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mcarlo65

E se non si ha il numero legale?

Buongiorno

cerco di chiarire il titolo del quesito che vorrei porvi.

 

Ho un piccolo monolocale in un condominio situato in una zona balneare.

 

In genere le riunioni condominiali fissate nei mesi invernali sono per lo più deserte. L'estate i numeri sono un po' più alti. A volte si raggiunge la maggioranza, altre no.

 

Ho notato, partecipando agli ultimi incontri, che l'amministratore dichiara sempre valida l'assemblea, anche quando manca il numero legale. Durante questi incontri viene riconfermato l'amministratore ed approvati lavori quali ad esempio la messa a norma dell'impianto elettrico.

 

Ho fatto notare all'amministratore che non può comportarsi in questa maniera ed ho ricevuto come risposta .... testuali parole

" se qualcuno vuole opporsi ha 30 giorni di tempo per farlo, altrimenti quanto stabilito in assemblea è valido".

 

E' possibile che la legge preveda questa possibilità?

 

Se volessi oppormi alla delibera dovrei ....

incaricare un mediatore

pagare un avvocato 

ed eventualmente ricorrere al giudice di pace sempre a mie spese?

 

Grazie

 

 

L’amministratore ha ragione in parte perché se una delibera è nulla questa può essere impugnata in qualsiasi tempo.

Se però c’è questa situazione non credi che la colpa sia dei condomini?

Su questa inerzia, l’amministratore ha gioco facile

 

Giovanni Inga dice:

L’amministratore ha ragione in parte perché se una delibera è nulla questa può essere impugnata in qualsiasi tempo.

Se però c’è questa situazione non credi che la colpa sia dei condomini?

Su questa inerzia, l’amministratore ha gioco facile

 

Sarebbe tutto giusto se per impugnare un verbale non dovessi spendere dei soldi.

 

Purtroppo non basta alzare la mano e dire ...... guarda che non lo potevi fare .....

 

Ho da poco impugnato il verbale di un'assemblea in cui è stato approvato un bilancio con delle palesi irregolarità comunicando e motivando il mio dissenso all'amministratore tramite PEC.

 

Non mi ha neanche risposto.

 

Esiste un'associazione che tutela i condomini come le associazioni di consumatori?

 

 

mcarlo65 dice:

Esiste un'associazione che tutela i condomini come le associazioni di consumatori?

🙄...le associazioni consumatori.

mcarlo65 dice:

Esiste un'associazione che tutela i condomini come le associazioni di consumatori?

Esistono associazioni di piccoli proprietari (UPPI è una di queste e presente a Roma) ma quello che possono fare e dare qualche consiglio ai propri associati.

Se hai impugnato con una PEC ti sei limitato a protestare perchè l'impugnazione ha inizio con la chiamata in mediazione e, come hai detto, devi almeno anticipare dei soldi, sperando in un'azione di rivalsa o in una mediazione che si concluda con il riconoscimento delle tue spese legali.

Se vuoi impugnare con frequenza, è consigliabile che tu ti informi sulla possibilità di farti una polizza  di tutela legale, in modo da non dover pagare l'avvocato ad ogni mediazione.

mcarlo65 dice:

Ho notato, partecipando agli ultimi incontri, che l'amministratore dichiara sempre valida l'assemblea, anche quando manca il numero legale.

Condivido la linea di condotta adottata dall'amministratore, altrimenti l'alternativa diventerebbe l'immobilità amministrativa del Condominio fino all'estema conseguenza dell'indisponibilità dei servizi comuni, e questo non sarebbe un fatto positivo nè per l'amministratore nè per tutti i condòmini.

 

E' anche vero che a qualcuno - come te - possano  non risultare gradite più e più circostanze non rispondenti ai dettati normativi.

C'è quindi un sistema per evitare ricorrenti e costose impugnazioni ricorrenti? La risposta è SI.

