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Fritz

Durata in carica dei consiglieri

Buongiorno,

il nostro regolamento di condominio prevede che i consiglieri possano restare in carica al massimo per 2 esercizi consecutivi.

All’assemblea di giovedì scorso l’avvocato, che sempre accompagna l’amministratore, ha sostenuto che suddetta norma del regolamento è in contrasto con le norme di legge di riforma del 2012 e che quindi i consiglieri possono restare in carica se a seguito di apposita votazione raccolgono almeno 1/3 dei millesimi. E vero tutto ciò?

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L’art 1130bis ultimo comma, che dispone indicazioni proprio per la nomina dei consiglieri, è derogabile. Ne conegue che un RdC di origine contrattuale possa disporre diversamente. L’avvocato potrebbe avere ragione se non fosse disposto nulla, perchè l’articolo in questione “accomuna o affianca” la nomina dei consiglieri a quella dell’amministratore rendendone “analogica” la conferma e la revoca.

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Grazie Bilbetto per la pronta risposta. Ti chiedo una precisazione, parli di regolamento "Contrattuale". E' fondamentale che lo sia affinché quanto previsto dal regolamento prevalga su quanto dispone il C.C. ?

 

La sentenza della corte di cassazione numero 17694 del 14 agosto 2007 stabilisce che i regolamenti di condominio richiamati negli atti di compravendita, sono da considerarsi “contrattuali” solo nel caso e nelle disposizioni in cui limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni oppure quando esso contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto agli altri.

Questo la parte del testo della sentenza:

E' opportuno, innanzi tutto, precisare che è stata da tempo abbandonata l'opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall'originario proprietario dell'edificio e allegati ai contratti d'acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia.

 

La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc. ... ) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri. Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili. Conseguentemente, mentre è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poiché solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, 2° comma, c.c. (vedi Cass. S.U. n. 943/1999, Cass. Sez. II n. 5626/2002).

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Ebbene Fritz hai espresso correttamente la differenza tra norme di tipo regolamentare e contrattuale. Ciò che differisce è il merito della norma stessa ovvero se comprime i diritti dei singoli sulle proprietà individuali o sulla differente fruibilità delle parti comuni, rispetto a norme che dispongono solo sulla disciplina del loro uso, le modalità di amministrazione, il pregiudizio del decoro e la ripartizione delle spese.

 

Ciò significa che non è importante che il regolamento sia di origine contrattuale o meno per derogare ad un articolo del codice civile (purchè derogabile). L’importante è che la norma non incida sui diritti del condòmino espressi sopra (servirebbe l’unanimità). Ne consegue che sulla durata in carica dei consiglieri, trattandosi di norma regolamemtare in tema di amministrazione, non serve che il RdC sia di origine contrattuale

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Io sono stato nominato consigliere circa un decina di anni fa e forse più nel condominio dove abito e risiedo, e non so se sono ancora in carica o no, ma non mi importa più che tanto, ma se posso dire la mia, il consigliere, per i poteri che ha e può esercitare, è tale e quale ad un qualsiasi condomino, solo con qualche fastidio in più, nel senso che gli altri condomini si rivolgono al consigliere, cosa che potrebbero fare direttamente all'amministratore.

So benissimo che la norma dell'art. 1130 bis prevede la nomina di un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari ed avrà funzioni consultive e di controllo, ripeto cosa che è possibile a tutti i condomini.

 

A mio parere il consiglio potrebbe non essere neppure necessario, e se proprio vogliamo potrebbe essere nominato e riconfermato a maggioranza semplice, tanto danni e delibere non ne possono fare 🙂

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Grazie Bilbetto e Tullio. Il problema è il solito, l'amministratore dimostra poca propensione alla trasparenza ("sui documenti da pubblicare sul sito web sono io che decido cosa pubblicare" è una delle sue affermazioni in assemblea) e il gruppo dei consiglieri (5) pare "pappa e ciccia" con l'amministratore. E poi perché solo giovedì all'assemblea è saltato fuori questa volontà di non seguire più la regola del regolamento seguita da 40 anni appellandosi al testo di riforma? E perché l'anno scorso (stesso amministratore e stesso avvocato che sempre lo accompagna) non è emersa la necessità di non seguire più quanto prevede il regolamento?

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Io sono stato nominato consigliere circa un decina di anni fa e forse più nel condominio dove abito e risiedo, e non so se sono ancora in carica o no, ma non mi importa più che tanto, ma se posso dire la mia, il consigliere, per i poteri che ha e può esercitare, è tale e quale ad un qualsiasi condomino, solo con qualche fastidio in più, nel senso che gli altri condomini si rivolgono al consigliere, cosa che potrebbero fare direttamente all'amministratore.

So benissimo che la norma dell'art. 1130 bis prevede la nomina di un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari ed avrà funzioni consultive e di controllo, ripeto cosa che è possibile a tutti i condomini.

 

A mio parere il consiglio potrebbe non essere neppure necessario, e se proprio vogliamo potrebbe essere nominato e riconfermato a maggioranza semplice, tanto danni e delibere non ne possono fare 🙂

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Buon di, Non sempre
Certamente, non è un obbligo rinunciare ai consiglieri, specialmente se un condomino si fida dei consiglieri e demanda a loro il controllo e consulto con l'amministratore.

Il mio era un parere personale, per il semplice fatto che quello che fanno i consiglieri può farlo qualsiasi altro condomino non nominato consigliere.

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Buon di , mi stavo riferendo solo alle tue ultime righe, Non do torto a te e al tuo parere personale che condivido, sarà la situazione che mi ritrovo dove è più facile lamentarsi e dare la colpa a qualcuno senza intervenire personalmente ma da dietro le spalle, specialmente dai consiglieri e le tante lamentele che leggo nel sito

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