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Disdetta contratto e richiesta di eventuali danni

Buonasera a tutti, sono proprietario di un alloggio che ho affittato per circa 10 anni, ho ricevuto da poco la lettera di disdetta del mio inquilino e a fine settembre lascerà l'alloggio.

Volevo chiedervi, devo inviargli una lettera con la quale specifico che le 3 mensilità di caparra verranno restituite defalcate da eventuali danni recati all'alloggio ?

Dovrò fare visita personale in presenza di testimoni o basta semplicemente fare delle fotografie per dimostrare le cose che ha danneggiato ?

Inoltre volevo chiedervi ad esempio se alcune cose sono a carico mio o a carico dell'inquilino:

1) il prato l'avevo lasciato in ottimo stato, ora è pieno di erbaccia e cacche di cane.

2) le zanzariere sono tutte rotte perché i cani le hanno distrutte con le zampe.

3) alcune piastrelle della cucina si sono rotte e si sono scollate dal muro.

4) la tapparella non si avvolge più si è rotto un perno.

5) la tenda da sole tutta sporca e mezza rovinata

6) una parte della siepe morta secchita

E meno male che nella lettera mi ha scritto che lascerà l'alloggio in buono stato !!

vi chiedo qualche consiglio per tutelarmi.

Grazie

Devo anche comunicare la disdetta del contratto all'agenzia delle entrate ?

Certamente. Prima devi compilar il mod. F23 con codice 113T(risoluzione) e pagare 67€ poi andare all'ADE e compilare il mod. 69. Per il resto, se avevate compilato un verbalino con gli obblighi dell'inquilino, puoi cercare di rivalerti sulla cauzione.

Certamente. Prima devi compilar il mod. F23 con codice 113T(risoluzione) e pagare 67€ poi andare all'ADE e compilare il mod. 69. Per il resto, se avevate compilato un verbalino con gli obblighi dell'inquilino, puoi cercare di rivalerti sulla cauzione.

 

a meno che non sia in regime di Cedolare Secca, in tal caso non paga nulla per comunicare la disdetta.

Visto che ho elencato una serie di danni chi è che mi può dire quali possono essere addebitati all'inquilino ?

Inoltre rileggendo bene il contratto nel punto 6 c'è scritto:

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima dell'effettivo rilascio.

io la lettera l'ho ricevuto il 10 di luglio e questo a fine settembre vuole lasciare l'alloggio, posso pretendere i restanti 3 mesi di affitto ?

non esiste una definizione precisa di "danno" ..... nel caso in questione direi ogni deterioramento superiore alla normale usura dovuto alla negligenza di chi usa i beni.

 

innanzitrutto dipende da cosa avevi scritto nel verbali di consegna ....

per mia personalissima opinione :

 

1) il prato l'avevo lasciato in ottimo stato, ora è pieno di erbaccia e cacche di cane.

 

difficile provare che prima non c'erano erbacce ...

gli escrementi magari vanno via da soli con qualche pioggia ...

 

2) le zanzariere sono tutte rotte perché i cani le hanno distrutte con le zampe.

 

questo è un danno.

 

3) alcune piastrelle della cucina si sono rotte e si sono scollate dal muro.

 

il fatto che siano rotte sembra propendere per il danno .....

che si siano scollate dal muro direi che erano attaccate male ... una piastrella ben cementata si toglie solo con lo scalpello

 

4) la tapparella non si avvolge più si è rotto un perno.

 

sarei d'accordo per definirlo danno

 

5) la tenda da sole tutta sporca e mezza rovinata

 

beh ... dopo quanti anni ?

dopo 6 mesi magari non va bene, dopo 10 anni è normale azione delle intemperie ....

 

6) una parte della siepe morta secchita

 

e l'altra parte no ?

fosse colpa dell'incuria sarebbe dappertutto .... difficile provare un danno qui ...

Quanti giorni ho di tempo per impugnare la sua lettera che non rispetta i 6 mesi di preavviso ?

intanto non mi sta pagando l'affitto, forse aspetta una mia comunicazione scritta, ma devo scrivergli una lettera sostenendo che 3 mesi di preavviso sono pochi ?

non puo' sospendere l'affitto ... mettilo in mora e paventagli un decreto ingiuntivo con il pignoramento del quinto

1) il prato l'avevo lasciato in ottimo stato, ora è pieno di erbaccia e cacche di cane.

 

difficile provare che prima non c'erano erbacce ...

gli escrementi magari vanno via da soli con qualche pioggia ...

 

...

Sugli altri punti sono d'accordo, ma su questo no.

ho delle foto datate digitalmente che provano che il prato era in ottimo stato

rifare il manto erboso costa parecchio e non trovo giusto rimetterci io

mi sembra ugualmente difficile da provare ....

vogliamo fare l'avvocato del diavolo ?

foto "datate digitalmente" .... ovvero intendi un file .jpg datato con "Marca Temporale" digitale ?

proverebbe unicamente che non è post quella data, ma potrei dirti che è di 3 anni prima e hai applicato la Marca Temporale dopo.

Non dirmi che ti riferisci all'Exif .... perchè basta un soft o cambiare la data sulla macchina fotografica per falsarla.

 

L'unica cosa che potrebbe far fede è la dichiarazione dell'affittuario ...

per quanto possa valere io ho fatto le foto con data e ora sovraimpressa, ho compilato il verbale di consegna citando sia mobili e condizioni sia il cdrom con le foto datate esplicitamente richiamate nel verbale.

 

Se dovrai (e da come la metti sul mancato pagamento dell'affitto mi sa che dovrai...) aprire una controversia aggiungilo al conto che male non fa ...

Non dirmi che ti riferisci all'Exif .... perchè basta un soft o cambiare la data sulla macchina fotografica per falsarla.

Eppure io credevo che i dati EXIF della foto fatta con smartphone erano non modificabili. Infatti pensavo di sostituire questi dati con la famosa foto con il giornale del giorno che si fa in genere per provare la data certa.

Il perno dell avvolgibile si era rotto anche nel mio appartamento, probabile non sia danno da incuria, anche perché ben poco puoi fare per danneggiarlo. (io tra l'altro ho cura maniacale in casa, per come mi son dissanguato nella ristrutturazione, quindi se si è rotto anche a me...)

 

per il resto concordo in toto con nickbyte

Eppure io credevo che i dati EXIF della foto fatta con smartphone erano non modificabili. Infatti pensavo di sostituire questi dati con la famosa foto con il giornale del giorno che si fa in genere per provare la data certa.

A parte la discussione datata 2013, ad ogni modo il suo problema di attribuire data certa alla foto è facilmente risolvibile applicando al file della foto una marca temporale, un sistema digitale per attribuire una data certa e legalmente valida ad un qualsiasi documento informatico (è lo stesso principio della firma digitale). Ci sono vari siti in rete che offrono questo tipo di servizio.

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