#1 Inviato 11 Luglio, 2020 buona sera a tutti, nel mio condominio ci ritroviamo ad avere due appartamenti pignorati su 12, adesso vorremmo usufruire del eco bonus, ma con i due appartamenti pignorati come funzionerebbe?? ma sopratutto l'eco bonus potrà essere richiesto come condominio? vorrei anche aggiungere che al momento siamo in una fase transitoria con l'amministratore, perciò non riusciamo ad ottenere queste risposte. ringrazio anticipatamente ...
#2 Inviato 11 Luglio, 2020 milingo dice: ma sopratutto l'eco bonus potrà essere richiesto come condominio? Per fruire della detrazione del 110% è necessario porre in essere il cappotto per tutto in condomìnio (o la coibentazione del tetto), oppure il cambio della caldaia centralizzata, tutti gli altri interventi sono "trainati" da questi principali. Il risultato deve essere il miglioramento di due classi dell'efficienza energetica dell'edificio (tutto). milingo dice: con i due appartamenti pignorati come funzionerebbe?? Premettiamo che gli interventi si possono decidere a maggioranza. La questione "delicata" riguarda la cessione del credito, che è il vero vantaggio della superdetrazione; in sostanza anzichè detrarvi dalle imposte il costo rimasto a vostro carico, potete "venderlo" alla ditta che effettua l'intervento o a istituti finanziari o a privati (ovviamente che vogliano "acquistarlo"). Per gli immobili pignorati alcuna giurisprudenza indica che le decisioni, quindi la partecipazione all'assemblea e il voto, siano da attribuire al custode, altra che, rimanendo il condòmino proprietario del bene sino all'aggiudicazione all'asta, debba essere convocato il condòmino moroso. In effetti non è una questione semplice, vediamo se al riguardo l'avvocato @SisterOfNight puo' darti migliori informazioni.
#3 Inviato 11 Luglio, 2020 grazie mille Danielabi , credo che i due appartamenti siano in mano al curatore fallimentare. ricapitolando, se i lavori di cappotto ecc. verranno approvati dalla maggioranza, potremmo muoverci è tutta la documentazione verrebbe presentata come l'intero condominio a prescindere dai singoli proprietari che lo compongono, quindi potremmo procedere e beneficiare dell'eco bonus pur avendo i due appartamenti pignorati? i lavori che intendiamo fare riguardano cappotto, e tetto.
#4 Inviato 11 Luglio, 2020 milingo dice: credo che i due appartamenti siano in mano al curatore fallimentare Ah....allora è diverso: è senz'altro il curatore fallimentare che puo' intervenire e firmare per la cessione del credito. Si, potete beneficiare dell'ecobonus per i lavori che fate, e il curatore fallimentare puo' firmare per la cessione del credito. Per quanto se ne sa sin'ora, tale cessione è individuale, nel senso che qualche condòmino potrebbe non voler cedere la sua detrazione, in questo caso pagherebbe la sua quota di costo alla ditta. Il problema è per gli appartamenti del fallito, perchè se non cede il credito e non ha soldi per pagare la sua quota di costi, sono gli altri condòmini che devono accollarsi il costo. Immagino che non sia chiarissimo il meccanismo......che dici?
#5 Inviato 11 Luglio, 2020 Danielabi grazie mille sei stato chiarissimo, anche se il meccanismo effettivamente è un po complesso. di un appartamento conosciamo chi è il curatore fallimentare, mentre dell'altro siamo totalmente allo scuro, cosi come il vecchio amministratore, sai se esiste un modo per risalire al curatore che lo sta gestendo il pignoramento?
#6 Inviato 11 Luglio, 2020 milingo dice: Danielabi grazie mille sei stato chiarissimo, anche se il meccanismo effettivamente è un po complesso. di un appartamento conosciamo chi è il curatore fallimentare, mentre dell'altro siamo totalmente allo scuro, cosi come il vecchio amministratore, sai se esiste un modo per risalire al curatore che lo sta gestendo il pignoramento? Potete chiedere alla cancelleria fallimentare del Tribunale, oppure se conoscete la partita iva del fallito potete accedere al sito portalecreditori.it, oppure l'amministratore puo' fare una visura camerale presso la Camera di Commercio.
