Distacco da riscaldamento centralizzato - Amministratrice richiedere perizia energetica completa

[Luca_84]

Buongiorno a tutti/e,

Sono in fase di ristrutturazione completa del mio appartamento in condominio e stiamo realizzando un pavimento radiante per riscaldamento/raffrescamento + impianto VMC. Avendo un ampio giardino, vogliamo passare ad un appartamento completamente elettrico andando poi a montare pannelli solari e passando tutto su pompa di calore.

A causa di questi lavori, vorrei operare il distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale. 

Seguendo la legge, ho provveduto a consegnare una perizia tecnica in data 28 luglio all'amministratrice, dalla quale si evincono i seguenti passaggi:

 

• Considerando quanto descritto al paragrafo 3.4, la presenza del sistema di termoregolazione comporta che la sezione idraulica sia in grado di modulare la portata idrica in base alle esigenze delle unità collegate (valvole termostatiche) e quindi anche a seguito di unità distaccate; l'impianto sarà quindi in grado di gestire dal 10 % fino al 100 % delle unità collegate, senza produrre squilibri idraulici (sistema a portata variabile). In quest'ottica, viene meno l'esigenza di dimostrare eventuali squilibri dell'impianto a seguito di eventuali distacchi. In ogni caso si fa presente che l'art. 1118 del codice civile parla di notevole squilibrio senza fornire un parametro numerico; del resto, le curve tipiche delle pompe di ricircolo hanno un ampio range di funzionamento. Diverso è il caso in cui uno o più appartamenti aumentino le dimensioni dei corpi scaldanti e/o attuino ampliamenti della cubatura dei locali aumentando il numero di radiatori; in tal caso la maggior richiesta di portata di acqua e/o di potenza termica potrebbe rendere l’impianto centralizzato non più idoneo. In una situazione di questo tipo, eventuali distacchi possono addirittura riequilibrare la situazione. In mancanza di un sistema di contabilizzazione del calore, la centrale termica è dotata di pompe a portata fissa; per evitare quindi problemi di rumore e/o di sovrappressione è bene non superare il 25% delle unità distaccate

 

La perizia è stata formulata in modo "semplice" in quanto la presenza di contatori suppone che la caldaia lavori a carico variabile, e quindi un distacco è quasi equiparabile ad una situazione in cui i radiatori sono semplicemente "chiusi".

 

Concludendo, quindi, in merito alle spese:

• Spese di manutenzione straordinaria: quota completa.
• Spese di manutenzione ordinaria (componente Scm ): quota completa.
• Spese di ripartizione12 (componente Scr ): quota esentata (da valutare caso per caso).
• Spese di consumo involontario (componente Qinv ): quota completa (annullata in alcune sentenze).
• Spese di consumo volontario (componente Qui ): quota zero di default.

 

Sostanzialmente, non sto chiedendo di essere esentato dal consumo passivo né tantomeno dalle spese di gestione, quindi non sto causando squilibri e non sto aumentando le spese per gli altri condomini.

 

A seguito della consegna di questa perizia, finalmente dopo più di 3 mesi ed almeno due contatti a settimana, sono riuscito a farmi dare retta dall'amministratrice che invece mi richiede una perizia energetica "completa". Costosa e che mi farebbe rallentare in modo impressionante il cantiere che sta già installando gli impianti (il distacco non è ancora stato effettuato, attendevo il via libera e la richiesta di esecuzione alla ditta condominiale).

 

Vorrei capire se la richiesta è assurda quanto penso io visto che tutte le quote, anche di consumo passivo, sono state calcolato nel 2016 a seguito di perizia energetica completa dell'edificio per la sostituzione della caldaia e l'installazione dei relativi contatori su tutti i radiatori.

 

Ovviamente in caso esisterebbe una soluzione per installare il mio radiante e mantenere in qualche modo la contribuzione del riscaldamento condominiale, fosse anche installando un termoregolatore aggiuntivo?

