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miclog

Errorii in Ripartizione spese

Buonasera,

a seguito di ricevimento Rendiconto 1/1/2016-31/12/2016 palesemente errato, con convocazione assemblea per approvazione e rinnovo gestionale del 10/7/2017 in cui veniva sfiduciato ufficiosamente (x mancanza quorum) l'amministratore p.t. e non approvato il Rendiconto, durante le ferie di agosto ho voluto ricontrollare i conteggi degli anni precedenti ed ho verificato che nel Rendiconto 2013, primo anno di gestione, ricevuto a 2014 inoltrato, vi è stato un riparto scorretto dei consumi acqua non avendo l'amministratore incluso il consumo di una intera palazzina ed avendo pertanto diviso l'intero importo solo per le restanti 3 palazzine.

 

Tale errore non è mai stato evidenziato da nessuno ed ovviamente il Rendiconto fu approvato nel 2014....

E' ormai "passato in cavalleria" e chi ha avut'a 'vut.... o sarebbe possibile fare una qualche azione di rivalsa?

 

Grazie a chi vorrà dare un parere o un consiglio.

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Rendiconto approvato, rendiconto andato.

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Mmmm ... non sarei cosí categorico. Un rendiconto se viene approvato e non viene impugnato nel termine di 30 gg (art. 1137 cc) generalmente diventa valido a tutti gli effetti, a meno che l’errore non sia grave al punto tale da stravolgere il bilancio (doppie spese, fatture per prestazioni inesistenti), ma anche errori economicamente rilevanti come una ripartiziome errata di una spesa partcolarmente cospicua. Da ciò che riferisci si tratta di un errore marchiano ed evidente, di cui mi stupisco che nessuno si sia mai accorto. Naturalmente sarebbe opportuno far presente l’errore in assemblea e, nel caso chiedere una correzione, anche se a posteriori, ricalcolando e ridistribuendo i consumi in maniera correta. Nessuno ti impedisce, se esistono motivazioni gravi, di rivolgerti comunque a un giudice, ma prima proverei a parlare della cosa in assemblea,

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Comunque la procedura per la revisione del consuntivo approvato e non impugnato nei termini previsti dall'art. 1137 cc, sarà molto lunga e credo anche dispendiosa, innanzi tutto si dovrà giustificare i motivi della mancata impugnazione nei termini stabiliti dall'anzidetto art. 1137 cc, non credo sarà molto semplice.

 

Secondo il costante pronunciamento della Cassazione, ribadito in un recente arresto, " la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile e dal cui diritto di impugnazione il ricorrente doveva, come accertato dalla Corte territoriale, considerarsi decaduto” (così Cass. 4 marzo 2011 n. 5254).

Come dire: le scelte effettuate dall’assemblea sono sovrane e possono essere contestare solamente se sono state adottate in modo difforme alla legge e non anche per il loro specifico contenuto.

Fonte https://www.condominioweb.com/una-volta-approvato-il-rendiconto-assume-una-particolare-forma-vincolante-come-impugnarlo.641

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In tutti i casi sarà tutto da dimostrare, e sarà sempre necessario giungere a vie legali, in quanto ci saranno sempre i favorevoli al rendiconto approvato ed i contrari, colpevolmente in ritardo sui tempi per l'impugnazione (fatto salvo nei 30 gg dell'art 1137 cc), la parola passa comunque al Giudice, con spese che erano evitabili se l'interessato faceva subito notare le incongruenze al momento dell'assemblea.

Per questo è sempre bene verificare le documentazioni prima dell'assemblea, dopo e se l'assemblea approva sarà sempre una perdita di tempo danaro e con una sentenza imprevedibile, nelle mani del Giudice di turno.

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... quindi si torna al post #3 😉

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... quindi si torna al post #3 😉Lo dici tu, perchè si potrebbe andare anche al post #4 scritto dallo stesso autore, quale dei due è più reale alla situazione?

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Naturalmente! Siamo qui per esprimere opinioni che possano essere di qualche utilità ... giusto?

