#50 Inviato 20 Settembre, 2019 Danielabi dice: Il punto da stabilire è questo: l'amministratore di tali condomìni deve scindere l'unico condomìnio in piu' condomìni? Così "sarebbe" imposto dall'art. 1117-bis c.c.: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117". Questa è la Legge, tuttavia come per il caso del mini condominio, caso per caso ci si può ragionare se la convenienza operativa consente di gestire in modo diverso. *** *** *** Per l'altra discussione sospesa, il discorso è diverso; li ci sono unità non congruenti, ovvero condomini "normali" e "beni d'impresa". Li ci sarebbe l'obbligo fiscale di avere codici fiscali diversi, anche se puoi avere un conto corrente unico associato al codice fiscale del super condominio (che io però non lo farei se fossi un condomino). L'unico caso da ricorso tributario di cui ho notizia fu quello in cui tutti i posti auto (box e scoperti) erano su una particella autonoma rispetto a quella dei singoli condomini; in quel caso gestire il tutto con un unico C.F. fu sanzionato.
#51 Inviato 20 Settembre, 2019 Danielabi dice: Bene, ma ci sono pareri contrastanti al riguardo, la tesi è che in ogni caso si debbano creare dei singoli condomìni e riunirli in supercondominio. C'è una discussione interrotta al riguardo. Vediamo se riusciamo a fare luce con questa. Pareri contrastanti? Bhe ti posto tutte le sentenze che ho trovato sul caso; Per la costituzione del Supercondominio non è necessaria alcuna deliberazione, Tribunale di Trieste, sez. civile, sentenza 25.05.2011 ..... “la situazione immobiliare oggetto della presente causa sia riconducibile alla figura del supercondominio, che ricorre allorché vi sia una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. Sez. 2, n. 9096 del 7.7.2000). Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria infatti né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (quali, ad esempio, il viale (...) l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, (Cass. Sez. 2, n. 2305 del 31.1.2008)”...... ”alla qualificazione di supercondominio del complesso immobiliare di via (...) e dalla conseguente autonomia di ciascuno stabile, singolarmente costituito in condominio, discende la legittimità del deliberato impugnato, con il quale i condomini tutti del complesso immobiliare non hanno deliberato in merito allo scioglimento dell'unico condominio (giuridicamente non esistente), bensì hanno deliberato, edificio per edificio, in merito alla conferma o meno dell'unico amministratore precedentemente incaricato della gestione dell'intero complesso”. § Le condizioni per la costituzione di un supercondominio TRIBUNALE DI BOLOGNA Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367 Il fondamento tecnico dell'applicazione dei principi e delle disposizioni del codice civile in materia di condominio anche ai complessi immobiliari è dato dalla relazione di accessorietà intercorrente tra beni e impianti di uso comune e i singoli edifici costituenti condominii distinti e autonomi. Non è pertanto necessario un formale atto costitutivo, il quale ha, invece, valore meramente dichiarativo della nascita del supercondominio. § Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305 § Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione. Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939 § Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332 § Secondo la giurisprudenza praticamente consolidata di questa Corte (cfr, ad es., Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 13883 del 2010; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012), ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. In altri termini, al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340). § La Corte di Cassazione è tornata a soffermarsi sull'argomento con la sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014 affermando che “ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione” (Cass. n. 19939 del 2012; in senso sostanzialmente analogo, Cass. n. 17332 del 2011)” (Cass. 19 settembre 2014 n. 19800).
#52 Inviato 20 Settembre, 2019 Danielabi dice: Bene, ma ci sono pareri contrastanti al riguardo, la tesi è che in ogni caso si debbano creare dei singoli condomìni e riunirli in supercondominio. C'è una discussione interrotta al riguardo. Vediamo se riusciamo a fare luce con questa. A mio avviso tale tesi è un pochino azzardata, e non ho trovato nulla nella giurisprudenza che possa supportarla mentre la Cassazione, così come indicato nell'articolo che ho linkato nel precedente messaggio, pare proprio essere di indirizzo opposto. Comunque ragioniamoci.
