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sbirulino

Domandone. Supercondominio con CF univoco

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Dino40 dice:

Quando in un complesso ci sono più palazzine non è obbligatorio avere un Cf  per ogni palazzina, ma il supercondominio  automaticamente

Io non sarei d'accordo, ma mi adeguo alla maggioranza.

Per me dovrebbero esistere un codice fiscale per ogni complesso separato, più il codice fiscale del super condominio.

Solo così puoi fare assemblee per complesso (ex art. 1123 c.c.); a fronte però dovresti avere c/c separati proprio perché ci sono codici fiscali distinti, a meno che non apri il c/c unico in capo al super condominio ed i singoli complessi figurerebbero come  "delegati".

 

 

cacallo dice:

Io non sarei d'accordo

Ecco....questo è il punto.

In sostanza, lasciando perdere i regolamenti condominiali che se dispongono in un modo o nell'altro risolvono il problema, il supercondomìnio "si puo'" o "si deve"?

Io (mi sembra anche Camillo) sto cercando questa risposta.

sbirulino dice:

Grazie mille ragazzi perché siete stati davvero

utili

allora si può fare !

Certo che si può fare è un supercondominio, per cui ogni stabile deve avere una gestione a parte con CF dedicato ad ogni palazzina costituita in condominio, fatto salvo non sia specificato altrimenti nel RdC Contrattuale.

Danielabi dice:

il supercondomìnio "si puo'" o "si deve"?

Il supercondominio si "deve" fatto salvo titolo contrario;

 

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria infatti né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (quali, ad esempio, il viale (...) l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, (Cass. Sez. 2, n. 2305 del 31.1.2008)

 

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione. Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939

 

Ne ho altre di sentenze sullo stesso tema con lo stesso concetto.

Modificato da Tullio01
cacallo dice:

Per me dovrebbero esistere un codice fiscale per ogni complesso separato, più il codice fiscale del super condominio.

Perfetto caro @cacallo : per te sarebbe bene che ogni palazzina avesse un suo Cf, ma oggi non è obbligatorio avere per ogni palazzina un Cf e quindi nessuno può dire che si deve avere un Cf per ogni palazzina

Modificato da Dino40

... l’articolo 25 ter del decreto del Presidente della Repubblica, n. 600 del 1973 (che obbliga il condominio ad operare la ritenuta d’acconto quale sostituto d’imposta), si afferma in modo molto preciso che sia il supercondominio che il condominio parziale (oltre naturalmente al condominio) sono obbligati a richiedere un proprio codice fiscale nel momento in cui (cito di seguito il testo della circolare) sia “ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale”.

...

Pertanto, se nel caso specifico vengono sostenute spese relative a beni comuni del singolo nucleo, ogni singolo nucleo (in quanto sostituto di imposta) dovrà dotarsi di un proprio codice fiscale diverso e distinto da quello del supercondominio costituito dai beni comuni a tutti e tre i nuclei insieme (supercondominio che, a sua volta, dovrà dotarsi di un diverso codice fiscale se dovrà effettuare adempimenti relativi ai beni comuni propri).

Sarà perciò utile e necessario procedere a chiarire la situazione con l’Agenzia delle Entrate, verificando se sia corretto che il codice fiscale attualmente in uso possa continuare ad essere utilizzato soltanto da un singolo nucleo e, poi, richiedere l’attribuzione di altri codici fiscali per gli altri due nuclei e di un altro e distinto codice fiscale per il supercondominio (costituito dall’insieme dei beni comuni a tutti i nuclei). ...

Io non sono esperto di questioni fiscali e nel discutere tengo presente la situazione del mio supercondominio formato da tre palazzine con un unico codice fiscale. Per questo motivo desidero fare a @Danielabi la seguente domanda: se in un supercondominio, formato da tre palazzine ( come il mio), vengono decisi dei lavori per la sola palazzina A e tali lavori implicano certamente degli ademplimenti fiscali l'amministratore può utilizzare il Cf unico del supercondominio oppure non deve assolutamente farlo perchè sarebbe un abuso da perseguire dall'ufficio dell'Entrate? Può o non può? Se utilizza il Cf del supercondominio fa un abuso perseguibile?