Ti costa meno partecipare a tutte le assemblee convocate o impugnare ogni singola delibera non gradita o ogni costituzione assembleare difforme? Infatti, se ci pensi, presentandoti in ogni assemblea basterà far verbalizzare GRATUITAMENTE che il numero legale per la costituzione assembleare non è stato raggiunto e l'assemblea si concluderà prima ancora di iniziare, senza necessità di impugnativa A PAGAMENTO.

Agendo sistematicamente così si alimenterà però l'altro problema: l'immobilità condominiale. Forse un percorso mediano e "a vista" risulterebbe il più consono: partecipare a tutte le assemblee, ma sollevare eccezzione (sulla costituzione assembleare o su una singola delibera) solo quando ciò sia veramente di tuo interesse.

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albano59 dice:

Ti costa meno partecipare a tutte le assemblee convocate o impugnare ogni singola delibera non gradita o ogni costituzione assembleare difforme? Infatti, se ci pensi, presentandoti in ogni assemblea basterà far verbalizzare GRATUITAMENTE che il numero legale per la costituzione assembleare non è stato raggiunto e l'assemblea si concluderà prima ancora di iniziare, senza necessità di impugnativa A PAGAMENTO.

Buongiorno Albano, se leggi attentamente il post iniziale, l'opener non solo partecipa all'assemblea ma fa anche notare che manca il numero legale per dichiarare costituita l'assemblea.

L'amministratore, però, (non so con quale diritto visto che non è lui il presidente), a fronte di questa annotazione fatta in assemblea, risponde:
" se qualcuno vuole opporsi ha 30 giorni di tempo per farlo, altrimenti quanto stabilito in assemblea è valido"

 

Ci sarebbe da registrare i dialoghi e denunciare il Presidente pechè il l'amministratore sa bene che lancia la pietra e nasconde la mano perchè lui non è responsabile di quello che verbalizza il Presidente.

 

Detto questo, se è un condominio balneare, presumibilmente è gente che paga sempre senza mai nulla obiettare e senza nemmeno interessarsi perchè ha altro da fare.

Se queste sono le premesse, in futuro sarà molto semplice per l'amministratore addrizzare il tiro andando a cercare deleghe da distribuire a persone di sua fiducia.

Insomma, a mio avviso, o fai la rivoluzione andando a cercare il consenso della maggioranza dei condòmini, oppure, sarà sempre un guerra persa.

Quando un presente fa verbalizzare la non costituzione dell'assemblea la stessa non può procedere; quando un presente fa verbalizzare che una data delibera non è stata approvata, come può la stessa esser messa in atto ? Con queste premesse consolidate l'amministratore è disposto a correre il rischio di una unica impugnazione per la quale mi attiverei: richiesta giudiziale per sostituzione amministratore.

@mcarlo65 si porrebbe in posizione di vantaggio se si impossessasse del ruolo di presidente, perchè così al termine di ogni assemblea può decidere se firmare o non firmare quel verbale. Senza la firma del presidente su quel verbale l'amministratore sarebbe depotenziato e ridimensionato al suo ruolo di mero esecutore della volontà condominiale come certificata da un verbale finalmente non farlocco.

 

Poi nei condominii balneari si sa... c'è necessità di tanta fantasia perchè tutto funzioni!

Ma questo amministratore pare veramente un padre-padrone che si è allargato troppo: una condotta mediana e meno aggressiva sarebbe auspicabile anche per lui.

Anedotto.

Nel mio condominio (residenziale) col sottoscritto presidente e amministratore segretario,  per due assemblee consecutive mi sono rifiutato di firmare il verbale di assemblea facendo sbiancare l'amministratore, perchè aveva omesso di verbalizzare un a tassativa e maggioritaria richiesta di decreto ingiuntivo.

In entrambe le occasioni, l'amministratore ha temporeggiato per mesi prima di inviare ai condòmini i verbali di quelle assemblee. Si era innescato un braccio di ferro fra me e lui: io avrei firmato i verbali solo quando avrei visto i verbali corretti ed i decreti ingiuntivi attivati; e così fu.