#53 Inviato 20 Settembre, 2019 Tullio01 dice: Ti avevo già risposto al post # 27, ed Esmeralda lo conferma, ovvero fatto salvo titolo contrario il Supercondominio nasce spontaneo "ipso jure" Si Tullio, come ogni singolo condomìnio. nella realtà esistono condomìni "unici" formati da piu' palazzine, hai voglia a dire che ipso iure sono supercondomìni, che significa che l'amministratore scinde il condomìnio che, ricordo, già è amministrato come unico in tanti condomìni, deve farlo? perchè ipso iure è nato quando è stato costruito, ma di fatto è unico, quindi ora che si fa? Se si mantiene unico, in che gabole si finisce? cacallo dice: L'unico caso da ricorso tributario di cui ho notizia fu quello in cui tutti i posti auto (box e scoperti) erano su una particella autonoma rispetto a quella dei singoli condomini; in quel caso gestire il tutto con un unico C.F. fu sanzionato. grazie dell'informazione. Esmeralda dice: A mio avviso tale tesi è un pochino azzardata Se la tesi è quella di scindere necessariamente i condomìni, sono d'accordo. cacallo dice: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 L' articolo sembrerebbe legittimare la possibilità che esistano "piu' unità immobiliari" (un condomìnio), o piu' edifici (ancora un condomìnio), tanto è vero che segue "ovvero" ed indica "condomìni di edifici" (supercondomìnio). Di fatto non mi sembra che si possa utilizzare il verbo "dovere", ma "potere", nel senso che chi sta già amministrando "piu' edifici" che abbiano parti comuni come unico condomìnio non deve preoccuparsi di dover scindere la comunione. Approfondiro' la questione fiscale, perchè all'atto dell'attribuzione del codice fiscale, devono essere indicati i numeri civici dove il soggetto richiedente ha residenza, che potrebbero corrispondere a piu' particelle catastali, ma in effetti la questione è da approfondire. Comunque grazie.
#54 Inviato 20 Settembre, 2019 Danielabi dice: Si Tullio, come ogni singolo condomìnio. nella realtà esistono condomìni "unici" formati da piu' palazzine, hai voglia a dire che ipso iure sono supercondomìni, che significa che l'amministratore scinde il condomìnio che, ricordo, già è amministrato come unico in tanti condomìni, deve farlo? perchè ipso iure è nato quando è stato costruito, ma di fatto è unico, quindi ora che si fa? Se si mantiene unico, in che gabole si finisce? Che ti devo dire, se il titolo o il regolamento condominiale non dispone altrimenti, come affermano le sentenze che ho postato, e c'è una pluralità di edifici condominiali nello stesso lotto di terreno e nessuno ha badato al RdC dove NON era stabilito il condominio unico, se è così è stato amministrato come condominio unico in errore, certo non si può tornare indietro ma rimediare si può visto che il supercondominio esiste di fatto, che ne dici? "Errare humanum est, perseverare diabolicum" Modificato 20 Settembre, 2019 da Tullio01
#55 Inviato 20 Settembre, 2019 Pero ragazzi apprezzo la discussione costruttiva ma non vorrei si uscisse dal contesto in cui la domanda e’ stata fatta . nella mia situazione si può fare una assemblea con la sola palazzina A sebbene un unico CF ?
#56 Inviato 21 Settembre, 2019 sbirulino dice: si può fare una assemblea con la sola palazzina A sebbene un unico CF ? Si se alcuno ha interesse all'annullabilità dell'assemblea per quorum insufficiente riferito all'intero complesso. 1
#57 Inviato 21 Settembre, 2019 sbirulino dice: Pero ragazzi apprezzo la discussione costruttiva ma non vorrei si uscisse dal contesto in cui la domanda e’ stata fatta . nella mia situazione si può fare una assemblea con la sola palazzina A sebbene un unico CF ? In effetti hai ragione, il tuo problema sta uscendo pian piano dalla discussione, io mi allineo al pensiero di Cacallo, ed aggiungo, sempre non ci sia un titolo o il regolamento condominiale non disponga altrimenti si potrebbe fare, ma non sapendo se l'amministratore è disposto a convocare l'assemblea parziale e solo per i condomini di questa palazzina per effettuare i lavori della facciata (per questa palazzina), potreste richiederla voi a norma dell'art. 66 Dacc specificando nella richiesta all'amministratore (meglio con raccomandata o pari) l'argomento/i che desiderate trattare, votare in questa assemblea parziale; ... quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. Modificato 21 Settembre, 2019 da Tullio01 1
