#1 Inviato 30 Gennaio, 2021 Il messaggio è necessariamente lungo, perché il tema è complesso, almeno per me. Il nostro condominio è così composto: a) due corpi da 9 piani disposti a L collegati solamente da un ampio vano scale comune, con piano terra occupato da rimessaggio bici/motocicli libero (senza pareti, solo piloni portanti) con tetto di copertura comune di circa 500 m2; b) due appartamenti sporgenti rispetto agli involucri dei due corpi principali, con tre pareti che danno sull'esterno e una collegata all'androne condominiale comune dove c'è l'accesso ai due appartamenti. Detti appartamenti hanno come copertura un terrazzo calpestabile a uso privato dei proprietari degli appartamenti al primo piano (circa 250 metri quadrati di superficie). Sotto il pavimento di questi appartamenti vi sono le cantine condominiali non riscaldate. Per il guadagno delle due classi di efficienza energetica previste per l'Ecobonus 110% dei due corpi condominiali di cui al punto a), basta il cappotto (anche orizzontale per la superficie libera sotto i pavimenti degli appartamenti al primo piano) più il rifacimento del tetto, già previsto per altri motivi. La divisione prevista dei costi è a millesimi di proprietà. La copertura delle spese sarebbe con sconto in fattura. Invece per guadagnare le due classi energetiche per i due appartamenti di cui al punto b) si dovrebbero effettuare lavori di smantellamento e ricostruzione del terrazzo a uso esclusivo e ai soffitti delle cantine che ci farebbero sforare il massimale dei costi detraibili di parecchio. Tali costi vivi andrebbero ripartiti 1/3 ai due proprietari che hanno l'uso esclusivo del terrazzo e 2/3 a tutti gli altri per millesimi di proprietà. Non volendo spendere soldi "veri", i condomini dei due corpi di nove piani vorrebbero fare i lavori solo sulle loro proprietà escludendo i due appartamenti a piano terra dai lavori, ma anche dai "costi". Questa proposta mi ha portato alla domanda riportata qui in fondo: --link_rimosso-- Tale soluzione comporterebbe un cambiamento del rapporto tra il fabbisogno energetico dei due corpi principali e dei due appartamenti al piano terra, con relativa necessità di cambio delle tabelle millesimali di riscaldamento. Per evitarlo, i proprietari del piano terra hanno proposto di assumersi l'onere delle spese per il terrazzo (1/3 + 2/3 come indicato sopra) e relative detrazioni fiscali. Arriviamo quindi a ciò che si vorrebbe votare in assemblea e relativa mia domanda: Tutti i condomini (dei 9 piani dei due corpi + i 2 degli appartamenti al piano terra) voterebbero insieme per effettuare i lavori complessivi, ma attribuendo le spese dei due corpi principali ai loro proprietari e del terrazzo calpestabile ai due proprietari del piano terra, in modo da rimanere sotto il tetto massimo di spesa detraibile per i due lavori distinti. La mia domanda: è legale tutto ciò o si rischia di essere troppo borderline con la frode al fisco? Qualcuno ha per caso esperienze similari?
#2 Inviato 30 Gennaio, 2021 galva dice: La mia domanda: è legale tutto ciò o si rischia di essere troppo borderline con la frode al fisco? AdE indica sempre che la ripartizione dei costi debba essere in ossequio all'art. 1123 C.C. che prevede, per convenzione, ripartizioni diverse da quelle canoniche. In alcune risposte ad interpelli AdE ha indicato che, a condizione che con le debite maggioranze e con indicazione nel verbale d'assemblea, sono valide le ripartizioni stabilite in deroga al principio di proporzionalità. Tale principio non è valido solo per il superbonus, ma anche per tutte le altre "normali" detrazioni Come mai ti poni la questione o c'è qualcosa che non ho capito?