Giovanni Inga dice:

L’amministratore ha ragione in parte

Mi meraviglio molto della risposta data. Si vuole giustificare l'amministratore che pur sapendo di non avere il numero legale per dichiarare valida l'assemblea procede? L'amministratore ha torto marcio ed io lo denuncerei.

Per fortuna  @albano59 con il post # 8 ha rimesso le cose a posto. Invito pertanto @mcarlo65 a seguire i consigli dategli da @albano59 perchè sono precisi.

 

albano59 dice:

Poi nei condominii balneari si sa... c'è necessità di tanta fantasia perchè tutto funzioni!

Ma questo amministratore pare veramente un padre-padrone che si è allargato troppo: una condotta mediana e meno aggressiva sarebbe auspicabile anche per lui.

Concordo.

albano59 dice:

In entrambe le occasioni, l'amministratore ha temporeggiato per mesi prima di inviare ai condòmini i verbali di quelle assemblee. Si era innescato un braccio di ferro fra me e lui: io avrei firmato i verbali solo quando avrei visto i verbali corretti ed i decreti ingiuntivi attivati; e così fu.

Bravo.

Modificato da Dino40
  • Grazie 1
Dino40 dice:

Mi meraviglio molto della risposta data. Si vuole giustificare l'amministratore che pur sapendo di non avere il numero legale per dichiarare valida l'assemblea procede? L'amministratore ha torto marcio ed io lo denuncerei.

Per fortuna  @albano59 con il post # 8 ha rimesso le cose a posto. Invito pertanto @mcarlo65 a seguire i consigli dategli da @albano59 perchè sono precisi.

 

Concordo.

Bravo.

Quì non si vuole giustificare nessuno. In linea di principio, le delibere che possono essere annullate abbisognano della volontà da parte del condòmino di procedere in tal senso. Se non ottempera entro i termini, la delibera assume validità.

Infine, ci sono casi in cui è l'inerzia dei condòmini, che non prendono decisioni e se lavano le mani, a costringere l'amministratore ad utilizzare tale rimedio.

Se ti va bene, è così.. 

 

Giovanni Inga dice:

Se ti va bene, è così.. 

NO! Bisogna dire chiaro che l'amministratore non poteva arrivare alla delibera perchè l'assemblea non si era potuta costituire per mancanza del numero legale. Tutto il discorso sull'annullabilità delle delibere nel caso specifico è fuori luogo perchè alla delibera non ci può arrivare legalmente. Il suo discorso è rivolto ai vari casi che si possono presentare, ma non certo a quello di @mcarlo65 .

Giovanni Inga dice:

Infine, ci sono casi in cui è l'inerzia dei condòmini, che non prendono decisioni e se lavano le mani, a costringere l'amministratore ad utilizzare tale rimedio.

Questo è un altro discorso e in tal caso bisogna affrontarlo in modo costruttivo chiedendo magari ai presenti se sono d'accordo per procedere per evitare il blocco. Se una cosa viene richiesta, mettendo bene in chiaro che è comunque una forzatura, si può anche accettare di andare avanti, ma non certo con la tracotanza dimostrata dall'amministratore di mcarlo65.  Io metterei in atto il consiglio di @albano59 e mi proporrei come presidente  e poi vedrei che cosa riesce a fare l'amministratore.

Modificato da Dino40

Al momento, per come l’ho intesa, l’opener parla di delibere senza quorum quindi stiamo parlando di insufficiente quorum deliberativo.

Le delibere, ne discende, sono annullabili secondo quanto già detto.

A meno che non si sia in presenza di delibere che possono essere classificate come nulle.

 

mcarlo65 dice:

l'amministratore dichiara sempre valida l'assemblea, anche quando manca il numero legale.

Questa è la premessa.

mcarlo65 dice:

Durante questi incontri viene riconfermato l'amministratore ed approvati lavori quali ad esempio la messa a norma dell'impianto elettrico.

Ho fatto notare all'amministratore che non può comportarsi in questa maniera ed ho ricevuto come risposta .... testuali parole

" se qualcuno vuole opporsi ha 30 giorni di tempo per farlo, altrimenti quanto stabilito in assemblea è valido".