Grazie a @Danielabi se vuole rispondere.

Danielabi dice:

è vero che in caso di supercondomìnio ogni singolo condomìnio ha il proprio codice fiscale e quindi ogni condomìnio è sostituto d'imposta.

Dino40 dice:

Scusa @Tullio01 perchè ti intrommetti senza essere chiamato in causa? Io la domanda l'ho rivolta a @Danielabi e aspetto la sua risposta.

Daniela aveva già risposto, è inutile chiedere nuovamente, oppure dovrebbe ripetersi?

Veramente sarebbe obbligatorio che ogni "membro" del super condominio avesse un suo C.F., non puoi infatti gestire il 770 e/o la dichiarazione con il C.F. del super condominio.

Parimenti non puoi, in caso di detrazioni fiscali per lavori, andarle a segnalare con un C.F. inappropriato.

Puoi tenere invece un unico conto corrente, aperto sul C.F. del super condominio se ai "membri" va bene.

Questa sarebbe la norma fiscale e normativa, poi ognuno può fare quello che vuole, assumendosene le conseguenze.

Metti infatti che ci sia difformità fra il C.F. delle ritenute d'acconto e/o gli sgravi fiscali, poi vedi che sanzioni.

Primo: smettetela entrambi con questo battibecco, è un invito perentorio!

 

Il codice fiscale è necessario per ottemperare agli obblighi fiscali; se piu' palazzine in comunione fra loro hanno un unico codice fiscale, possono assolvere agli obblighi imposti come sostituti d'imposta, sia come singola palazzina quando applicato il terzo comme del 1123, sia come insieme di palazzine per interventi che siano comuni a tutte.

 

Il punto non è questo, per me. L'attribuzione del codice fiscale viene dopo che è nata una persona fisica, dopo che si è costituita una società.

In sostanza, riformulo la domanda: il supercondominio, inteso come piu' condomìni identificati singolarmente e uniti da un "supervisore" è d'obbligo quindi nasce prima dell'attribuzione del codice fiscale?

 

 

Danielabi dice:

il supercondominio, inteso come piu' condomìni identificati singolarmente e uniti da un "supervisore" è d'obbligo quindi nasce prima dell'attribuzione del codice fiscale?

Secondo me è una FACOLTA' e non un OBBLIGO altrimenti perchè l'articolo 61 non obbliga ma la considera una possibilità per i gruppi di edifici con parti comuni?

 

Per il problema fiscale (lo dico per gli altri perchè a te non lo devo insegnare io) è sufficiente la delibera con il riparto della spesa, nello stesso modo in cui avviene in un condominio con unico edificio e dove le spese sono diverse tra i condòmini e c'è adddirittura chi non partecipa.

Ad esempio, alla manutenzione di un lastrico solare ad uso esclusivo i non coperti non partecipano ne al voto ne alla spesa.

Mica si apre un nuovo codice fiscale solo per il condominio parziale che parteciperà alla spesa.

E' la stessa cosa per il  supercondominio.

Se i condòmini decidono di amministrarsi come unico condominio, a mio avviso restano nella legalità e  nessuna Legge lo può imporre, se non nei modi previsti dall'art. 61 (delibera o ricorso al Giudice di almeno 1/3 dei condòmini che vogliono distaccarsi)

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Danielabi dice:

il supercondominio, inteso come piu' condomìni identificati singolarmente e uniti da un "supervisore" è d'obbligo quindi nasce prima dell'attribuzione del codice fiscale?

Ripeto, non sono esperto in fisco ma mi fido di quanto scrive l'avv. Angelo Forte esperto in fisco, di più non so;

cacallo dice:

Veramente sarebbe obbligatorio

Caro @cacallo tu hai scritto "sarebbe" e perchè non hai scritto "é obbligatorio"?  

