#1 Inviato 28 Marzo, 2022 situazione: palazzo di 7 piani con due piani di box sottostanti. a livello amministrativo ogni volta vengono convocate due assemblee distinte, una per gli appartamenti+box e una per i soli box. domanda: molti condomini dei piani soprastanti chiedono la divisione in due condomini separati, il primo con i soli appartamenti soprastanti, il secondo con i soli box sottostanti. Alcuni propeitari degli appartamenti sono proprietari dei box, alcuni con il box che è pertinenza dell'appartemento, altri senza pertinenza. altri box sono di proprietà di esterni che non posseggono appartamenti nel'edificio. Il motivo del desiderio distacco: i due piani di box sono enormi e, visto che nell'assemblea appartemanti+box non si presenta mai nessuno dei box, si hanno sempre problemi di raggiungimento dei millesimi per le votazioni. l'idea di qualcuno è stata quindi "sganciamoci dai box" così quei milleimi "persi" li riassorbiamo e non abbiamo meno problemi di millesimi in votazione. quesito1: può essere chiesta e fatta una cosa del genere? se si, serve una votazione all'unanimità 100% appartamenti+box, oppure basta la maggioranza appartamenti +box? se si presenta uno solo dei propritari box e vota contrario, che accade? quesito2: dividendosi che fine fanno le spese per parti comuni? e le servitù (es: i tubi del condominio sopra che passano nei box)? quesito3: dividendosi occorrerà rifare le tabelle millesimali: chi paga? solo chi le ha chieste o tutti? e se i box sono contrari (vedi quesito1)ma la divisione avviene, i box si trovano a dover affrontare spese non loro da loro volute? è legale? quesito4: se avviene il distacco, i box che sono di pertimenza agli appartamenti, legalmente che sorte subiscono? rimangono di pertinenza anche se se vengono "sganciati" dal condominio dell'appartemento? o non è proprio fattibile tale scorporo? che consigli dareste ai box per evitare guai o spese future? Nella prossima assemblea al'odg appare scritto "esame richiesta di alcuni condomini [nomi/cognomi] per il distacco delle unità immobiliari box rispetto agli appartamenti. delibera in mertito. nota: non esiste passaggio diretto tra appartamenti e box. per accedere ai box occorre passare dalla rampa box che è a fianco al portone di ingresso agli appartamenti. Modificato 28 Marzo, 2022 da hpimprint
#2 Inviato 28 Marzo, 2022 hpimprint dice: palazzo di 7 piani con due piani di box sottostanti. Edificio di 9 piani non divisibile. hpimprint dice: a livello amministrativo ogni volta vengono convocate due assemblee distinte, una per gli appartamenti+box e una per i soli box. Ecco... questa, chi gestisce me la dovrebbe proprio spiegare per bene. Se l'edifico - come suppongo - è identificato da un unico codice fiscale, come si fanno a sdoppiare le assemblee ? Soprattutto, ed anche ragionando secondo "comdominii parziali", come si fanno a sdoppiare i box in due diverse assemblee ??!! A me tutti questi strani sdoppiamenti proprio non piacciono e mi sanno di illegale. L'assemblea deve esser sempre e solo plenaria, così da rendere facilmente raggiungibile pure i quorum costitutivi e deliberativi, augurandomi che almeno gli abitativi partecipino numerosi. Se proprio desiderate asemblee separate dovrete immaginarvi una assemblea di "condominio parziale" fra i sette piani abitativi sopra terra ed un'altra assemblea di "condominio parziale" fra i due piani box interrati. Così potrebbe avere un senso. Resta poi sempre il problema della gestione delle parti comndominiali che risultano comuni tanto ai piani sopra terra che a quelli interrati. E siamo daccapo: l'assemblea plenaria sarebbe la soluzione regina.
#3 Inviato 12 Aprile, 2022 ma alla fine si può o no dividere in due l'edificio in due condomini distinti? sopra gli appartamenti e sotto i garage?
