#1 Inviato 1 Marzo, 2021 Buongiorno, sono proprietaria di una piccola mansardina. Il 10 settembre 2020 ho fatto un contratto transitorio per un studente per la durata di 10 mesi, fino al 10 giugno 2021, con caparra di 2 mesi, regolarmente registrato nella Agenzia delle Entrate. Abbiamo considerato la possibilità di rescindere il contratto dando 2 mesi di preavviso. Il 10 gennaio ha pagato il suo canone per il mese. Il 18 gennaio 2021 lo studente mi ha scritto dicendo di considerare rescisso il contratto da quel momento. Mi ha restituito anche le chiavi. Non ha esercitato il suo obbligo di preavviso. E io ho fatto l'opportuna comunicazione alla Agenzie delle Entrate. Visto che non ha goduto di tutto il mese ho deciso di restituirle il canone tranne la settimana del 10 al 18 gennaio giorno della comunicazione della rescissione. Li ho comunicato che dovrebbe avermi pagato i 2 mesi di preavviso e che conseguentemente li trattenevo la caparra. Lui dice che ha diritto di rientrare fino al 18 marzo in casa. (Ovvio non è possibile visto che non ha chiavi). Come mi devo comportare? Lui è stato molto chiaro dicendomi nella mail che considerava rescisso il contratto il 18 gennaio. E mi ha consegnato le chiavi per posta. Inoltre abbiamo preparato tutte le sue cose e inviato a casa sua come favore che ci ha chiesto per evitare il viaggio. Cordiali saluti Maria
#2 Inviato 1 Marzo, 2021 Maria66 dice: Il 18 gennaio 2021 lo studente mi ha scritto dicendo di considerare rescisso il contratto da quel momento. Mi ha restituito anche le chiavi. E io ho fatto l'opportuna comunicazione alla Agenzie delle Entrate. Se tale comunicazione è avvenuta per raccomandata non ci sono dubbi sulla sua manifesta volontà di rescissione immediata della locazione. Se invece la comunicazione si è concretizzata tramite messaggistica, permane un margine di discussione e confronto. Comunque ottimo l'aver adempiuto all'inevitabile adempimento presso AdE. Maria66 dice: Visto che non ha goduto di tutto il mese ho deciso di restituirle il canone tranne la settimana del 10 al 18 gennaio giorno della comunicazione della rescissione. Per il futuro: mai più conteggiare frazioni di mensilità, se l'affitto è pattuito per pagamenti mensili. A livello fiscale, il reddito fondiario di questa ultima mensilità ti sarà attribuito e tassato per intero. Maria66 dice: Li ho comunicato che dovrebbe avermi pagato i 2 mesi di preavviso e che conseguentemente li trattenevo la caparra. Lui dice che ha diritto di rientrare fino al 18 marzo in casa. (Ovvio non è possibile visto che non ha chiavi). Ti sei attenuta ai patti contrattuali; lui invece no. E' corretto che tu ti sia incamerata il deposito cauzionale a compensazione del mancato preavviso del conduttore. Se lui non è persuaso delle tue scelte, è liberissimo di rivolgersi ad un legale per far valere le sue ragioni. Spetta a lui decidere come agire e se rivalersi... ma vedrai che alla fine non farà nulla perchè ha sbagliato lui per ben due volte: ha troncato la locazione dall'oggi al domani senza rispettare il preavviso; in via ultimativa ed unilaterale ti ha pure reso le chiavi della mansarda. Maria66 dice: Come mi devo comportare? Attendi la sua eventuale ma improbabile reazione e semplicemente non far nulla. Quello che dovevi fare l'hai già fatto. 2
#3 Inviato 1 Marzo, 2021 Maria66 dice: Buongiorno, sono proprietaria di una piccola mansardina. Il 10 settembre 2020 ho fatto un contratto transitorio per un studente per la durata di 10 mesi, fino al 10 giugno 2021, con caparra di 2 mesi, regolarmente registrato nella Agenzia delle Entrate. Abbiamo considerato la possibilità di rescindere il contratto dando 2 mesi di preavviso. Il 10 gennaio ha pagato il suo canone per il mese. Il 18 gennaio 2021 lo studente mi ha scritto dicendo di considerare rescisso il contratto da quel momento. Mi ha restituito anche le chiavi. Non ha esercitato il suo obbligo di preavviso. E io ho fatto l'opportuna comunicazione alla Agenzie delle Entrate. Visto che non ha goduto di tutto il mese ho deciso di restituirle il canone tranne la settimana del 10 al 18 gennaio giorno della comunicazione della rescissione. Li ho comunicato che dovrebbe avermi pagato i 2 mesi di preavviso e che conseguentemente li trattenevo la caparra. Lui dice che ha diritto di rientrare fino al 18 marzo in casa. (Ovvio non è possibile visto che non ha chiavi). Come mi devo comportare? Lui è stato molto chiaro dicendomi nella mail che considerava rescisso il contratto il 18 gennaio. E mi ha consegnato le chiavi per posta. Inoltre abbiamo preparato tutte le sue cose e inviato a casa sua come favore che ci ha chiesto per evitare il viaggio. Cordiali saluti Maria Ciao,gli avrai anche fatto firmare un foglio con due righe semplici dove dichiara che ti restituisce le chiavi e la piena disponibilita' dell'immobile.