Mentre scrivevo è arrivata (gradita) la risposta di @Danielabi che fa cadere le ipotesi di multe di @cacallo .

Prendo atto che la risposta è terminata con un punto interrogativo.

 

p.s. Per me la questione è chiusa con la tua risposta, vista la tua esperienza, ma io non sono un santo e perciò se uno dà la risposta alla mia domanda indirizzata espressamente a te tale comportamento mi dà maledettamente fastidio e lo ritengo un comportamento non proprio corretto?

Danielabi dice:

In sostanza, riformulo la domanda: il supercondominio, inteso come piu' condomìni identificati singolarmente e uniti da un "supervisore" è d'obbligo quindi nasce prima dell'attribuzione del codice fiscale?

Leonardo53 dice:

Secondo me è una FACOLTA' e non un OBBLIGO altrimenti perchè l'articolo 61 non obbliga ma la considera una possibilità per i gruppi di edifici con parti comuni?

Forse non ho inteso bene la questione, ma per quanto mi riguarda mi pare abbastanza chiaro che l'art. 61 disp. att. non sia applicabile alla fattispecie del supercondominio, formato da più condominii con parti in comune tra loro, quanto piuttosto ai singoli condominii formati da più edifici potenzialmente autonomi, per i quali la Legge prevede in tal caso la facoltà di sciogliersi.

 

Occorre, innanzitutto, evidenziare (cfr., ad es., Cass. n. 7286 del 1996 e Cass. n. 2305 del 2008) che i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici.

 

Inoltre che il supercondomino nasca "ipso iure et facto", a prescindere dall'attribuzione del C.F., mi pare evidente da quanto stabilito a più riprese dalla Cassazione in merito:

 

Secondo la giurisprudenza praticamente consolidata di questa Corte (cfr, ad es., Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 13883 del 2010; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012), ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

 

Di conseguenza sono del parere che ogni singolo condominio facente parte di un supercondominio deve dotarsi di un codice fiscale proprio, per l'esecuzione di lavori che non coinvolgono quest'ultimo.

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Leonardo53 dice:

Pur essendoci due edifici ed un'area comune ai due edifici, quello è rimasto sempre un unico condominio, con unico codice fiscale ed unico conto corrente.

A nessun condòmino di nessuno dei due edifici è mai venuta la voglia  di chiedere lo scioglimento dell'unico condominio e costituirsi in condominio separato.

Secondo te è legale che sia restato un unico condominio pur essendoci due edifici ed un'area comune ai due edifici?

Sì Leo, avevo capito ed infatti, come ho scritto nel precedente messaggio, il caso che citi rientrerebbe nel condominio formato da più edifici, che nasce già in funzione del titolo originario con tali caratteristiche ed è perfettamente legittimo. Mi pare però che si stesse parlando di più condominii distinti con parti comuni tra loro, tali da determinare la nascita di un supercondominio, e di quando si dovesse ritenerlo costituito.

 

Quindi vorrei capire esattamente qual è il senso del contendere in questa discussione, perché mi pare che si siano accavallate più questioni differenti.

Leonardo53 dice:

Che nel caso si sia costituito un supercondominio formato da più condominii ogni condominio debba dotarsi di codice fiscale e conto corrente autonomo, non ci piove, ma qui parliamo del caso contrario.

Per capirci meglio, guarda la foto a questo link:

Ok siamo d'accordo quando ci sono più condominii nello stesso complesso ci deve essere per ogni stabile condominiale un CF per le spese inerenti quel stabile, energia elettrica e altri fornitori e prestatori d'opera, per il C/C condominiale ecc ecc, non credo ci si possa "affiliare" al CF generale del S.C. (parti comuni) per queste spese

Invece nel caso del link allegato probabilmente sarà stato approvato un "titolo contrario" o RdC Contrattuale per la gestione unitaria dei due stabili.

 

La Corte di Cassazione è tornata a soffermarsi sull'argomento con la sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014 affermando che “ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti.