#58 Inviato 21 Settembre, 2019 sbirulino dice: Pero ragazzi apprezzo la discussione costruttiva ma non vorrei si uscisse dal contesto in cui la domanda e’ stata fatta . nella mia situazione si può fare una assemblea con la sola palazzina A sebbene un unico CF ? Hai ragione; ildiscorso si è allargato ma tornando al tuo caso siete un solo condominio di edifici (A e B) con unico codice fiscale e pertanto finchè non deliberate lo scioglimento ex art 61 o lo decreterà il Giudice su istanza di almeno 1/3 dell'edificio che si vuole distaccare siete e resterete un un solo condominio e pertanto vale quanto ti avevo detto al post n. 4 e se all'amministratore non gli basta, puoi citargli anche queste sentenze: ...non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese ... evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale..... In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese Casazione n. 7885 del 27/09/1994 E per essere più chiari e tagliare la testa al toro circa il quorum costituivo e deliberativo: Il condominio parziale è una figura nata nella pratica per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati Cassazione n. 2363 17/02/2012 1
#59 Inviato 21 Settembre, 2019 A completare la sentenza Cassazione n. 2363 17/02/2012 postata da Leonardo, aggiungo la stessa con altri particolari; Si legge nella sentenza n. 2363 che il condominio parziale – figura nata nella pratica per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale (per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati) – è infatti privo di legittimazione processuale a sostituire il condominio dell’intero edificio nell’impugnare per cassazione una sentenza di merito che abbia visto quest’ultimo come parte in una vicenda risarcitoria per i danni occasionati dall’esecuzione di un appalto conferito dall’intero condominio nella veste di committente, a nulla rilevando che come amministratore del condominio parziale ricorrente si presenti la stessa persona fisica investita del medesimo ufficio nel condominio dell’intero edificio. (Cass. 17 febbraio 2012 n. 2363). 1
#60 Inviato 1 Ottobre, 2019 Dino40 dice: Io cito un tuo intervento solo se lo ritengo non in linea con le normative e non certo perchè lo scrivi tu sia chiaro. Ti ricordo che in presenza di un supercondominio i condomini possono scegliere di avere un solo Cf oppure uno Cf per condominio (palazzina). Quando in un complesso ci sono più palazzine non è obbligatorio avere un Cf per ogni palazzina, ma il supercondominio automaticamente. Forse ci si dimentica facilmente delle tesi sostenute non proprio esatte. E' sufficiente per una verifica andare a rileggere che cosa è stato scritto nella discussione aperta da @Dario Vivian (Supercondominio), mentre non è stato scritto nulla dopo che @camillo50 ha illustrato come stavano effettivamente le cose. Ciao a tutti premesso che il Supercondominio con CF proprio è stato costituito dall'Amministratore dimissionario senza nemmeno convocare un'assemblea per dare a lui il mandato di Amministratore del SC costituito in violazione del regolamento condominiale contrattuale... CHIEDO: Questo amministratore ha diritto di chiederci le quote delle ripartizioni e delle sue competenze? Ho facoltà/diritto di rifiutarmi di pagare? Posso farlo soffrire? Attedo Vs. lumi... Grazie A presto
#61 Inviato 1 Ottobre, 2019 Secondo me lo si potrebbe pure revocare per grave irregolarità, poi vedi te se ne vale la pena dato che sarebbe dimissionario. Delle due l'una: o era sbagliata fiscalmente la pregressa situazione, o è illecita l'attuale. In ogni caso l'amministratore dimissionario ha cannato i rendiconti, oltre alla non omogeneità di tutti i cespiti costituenti il super condominio. Io riterrei che queste cose sarebbero da chiarire e quantificare, poi io sconsiglio sempre di intraprendere azioni di principio.
#62 Inviato 2 Ottobre, 2019 Dario Vivian dice: Questo amministratore ha diritto di chiederci le quote delle ripartizioni e delle sue competenze? Ho facoltà/diritto di rifiutarmi di pagare? Posso farlo soffrire? Attedo Vs. lumi... Avevi già aperto una discussione in cui sono stati esposti tutti i dettagli ed hai avuto tanti pareri, oltre al fatto che sei stato seguito de visu da Camillo. Ripetere il quesito qui significa che chi legge senza conoscere l'antefatto ti chiederà nuovamente tutta la cronistoria. Se hai ancora dubbi ti convine proseguire nella lunga discussione che tu stesso avevi aperto e che trovi cliccando qui: --link_rimosso--