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Carl0s

Disdetta anticipata contratto transitorio -   consigli?

Salve,

ho un quesito circa la disdetta anticipata di un contratto d'affitto di tipo transitorio per mesi 12.

Per cause di trasferimento per lavoro sono costretto a ri-trasferirmi dando disdetta dopo soli tre mesi pagati. Preciso che nel contratto erano previsti due mesi di preavviso pagati all'atto della stipula del contratto.

Ho inviato la A/R al proprietario. Il punto è il seguente:

- il proprietario sapendo che lascierò a brevissimo l'appartamento vuole subito piazzarci un nuovo inquilino quando di fatto io avrei diritto ad abitarci per altri due mesi pagati, infatti insiste su quando lascerò l'appartamento. Ovviamente non intende accomodare un accordo che soddisfi entrambi che ne so restituendo almeno un mese (550 euro) d'affitto visto che arriva subito dopo di me un nuovo inquilino. Tra l'altro per lasciare tutto in regola regolarizzerebbe il contratto del successivo a scadenza del mio contratto.

 

Consigli?

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1) E' diritto del proprietario ricevere un preavviso, che è quantificato in due mensilità. Ciò non significa che se tu consegni l'appartamento subito, automaticamente a te spettino abbuonate due mensilità di affitto, anzi è vero il contrario: il preavviso comunque lo devi corrispondere.

Se poi il proprietario riaffitterà immediatamente l'appartamento buon per lui, ma non è affar tuo.

2) E' tuo diritto trattenere la disponibilità dell'appartamento per tutto il periodo di preavviso, con obbligo ad onorare le due mensilità, e con riconsegna chiavi al compimento del preavviso come contrattualmente convenuto.

 

Se queste due posizioni contrastanti ed opposte non si incontrano, a te non rimarrà altro da fare che adottare la soluzione 2).

 

Se invece riuscirete a trovare una soluzione mediana che soddisfi entrambi (ognuno di voi due molla su qualcosa) allora con una semplice scrittura privata ex- artt. 1321 e 1372 c.c. potrete correttamente derogare ai patti contrattuali siglati in origine.

Nella scrittura privata andrete ad indicare i termini di rilascio dell'appartamento specificando l'entità (temporale ed economica) del preavviso o se addirittura il preavviso sia azzerato, con o senza penale per il conduttore.

Ma questa ipotesi dipende dal compromesso che individuerete, se lo individuerete.

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Preciso che nel contratto erano previsti due mesi di preavviso pagati all'atto della stipula del contratto.

Il preavviso non viene pagato alla stipula del contratto: quando si sottoscrive un contratto di natura transitoria non si versa anticipatamente il preavviso di recesso, bensì il deposito cauzionale (art.5 del contratto-tipo) che ha funzione di garanzia non solo del pagamento dei canoni di locazione, compresi quelli maturati durante il preavviso, ma anche quello relativo all’obbligo di manutenzione del bene da parte del conduttore.

 

I conti di dare ed avere si fanno non in corso di rapporto, ma dopo la conclusione del rapporto giuridico e la restituzione dell’immobile laddove va verificata l’assenza di danni ai locali imputabili al conduttore e coperti dal deposito cauzionale, non dal preavviso di recesso. Se non si riscontrano danni, l’intero deposito, e non un frazione di esso a seguito di arbitrarie compensazioni (vietate, anche se comunemente praticate dai contraenti) non deve più essere trattenuto e - nelle locazioni art.5, co.1 della 431 - deve essere restituito con gli interessi all’atto della riconsegna delle chiavi.

 

Devi leggere attentamente quanto è riportato nella clausola riguardante il recesso del conduttore, non quanto è riportato nella clausola relativa al deposito: non confondere il recesso con il deposito cauzionale, ma soprattutto non ti lasciare ingannare dal fatto che la temporalità del recesso (in termini di mesi di preavviso) "imiti" (in termini di mensilità da corrispondere) il deposito.

 

Non chiudere bruscamene porte e portoni che si sono spalancati inaspettatamente. Il locatore ha già trovato un sostituto portatore di una nuova esigenza di transitorietà? Buon per te se accetti il rilascio “sprint”, sempre che ti convenga sciogliere il rapporto in anticipo rispetto alla data di esecuzione del recesso: puoi sospendere il pagamento del canone di locazione nel momento del subentro di un nuovo conduttore (cessione) ovvero della cessazione per mutuo consenso del rapporto (risoluzione) da formalizzare in una scrittura transattiva liberatoria.

 

Se, invece, intendi rimanere, rispettando la “finestra” posta dal recesso per uscire dal contratto, sei obbligato (indipendentemente dal momento di rilascio materiale dei locali) al versamento del corrispettivo della locazione fino al termine (bimestrale? trimestrale?) di preavviso fissato dalle parti.

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