#7 Inviato 11 Luglio, 2020 A mio avviso il primo passo da fare è dotarsi di amministratore, sarebbe imprudente pensare di fare un lavoro importante con alle spalle una situazione complessa (appartamenti pignorati) e senza una figura di riferimento per il condominio. Poi sarà opportuno confrontarsi con il curatore fallimentare, che ha tutto l'interesse ad agevolare l'esecuzione dei lavori visto che portano ad un incremento di valore del bene da lui curato. Le strade percorribili mi paiono 2: le unità pignorate partecipano regolarmente ai lavori, reperendo le risorse necessarie grazie alla cessione del credito (o allo sconto in fattura); direi che questa è l'opzione di base, preferibile sotto molti aspetti; nel caso quanto sopra non fosse possibile, si potrebbe deliberare all'unanimità di suddividere la spesa tra le sole unità non pignorate; in questo modo anche il credito fiscale sarebbe suddiviso tra tali unità e la cessione dello stesso consentirà idealmente di coprire il costo dei lavori senza extraspesa.
#8 Inviato 11 Luglio, 2020 Preg.mo Utente, Il bonus laddove non dovesse essere ceduto all'impresa per usufruire del relativo sconto, cosa che consiglierei vivamente scegliendo al riguardo impresa dotata di rilevante patrimonializzazione, toccherà allora al singolo condomino o monetizzarlo in banca o portarselo in detrazione sulle tasse in 5 anni anticipando la spesa. Il curatore fallimentare seppur in prededuzione pagherà? Se non pagherà c'è il rischio di perdere il bonus perché le spese devono essere sostenute da tutti i condomini sulla base delle rispettive quote millesimali. Saluti
#9 Inviato 11 Luglio, 2020 Federico Crespi dice: Il bonus laddove non dovesse essere ceduto all'impresa per usufruire del relativo sconto, cosa che consiglierei vivamente scegliendo al riguardo impresa dotata di rilevante patrimonializzazione, toccherà allora al singolo condomino o monetizzarlo in banca o portarselo in detrazione sulle tasse in 5 anni anticipando la spesa. Il curatore fallimentare seppur in prededuzione pagherà? Se non pagherà c'è il rischio di perdere il bonus perché le spese devono essere sostenute da tutti i condomini sulla base delle rispettive quote millesimali. quindi nel nostro caso la cosa migliore è trovare un impresa che accetti la cessione del credito, per evitare ogni problematica. giusto?
#10 Inviato 11 Luglio, 2020 perfetto. e aggiungo una precisazione che prima ho omesso di meglio specificare. Laddove il fallimento fosse incapiente e gli altri condomini si accollassero la quota del fallimento costoro non godrebbero della quota di bonus spettante a quest'ultimo. Per cui quando nel commento precedente ho parlato di perdita di bonus tale perdita non sarà totale ma solo limitata alla quota eccedente il rispettivo valore millesimale. Buona serata.
#11 Inviato 11 Luglio, 2020 Ed ancora se il fallimento monetizzasse la propria quota di bonus il ricavato finirebbe attratto al passivo del fallimento e non a regolarizzare gli interventi di efficentamento termico. Al di fuori della cessione all'impresario edile i condomini dovrebbero accollarsi oneri non irrilevanti senza poter al contempo beneficiare della quota di bonus di pertoccanza del fallimento.
#12 Inviato 11 Luglio, 2020 per individuare il nome del curatore provate a cercare sul portale dei fallimenti del Tribunale competente il nominativo del condomino e/o della società fallita. In alternativa bisogna fare una visura camerale.
#13 Inviato 11 Luglio, 2020 Federico Crespi dice: Laddove il fallimento fosse incapiente e gli altri condomini si accollassero la quota del fallimento costoro non godrebbero della quota di bonus spettante a quest'ultimo. Non so se ho capito bene cio' che vuoi dire, ma i condòmini che si accollano anche la quota di costo di condòmini morosi, sostenendo, quindi, costi superiori alla propria quota millesimale, possono portare tali costi in detrazione. AdE prevede che si possano detrarre i costi ripartiti per millesimi o altro criterio stabilito dall'art. 1123 e seguenti. L'ultimo periodo del primo comma del 1123 stabilisce che si possa derogare al principio generale di ripartizione per convenzione. Federico Crespi dice: Ed ancora se il fallimento monetizzasse la propria quota di bonus il ricavato finirebbe attratto al passivo del fallimento e non a regolarizzare gli interventi di efficentamento termico Anche questo penso di non averlo capito bene: cosa intendi per monerizzare la quota di bonus? Il credito nasce post dichiarazione di fallimento, ex art. 56 legge fallimentare puo' essere compensato con il debito verso il condomìnio, anche se non sono specialista in fallimenti....il curatore saprà essere piu' esaustivo.