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Modificato da Tullio01
Esmeralda dice:

Quindi vorrei capire esattamente qual è il senso del contendere in questa discussione, perché mi pare che si siano accavallate più questioni differenti.

Infatti il senso del contendere di questa discussione non c'è perchè non è stato dato alcun dettaglio ma tutti i post a partire dalla seconda pagina hanno come riferimento quest'altra discussione al link in calce, dove un amministratore, arbitrariamente, si è preso la briga di sciogliere un unico condominio come quello da me descritto ed ha costituito dei condominii autonomi.

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Tullio01 dice:

Invece nel caso del link allegato probabilmente sarà stato approvato un "titolo contrario" o RdC Contrattuale per la gestione unitaria dei due stabili.

In quel caso non c'è alcun regolamento contrattuale e di quelle situazioni tene posso citare tante, anche di complessi com un numero maggiore di edifici, ma tutti costituiti ed amministrati come unico condominio con riparti di spese utilizzando le tabelle parziali di ciascun edificio facente parte del condominio.

Leonardo53 dice:

In quel caso non c'è alcun regolamento contrattuale e di quelle situazioni tene posso citare tante, anche di complessi com un numero maggiore di edifici, ma tutti costituiti ed amministrati come unico condominio con riparti di spese utilizzando le tabelle parziali di ciascun edificio facente parte del condominio.

Bhe cosa dici la cosa è regolare per te o no? Abbiamo anche qui, nella mia città complessi edilizi con diverse palazzine tutte gestite da amministratori diversi, è un supercondominio ma ogni stabile ha il suo amministratore e CF diverso dagli altri lo do per certissimo, perchè ci abitano diversi amici e conoscenti.

 

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Leonardo53 dice:

Infatti il senso del contendere di questa discussione non c'è perchè non è stato dato alcun dettaglio ma tutti i post a partire dalla seconda pagina hanno come riferimento quest'altra discussione al link in calce, dove un amministratore, arbitrariamente, si è preso la briga di sciogliere un unico condominio come quello da me descritto ed ha costituito dei condominii autonomi.

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Ho letto anche la discussione linkata ma continua a sfuggirmi quale sarebbe il punto, dato che se un titolo originario costituisce il singolo condominio come somma di più edifici con parti comuni negli ed agli stessi, non vedo come potrebbe nascere anche un supercondominio, mancando la pluralità necessaria dei primi per concretizzarlo. In quel caso varrebbe sì, e solamente, l'art. 61 disp. att. per poter modificare la situazione, oppure l'eventuale subentro successivo di altri condominii nella compagine.

Esmeralda dice:

Di conseguenza sono del parere che ogni singolo condominio facente parte di un supercondominio deve dotarsi di un codice fiscale proprio, per l'esecuzione di lavori che non coinvolgono quest'ultimo.

Per me questa è l'esatta applicazione dell'art. 1117 bis c.c.; di più io apprezzo, e non poco, il concetto di base di Esmeralda "safe first" soprattutto  a fini fiscali.

E' come l'annosa discussione sul "mini condominio"; se non ci sono tramacci sulle ritenute d'acconto e/o monetizzazioni di detrazioni fiscali fra condomini del medesimo super condominio, attualmente A.D.E. è abbastanza elastica.

Dino40 dice:

Caro @cacallo tu hai scritto "sarebbe" e perchè non hai scritto "é obbligatorio"? 

Perché allo stato l'A.G.E. non ha, ancora, la possibilità di effettuare controlli incrociati sulla congruità dei codici fiscali chiesti per il super condominio "omnia" con la particella catastale di riferimento (sistema "sister").

Da quanto mi risulta attualmente incrociano i dati (particella catastale) solo in caso di detraibilità fiscale dei lavori; dunque se si tratta di gestire solo spese correnti e non straordinarie, puoi stare tranquillamente con un unico C.F. riferito al super condominio. Se cominci a fare lavori per i quali serve una SCIA, ma basta anche una CILA, dove c'è l'obbligo di indicare la particella catastale, e vai poi a fare la pratica del beneficio fiscale su altra particella catastale, poi scattano i controlli sicuramente perché i dati immessi non collimano.

