#1 Inviato 29 Novembre, 2014 Buongiorno Gradirei condividere l'idea che l'UNICO modo corretto per valutare squilibri e oneri conseguenti al distacco dal centralizzato sia quello in applicaziine della Uni 10200 2013, metodologia prevista e recepita nel d'lgs 102 2014. La perizia è condominiale e non può oggettivamente commissionarla il singolo interessato. Come si può raccordare il diritto al distacco e la perizia che il condomino deve presentare al condominio a supporto dei requisiti richiesti dal codice civile? Grazie
#2 Inviato 29 Novembre, 2014 ...La perizia è condominiale e non può oggettivamente commissionarla il singolo interessato. ... Se l’amministratore riceve dal condomino una semplice comunicazione, non accompagnata dalla perizia: egli, in base all’art. 1122 c.c., ha facoltà di richiedere a detto condomino il documento (la perizia redatta da un tecnico abilitato) che attesti l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento o l’assenza di aggravi di spesa per gli altri condomini. art. 1122 c.c.: “ Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Se il distaccante non fornisce la perizia: L’amm.re porta la questione in assemblea e a questo punto si ritiene che l’assemblea potrà vietare il distacco motivando espressamente a verbale il divieto (ovvero che non è stata data prova dei presupposti fondanti il diritto al distacco). Fonte: Anaci
#3 Inviato 29 Novembre, 2014 Il tecnico incaricato dal condomino come farà la perizia se deve valutare l'intero contesto del condominio? Qualche tecnico sa rispondere su quale criterio usa per dimostrare l'assenza di maggiori oneri per i superstiti? Se qualche sentenza ha accettato questo principio, sono propenso a pensare alla leggerezza del ctu e allo "sfinimento" del giudice.
#4 Inviato 29 Novembre, 2014 sono d'accordo, anche secondo me la perizia dovrebbe essere predisposta dal condominio e no da chi richiede il distacco. Infatti l'art. 1118 non dice che il richiedente deve presentare una perizia. Il documento dovrà essere richiesto ad un tecnico abilitato soltanto dal Condominio, al fine di garantire, ai condomini che rimangono collegati all'impianto, il normale funzionamento dello stesso e l'assenza di un aggravio di spese.
#5 Inviato 29 Novembre, 2014 L'onere della prova spetta al condomino che si vuole distaccare non al condominio. Solo nel caso in cui la perizia fatta fare dal condomino non dia garanzie in merito, il condominio potrà a sua volta far fare una contro perizia di cui sopporterà la spesa. Art. 2697 c.c. I comma Chi vuol far valere un diritto in giudizio, deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
#6 Inviato 29 Novembre, 2014 ma Il tecnico incaricato dal condomino come farà la perizia se deve valutare l'intero contesto del condominio? se ad esempio ci sono altri distacchi eseguiti in precedenza.
#7 Inviato 29 Novembre, 2014 Questa risposta la può dare un esperto del settore... L'amministratore deve fare riferimento alla legge e ad essa attenersi ovvero ai regolamenti di condominio.
#8 Inviato 29 Novembre, 2014 la legge dice semplicemente che dal distacco del singolo non devono derivare squilibri termici e aggravi di spese per gli altri, quindi l'onere della prova, secondo me, spetta al Condominio. Comunque è un argomento che promuoverà diversi giudizi giuridici.
