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Andreapier79

DUBBI Ripartizione ART. 1126 cc. - Diverse zone con diversi proprietari, ma unico elemento lastrico.

Un saluto a tutti, e vi ringrazio anticipatamente dei vostri pareri e dell'aiuto che potete darmi.

Sono proprietario di un appartamento su un piccolo condominio di 6 unità abitative.

Il condominio è costituito da un piano interrato (box e cantine) e 3 piani fuori terra ad uso abitazione.

La superficie in pianta del locale interrato è di circa 360 mq.

Dal piano terra si ergono due blocchi di 3 piani abitativi ciascuno con la scala condominiale in mezzo tra i due blocchi.

Gli appartamenti al piano terra hanno ingresso indipendente, mentre la scala serve per l'accesso agli appartamenti dei piani primo e secondo.

Il piano terra è costituito da due appartamenti e da una zona esterna che parte è di proprietà privata e rappresenta il proseguimento all'esterno degli appartamenti (chiamato terrazza a livello) e una minima parte è di proprietà degli appartamenti dei piani superiori (lastrico solare comune, se cosi si può chiamare). Tutta la parte esterna costituita dalle due parti private e dalla parte comune rappresenta la copertura "piana" dei sottostanti locali al piano interrato (box privati, androne di accesso i box, cantine...etc.).

Arrivo ora al problema.

Faccio primo una premessa, a mio parere fondamentale per una risposta oggettivamente corretta.

La struttura portante (il solaio su cui poggia la pavimentazione) è unica, non è separato fisicamente (non sono presenti giunti). Il massetto di sottofondo è unico, la guaina cementizia impermeabilizzante è unica, la pavimentazione è unica. Parliamo di un unico elemento piano. L'unica cosa che cambia è il titolo di proprietà. 2/3 sono di proprietà privata e 1/3 sono di proprietà comune.

Il perito incaricato di redigere una perizia, ha indicato due interventi distinti di diverso importo. Un tipo di intervento di importo 100 per il terrazzo di proprietà privata e un intervento di importo 20 per la porzione di proprietà comune e l'altra porzione di proprietà privata.

A questo punto si arriva alla ripartizione delle spese.

Per quanto riguarda la spesa dell'1/3 (Art. 1126 cc.)penso che non ci sono dubbi, ovvero la spesa spetta al proprietari e/o proprietari in riferimento alla zona su cui ricade l'intervento.

Riguardo i 2/3 secondo voi:

Soluzione A - La spesa complessiva (la somma dei 2/3 di 100 più i 2/3 di 20) andrà divisa tra tutte le proprietà che ricadono nella verticale di tutto il lastricato, proprio in considerazione che tutto l'elemento lastricato è unico.

Soluzione B - La spesa 100 andrà divisa tra le proprietà che ricadono sotto la zona di competenza 100 e la spesa 20 andrà divisa tra le proprietà che ricadono sotto la zona di competenza?

Secondo il mio modestissimo parere la soluzione più logica sarebbe la soluzione A. Ovvero la partecipazione di tutti i "coperti" a prescindere da dove si debba intervenire sulla pavimentazione, proprio perchè la funzione di copertura è di tutto il lastrico proprio per la sua unicità.

Un saluto.

Grazie per le possibili e utili risposte.

ciao

 

hai tante sicurezze, ma la materia è abbastanza opinabile, viste le continue sentenze in materia.

 

1) 1/3- 2/3 tra sopra e sotto, è controversa per i lastrici al piano terra, come il tuo caso, e l'orientamento principale della Cassazione, attualmente è del 50 e 50, ma non è da ritenersi sbagliato nemmeno la soluzione 1/3 e 2/3.

 

Il 50% sopra (o 33%) poi, va diviso attribuendo la quota a chi ha una porzione in uso esclusivo e il resto alle parti comuni ( eventualmente compreso anche chi ha una parte esclusiva).

 

per la parte sottostante, ci sono molte cose da chiarire. I box sottostanti sono privati o sono solo posti auto su parti comuni ?

 

inoltre, l'intervento riguarda tutto il solaio dei box o solo una parte ? La guaina soprastante è stata divisa per zone ( in gergo - vasche)?

Buongiorno e grazie per l'interessamento alla discussione.

Riguardo la parte sopra (l'1/3) nulla da eccepire.

 

Per la parte sottostante:

La parte sottostante coperta dal lastrico è costituita da nr. 2 box privati (gli altri box ricadono sotto il fabbricato), 1 cantina privata e l'androne di accesso ai box auto privati.

L'intervento riguarda tutto il solaio. Quello che è diverso è la spesa.

Il perito incaricato di redigere una perizia, ha indicato due interventi distinti di diverso importo:

1) Un tipo di intervento importante di importo 20.000€. per il terrazzo di proprietà privata;

2) un intervento di importo 2.000€. per la porzione di proprietà comune e l'altra porzione di proprietà privata.

 

INTERVENTO 1: Demolizione di pavimentazione, guaina e massetto e loro rifacimento.

INTERVENTO 2: Interventi minimi localizzati e due mani di trattamento trasparente impermeabilizzante superficiale dato a pennello.

 

Attualmente la guaina impermeabilizzante è unica, senza interruzioni.

 

A seguito di intervento verrà obbligatoriamente realizzata una interruzione opportunamente studiata dal tecnico.

Grazie per il prezioso parere.

Andrea

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