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Naturalmente! Siamo qui per esprimere opinioni che possano essere di qualche utilità ... giusto?
Infatti, per cui se qualcuno sbadatamente non impugna nei termini dell'art 1137 cc potrà farlo in seguito, e nessuno potrà impedirlo, ma il risultato, anche se ci saranno errori, sarà nelle mani del Giudice e per avere una sentenza definitiva si dovrà giungere sino a Cassazione, per cui auguro a chi inizia una strada del genere un buon portafoglio e tanta tanta pazienza.

 

p.s. in questi casi ricordo la mia esperienza non condominiale, che per misere 400.000 Lire, 200 euro di oggi (che ho ottenuto alla 1° sessione) del 2001 attendo ancora una sentenza definitiva per corsi e ricorsi della parte avversa.

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Se l’errore fosse di migliaia di euro fermo restando la colpa di non essersene accorti prima ... certamente si ha diritto perlomeno di provarci. Io non discuto la convenienza ... ma semplicemente l’opportunità. Il giudizio lo lascio ad altri.

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Se l’errore fosse di migliaia di euro fermo restando la colpa di non essersene accorti prima ... certamente si ha diritto perlomeno di provarci. Io non discuto la convenienza ... ma semplicemente l’opportunità. Il giudizio lo lascio ad altri.
Certo a me sembrava conveniente, tanto è vero che ho vinto in 1° grado, ed avuto il mio riscontro ed essere risarcito, ma poi la parte avversa, non soddisfatta è ricorsa in Appello, ed ha perso nuovamente, non soddisfatta è andata in Cassazione, la quale dopo anni non ha espresso un giudizio ed ha rimandato tutto in Appello, ed ora attendiamo, attendiamo attendiamo .......

Sono quasi 17 anni, e nel 2001 400.000 Lire erano una bella cifra, ma ora conviene aver atteso tutti questi anni per 400.000 lire di allora?

 

Per cui ripeto e consiglio a chi vuol intraprendere una causa, di pensarci molto bene, ma molto e molto bene.

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Certo a me sembrava conveniente, tanto è vero che ho vinto in 1° grado, ed avuto il mio riscontro ed essere risarcito, ma poi la parte avversa, non soddisfatta è ricorsa in Appello, ed ha perso nuovamente, non soddisfatta è andata in Cassazione, la quale dopo anni non ha espresso un giudizio ed ha rimandato tutto in Appello, ed ora attendiamo, attendiamo attendiamo .......

Sono quasi 17 anni, e nel 2001 400.000 Lire erano una bella cifra, ma ora conviene aver atteso tutti questi anni per 400.000 lire di allora?

 

Per cui ripeto e consiglio a chi vuol intraprendere una causa, di pensarci molto bene, ma molto e molto bene.

Credimi ... mi dispiace per l’andamento della causa. Il principio del diritto in Italia è un sogno ma mi auguro che i miei figli possano riuscire ad ottenere giustizia in tempi più rapidi. È bruttissimo dover rinunciare ai propri sacrosanti diritti soltanto perchè una causa costa molto denaro e si può chiudere anche in 10/15 anni. È la sconfitta della legalità

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Credimi ... mi dispiace per l’andamento della causa. Il principio del diritto in Italia è un sogno ma mi auguro che i miei figli possano riuscire ad ottenere giustizia in tempi più rapidi. È bruttissimo dover rinunciare ai propri sacrosanti diritti soltanto perchè una causa costa molto denaro e si può chiudere anche in 10/15 anni. È la sconfitta della legalità
Viste le cose come stanno oggi nel nostro Bel Paese, andare in causa prevede tempi lunghissimi desiderando una sentenza definitiva senza possibilità di ricorsi, ovvero o ci si accontenta del 1° grado, o meglio ancora della Mediazione, oppure non si finisce più.

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Purtroppo devo concordare ...

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Viste le cose come stanno oggi nel nostro Bel Paese, andare in causa prevede tempi lunghissimi desiderando una sentenza definitiva senza possibilità di ricorsi, ovvero o ci si accontenta del 1° grado, o meglio ancora della Mediazione, oppure non si finisce più.

Buonasera,

scusate il ritardo nel seguire i vs. interventi di cui comunque ringrazio perchè sempre utili a maggiore informazione del mondo, anzi dell'universo condominiale.