#14 Inviato 11 Luglio, 2020 leggendo diversi commenti alle circolari dell'agenzia delle entrate si evince che le quote oggetto di accollo non consentono di ottenere una quota di bonus superiore alla propria quota millesimale. Se poi l'impresa non dovesse accettare lo sconto ogni condomino potrà andare in banca e monetizzare la propria quota di bonus. Il curatore andrà in banca e il ricavato lo utilizzerà non per pagare i lavori ma per rimborsare i creditori insinuati al passivo del fallimento. È preferibile secondo me chiedere lo sconto all'impresa.
#15 Inviato 11 Luglio, 2020 Federico Crespi dice: leggendo diversi commenti alle circolari dell'agenzia delle entrate si evince che le quote oggetto di accollo non consentono di ottenere una quota di bonus superiore alla propria quota millesimale. Questo era anche il mio pensiero, smentito proprio da utenti del forum che, costretti a pagare per la morosità di altri, si sono rivolti direttamente ad AdE e la risposta è stata positiva per loro; non è stato un caso isolato per cui l'unica interpretazione che posso darne è che quanto riportato nelle circolari (per esempio la 13/2019 che recita: Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile) significa che il criterio per cui per convenzione si possa derogare alla ripartizione per millesimi permetta di portare in detrazione il costo effettivamente sostenuto, quindi comprensivo dei costi accollati.
#16 Inviato 12 Luglio, 2020 Concordo con Daniela: con delibera unanime, si può ripartire la spesa come meglio aggrada e portare in detrazione l'intera spesa così suddivisa. L'importante è accordarsi prima con il curatore per determinare esattamente come muoversi.
#17 Inviato 12 Luglio, 2020 concordo in teoria, ma resto dell'idea che non tutti i condomini hanno la forza economica per anticipare somme non irrilevanti. non a caso ci sono finanziarie che promettono l'anticipo delle somme dovute con cessione del credito d'imposta all'ultimo sal. ma con un fallimento di mezzo meglio di no. Conclusione. La via maestra resta quella dello sconto con contestuale cessione del credito all'impresario. Buona domenica.
#18 Inviato 12 Luglio, 2020 Federico Crespi dice: La via maestra resta quella dello sconto con contestuale cessione del credito all'impresario. Su questo concordo in toto, è la via maestra non solo in caso di condòmini morosi, ma in ogni caso.
#19 Inviato 12 Luglio, 2020 Lo sconto in fattura è sicuramente perfetto per i condomini, ma al momento pare poche imprese lo pratichino: speriamo la cosa cambi. Anche senza sconto non è detto che l'anticipo economico debba essere fatto dai condomini. Può essere fatto anche da una banca, che sarà lieta di finanziare i condomini o il condominio visto il basso rischio dell'operazione, garantita dal credito fiscale. Questo consente altresì di detrarre il pieno 110% per la propria capienza fiscale, cedendo solo il credito fiscale che eccede la propria capacità di detrazione. Danielabi dice: Su questo concordo in toto, è la via maestra non solo in caso di condòmini morosi, ma in ogni caso. Personalmente penso mi orienterò sulla cessione perché così avrò più libertà nella scelta delle ditte e meno vincoli in quanto a tempi di esecuzione. Le poche ditte che praticano lo sconto sono già tutte prenotate fino alle calende greche e cmq accettano solo grossi lavori con grossi margini. Almeno è così da me e per ora, contando che abbiamo tante piccole aziende ma mancano grosse realtà industriali. Modificato 12 Luglio, 2020 da condo77