 

Grazie mille a tutti/e per l'aiuto.

Luca

[condo77]

La richiesta di perizia energetica completa non ha motivo d'essere, la relazione in cui si evidenzia la mancanza di squilibri è sufficiente. Come osservi, di fatto il tuo distacco è equivalente alla chiusura di tutte le termovalvole, cosa fattibile dal singolo condomino senza necessità di avvisare o produrre documentazione.

Luca_84 dice:

Ovviamente in caso esisterebbe una soluzione per installare il mio radiante e mantenere in qualche modo la contribuzione del riscaldamento condominiale, fosse anche installando un termoregolatore aggiuntivo?

Sì e la valuterei assieme al tuo installatore.

Potrebbe essere una soluzione di emergenza nel caso andasse storto qlc (tipo: pompa di calore si blocca in pieno inverno).

[Luca_84]

condo77 dice:

La richiesta di perizia energetica completa non ha motivo d'essere, la relazione in cui si evidenzia la mancanza di squilibri è sufficiente. Come osservi, di fatto il tuo distacco è equivalente alla chiusura di tutte le termovalvole, cosa fattibile dal singolo condomino senza necessità di avvisare o produrre documentazione.

Sì e la valuterei assieme al tuo installatore.

Potrebbe essere una soluzione di emergenza nel caso andasse storto qlc (tipo: pompa di calore si blocca in pieno inverno).

Grazie mille per la risposta, rispecchia effettivamente le mie conclusioni e l'interpretazione della norma, ora mi auguro di riuscire a farlo capire a chi di dovere.

[Nanojoule]

Luca_84 dice:

 

A seguito della consegna di questa perizia, finalmente dopo più di 3 mesi ed almeno due contatti a settimana, sono riuscito a farmi dare retta dall'amministratrice che invece mi richiede una perizia energetica "completa".

Con buona probabilità l'amministratore chiede una perizia completa, non una semplice valutazione della variazione circuito fluido termovettore come indicato in quanto lei ha postato.

Sinceramente la perizia inviata, se consta solo di quanto da lei indicato, non appare fatta da un tecnico competente, ma da un semplice idraulico "colto".

Per quanto indicato non copre in alcun modo le richieste del 1118cc.

Domanda: ma la perizia è stata fatta da un professionista iscritto all'ordine?

 

La richiesta della diagnosi energetica potrebbe anche essere forse solo un eccesso di zelo da parte dell'amministratore.

Tale diagnosi deve essere infatti condivisa con il condominio solo in caso di costruzione nuovo impianto termico (DM 26-06-15 - Requisiti minimi)  che sopperisce al centralizzato per l'unità distaccata (art 1118 cc).

 

 

Modificato 3 Novembre, 2022 da Nanojoule

[Nanojoule]

Luca_84 dice:

A causa di questi lavori, vorrei operare il distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale. 

Le rammento che la scelta da lei fatta deve essere energeticamente valida, avvalorata dalla diagnosi energetica obbligatoria di cui al DM 26-06-15, quindi oggetto di congrua analisi tecnica.

 

(ps: se ha un ampio giardino mi permetto di indicarle la valutazione di un assorbitore di calore a ciclo termico, macchina di elevatissima efficienza (169%), del tutto concorrenziale con le comunissime pompe di calore ad azionamento elettrico aventi però limitato rendimento a basse temperature esterne)

Modificato 3 Novembre, 2022 da Nanojoule

[condo77]

Nanojoule dice:

Per quanto indicato non copre in alcun modo le richieste del 1118cc.

L'articolo 1118 c.c. non fa particolari richieste, manco chiede una perizia, a dirla tutta (ma nella prassi è dato per scontato che l'assenza di squilibri o aggravi vada dichiarata da un terzo qualificato, ovvero dal termotecnico come giustamente fatto da Luca):

 

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Modificato 3 Novembre, 2022 da condo77

[Nanojoule]

condo77 dice:

L'articolo 1118 c.c. non fa particolari richieste, manco chiede una perizia, a dirla tutta (ma nella prassi è dato per scontato che l'assenza di squilibri o aggravi vada dichiarata da un terzo qualificato, ovvero dal termotecnico come giustamente fatto da Luca):

 

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Ma per favore, come al solito scrivi tanto per scrivere... e fai confusione ad altri.