Certo, l'amministratore spiegherà che non ci fu né elusione, né evasione, tuttavia non sarebbe corretto che il tempo che l'amministratore impegna per spiegare all'A.D.E. la situazione e la pratica debba essere "aggratis".

cacallo dice:

dove c'è l'obbligo di indicare la particella catastale, e vai poi a fare la pratica del beneficio fiscale su altra particella catastale, poi scattano i controlli sicuramente perché i dati immessi non collimano

Non ho ancora avuto esperienza di verifiche in questo senso, quindi prendo atto.

Vediamo se riusciamo a stabilire che, in presenza di piu' edifici che abbiano parti comuni fra loro si deve, ripeto e sottolineo si deve, considerare ogni edificio come condomìnio a se stante, che sarà unito agli altri condomìni tramite la parte comune. Non c'è facoltà di considerare come unico condomìnio una pluralità di edifici.

Prima di tutto dobbiamo essere chiari e concordi su questo punto, i codici fiscali vengono dopo, prima è necessario far nascere il soggetto.

Considerando che il concetto di supercondominio è giurisprudenziale e non è fissato in una norma, possiamo stabilire che i condomìni (che nascono tutti ipso iure et facto) costituiti da piu' palazzine, ma amministrati come unica entità siano "fuorilegge"?

Il punto da stabilire è questo: l'amministratore di tali condomìni deve scindere l'unico condomìnio in piu' condomìni?

Danielabi dice:

Considerando che il concetto di supercondominio è giurisprudenziale e non è fissato in una norma, possiamo stabilire che i condomìni (che nascono tutti ipso iure et facto) costituiti da piu' palazzine, ma amministrati come unica entità siano "fuorilegge"?

Una pluralità di edifici distinti può costituire tanto un singolo condominio quanto un supercondominio. Dipende tutto dalle modalità di costituzione originarie:

 

Per affrontare e risolvere questo problema occorre analizzare il regolamento di condominio se redatto prima della nascita del condominio (quindi, prima della pluralità dei comproprietari), oppure, in mancanza, occorre analizzare il primo atto di vendita del primo appartamento (cioè l'atto con cui è stata creata la pluralità di comproprietari ed è nato il condominio). Se il regolamento e il primo atto di vendita nulla dicono, un sistema complesso anche di più edifici (siano questi vicini o lontani) che hanno in comune il suolo su cui sono costruti i viale di accesso, l'illuminazione dei viali ecc…, è un unico condominio, che per quanto complesso, sarà sempre amministrato da un unico amministratore e richiderà tendenzialmente un unica assemblea di tutti i proprietari, con un unico rendiconto ecc.. Se, invece, dagli atti risulta che ogni edificio è stato considerato come "singolo" condominio, si avranno tanti condomini per ogni edificio con relativo amministratore e la relativa assemblea (a cui parteciperanno solo i proprietari dell'edificio) e, contemporaneamente, ci sarà il supercondominio che gestirà i beni "comuni" a tutti gli edifici (viale di accesso, illuminazione del viale, portineria ecc.), il supercondominio avrà un proprio ed ulteriore amministratore e avrà l'assemblea formata da tutti i proprietari dei diversi edifici.

 

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Bene, ma ci sono pareri contrastanti al riguardo, la tesi è che in ogni caso si debbano creare dei singoli condomìni e riunirli in supercondominio. C'è una discussione interrotta al riguardo. Vediamo se riusciamo a fare luce con questa.

Danielabi dice:

Il punto da stabilire è questo: l'amministratore di tali condomìni deve scindere l'unico condomìnio in piu' condomìni?

Ti avevo già risposto al post # 27, ed Esmeralda lo conferma, ovvero fatto salvo titolo contrario il Supercondominio nasce spontaneo "ipso jure"

Modificato da Tullio01

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