#3 Inviato 30 Gennaio, 2021 Non ho ben capito la situazione. Siete due edifici separati (i due corpi a L)? Allora ciascun edificio ha un massimale complessivo proporzionale al numero di unità immobiliari distintamente accatastate. Suppongo p.e. 30 appartamenti + 20 garage / cantine per ciascun corpo, quindi 50 u.i. In tal caso per il cappotto vale: 40.000 € * 8 + 30.000 € * 42 = 1,58 mln Potete suddividere come vi pare la spesa tra i condomini, purché la suddivisione sia votata all'unanimità. Se non raggiungete l'unanimità dovete suddividere secondo il criterio legale (per millesimi di proprietà) o con il diverso criterio fissato nel vostro regolamento di condominio contrattuale.
#4 Inviato 30 Gennaio, 2021 Danielabi dice: AdE indica sempre che la ripartizione dei costi debba essere in ossequio all'art. 1123 C.C. che prevede, per convenzione, ripartizioni diverse da quelle canoniche. In alcune risposte ad interpelli AdE ha indicato che, a condizione che con le debite maggioranze e con indicazione nel verbale d'assemblea, sono valide le ripartizioni stabilite in deroga al principio di proporzionalità. Tale principio non è valido solo per il superbonus, ma anche per tutte le altre "normali" detrazioni Come mai ti poni la questione o c'è qualcosa che non ho capito? Mi pongo la questione che la ripartizione venga considerata non lecita in quanto fatta per aggirare il limite massimo delle detrazioni per l'EcoBonus. Il totale dei lavori farebbe sforare tale limite, i due lavori separati invece no, perché una parte delle spese verrebbe detratta dal totale e attribuita solo ai due proprietari del piano terra. Mi pare strano. E non vorrei trovarmi alla fine a dover pagare tutto il malloppone con soldi "veri". condo77 dice: condo77 dice: Non ho ben capito la situazione. Siete due edifici separati (i due corpi a L)? L'edificio è unico solo perché c'è un vano scale centrale che lo unisce. E' fatto a L in questo modo Corpo A (2 appartamenti per piano) + vano scale + Corpo B (sempre 2 appartamenti per piano, in verticale rispetto al Corpo A) Modificato 30 Gennaio, 2021 da galva
#5 Inviato 30 Gennaio, 2021 Catastalmente credo che Corpo A + Corpo B + 2 appartamenti sporgenti al piano terra siano considerati un unico edificio. Dovremmo verificare. Però, per dire, abbiamo due ascensori separati, due uscite separate per andare nella zona box, ma un unico androne condominiale per andare in strada, lo stesso in cui ci sono gli ingressi dei due appartamenti del piano terra che sporgono completamente rispetto ai due corpi di cui sopra. Capisco che è un po' complesso farsene un'idea senza una mappa, ma spero di essermi spiegato. Modificato 30 Gennaio, 2021 da galva
#6 Inviato 30 Gennaio, 2021 galva dice: Mi pongo la questione che la ripartizione venga considerata non lecita in quanto fatta per aggirare il limite massimo delle detrazioni per l'EcoBonus Art. 10bis dello statuto del contribuente ...si considerano operazioni elusive... a) operazioni prive di sostanza economica i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell'utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato; b) vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell'ordinamento tributario. 4. Resta ferma la libertà di scelta del contribuente tra regimi opzionali diversi offerti dalla legge e tra operazioni comportanti un diverso carico fiscale. La vostra non è un'attività elusiva tanto è che non andate contra legem, ma fate uso delle possibilità date dalla legge e, comunque rientra nel diritto che avete di utilizzare al meglio i vantaggi offerti dalla legge. galva dice: Catastalmente credo che Corpo A + Corpo B + 2 appartamenti sporgenti al piano terra siano considerati un unico edificio Indipendentemente dalle risultanze catastali, siete un corpo di fabbrica unico. 1
#7 Inviato 30 Gennaio, 2021 Se siete un unico edificio allora c'è anche un unico massimale. I massimali per i cappotti sono molto elevati, non ho ancora capito dove e perché sforate... Se sono 2 appartamenti per piano dovrebbero essere dai 36 ai 40 appartamenti in tutto (non so bene se i 9 piani sono incluso o escluso il piano terra). Diciamo 36: 8 * 40.000 + 28 * 30.000 = 1,16 mln Sicuro che con più di 1 milione non ce la fate a cappottare tutto? Modificato 30 Gennaio, 2021 da condo77
#8 Inviato 4 Febbraio, 2021 condo77 dice: Se siete un unico edificio allora c'è anche un unico massimale. I massimali per i cappotti sono molto elevati, non ho ancora capito dove e perché sforate... Se sono 2 appartamenti per piano dovrebbero essere dai 36 ai 40 appartamenti in tutto (non so bene se i 9 piani sono incluso o escluso il piano terra). Diciamo 36: 8 * 40.000 + 28 * 30.000 = 1,16 mln Sicuro che con più di 1 milione non ce la fate a cappottare tutto? Secondo il primo preventivo no. Comunque adesso ci stiamo muovendo con una ditta più grande, specializzata in riqualificazioni energetiche che ha fatto un discorso complessivo, includendo tetto e serramenti. Continuo a vedere un po' troppo fumo su questi argomenti. Speriamo bene.