Infine il quesito..

mcarlo65 dice:

Se volessi oppormi alla delibera dovrei ....

incaricare un mediatore

pagare un avvocato 

ed eventualmente ricorrere al giudice di pace sempre a mie spese?

Nella risposta, secondo me, la prima cosa da mettere in risalto, per aiutare mcarlo65, non è certamente la mancanza del quorum deliberativo, ma la mancanza del quorum costitutivo dell'assemblea che invalita tutto quello che succede dopo. Tanto per essere precisi. Non ripeto ovviamente ciò che ho detto al post # 12.

 

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Dino40 dice:

Questa è la premessa.

Infine il quesito..

Nella risposta, secondo me, la prima cosa da mettere in risalto, per aiutare mcarlo65, non è certamente la mancanza del quorum deliberativo, ma la mancanza del quorum costitutivo dell'assemblea che invalita tutto quello che succede dopo. Tanto per essere precisi. Non ripeto ovviamente ciò che ho detto al post # 12.

 

Inizio ringraziando tutti per le risposte che mi avete dato.

 

Premetto che partecipo alle riunioni da un paio di anni. Prima le seguiva mio padre venuto purtroppo a mancare.

Lui era forse più saggio di me e sapeva che di fronte all'ignoranza di alcuni o al menefreghismo di molti purtroppo spesso è meglio lasciar perdere.

 

Comunque il quorum mancante è quello costitutivo. Come avete giustamente detto, le assemblee nelle seconde case non ricevono la dovuta attenzione che hanno quelle in cui si abita quotidianamente.

 

Non è certo mia intenzione bloccare il condominio ma quando pur mancando il numero legale per la costituzione dell'assemblea l'amministratore ed i suoi fedelissimi (presidente e segretario) aprono l'assemblea, approvano il bilancio, rinnavono l'incarico all'amministratore ed approvano dei lavori, ovviamente con il voto della maggioranza dei presenti, chi è contrario oltre a votare contro ha solo la possibilità di impugnare la delibera affrontando delle spese.

 

Volevo appunto capire se c'era una formula per invalidare tutto senza arrivare al giudice.

 

Grazie per i consigli

Ti segnalo questo link:

https://www.notai.it/news/00021444-nullita-delle-delibere-assembleari-di-condominio.aspx

 

Estratto:

La distinzione tra ipotesi di nullità ed annullabilità è stata tracciata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, che ha individuato, tra le prime, le delibere contrarie alla legge, con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, nonché le delibere che incidono sui diritti dei singoli condomini su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.

Nell’elenco delle delibere annullabili rientrano, invece, quelle viziate per difetti formali, come la mancanza del quorum costitutivo o deliberativo o l’irregolare convocazione dei condomini.

Premesso ciò, dal punto di vista della tutela dei diritti del condomino che si ritiene leso dalla delibera invalida, la possibilità di ottenere il risarcimento dei danni è soggetta a procedure diverse a seconda che si tratti di delibera nulla o annullabile, come ha affermato la Corte di Cassazione nella citata sentenza.

 

mcarlo65 dice:

Comunque il quorum mancante è quello costitutivo.

Grazie per il chiarimento che conferma che avevo intuito bene. Chiedo scusa per il ritardo del riscontro,ma ieri sera sono stato impegnato e non mi è stato possibile. E poi dicono: sei in pensione hai tutto il tempo che vuoi. Per chi? Non per me.

Mancando il quorum costitutivo non rimane che mettere in atto il suggerimento di @albano59 . Auguri.

Modificato da Dino40
Dino40 dice:

Grazie per il chiarimento che conferma che avevo intuito bene. Chiedo scusa per il ritardo del riscontro,ma ieri sera sono stato impegnato e non mi è stato possibile. E poi dicono: sei in pensione hai tutto il tempo che vuoi. Per chi? Non per me.

Mancando il quorum costitutivo non rimane che mettere in atto il suggerimento di @albano59 . Auguri.