#9 Inviato 29 Novembre, 2014 la legge dice semplicemente che dal distacco del singolo non devono derivare squilibri termici e aggravi di spese per gli altri, quindi l'onere della prova, secondo me, spetta al Condominio. Comunque è un argomento che promuoverà diversi giudizi giuridici. NO... è il condomino che si distacca che deve presentare una perizia che attesta che non creerà squilibri. ATTENZIONE: Se il condomino si distacca senza aver presentato la perizia richiesta è fuorilegge!!! Leggi bene qui: "La perizia deve attestare lo stato dei consumi della caldaia e la proiezione del consumo in caso di distacco e deve dimostrare l'assenza di futuri squilibri termici per il fabbricato." Fonte https://www.condominioweb.com/distacco-impianto-di-riscaldamento-le-considerazioni-sul-risparmio-energetico.2257#ixzz3KT94x04b -
#10 Inviato 29 Novembre, 2014 ..... quindi l'onere della prova, secondo me, spetta al Condominio. ...i. Non riesco a comprendere dove sia il dubbio. Qui ci sono fonti oggettive, non si possono avere interpretazioni diverse. Se l’amministratore riceve dal condomino una semplice comunicazione, non accompagnata dalla perizia: egli, in base all’art. 1122 c.c., ha facoltà di richiedere a detto condomino il documento (la perizia redatta da un tecnico abilitato) che attesti l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento o l’assenza di aggravi di spesa per gli altri condomini. art. 1122 c.c.: “ Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Se il distaccante non fornisce la perizia: L’amm.re porta la questione in assemblea e a questo punto si ritiene che l’assemblea potrà vietare il distacco motivando espressamente a verbale il divieto (ovvero che non è stata data prova dei presupposti fondanti il diritto al distacco). Fonte: Anaci
#11 Inviato 29 Novembre, 2014 Premetto che sono un tecnico abilitato. Personalmente non riuscirei a fare una perizia di parte per poter valutare il tutto con la Uni 10200:2013. Dovrei scomodare tutti i condomini e fare, in sostanza, ciò che il condominio è obbligato a fare ai sensi del dlgs. 102 2014. Faccio un parallelo con le tabelle millesimali di proprietà. Se io variassi qualcosa (p.e. superfici) come potrei riuscire a ricalcolare le tabelle da solo e con criteri di legge (asseverando anche dati di cui non dispongo come le superfici degli altri immobili ... sperando poi che le tabelle esistenti siano state fatte secondo criteri comprensibili...) e presentarle all'amministratore? Per il riscaldamento è una questione simile. Il non procedere del condominio a commissionare l'analisi prevista dalla UNI 10200:2013 mi appare pertanto azione tesa ad "impedire" il distacco, oggi legittimato e consentito dalla recente riforma.
#12 Inviato 29 Novembre, 2014 concordo e confermo che la perizia deve essere richiesta dal Condominio; la legge dispone semplicemente che dal distacco del singolo non devono derivare squilibri termici e aggravi di spese per gli altri.
#13 Inviato 29 Novembre, 2014 BuongiornoGradirei condividere l'idea che l'UNICO modo corretto per valutare squilibri e oneri conseguenti al distacco dal centralizzato sia quello in applicaziine della Uni 10200 2013, metodologia prevista e recepita nel d'lgs 102 2014. La perizia è condominiale e non può oggettivamente commissionarla il singolo interessato. Come si può raccordare il diritto al distacco e la perizia che il condomino deve presentare al condominio a supporto dei requisiti richiesti dal codice civile? Grazie Buongiorno DF secondo me vi state esercitando in un gioco che non ha soluzioni .Le due norme sono tra loro in contrasto. L'art.1118 cc prevede che possano non esserci aggravi , infatti dice :in tal caso il rinunziante........ E la soluzione di contribuire per eventualmente compensarli non è del tutto scontata ( chiedo parere legale ). La legge 220 precede il dlgs102 quindi a mio avviso pensata quando i sistemi di contabilizzazione erano lontani da venire. Ora , se l'interpretazione diffusa della norma UNI che considera i fabbisogni termici degli edifici come costruiti e penalizza gli appartamenti con maggiori dispersioni, è corretta, e deve essere utilizzata per valutare gli aggravi nei distacchi, allora l'aggravio è certo e abbiamo perso un'altra occasione per incentivare la realizzazioni di impianti efficienti e la cultura del risparmio energetico .( Avrei titolatola norma: state pure al freddo ma consumate metano) . A proposito secondo voi a questo punto il servizio di riscaldamento dovrà essere disponibile 24h su 24? ( alla faccia del risparmio energetico) Secondo me se un condominio non ha ancora i sistemi di contabilizzazione la norma UNI non si applica per la valutazione dell'aggravio perche non applicata per la ripartizione.
#14 Inviato 30 Novembre, 2014 Ciao Salpa65, provo a ragionare con te in modo lineare. Se ci fosse già l'analisi fatta dal condominio, sarebbe ancora necessaria la perizia di parte per il distacco? Poi entrerei nel merito dei miglioramenti energetici che ciasuno avrebbe il sacrosanto diritto di vedersi riconosciuti ...