Il 1118 dice di non creare scompensi ad altri, sia tecnici che economici...... e devono essere dimostrati!!!!

Solo chi ha la vista corta, ma corta corta, crede che bastino due paroline per fare una perizia art 1118 cc.

Così scrivendo fai solo confusione....... ma chi sei tu per sapere come si fa una perizia 1118 cc?

Quante ne hai fatte?

@condo77 , MA PER FAVORE........ sgonfiati!!!

 

 

[condo77]

Nanojoule dice:

Ma per favore, come al solito scrivi tanto per scrivere... e fai confusione ad altri.

Il 1118 dice di non creare scompensi ad altri, sia tecnici che economici...... e devono essere dimostrati!!!!

Solo chi ha la vista corta, ma corta corta, crede che bastino due paroline per fare una perizia art 1118 cc.

Così scrivendo fai solo confusione....... ma chi sei tu per sapere come si fa una perizia 1118 cc?

Quante ne hai fatte?

@condo77 , MA PER FAVORE........ sgonfiati!!!

 

 

Sono un po' miope in effetti, tanto che non leggo bene l'ultima parola... me la potresti ingrandire un po' gentilmente? 🙂

Nanojoule dice:

La richiesta della diagnosi energetica potrebbe anche essere forse solo un eccesso di zelo da parte dell'amministratore.

Appunto, concordo.

[Nanojoule]

condo77 dice:

me la potresti ingrandire un po' gentilmente? 🙂

Purtroppo l'essere gonfi socchiude anche le palpebre, non sono io che devo ingrandire, ma qualcun altro deve essere meno gonfio di se.

Questa è la semplice soluzione..... magari porterebbe la persona gonfia di se a leggere meglio quello che altri scrivono sui pareri della persona gonfia di se....

condo77 dice:

Sono un po' miope in effetti, tanto che non leggo bene l'ultima parola... me la potresti ingrandire un po' gentilmente? 🙂

Ma oltre ai commenti "tanto per......"..... sei capace di controbattere tecnicamente quanto "tecnicamente" contesti?

Solitamente se uno afferma una cosa contraria, ne da anche soluzione.... in attesa di suo gradito riscontro.

Grazie

condo77 dice:

Appunto, concordo.

Concordi in cosa?

Prima dicevi che la diagnosi non serve.....

Fatemi capire.....

[Luca_84]

Ovviamente ho pubblicato solamente degli e stretti dalla perizia che in realtà consta di 18 pagine ed include tutte le varie sentenze e i riferimenti giuridici. 

 

Gli unici squilibri potrebbero derivare da una mancata gestione di portata variabile della caldaia, ma questo non la renderebbe a norma e comunque la presenza di termoregolazione ne sancisce de facto la possibilità. 

 

Gli eventuali aggravi economici potrebbero derivare solo da una ripartizione della quota passiva che non considerasse il mio appartamento, ma come già scritto provvederò a pagare la quota che risulta già calcolata. 

 

[condo77]

Luca_84 dice:

Ovviamente ho pubblicato solamente degli e stretti dalla perizia che in realtà consta di 18 pagine ed include tutte le varie sentenze e i riferimenti giuridici. 

 

Gli unici squilibri potrebbero derivare da una mancata gestione di portata variabile della caldaia, ma questo non la renderebbe a norma e comunque la presenza di termoregolazione ne sancisce de facto la possibilità. 

 

Gli eventuali aggravi economici potrebbero derivare solo da una ripartizione della quota passiva che non considerasse il mio appartamento, ma come già scritto provvederò a pagare la quota che risulta già calcolata. 

 

Sei a posto. 👍