Vai al contenuto
TrustNo1

Disdetta Locazione, questione difficile e spinosa

Partecipa al forum, invia un quesito

Buongiorno,

ho letto molto spesso in questo forum trovandolo di grande aiuto nella difficile materia che riguarda l'immobiliare in generale. 
Ed ora eccomi qui...a scrivere\chiedere opinioni su una questione che mi riguarda personalmente.

Io ho studiato diritto ma sul civile sinceramente sono un pò arrugginito (sono un amministrativo nella PA)

Vista la notevole esperienza di certi utenti espongo il mio quesito qui,nella speranza di ricevere un aiuto.

 

Io e la mia famiglia viviamo in un appartamento dato in locazione a "canone concordato  3+2". Nel mio contratto è presente la solita dicitura che evoca le varie disdette ex 431/1998 da notificare con A.R. entro 6 mese dalla scadenza.

Il contratto dice testualmente : " Il contratto ha durata per anni 3 dal 03.01.2018 al 02.01.2021 e s'intenderà tacitamente rinnovato per altri due anni nell'ipotesi in cui il Locatore non comunichi a mezzo di raccomandata ecc...eccc."

 

Detto questo vi espongo la situazione:

Mesi fa il proprietario mi chiama preavvisandomi che stava per vendere l'appartamento e che il nuovo proprietario sarà una persona che lo adibirà a propria abitazione.
L'acquirente dell'immobile abitava in zona rossa Covid,cosa che ha fatto tardare di molto la stipula del rogito. 
Circa 3 settimane fà mi chiama il proprietario che mi avvisava dell'imminente rogito (perchè poi?!?) e che mi manderà disdetta.
Io,visto che qualche legge la conosco,gli dico subito che non ci sono problemi ma di mandarmi anche il preliminare di compravendita immobiliare per valutare un eventuale prelazione. Da quella chiamata,è sparito completamente!!

 

Ieri mi chiama il nuovo proprietario,comunicandomi nuovo IBAN ecc, dicendomi che è surrogato al contratto di locazione in forza di un rogito avvenuto nella mattinata del 30/06/2020. Ho pensato quindi che ci fosse un semplice passaggio di proprietario con relativa surroga contrattuale del mio affitto. Oggi 03/07/2020, però ,alle ore 11:10 circa ricevo Raccomandata A.R. inviatami dal proprietario che mi comunicava la volontà di non prorogare il contratto alla prima scadenza evocando come motivazione la vendita a terzi e basta!!

 

Le questioni sono queste:

1)Visto che sò per certo che le comunicazioni tra privati si intendono ricevute al momento della loro ricezione (nel caso della raccomandata nel momento in cui il postino consegna la raccomandata o lascia notifica di giacenza),  la disdetta non dovrebbe essere NULLA in quanto 1 giorno in ritardo?

 

2)Secondo me esiste anche un problema di incompetenza della persona che ha mandato la raccomandata. Lui la ha spedita il 29/07/2020 sapendo benissimo che l'avrei ricevuta DOPO il rogito. Nel momento della ricezione da parte mia la raccomandata vale qualcosa o è carta straccia? Perchè se mai,oltre alla questione del ritardo,penso che nel secondo dopo il rogito notarile la competenza di inviarmi qualcosa spetta al nuovo proprietario sicuramente NON al vecchio.

 

3)Io credo che tutto questo agire "alla chetichella" sia dovuto al fatto che l'immobile è stato rogato ad una cifra bassa con relativa pattuizione "cash". Motivo per il quale il vecchio proprietario si è ben guardato dal mandarmi il preliminare e offrirmi formalmente l'immobile per esercitare in caso il mio diritto di prelazione. Quindi la terza questione è : nel caso la disdetta fosse valida,il fatto che lui abbia evocato la disdetta per vendita a terzi non rispettando forma e tempi,sospende la scadenza del contratto o semplicemente io posso eventualmente riscattare l'immobile dal terzo ?

 

Per favore non scrivete che non vale la pena causa costi giudiziari,avvocati,ecc... lo sò benissimo ma la mala fede del primo proprietario è evidente e queste cose mi fanno veramente imbufalire perchè ho sempre pagato tutto come un orologio.

 

 

Ciao e grazie a tutti in anticipo

Sgombriamo subito il campo dalle inutili distrazioni. Questi fatti sono irrilevanti per la tua vicenda:

TrustNo1 dice:

3) Io credo che tutto questo agire "alla chetichella" sia dovuto al fatto che l'immobile è stato rogato ad una cifra bassa con relativa pattuizione "cash" [...]

 

TrustNo1 dice:

" Il contratto ha durata per anni 3 dal 03.01.2018 al 02.01.2021

TrustNo1 dice:

Oggi 03/07/2020, però ,alle ore 11:10 circa ricevo Raccomandata A.R. inviatami dal proprietario che mi comunicava la volontà di non prorogare il contratto alla prima scadenza evocando come motivazione la vendita a terzi

La disdetta del venditore è stata ricevuta fuori termine: per un sol giorno è stato toppato il preavviso di almeno sei mesi. 

La disdetta del venditore è inefficace per la scadenza del 02.01.2021, e se non sarà ritirata (dall'acquirente) sarà comunque da considerarsi valida per la scadenza del 02.01.2023.