#15 Inviato 30 Novembre, 2014 Ciao Salpa65, provo a ragionare con te in modo lineare.Se ci fosse già l'analisi fatta dal condominio, sarebbe ancora necessaria la perizia di parte per il distacco? Poi entrerei nel merito dei miglioramenti energetici che ciasuno avrebbe il sacrosanto diritto di vedersi riconosciuti ... Il punto è proprio questo, perchè utilizzare il calcolo dei consumi involontari per determinare aggravi? Il 102 considera sistemi di ripartizione negli edifici dotati di fornitura centralizzata del calore , se uno si distacca non utilizza più il servizio e non deve a mio avviso sottostare a quell'assurdo sistema di divisione che prevede costi specifici crescenti al diminuire dei consumi. Se verrà confermata da qualche giudice l'associazione consumi involontari -aggravio , l'avventura distacco subirà un colpo fortissimo e torneremo nel medioevo del riscaldamento. Certo, se così fosse l'analisi dei consumi eviterebbe ulteriori perizie e costi da parte del distaccato. Io credo che fintanto la legge non vincolerà l'obbligo al centralizzato e al pagamento degli aggravi con il raggiungimento di rendimento di sistema almeno pari a quello che potrebbe raggiungere un autonomo , non costruiremo niente di buono. Ne approfitto per chiederti se sono previsti dei limiti di rendimento di tutto il sistema di riscaldamento ( compreso la distribuzione) per vecchi impianti di riscaldamento . Grazie saluti
#16 Inviato 30 Novembre, 2014 Ok Salpa65 siamo in linea. Ma c'è qualcun altro condivide i ns. ragionamenti e non si limita a guardare il solo lato illuminato della Luna? Siamo solo io e te che notiamo questi pasticci tecnico-normativi? Per il rendimento fa fede il dpr 412/93 e modifiche successive. Provo a rileggere e poi ti dico... penso però che nessuno sia finito in carcere per rendimento al di sotto dei minimi!
#17 Inviato 30 Novembre, 2014 la legge dice semplicemente che dal distacco del singolo non devono derivare squilibri termici e aggravi di spese per gli altri, quindi l'onere della prova, secondo me, spetta al Condominio. Comunque è un argomento che promuoverà diversi giudizi giuridici. Forse Josafat ha trovato la soluzione. Questa è una visione che contrasta con l'attuale giurisprudenza, ma potrebbe essere una chiave di lettura corretta. Tanto più che per il condominio è obbligatorio procedere con la perizia, distacchi in corso o meno.
#18 Inviato 30 Novembre, 2014 Forse Josafat ha trovato la soluzione. Questa è una visione che contrasta con l'attuale giurisprudenza, ma potrebbe essere una chiave di lettura corretta. Tanto più che per il condominio è obbligatorio procedere con la perizia, distacchi in corso o meno. Scusate, ma perché insistete davanti all'evidenza, creando confusione? 🤔
#19 Inviato 1 Dicembre, 2014 E' il condomino che si distacca che deve presentare una perizia che attesta che non creerà squilibri. Se il condomino si distacca senza aver presentato la perizia richiesta è fuorilegge Confermo. Le norme vigenti sono chiare e complete.
#20 Inviato 1 Dicembre, 2014 Scusate se mi intrometto in questa discussione per me molto interessante. Mi chiedo e vi chiedo: viene tenuto in qualche conto il fatto che chi si distacca fa in modo che l'acqua dei termosifoni vada più calda e direttamente ai piani superiori? Grazie! Renzofin
#22 Inviato 1 Dicembre, 2014 ... che il condominio non può pretendere di decidere come debba essere svolta la perizia e se quest'ultima non è gradita o è ritenuta errata allora dovrà farne redigere un'altra e poi eventualmente aprire un contenzioso. A mio avviso La Norma UNI tante volte citata non può e non deve essere utilizzata per determinare aggravi di costo in caso di distacco. Il condominio non deve pretendere nulla... l'importante è che sulla perizia ci sia scritto e firmato da un tecnico specializzato che "il distacco non creerà squilibri". Se non c'è scritto, l'assemblea può rifiutare il distacco, mettendo a verbale che la perizia non ha i requisiti richiesti. Sarà cura del condomino, a quel punto, presentarne una in regola o andare in contenzionso (ma perderebbe, perché la perizia non è in regola)!!! Mi sembra tutto molto chiaro, chi non vuole vederci chiaro è perché non vuole vedere... -