#9 Inviato 4 Febbraio, 2021 galva dice: Secondo il primo preventivo no. Comunque adesso ci stiamo muovendo con una ditta più grande, specializzata in riqualificazioni energetiche che ha fatto un discorso complessivo, includendo tetto e serramenti. Continuo a vedere un po' troppo fumo su questi argomenti. Speriamo bene. In bocca al lupo! 👍
#11 Inviato 6 Febbraio, 2021 Leggendo per bene la normativa sul Superbonus, almeno nella versione coordinata che ho in mano io, mi pare di aver capito che lo stato garantisce: 1) detrazione fiscale all'avente diritto entro i limiti indicati fino a giugno 2023 con altri limiti per avanzamento dei lavori (art 119 del Decreto Rilancio); 2) possibilità di cessione del credito fiscale o sconto in fattura solo per le spese sostenute nel 2020 e 2021 (art. 121: "I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al com-ma 2 possono optare, in luogo dell’’utilizzo di-retto della detrazione spettante, alternativa-mente...). Vi risulta? Qua da noi non ce la faremmo mai entro dicembre 2021 a fare i lavori per avere lo sconto in fattura. Non abbiamo nemmeno convocato l'assemblea per approvare lo studio di fattibilità eventuale. Modificato 6 Febbraio, 2021 da galva
#13 Inviato 6 Febbraio, 2021 Danielabi dice: Si, per ora è così Ah, santa pazienza. Averlo saputo non ci saremmo nemmeno attivati. Grazie per la risposta, è proprio vero che il diavolo si nasconde nei dettagli.
#14 Inviato 6 Febbraio, 2021 galva dice: Ah, santa pazienza. Averlo saputo non ci saremmo nemmeno attivati. Grazie per la risposta, è proprio vero che il diavolo si nasconde nei dettagli. Potreste fare un atto di fede, pagando in anticipo la ditta, entro il 2021.................😮
#15 Inviato 6 Febbraio, 2021 Danielabi dice: Potreste fare un atto di fede, pagando in anticipo la ditta, entro il 2021.................😮 Già sarebbe difficile far tirar fuori alla gente i soldi, figurarsi tutti in anticipo. Mah, adesso dovrò parlare con gli altri condomini per vedere almeno cosa ne pensano.
#16 Inviato 8 Febbraio, 2021 Correggo quanto detto poco sopra. La finanziaria 2021 ha introdotto un altro comma bis all'art. 121: 7-bis Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119. Quindi lo sconto in fattura e la cessione del credito fiscale sono prorogati per tutto il 2022, ma solo per gli interventi dell'art. 119. Questa legge è stata modificata più volte e integrata da decreti attuativi quindi bisogna stare molto attenti a quale versione si trova on line, altrimenti si finisce col sbagliare facilmente. 1
#17 Inviato 8 Febbraio, 2021 galva dice: La finanziaria 2021 ha introdotto un altro comma bis all'art. 121: Hai ragione, grazie. A chi interessasse, gli articoli 119 e 121 del DL 34/2021 come risultano attualmente in vigore: 1