#4 Inviato 3 Marzo, 2021 Lui, in una mail del 11 febbraio, ritiene questo che io le avevo detto il 18 gennaio. Che i 2 mesi di preavviso gli prendevo della caparra. "As you suggested, you can deduct the rent from 11 February to 10 March from my deposit, so I did not make the corresponding transfer of 750€. My rental period ends on March 17th, but as I don't think to come back in Milan soon, I suggest that you re-rent the attic before this date if you have the opportunity, which would put an early end to my lease. I have been paying the charges in France as well since my return to France in mid-December, so this solution would be beneficial for both parties, saving me from paying even more rent without occupancy.As you suggested, you can deduct the rent from 11 February to 10 March from my deposit, so I did not make the corresponding transfer of 750€." E continua a chiedermi: Further to your answer and to clarify the situation, I would just like to specify that I gave my notice of departure on 18 January with a 2-month notice period as stipulated in the lease contract. So my lease ends on March 17th. I thought that you might have opportunities to rent before this date, which I allowed you to do because it would have been beneficial for both me and you as in this case my lease would have been terminated before it expired and I would not have had to pay for the period rented to another person. You proposed to pay the rent from February 11th to March 10th, i.e. 750e from the deposit, as well as the rent I would still have to pay from March 11th to March 17th. Ma in realtà il 18 gennaio lui dice: "voglio rescindere il mio contratto adesso", e ha inviato chiavi e noi a lui le sue pertenenze facendole un favore. Quindi il 20 ho cancellato nella Agenzia delle Entrate. La sua volontà era di non ritornare! Ha inviato chiavi e ha chiesto le sue pertenenze. Non capisco in base a quale diritto crede di aver diritto.
#5 Inviato 3 Marzo, 2021 Tradotto: "Come hai suggerito, puoi detrarre l'affitto dall'11 febbraio al 10 marzo dal mio deposito, quindi non ho effettuato il corrispondente trasferimento di 750 €. Il mio periodo di affitto scade il 17 marzo, ma siccome non penso di tornare presto a Milano, ti consiglio di riaffittare l'attico prima di questa data se ne hai l'opportunità, il che metterebbe fine anticipatamente al mio contratto di locazione. Ho pagato le spese anche in Francia da quando sono tornato in Francia a metà dicembre, quindi questa soluzione sarebbe vantaggiosa per entrambe le parti, evitandomi di pagare ancora più affitto senza occupazione.Come hai suggerito, puoi detrarre l'affitto da Dall'11 febbraio al 10 marzo dal mio deposito, quindi non ho effettuato il corrispondente trasferimento di 750 €. " "A seguito della sua risposta e per chiarire la situazione, mi limito a precisare che ho dato avviso di partenza il 18 gennaio con un preavviso di 2 mesi come previsto dal contratto di locazione. Quindi il mio contratto di locazione scade il 17 marzo. Ho pensato che potresti avere l'opportunità di affittare prima di questa data, cosa che ti ho permesso di fare perché sarebbe stato vantaggioso sia per me che per te poiché in questo caso il mio contratto sarebbe stato risolto prima della scadenza e non avrei dovuto pagare per il periodo affittato ad un'altra persona. Mi hai proposto di pagare l'affitto dall'11 febbraio al 10 marzo, ovvero 750e dalla cauzione, così come l'affitto che dovrei comunque pagare dall'11 al 17 marzo." In via unilaterale lui ha cercato una risoluzione veloce che convenisse ad entrambi, ma non ha tenuto nella debita considerazione (o non conosce approfonditamente) la