#4 Inviato 12 Aprile, 2022 hpimprint dice: ma alla fine si può o no dividere in due l'edificio in due condomini distinti? sopra gli appartamenti e sotto i garage? La divisibilità è ammessa solo quando un edificio o un gruppo di edifici possono essere divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi: la divisione deve interessare l’edificio per tutta la su altezza, ossia le parti siano divise dalle fondamenta al tetto in modo continuo senza che sussistano salti rientranti o sporgenti nei singoli piani. Dalla descrizione dell’edificio, nel tuo caso la divisione non è possibile. La ripartizione delle spese attinenti le sole abitazioni o i soli box sarà effettuata per proprietà separate (art. 1123 c.c., terzo comma) e ogni delibera sarà presa da assemblee parziali (proprietari di sole abitazioni, e di soli box, …); la ripartizione delle spese generali (art. 1123 c.c., primo comma) sarà effettuata per proprietà generale con delibere prese dall’assemblea di tutti i partecipanti al condominio. Rif. Art. 61 - Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Art. 62 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.
#5 Inviato 12 Aprile, 2022 hpimprint dice: ma alla fine si può o no dividere in due l'edificio in due condomini distinti? sopra gli appartamenti e sotto i garage? In due condominii distinti no (v. la motivazione di Ago ottimamente argomentata), in due condominii parziali sì: se si delibera di materie relative agli appartamenti, si convocano solo i proprietari di appartamenti; se si delibera di materie relative ai box, si convocano solo i proprietari di box (pertinenziali o meno); se si delibera di materie relative a tutto il condominio, si convocano tutti quanti. Da rammentare che nelle assemblee del condominio parziale viene sempre votato con tutti i propri millesimi: se p.e. ci fosse da ridipingere il corsello box, Tizio proprietario di appartamento (100 millesimi) + box (10 millesimi) "pesa" per 110 millesimi nella decisione, per 10 millesimi nella suddivisione della spesa.
#6 Inviato 12 Aprile, 2022 grazie delle risposte, gentilissimi come sempre 🙂 approfitto per avere ulteriori delucidazioni. 1)quindi cosa mi conviene fare in assemblea quando si discuterà il punto "esame richiesta di alcuni condomini [nomi/cognomi] per il distacco delle unità immobiliari box rispetto agli appartamenti."? 2)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: se il condominio parziale soprastante (gli appartamenti) vogliono votare per il 110%: chi deve votare ed assere presente in assemblea al voto? solo loro o tutti inclusi i box? magari il 110% riguarda parti comuni a tutti come il tetto dell'edificio. 3)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: se l'agenzia dovesse trovare irregolarità nel 110%, chi paga? entrambi i condomini parziali o solo il condomonio parziale che avrà chiesto l'accesso al 110%? (non è che se il lavoro 110% riguarda il tetto poi tirano dentro anche noi box poichè il tetto copre l'intero edificio, box incluso?) 4) la divisione in due condomini parziali nella pratica come avviene? non penso basti una votazione in assemblea (credo debbano votare sia gli appartamenti sia i box auto: che maggioranza serve?). e poi come si formalizza la divisione avvenuta? o basta un verbale di assemblea con decisone assembleare? 5)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: occorre rifare le tabelle millesimali dei due condomini parziali? 6)Se i box non volessero separarsi, possono appellarsi che la decisione del condomonio è costosa (rifacimento tabbelle millesimali ad esempio)? si potrebbe imputare le spese a chi chiede la divisione? scusate le tante domande ma ho paura che stiamo per essere vittime dei "furbi" di turno..... 😞 grazie Modificato 12 Aprile, 2022 da hpimprint
#7 Inviato 12 Aprile, 2022 G.Ago: Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi sicuramente gli appartamenti diranno che l'intero complesso box ha un ingresso separato dagli appartamenti, che non ci sono passaggi interni tra box e area appartemnti e quindi ciò rende la caratteristica di edificio autonomo? o sbaglio? che si intende "autonomo"? che fisicamente non ci deve essere NULLA in comune, a partire dal tetto? insomma se i box fossero stati in una piccola costruzione diversa dall'edificio condomini allora era "autonomo"? invece qui il tetto, ad esempio, è in comune quindi non sono autonomi? Modificato 12 Aprile, 2022 da hpimprint