Ho visto su questo Forum, in altre discussioni, una serie di situazioni davvero grottesche, per certi versi disarmanti nei confronti di un Condomino non proprio fresco fresco ma abbastanza inesperto come sono... pensavo che le situazioni del mio condominio fossero al limite, ma mi sono dovuto ricredere!

Anche altrove -leggendo sentenze di Cassazione- ho letto di cause iniziate nel 1994 e terminate (forse) nel 2011... cose da pazzi... e quindi ho pensato anch'io come Tullio di Trieste, se posso permettermi il tono confidenziale, all'Istituto della Mediazione come eventuale rimedio nella ns. situazione... ma per ben altro che non l'irrisorio importo del caso delle spese acqua... parliamo di 6.420 e. diviso 80 utenze che sono 80,25 circa e invece a noi ha addebitato 86,12 cd., ai "separatisti" 82,64 cd. perchè in quel momento c'era un Condominio unico per i 2 complessi di 2 palazzine ciascuno + negozi... e non c'erano contatori di singole palazzine o letture acqua individuali, perciò per il primo anno si decise -verbalmente, intendo a voce- di fare un tot cd., anche se di tale "decisione" o soluzione non c'è traccia in alcun verbale assembleare...!

Poi il Rendiconto dell'anno 2013, indicato "a blocchi" in una paginetta e mezza ci è giunto dopo la seconda assemblea del 16/6/2014, quando il Condominio risultava già -arbitrariamente- separato con assemblea del 2/2/2014 e il civico separatista confermò l'amministratore in carica -ovviamente- e approvò il Rendiconto 2013, definito "ante separazione" in odg, (mentre noi del ns. civico non potemmo nè approvare consuntivi nè nominare ecc. per mancanza quorum costitutivo), mentre l'elenco fatture spese o proventi in entrata non ci è mai pervenuto,

Il Riparto consuntivo ricevuto, comprendente anche le spese del civico separatista, manca di n. 3 pagine!! e di ciò ho avuto contezza solo lo scorso agosto, appunto, un po' tardi per opposizioni o impugnamenti, (riferendo ciò ad altri condomini non c'era grande attenzione) ma soprattutto: vi pare un comportamento corretto da parte di un Amministratore che dovrebbe agire come Buon Padre di Famiglia?

Era solo l'inizio, questo....

Il ns. Condominio ha acquisito da Enasarco i canoni delle antenne TIM e H3G in rogito notarile con le testuali frasi a suggello dopo l'indicazione delle parti e condizioni economiche:"Le parti come sopra rappresentate, convengono che tali contratti proseguano senza alcuna interruzione con il costituito condominio di Via ..omissis ..al cui amministratore verrà fornita tutta la inerente documentazione. ( e seguita) In particolare, con la proporzionale quota di comproprietò di tutti i vani, spazi, servizi, impianti ed enti condominiali e comuni dell'intero fabbricato e complesso edilizio di cui fa parte quanto in oggetto, a norma di legge".

L'Enasarco, dopo aver smentito per vari anni le voci che giravano di un'imminente dismissione, dismise, e appena prima della caduta dei prezzi dell'edilizia (!) e ancora ben ricordo il loro depliant pubblicitario con lo slogan "Da inquilini a proprietari il passo è breve... non dovrete nemmeno uscire di casa!" con uno zerbino sull'uscio di una porta....

 

Invio il post sennò finisco stanotte... arrivederci

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Dici che la divisione delle spese di consumo d’acqua sono state ripartite un “tot” al chilo ... cosa illecita per diversi motivi, non ultimo che non è stato deciso, pare, in assemblea, ma davanti a un caffè al bar ... a quanto pare. Tale ripartizione doveva essere fatta per millesimi di proprietà (in assenza di contatori individuali).

 

Da ciò che affermi sembra che il condominio separatista si sia diviso arbitrariamente .... riunendosi in un consesso assembleare diverso dall’assemblea di condominio originario, l’unica assemblea che poteva ratificare, ai sensi dell’art. 61 cc comma 2, tale separazione con la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentavano almeno la metà del valore di tutto il condominio. Tale delibera, se decisa dal SOLO condominio distaccante ... è assolutamente nulla, perchè ha modificato arbitrariamente la consistenza del condominio incidendo sui diritti di comproprietà di chi non ha potuto esprimersi e “rapinando” i condòmini ignari, di un sostanzioso introito derivante dalle antenne TIM e H3G. Il contratto, tra l’altro era stato stipulato con tutto il condominio e una, mi ripeto, arbitraria esclusione di una parte dei condòmini è assolutamente illecita.