legislazione italiana. Comunicare - come ha fatto lui - un finto recesso anticipato consegnando anche le chiavi, equivale a troncare la locazione senza preavviso. Lui ha cercato di rimanere in due paia di scarpe: se vuoi affitta così io ti dovrò pagare meno, ma ora vanta un diritto sull'immobile (o un rimborso) che non può vantare, avendo lui riconsegnato volontariamente le chiavi lasciando quindi intendere che la locazione era conclusa. Questa intenzione oltre ad esser validata dalla riconsegna delle chiavi è confermata anche dalla richiesta di spedizione dei suoi effetti personali. A seguito di questa sua condotta le due mensilità non rappresentano più due mesi di affitto pagato ma la penale dovuta per aver rescisso il contratto senza un reale preavviso. 1
#6 Inviato 3 Marzo, 2021 Prima di tutto grazie delle risposte che mi avete dato, mi è chiaro adesso. Sarebbe possibile sapere gli articoli della legge di affitti che posso menzionare nella mia risposta a questo exinquilino. Grazie
#7 Inviato 3 Marzo, 2021 "La legge" è data e fatta dal vostro contratto di locazione e dai patti in esso contenuti. Con decorrenza contrattuale 10.09.2020, la finta disdetta comunicata il 18.1.21 avrebbe comportato l'impiego dell'immobile ed un periodo di preavviso che ci sarebbe completato solo al compimento della secondo periodo mensile intero ovvero alla data del 9.4.21 e non come da lui erroneamente sostenuto alla data del 17.3.21. Nel conteggio del preavviso si contano solo le mensilità intere successive alla data di ricezione della finta disdetta. L'altra mancanza che io addebito al tuo ex conduttore è il metodo comunicativo, che immagino palesemente in contrasto con i patti contrattuali: se la disdetta me la devi comunicare tramite raccomandata (come immagino sia stato pattuito) perchè me la comunichi con una generica mail ??? La mail la usi per comunicazioni di servizio o scelte rapide, non certo per una formale disdetta. A mio parere tu non hai mai ricevuto alcuna disdetta e la locazione sarebbe da intendersi non interrotta e da cessare alla sua naturale scadenza del 10.6.21. Però... ecco l'ultimo e più grave errore del conduttore, causa del crollo del suo castello costruito sempre con mail e secondo suo sentimento personale: la decisione unilaterale di riconsegnarti le chiavi della mansarda a mezzo posta, senza verbale di riconsegna e senza sopralluogo congiunto per la verifica dello stato del luogo. A completamento - e questo fa il paio con la riconsegna delle chiavi - si è pure fatto spedire sempre per posta i suoi effetti personali. Se mettiamo insieme tutti questi dettagli la mia conclusione è che non è mai stata inoltrata una formale e regolare disdetta della locazione. E invece è accaduto tutt'altro! In maniera informale il tuo conduttore, ignorando o eludendo i suoi obblighi contrattuali ha scelto di informarti di aver abbandonato l'immobile: i patti del contratto di locazione non sono stati da lui adempiuti e rispettati, segnatamente in riferimento al periodo di preavviso. In ultima analisi ti ha messo di fronte al fatto compiuto di una locazione troncata il 18.1.21 senza alcun preavviso validamente comunicato. Con queste premesse, tu locatrice sei nel diritto di incamerarti l'equivalente in danaro pari al periodo di preavviso non rispettato, ovvero pari a due mensilità, a titolo di indennità per mancato preavviso. A seguire un link molto esemplificativo sull'argomento dove si affronta anche la problematica dell'indennità per mancato preavviso: in questo articolo si parla in maniera oggettiva di una indennità di 6 mesi perchè si postula che il preavviso dovuto sia di sei mesi.