#8 Inviato 12 Aprile, 2022 hpimprint dice: G.Ago: Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi sicuramente gli appartamenti diranno che l'intero complsso box ha un ingresso separato dagli appartamenti, che non ci sono passaggi interni tra box e area appartemnti e quindi ciò rende la caratteristica di edificio autonomo? o sbaglio? che si intende "autonomo"? che fisicamente non ci deve essere NULLA in comune, a aprtire dal tetto? insomma se i box fossero stati in una piccola costruzione diversa dall'edificio condomini allora era "autonomo"? Essenzialmente, edifici separati o adiacenti. Qui i box sono nello stesso edificio, hanno in comune copertura, fondamenta, pareti. hpimprint dice: grazie delle risposte, gentilissimi come sempre 🙂 approfitto per avere ulteriori delucidazioni. 1)quindi cosa mi conviene fare in assemblea quando si discuterà il punto "esame richiesta di alcuni condomini [nomi/cognomi] per il distacco delle unità immobiliari box rispetto agli appartamenti."? 2)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: se il condominio parziale soprastante (gli appartamenti) vogliono votare per il 110%: chi deve votare ed assere presente in assemblea al voto? solo loro o tutti inclusi i box? magari il 110% riguarda parti comuni a tutti come il tetto dell'edificio. 3)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: se l'agenzia dovesse trovare irregolarità nel 110%, chi paga? entrambi i condomini parziali o solo il condomonio parziale che avrà chiesto l'accesso al 110%? (non è che se il lavoro 110% riguarda il tetto poi tirano dentro anche noi box poichè il tetto copre l'intero edificio, box incluso?) 4) la divisione in due condomini parziali nella pratica come avviene? non penso basti una votazione in assemblea (credo debbano votare sia gli appartamenti sia i box auto: che maggioranza serve?). e poi come si formalizza la divisione avvenuta? o basta un verbale di assemblea con decisone assembleare? 5)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: occorre rifare le tabelle millesimali dei due condomini parziali? 6)Se i box non volessero separarsi, possono appellarsi che la decisione del condomonio è costosa (rifacimento tabbelle millesimali ad esempio)? si potrebbe imputare le spese a chi chiede la divisione? scusate le tante domande ma ho paura che stiamo per essere vittime dei "furbi" di turno..... 😞 grazie C'è un equivoco: non serve una decisione assembleare per gestirsi come condominii parziali, lo siete già, gestirsi così è un obbligo. Serve solo un po' di attenzione nella redazione dell'odg, in modo da cercare di fare un'assemblea dove tutti i punti si riferiscono ai box, una dove tutti i punti si riferiscono agli appartamenti e una plenaria per le questioni che riguardano tutti quanti.
#9 Inviato 12 Aprile, 2022 ma poi non si diceva che La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice? il 1117 parla prorpio di pareti e tetti....
#10 Inviato 12 Aprile, 2022 hpimprint dice: 1)quindi cosa mi conviene fare in assemblea quando si discuterà il punto "esame richiesta di alcuni condomini [nomi/cognomi] per il distacco delle unità immobiliari box rispetto agli appartamenti."? Chiedere che nella redazione dell'odg e nelle convocazioni si tenga conto dell'esistenza dei condominii parziali: box da un lato, appartamenti dall'altro.
#11 Inviato 12 Aprile, 2022 hpimprint dice: 2)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: se il condominio parziale soprastante (gli appartamenti) vogliono votare per il 110%: chi deve votare ed assere presente in assemblea al voto? solo loro o tutti inclusi i box? magari il 110% riguarda parti comuni a tutti come il tetto dell'edificio. Se il 110% riguarda il tetto o le facciate, allora vanno convocati anche i box. Dato che i proprietari dei box saranno presumibilmente meno interessati alla riqualificazione rispetto ai proprietari degli appartamenti, questi (o alcuni di questi) possono volendo assumersi anche la spesa dei box e il relativo beneficio fiscale. hpimprint dice: 3)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: se l'agenzia dovesse trovare irregolarità nel 110%, chi paga? entrambi i condomini parziali o solo il condomonio parziale che avrà chiesto l'accesso al 110%? (non è che se il lavoro 110% riguarda il tetto poi tirano dentro anche noi box poichè il tetto copre l'intero edificio, box incluso?) I singoli contribuenti che hanno usufruito del 110%. hpimprint dice: 5)una volta avvenuta la divisione in due condomini parziali: occorre rifare le tabelle millesimali dei due condomini parziali? No, per fare la tabella del condominio parziale basta prendere la parte d'interesse della tabella generale (p.e. tutti i box) e riparametrare a 1000. P.e. fingendo di avere 20 box da 5 millesimi l'uno e 10 appartamenti da 90 millesimi l'uno, la tabella del condominio parziale "box" sarà costituita da 20 box con 50 millesimi l'uno (5 / (5*20) * 1000).