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Disdetta anticipata - abbiamo un contratto di locazione ad uso abitativo concordato da entrambe le parti della durata

Salve ho bisogno di capire come muovermi con il mio inquilino.

abbiamo un contratto di locazione ad uso abitativo concordato da entrambe le parti della durata di 1 anno con tacito rinnovo alla scadenza.per vari motivi questo immobile che è in comproprietà con mio fratello abbiamo deciso di venderlo. come primo passo abbiamo chiesto al nostro inquilino che già precedentemente aveva mostrato interesse se fosse interessato all'acquisto, è abbiamo atteso che lo facesse valutare ma alla fine ha deciso di no. abbiamo allora dato mandato ad un agenzia per trovare possibili acquirenti avvisando l'inquilino che se ci fosse stato qualcuno interessato 48 ore prima sarebbe stato avvisato come da contratto e che comunque lui dal momento in cui ci fosse stato un acquirente disposto all'acquisto avrebbe ricevuto i 6 mesi di preavviso come da contratto.

ora lui di sua iniziativa ha deciso di andarsene comunicandoci il recesso del contratto il giorno prima del traslocco presentandosi per far firmare a me e mio fratello un recesso anticipato senza preavviso ma rinunciando ai 2 mesi di caparra versati, al nostro rifiuto di firmare siamo stati accusati di voler fargli pagare l'affitto anche se lui non usufruisce più dell'immobile,le chiavi sono ancora in suo possesso e non intende restituirle fino alla fine di luglio

il contratto aveva decorrenza dal 01/11/2014 e si sarebbe concluso il 31/10/2015

vorrei dei chiarimenti sui canoni che lui deve pagare e se vale la caparra come compensazione

ringrazio anticipatamente

Tenuto conto dei patti contrattuali, non ci sono più i tempi tecnici per disdettare la locazione prima del 31 ottobre p.v.; una disdetta inviata nel corrente mese produrrebbe i suoi effetti dal 1 gennaio 2016...

Questo per sottolineare che l'inquillino secondo i patti contrattuali è tenuto a pagare tutte le mensilità fino alla naturale scadenza contrattuale del 31 ottobre p.v., soprattutto se le chiavi restano nella sua disponibilità.

 

Poi, gettando al macero i patti contrattuali, si possono aprire molteplici scenari frutto di soluzioni di compromesso. Qualunque sia la soluzione condivisa, è essenziale che questa soluzione "al di fuori" dei patti contrattuali sia documentata siglata e concordata fra gli interessati. In particolare per la parte locatrice la disponibilità di tale pezza d'appoggio si rivelerà molto utile qualora AdE (al solito... a posteriori e dopo qualche anno) muoverà qualche contestazione.

 

Anche la proposta che vi ha fatto lui rientra fra le soluzioni di compromesso, ma l'accettazione della proposta deve comprendere anche la contestuale riconsegna delle chiavi.

Accettare, rifiutare o contro-proporre è una valutazione soggettiva che spetta a chi vi è coinvolto.

 

Anche per la caparra sussiste una valutazione soggettiva: vale due mensilità... Premesso che non si potrebbero compensare caparra con mensilità di canone d'affitto, nulla vieta che tu possa accettare detta compensazione. Se tu accetti di compensare, poi a te bastano due mensilità per liberare l'inquillino e riavere le chiavi ? O, ammesso e non concesso che lui paghi, preferisci incassare tutte le mensilità fino ad ottobre 2015, o preferisci incassare un valore intermedio di mensilità ?

Quando si giunge a questo punto, tutto dipende dalla trattativa diretta, in barba ai patti contrattuali firmati.

grazie per la risposta, oggi tramite raccomandata ho ricevuto la sua proposta,lui restituisce le chiavi il 30/06/15 e richiede la restituzione eccedente (1mensilità) della caparra versata accusandoci di non aver stipulato un giusto contratto richiamando la legge 431/98 art 2 comma 1

nel contratto si fa riferimento ad un 1 anno di valutazione da entrambe le parti con tacito rinnovo alla scadenza.

consultandomi con mio fratello riteniamo che la restituzione della caparra, anche se in parte, non sia giusta non avendo ancora visto come è stato lasciato l'appartamento parzialmente arredato.il comportamento che ha tenuto nel momento in cui abbiamo portato possibili acquirenti a visionare l'immobile (dando il giusto preavviso) concedendoci non più di 10 minuti e insultandoci può essere usato a nostro favore?

grazie

Ma lui dove era quando ha posto la firma in calce al contratto in essere ?! Ora, a posteriori, non può lamentarsi di scelte condivise anche da lui.