#20 Inviato 12 Luglio, 2020 milingo dice: buona sera a tutti, nel mio condominio ci ritroviamo ad avere due appartamenti pignorati su 12, adesso vorremmo usufruire del eco bonus, ma con i due appartamenti pignorati come funzionerebbe?? ma sopratutto l'eco bonus potrà essere richiesto come condominio? vorrei anche aggiungere che al momento siamo in una fase transitoria con l'amministratore, perciò non riusciamo ad ottenere queste risposte. ringrazio anticipatamente ... L'opener parla di appartamenti pignorati ma non dice da chi e soprattutto non dice che trattasi di fallimento..(in se' il curatore fallimentare infatti non pignora nulla, semmai mette all'asta per vendere) Tutto quanto sopra detto va bene, diamo atto che i beni siano nella massa passiva di un fallimento (che non è "pignorati") ma il curatore (che potrà intervenire per la firma di cessione del credito) esiste solo nei fallimenti. Un immobile se è pignorato lo è da creditori privati (banca, fornitori ecc...) Quindi per prima cosa sarebbe meglio in apertura indicare sempre se per pignoramento si intende che i beni sono nella massa fallimentare di una società/imprenditore o se è pignoramento di un solo creditore. Se abbiamo un fallimento, avremo un curatore con cui interloquire e tutto sarà piu' semplice Se abbiamo un pignoramento, dovremo sentire i creditori che hanno avviato la procedura di pignoramento, non avremo un curatore, ma solo un giudice delegato e un delegato alla vendita Suggerisco anche io la cessione all'impresa
#21 Inviato 13 Luglio, 2020 grazie mille a tutti per le risposte. SisterOfNight dice: L'opener parla di appartamenti pignorati ma non dice da chi e soprattutto non dice che trattasi di fallimento..(in se' il curatore fallimentare infatti non pignora nulla, semmai mette all'asta per vendere) Tutto quanto sopra detto va bene, diamo atto che i beni siano nella massa passiva di un fallimento (che non è "pignorati") ma il curatore (che potrà intervenire per la firma di cessione del credito) esiste solo nei fallimenti. Un immobile se è pignorato lo è da creditori privati (banca, fornitori ecc...) Quindi per prima cosa sarebbe meglio in apertura indicare sempre se per pignoramento si intende che i beni sono nella massa fallimentare di una società/imprenditore o se è pignoramento di un solo creditore. Se abbiamo un fallimento, avremo un curatore con cui interloquire e tutto sarà piu' semplice Se abbiamo un pignoramento, dovremo sentire i creditori che hanno avviato la procedura di pignoramento, non avremo un curatore, ma solo un giudice delegato e un delegato alla vendita Suggerisco anche io la cessione all'impresa si tratta di appartamenti andati all'asta, (mancato pagamento mutuo da parte del condomino) almeno per uno , l'altro stiamo verificando....
#22 Inviato 13 Luglio, 2020 milingo dice: si tratta di appartamenti andati all'asta, (mancato pagamento mutuo da parte del condomino) almeno per uno , l'altro stiamo verificando.... Se il condomino è una persona fisica allora non c'è fallimento e non c'è nemmeno curatore fallimentare. Fino a quando l'appartamento non viene aggiudicato, resta di proprietà del debitore, che potrebbe anche non essere interessato a favorire l'esecuzione dei lavori. Valutate bene come fare, scarterei a questo punto la cessione del credito perché troppo rischiosa. O sconto in fattura, o suddivisione della spesa escludendo il moroso.
#23 Inviato 13 Luglio, 2020 attenzione solo ad un particolare che il condomino persona fisica non sia invece un socio accomandatario di sas o socio di snc come tale fallibile in estensione. Parimenti verificare che non sia ricorso a procedure di esdebitazione.
#24 Inviato 13 Luglio, 2020 condo77 dice: Se il condomino è una persona fisica allora non c'è fallimento e non c'è nemmeno curatore fallimentare. l'appartamento e alla seconda asta, e l'inquilino ha già lasciato libero l'appartamento. sul sito dell tribunale riporta la seguente : visti gli atti; ritenuto di non ravvisare, sulla base degli atti del processo e sentito il creditore, l'esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti e di disporre pertanto la vendita del compendio immobiliare di seguito indicato con delega delle operazioni ad un professionista.
#25 Inviato 13 Luglio, 2020 consiglierei di andare dal notaio o dal professionista delegato per una panoramica generale sulla situazione dell'immobile.