E quindi? Le delibere sono nulle o annullabili?

Giovanni Inga dice:

E quindi? Le delibere sono nulle o annullabili?

Secondo me, purtroppo per @mcarlo65 , sono solo annullabili perchè manca il quorum costitutivo e quindi anche il quorum deliberativo, ma comunque una maggioranza si è avuta anche se inferiore a quanto prevede la legge per cui non gli rimane altro che l'ipotesi di @albano59 per non spendere soldini.

Io comprendo che è praticamente impossibile conquistare il ruolo di presidente in queste assemblee. Per cui rimane solo da impugnare per chiedere la sostituzione dell'amministratore. 

Impugnare un quorum costitutivo, costringerebbe ad impugnazioni periodiche e ricorrenti senza che nella pratica si vada ad incidere efficaciemente sul modus operandi adottato stabilmente.

 

C'è anche un'altra opzione... un po' cattivella... un po' per lanciare un chiaro imput all'amministratore ed alla sua cricca.

Dopo averlo preavvertito verbalmente, sospendere per davvero il versamentto delle quote condominiali motivando la propria condotta per la sistematica assenza dei quorum. Se arriverà il decreto ingiuntivo, lo si impugna con le medesime ragioni così da rendere evidente di fronte ad un giudice il comportamento di questo amministratore. 

Sono convinto che l'esito di questa querelle sarà molto incerto.

Modificato da albano59
Dino40 dice:

Secondo me, purtroppo per @mcarlo65 , sono solo annullabili perchè manca il quorum costitutivo e quindi anche il quorum deliberativo, ma comunque una maggioranza si è avuta anche se inferiore a quanto prevede la legge per cui non gli rimane altro che l'ipotesi di @albano59 per non spendere soldini.

Quindi hai cambiato idea rispetto a prima. Ora sono diventate annullabili e non nulle.

Per quanto riguarda la risposta di @Albano mi sembra che al post #6 abbia concordato con la risposta dell’amministratore.

 

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Giovanni Inga dice:

Quindi hai cambiato idea rispetto a prima.

Forse non mi so spiegare bene in italiano. Cerco di andare per ordine.

1) Il quorum costitutivo è assente. Su questo non ci piove ed era il punto su cui chiedeva delucidazioni  @mcarlo65 .

2) Un amministratore equilibrato e attento alle leggi avrebbe specificato bene che non avrebbe potuto deliberare nulla ed avrebbe chiesto di farlo per il bene del condominio e non in quel modo arrogante.

3) Poichè ad una delibera sono arrivati anche se non dovevano arrivarci @mcarlo65 dovrà ricorrere alla contestazione tramite mediazione/causa e poichè il presidente ha avallato l'operare dell'amministratore ( è il verbale che fa testo e poi...) "deve" dire che è annullabili, ma non perchè ho cambiato opinione solo perchè la strada purtroppo è quella.  Moralmente sono nulle.

4) Il post di @albano59 è a cui io mi riferivo è il post #8 e non certo il post # 6 nel quale parla solo della possibilità di non instaurare lo stallo.

5) Ho specificato bene anche il motivo perchè si deve ripiegare su "annullabili" perchè sia il mediatore/giudice andrebbe a vedere l'oggetto della delibera e  non permetterebe di parlare del quorum costitutivo.

Non so se sono stato più chiaro, ma lo spero.

1) il quorum costitutivo non c'era, e quindi? a fronte di una immobilità amministrativa (parole di albano), l'amministratore ha preferito comunicare che le delibere adottate erano annullabili nei tempi legalmente previsti. La colpa di chi è? dell'amministratore o dei condòmini che se ne fregano?

 

2) dove stà scritto che l'amministratore abbia nascosto che non si poteva deliberare?

 

3) mcarlo ha già detto, e ne conviene, che per impugnare si devono spendere soldini (post #1, #3, #17). Moralmente sono nulle.... è una tua opinione

 

4) vale quanto ho detto al punto 1

 

Ho parlato in italiano e credo molto chiaramente.

 

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