 

... questo è il mio personalissimo giudizio se ho afferrato bene i termini della vicenda.

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Mi devo ancora scusare per il ritardo nel far seguito ai vs. preziosi interventi, ma purtroppo le incombenze incalzano... dunque.. dove eravamo rimasti? (una frase celebre questa per chi ha più di qualche capello bianco)... ovvio concordare con Tullio per la valutazione accurata di unazioine legale... ma di fronte al muro o tornare in dietro o scalare per superare l'ostacolo... apprezzabilissimo e ancora prezioso il consiglio di "bilbetto" di cercare un accordo assembleare, seppure successivo, per modificare e RETTIFICARE i Rendiconti -NON E' SOLO QUELLO DELL'ACQUA 2013 AD ESSERE ERRATO!!- pregressi.

Come detto in altri post nelle altre sezioni del Forum e per chiarire il dubbio a bilbetto appena sopra espresso, chiarisco che nel gennaio 2014 ricevemmo dall'allora amministratore la convocazione di assemblea con odg -fra gli altri punti- separazione del Condominio richiesta dal civico ... e in allegato alla Richiesta ufficiale di separazione foglio elenco condomini richiedenti e firmatari con m.mi rispettivi.

Orbene l'Amministratore con semplice somma excel delle caselle m.mi incolonnati dei singoli condomini arriva a indicare 336m.mi dei firmatari + 111m.mi di enasarco non firmatario tot. (arrotondato) 447m.mi che già sono meno del 50%... ma il fatto è che 1 condomino del civico separatista NON firmò e il mio ri-conteggio evidenziò che gli effettivi firmatari della separazione era composta da 324m.mi scarsi... sicchè tale separazione, indicata in verbale come segue -testualmente-: ...il condomino omissis richiede copia della richiesta di separazione. Pertanto il condominio ufficialmente comunica la sua separazione; tuttavia lo stesso sarà tenuto alla suddivisione in quota millesimale attuale fino a scadenza del contratto la quota millesimale attuale di sua proprietà." e poi altro punto all'odg...! ..non poteve nemmeno essere richiesta giudizialmente perchè la quota di 1/3 NON era raggiunta.

Ebbene, che ve ne pare?

Si fa presente infine che tale verbale ci è giunto poi scritto in foglio "word" con timbro e firma dell'amministratore in calce e dizione "copia conforme all'originale", quindi SENZA firme originali di Presidente e Segretario -segretario era lo stesso amministratore..- e con il cognome indicato del Presidente errato (un semplice refuso ortografico?).

Ma questo è solo l'inizio...

Ripeto, in recente assemblea di sostituzione dell'amministratore che fece tale "capolavoro", a mia richiesta di perchè essendo scaduto il contratto TIM il 30/6 u.s., che venne disdettato nel maggio2013 (!!) -anche questo atto con delibera -credo-nulla o insufficiente in quanto non messa ai voti e nemmeno ratificata successivamente ed indicata in verbale solo scrivendo di una vaga volontà dei condomini su cui insistevano le antenne di essere totalmente contrari alla firma del contratto (??!!) -già ovviamente firmato con rinnovo automatico 9+6 ecc. nel 2002 (vedi mio altro post cui ora non so come dare riferimento)- dicevo, perché non si ingiungeva a TIM la rimozione immediata dell’antenna oppure se ne richiedeva indennità di occupazione , e l’amministratore (ora ex) rispondeva che la TIM lo aveva avvisato che l’impianto serebbe stato smantellato entro il 30/11 scorso... era il 12/10, passaggio di consegne 10/11, non ricevuti doc. pregressi dal neo amm.re, MA LE ANTENNE SONO LI’ SULLA PALAZZINA... che ne pensate? È lecito credere che abbiano stipulato un nuovo contratto con TIM a favore del solo civico....?

E come agire ora di fronte a questa verosimile rapina come definita da “bilbetto” qui sopra?