#23 Inviato 1 Dicembre, 2014 L'onere della prova spetta al condomino che si vuole distaccare non al condominio. Solo nel caso in cui la perizia fatta fare dal condomino non dia garanzie in merito, il condominio potrà a sua volta far fare una contro perizia di cui sopporterà la spesa.Art. 2697 c.c. I comma Chi vuol far valere un diritto in giudizio, deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Vista così funziona. L'importante secondo me è essere consapevoli degli scenari possibili: a) il condominio non ha ancora provveduto all'analisi energetica con UNI 10200:2013 (OBBLIGO del dlgs 102 2014). Se c'è un distacco nel frattempo, al condominio non conviene accettare un'analisi parziale che tenderà ad azzerare le quote fisse e in conseguenza commissiona una controperizia facendo peraltro ciò che la legge impone, ovvero l'analisi con la UNI 10200:2013. L'analisi parziale infatti NON DA' ALCUNA GARANZIA. Peccato che il condomino distaccato debba far fare cose "inutili" al tecnico di sua fiducia ... b) in presenza dello studio già con la UNI 10200:2013, sarà cura di chi chiede il distacco far rivalutare le ricadute sugli altri condomini con perizia di parte e presentarla all'amministratore. Ma in questo caso la strada è semplice e non darebbe modo all'assemblea di contestare alcunché. Siccome oggi siamo al 100% (o quasi) all'interno dello scenario a), non vi sembra che, come vuole il legislatore, si debba accelerare per la redazione dei criteri di riparto con la nuova norma UNI? Concluderei il commento di Inga riscrivendolo in modo azzardato entrando più nel merito che nelle norme ".... il condominio DOVRA' a sua volta far fare una contro perizia di cui sopporterà la spesa.".
#24 Inviato 2 Dicembre, 2014 Scusate se mi intrometto in questa discussione per me molto interessante. Mi chiedo e vi chiedo: viene tenuto in qualche conto il fatto che chi si distacca fa in modo che l'acqua dei termosifoni vada più calda e direttamente ai piani superiori?Grazie! Renzofin Sei il benvenuto. La questione è complessa , perchè non riguarda solo aspetti tecnici come avrai notato, ma soprattutto giuridici e legali ,spesso legati al rispetto di quel concetto a cui gli italiani per cultura sono molto legati : . Sono in molti ancora a sostenere che gli impianti centralizzati permettono risparmi di combustibili . Certamente non i vecchi come quello in cui probabilmente tu vivi. Io rispetto la tua decisione che condivido in pieno ma voglio metterti in guardia , il branco ti renderà la vita difficile per ora il problema non è come dice il caro DF vedere oltre il lato illuminato della luna bensì che il sole gira ancora intorno alla terra. Tornando a noi importantissimo è partecipare alla mediazione l'aggravio per il condominio è determinato dalle perdite del sistema che non si ridurranno proporzionalmente con la diminuzione del combustibile .Da quanto ricordo il tecnico da te incaricato aveva calcolato un aggravio del 15% e considerando che il DPR 412 del 93 imponeva un rendimento medio stagionale di (77+3 log Pn)quindi superiore all'ottanta per cento comprendendo anche le perdite di generazione ritengo che tale percentuale sia congrua se tu continuassi a scaldare il tuo appartamento . Visto che dovranno contabilizzare il vostro impianto ,io ti consiglio: cerca di terminare il contenzioso . accetta percentuali anche fino al 30 .quando faranno le ripartizioni dei consumi involontari (entro fine 2016) ,tu in base alle disposizioni attuali ne sarai beneficiato , aquel punto ti riattacchi chiudi le valvole e ti riscaldi quando e come vuoi
#25 Inviato 2 Dicembre, 2014 Purtroppo di cose chiare in questa faccenda ce ne sono poche .A mio avviso è vero che l'onere di dimostrare spetta al distaccato ma è anche vero che il condominio non può pretendere di decidere come debba essere svolta la perizia e se quest'ultima non è gradita o è ritenuta errata allora dovrà farne redigere un'altra e poi eventualmente aprire un contenzioso. A mio avviso La Norma UNI tante volte citata non può e non deve essere utilizzata per determinare aggravi di costo in caso di distacco. - - - Aggiornato - - - Puoi cortesemente dirmi dov' è scritto che l'aggravio viene determinato con la norma UNI ? Non ho mai sostenuto che fosse la norma UNI a trattare questo argomento. Si tratta del codice civile e della riforma sul condominio (dettagli in post precedenti). Qualcuno ha anche riportato alcune sentenze di tribunali.
