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Filoccy

Divisione spese parti comuni condominio

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Buongiorno,

svolgo il ruolo di amministratore in un condominio familiare composto da 4 piani di circa 130 mq ciascuno.

Il numero di appartamenti, e pertanto famiglie, per ogni piano NON è lo stesso.

1° piano: 1 appartamento (circa 130 mq);

2° piano: 1 appartamento (circa 130 mq) di cui sono proprietario;

3° piano: 1 appartamento di 90 mq e 1 appartamento di 40 mq;

4° piano: 1 appartamento di 90 mq e 1 appartamento di 40 mq.

 

Da qualche tempo abbiamo adottato le tabelle millesimali per la divisione delle spese generali, assegnando le seguenti competenze:

1°piano: 250/1000;

2°piano: 250/1000;

3°piano: 166,67/1000 e 83,33/1000;

4°piano: 166,67/1000 e 83,33/1000;

 

Trovo logicamente corretto, dividere le spese di manutenzione della struttura muraria, secondo i millesimi di proprietà, MA ASSOLUTAMENTE NON CORRETTO, utilizzare lo stesso tipo di divisione per le spese di mantenimento delle parti comuni. Manutenzione del giardino, mantenimento area condominiale (divisa in modo tale che spettino 3 parcheggi auto per piano), sostituzione del portone di ingresso, cancello carraio (unico ingresso alla palazzina), tassa passo carraio, autoclave………..tali beni e servizi, verranno utilizzati/consumati maggiormente dai piani composti da 2 famiglie/appartamenti!

Non sarebbe più corretto dividere tali spese secondo il numero di appartamenti?

 

Confrontandomi con altri amministratori, e professionisti del settore, ho trovato comprensione dal punto di vista logico, ma purtroppo dal punto di vista normativo sembra che l’unica divisione delle spese ammessa, sia secondo i millesimi di proprietà. Soprattutto nei condomini familiari credo sia necessario seguire regole sostenute dalla legge, pena il sopravvento di interessi individuali di vario genere. In seguito al mio dubbio, sto pertanto cercando fonti di riferimento. 

Io trovo illogica e assurda la divisione delle spese delle parti comuni secondo millesimi, per questo motivo sto provando a cercare ulteriori riferimenti legislativi o precedenti di sentenze che possano avvalorare la mia tesi. Sapreste darmi indicazioni in tal senso? O avete esperienza di situazioni simili alla mia? E in caso, quali soluzioni potrebbero essere proposte?

 

Vi ringrazio per l’attenzione

Filoccy dice:

Buongiorno,

svolgo il ruolo di amministratore in un condominio familiare composto da 4 piani di circa 130 mq ciascuno.

Il numero di appartamenti, e pertanto famiglie, per ogni piano NON è lo stesso.

1° piano: 1 appartamento (circa 130 mq);

2° piano: 1 appartamento (circa 130 mq) di cui sono proprietario;

3° piano: 1 appartamento di 90 mq e 1 appartamento di 40 mq;

4° piano: 1 appartamento di 90 mq e 1 appartamento di 40 mq.

 

Da qualche tempo abbiamo adottato le tabelle millesimali per la divisione delle spese generali, assegnando le seguenti competenze:

1°piano: 250/1000;

2°piano: 250/1000;

3°piano: 166,67/1000 e 83,33/1000;

4°piano: 166,67/1000 e 83,33/1000;

 

Trovo logicamente corretto, dividere le spese di manutenzione della struttura muraria, secondo i millesimi di proprietà, MA ASSOLUTAMENTE NON CORRETTO, utilizzare lo stesso tipo di divisione per le spese di mantenimento delle parti comuni. Manutenzione del giardino, mantenimento area condominiale (divisa in modo tale che spettino 3 parcheggi auto per piano), sostituzione del portone di ingresso, cancello carraio (unico ingresso alla palazzina), tassa passo carraio, autoclave………..tali beni e servizi, verranno utilizzati/consumati maggiormente dai piani composti da 2 famiglie/appartamenti!

Non sarebbe più corretto dividere tali spese secondo il numero di appartamenti?

 

Confrontandomi con altri amministratori, e professionisti del settore, ho trovato comprensione dal punto di vista logico, ma purtroppo dal punto di vista normativo sembra che l’unica divisione delle spese ammessa, sia secondo i millesimi di proprietà. Soprattutto nei condomini familiari credo sia necessario seguire regole sostenute dalla legge, pena il sopravvento di interessi individuali di vario genere. In seguito al mio dubbio, sto pertanto cercando fonti di riferimento. 

Io trovo illogica e assurda la divisione delle spese delle parti comuni secondo millesimi, per questo motivo sto provando a cercare ulteriori riferimenti legislativi o precedenti di sentenze che possano avvalorare la mia tesi. Sapreste darmi indicazioni in tal senso? O avete esperienza di situazioni simili alla mia? E in caso, quali soluzioni potrebbero essere proposte?

 

Vi ringrazio per l’attenzione

Fatto salvo altri accordi unanimi o convenzioni o titoli diversi, le spese per le parti comuni vanno ripartite secondo l'art. 1123 cc e seguenti (mlm di proprietà) ed è inutile, senza accodi unanimi cercare altre soluzioni 

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

Modificato da Tullio01
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Per tutte le spese che hai enunciato, la vostra tabella millesimale si applica senza alcun problema.

Potreste e dovreste prevedere una diversa tabella solo per il riparto delle spese riferite alla scala; tabella che tenga conto dei millesimi e dell'altezza del piano.

Buongiorno,

vivo in un condominio di 5 unità abitative dove io pago le bollette. Fino a ieri dividevamo le spese delle parti comuni per il numero di unità, un condomino ha deciso che vuole pagare per 1000 altrimenti non pagherà. Come me devo comportare? non abbiamo l'amministratore in quanto siamo solo in 5.

Mi sembra che più che l'amministratore, vi manchino le tabelle millesimali.

Se volete proseguite con l'attuale autogestione per il riparto delle spese vi potreste accordare di prendere a riferimento le rendite catastali degli immobili. Sono un ottimo parametrodi riferimento.
Così senza spender nulla avrete già bella che fatta la vostra tabella di riparto millesimale.

 

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