Per di più la cosa oserei dire sconvolgente è che la maggior parte dei condomini del mio civico sembra “insensibile” materialmente e fisicamente come corpo morto e sordo alle mie ripetute allerte fin dal gennaio 2014 e anche da prima....

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La vicenda si distingue sia per la complessità della sua evoluzione sia per le variegate problematiche via via aggiuntesi e mai risolte secondo legge; ciò nonostante mi sembra inutile intervenire nel merito: con l'intero carteggio disponibile e sott'occhio anche un professionista farà fatica ad individuare la quadra di questa storia e l'ambito all'interno del quale si possa sperare di ottenere risultati e modifiche alla situazione esistente.

Forse, e sottolineo forse, una utile strategia per riportare una parvenza di normalità è quella di soprassedere sul passato per concentrarsi solo sull'ultimo bilancio consuntivo proposto, bocciarlo, e se approvato, impugnare le delibere non conformi al codice civile, partendo dalla mediazione civile con l'assistenza di un legale..

Automaticamente riaffiorerà anche il passato, magari solo in parte, ma riaffiorerà.

 

C'è però un grossissimo punto interrogativo che rende molto incerta l'aspettativa di risoluzione dei vari problemi.

Miclog i tuoi co-condòmini non hanno ancora percepito come grave la condizione complessiva del vostro Condominio: questo può pesare sul conseguimento dei risultati da te auspicati.

La legge corre in tuo soccorso, i fatti concludenti no: un mediatore o un giudice possono tener conto di questi aspetti in maniera più o meno rilevante. Di certo al momento qualunque iniziativa tu intenda intraprendere sarà quasi certamente una iniziativa in solitario, e questo può diventare un altro problema piuttosto che un elemento di distinzione: uno contro tutti parte sempre svantaggiato. Infatti sarebbe preferibile nel tempo "lavorarsi" ed investire sui propri co-condòmini fino a disporre del controllo di una maggioranza assembleare per deliberare a costo zero correggendo così quel che non va bene.

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Grazie Abano59 per i suggerimenti, e sì che ci vorrebbe "un grande spirito" alleato... non sai quanto mi sono adoperato con i colleghi condomini... qualcuno mi ha seguito, dandomi qualche delega (max 2) in assemblea.. ora una di queste di una signora nemmeno ci sarà più perche ha venduto l'appart. e con suo grande scarico di stress... ho parlato più volte con altri condomini che, pur se sembrano più interessati ora, tuttavia non "riescono" a dedicare alla problematica condominiale un po' più di tempo...

Invio email, ma per avere una risposta anche ad una semplicessima domanda in favore di loro specifici interessi devo attendere 20 e + giorni... da altri proprio non ho mai risposta e così rinuncio anch'io ad interpellarli... un operaio rumeno ben naturalizzato che qualche settimana fa era a lavoro nella ristrutturazione dell'appartame nto venduto che sopra accennavo, alla mia osservazione che aver messo un tiro sul terrazzino con piatto puntato anche sul solaio del terrazzino al piano superiore non era proprio un'ottima idea perchè quella condomina del piano di sopra aveva già piantato una problematica per il distacco di un davanzale laterale dal dente della facciata di cui è proseguimento... e lui mi rispondeva candidamente ma lasciandomi di ...stucco: "...no. non avevamo fatto caso a quel problema...(mentre glielo indicavo da pianoterra) ma non è una cosa grave è solo un po' di intonaco che si è distaccato a causa di infiltrazioni d'acqua... ma lo sai che c'è... in questo condominio NON VI VOLETE BENE FRA DI VOI, non c'è amore... e allora tutto va storto!"....

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Mi riconfermi che sei solo... e da solo puoi fare ben poco, se non spendere una marea di soldi in legale e periti per intentare una complicata causa al Condominio. Ma poi fra quanti anni vedrai la parola FINE ?

E nota bene, che ho scritto la parola FINE e non VITTORIA, perché la vittoria in ambito giudiziale italiano è sempre una ipotesi molto incerta e per niente sicura sulla quale nessuno osa scommettere preliminarmente.

Altrimenti, non resta che continuare a lottare nella speranza di una maggior aggregazione condominiale oppure adeguarsi all'andazzo malsano oppure se puoi prendi in considerazione la vendita della tua u.i. per traferirti altrove.

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