Comunque tu devi tempestivamente rispondere con Raccomandata A.R. per informare il venditore (ora ex-proprietario) che la sua disdetta non la consideri valida non essendo stato rispettato il preavviso come contrattualmente previsto. pertanto non libererai l'immobile come richiesto perchè dal 02.07.2021 la locazione è da considerarsi già prorogata fino al 02.01.2023.

 

 

TrustNo1 dice:

2) Secondo me esiste anche un problema di incompetenza della persona che ha mandato la raccomandata.

A parte che la data di invio non è dirimente, ma chi era il proprietario alla data di invio della raccomandata ?  L'attuale ex-proprietario, ma allora proprietario.

La sua incompetenza è triplicamente dimostrata:

a) ti ha avvisato verbalmente dalla notte dei tempi;

b) avrebbe avuto tutto il tempo di inviarti la missiva anche uno o due mesi fa;

c) te la spedisce all'ultimo respiro (avrà avuto i suoi motivi...) rischiando l'invalidazione della disdetta e così è stato.

 

Papale papale: più ignorante ed incompetente di così non si poteva dimostrare, ma il casino combinato rimane sempre e solo un problema suo.

I guai non se li è attirati o chiamati addosso... Li ha proprio rincorsi !

L'acquirente nulla poteva fare nei tuoi confronti: cosa avrebbe potuto fare il 30.06.2020 ? Ed infatti si è limitato in maniera informale a rasmetterti il suo IBAN causa cambio proprietà dell'immobile.

 

 

 

TrustNo1 dice:

per esercitare in caso il mio diritto di prelazione.

Atttenzione... che il diritto di prelazione non è così automatico.

Vanno verificate le condizioni soggettive con i disposti legislativi in materia.

Legge 431/98 art. 3 punto 1. lettera g) :  "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392."

Per completare: con disdetta invalida, non sussiste alcun diritto per vantare la prelazione.

 

 

Ritengo tu sia comunque in una condizione di spudorato vantaggio tanto nei confronti del venditore che dell'acquirente, mentre questi ultimi due prima o poi realizzeranno di essersi posizionati insieme in uno stratosferico pantano.

Tu puoi scegliere di rimanere nell'appartamento o di togliere signorilmente il disturbo e le castagne dal fuoco a questi due somari.

Se con o senza dazio dipenderà solo da te.

 

Effettivamente per un giorno pare che la disdetta sia tardiva...

direi che quindi il conratto è rinnovato per gli altri due anni.

 

Risponderei alla raccomandata, ma al nuovo proprietario, perchè adesso la cosa riguarda lui, e magari per conoscenza al vecchio (così sa che castroneria ha fatto) dicendo che hai ricevuto la lettera ma non rispetta i termini contrattuale per la disdetta alla prima scadenza e che quindi il contratto si intenderà rinnovato ...

 

comunque se il vecchio proprietario ci pensava un attimo, faceva almeno una raccomandata 1 ed è probabile ti arrivasse int empo.

 

Sulla prelazione, concordo con chi mi ha preceduto

 

Grazie mille per le risposte,era come pensavo infatti....

 

Ora mi è sorto un dubbio:

 

il contratto 3+2 è scritto maluccio e leggendo bene la parte della disdetta ci sono delle contraddizioni nel contratto stesso. Ve le riporto:

"Il contratto di locazione è stipulato per.... dal .... al .... e s'intendera tacitamente rinnovato per altri due anni nell'ipotesi in cui il Locatore non COMUNICHI al conduttore,disdetta scritta del contratto.
Due righe sotto però dice "Il locatore rinuncia alla disdetta del contrato alla prima scadenza,fatto salvo il diritto di denegare il rinnovo per un dei motivi indicati bla bla bla dando comunicazione al conduttore con raccomandata DA SPEDIRSI almeno sei mesi prima della scadenza.

Penso che siano solo imprecisioni su concetti che la legge espone di per sè.

 

Che dite?

Modificato da TrustNo1

Per quanto riferito, il tuo contratto è scritto piuttosto male e manifesta qualche ombra.

Però Il tuo contratto è un concordato abitativo ex-art. 2 comma 3 Legge 431/98, ovvero scaturisce dall'applicazione di questa norma.

Non di meno, non dimentichiamoci dell'art. 3 della medesima legge che al punto 1 dispone in maniera imperativa che il preavviso da rispettare deve essere di almeno 6 mesi.

 

In ambito di locazione agevolata, con pattuizione che risulti esser condizione peggiorativa per il conduttore rispetto alla norma di indirizzo, questa è considerata nulla. Ovvio che la potrà dichiarare nulla solo un giudice, ma resistere - e mi sto riferendo alla Proprietà -  su questi argomenti sarebbe da stupidi, appurato che l'orientamento giurisprudenziale è più che assodato.

 

Nel merito, niente di nuovo all'orizzonte: le incertezze presenti nel testo contrattuale favoriscono la Proprietà ovvero sfavoriscono il conduttore.

Per dirimere il dubbio ci si può solo riferire alla norma legislativa che legittima le locazioni agevolate: la Legge 431/98 ci dice che il preavviso deve essere di almeno 6 mesi. E questa è una certezza.

Partecipa al forum, invia un quesito

×