

 

 

Estas malfacile vidi nigran katon en malluma ĉambro, precipe kiam la kato estas for.

 

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