Ho compreso anch'io che si tratta di un contratto anomalo (ai fini abitativi la durata di un anno non è prevista), dubito che sia registrato, ma è altrettanto chiaro che è stato redatto in forma scritta ed è firmato dalle Parti, quindi è un contratto valido.

 

L'inquillino, se non lo vuole rispettare, è liberissimo di avvalersi di legale ed intentarvi una azione legale.

Per contro, voi siete liberissimi di fare altrettanto per le visite dell'appartamento rese difficoltose dall'inquillino ed ostacolate con qualunque metodo (più o meno ortodosso), a maggior ragione se sul contratto si fa menzione espressa di questa esigenza di visite.

Usualmente la normale prassi delle visite prevede qualche giorno di preavviso verbale o un preavviso scritto ed una ristretta fascia oraria (1-2 ore max.) di visita concentrata e concordata in un giorno della settimana e quasi sempre chi visita è invitato a non fotografare. Però 10 minuti condite con offese è indice di grave criticità.

 

Bisogna far capire a questo signore che ha intrapreso la strada più difficile ed ostica per chiudere la locazione che intrattiene con voi.

Prima di tutto non deve fare "il fuori di testa" quando siete in visita nell'appartamento con potenziali acquirenti. Chiarito e rispettato ciò, si può anche concludere la locazione con decisioni condivise e non imposte solo da lui.

E' chiaro che ha fretta di consegnare le chiavi e spendere il meno possibile in termini di canoni di locazione: ma per giungere a questo risultato lui deve liberare l'appartamento e voi dovete poter controllare se vi siano danni esigibili ovviamente da riparare.

Se è tutto ok compreso pagamento canoni locazione ed altre eventuali spese, un bel verbale di riconsegna firmato da entrambe le Parti, chiavi ai proprietari e cauzione riconsegnata all'inquillino.

Se non è tutto ok, nel verbale si segnano le riparazioni necessarie e tutti i sospesi ancora in essere: sulla base di queste annotazioni si valuterà se trattenere in parte o in toto la cauzione. Completate le riparazioni e noti i costi a saldo della posizione vi ritroverete per completare il verbale di riconsegna: in quella occasione sarà restituita la parte di caparra residua (se ne è rimasta) o richiesta eventuasle integrazione della caparra se i costi sostenuti hanno superato il valore della caparra (o della somma trattenuta).

A queste condizioni sarei disposto a firmare una dichiarazione congiunta di risoluzione contrattuale senza rispetto del periodo di preavviso.

 

Altrimenti aspetterei la naturale scadenza contrattuale con tutto ciò che ne consegue: pagamento di tutti i canoni ed anche ricorso al legale per tutto quanto non corrisposto (canoni - danni - oneri accessori) dall'inquillino, specie se ha sostanze intaccabili.

uso abitativo concordato da entrambe le parti della durata di 1 anno con tacito rinnovo alla scadenza
Saresti in grado di spiegare quale riferimento normativo avete seguito,

nella stupula di questo contratto?

certo:

contratto di locazione di immobile abitativo ai sensi dell'art.2, comma 1,della legge 9/12/98 n° 421

il contratto è stato registrato

1) Il contratto è stipulato per la durata di anni 1, dal 01-11-2014 al 31-10-2015 e si intenderà

rinnovato per un ulteriore anno nell’ipotesi in cui i proprietari non comunicano al

condutte disdetta del contratto ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998,

n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata – contenente la specificazione del motivo

invocato – almeno sei mesi prima della scadenza.

2) Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo del contratto, ciascuna delle parti avrà diritto

di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del

contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla

controparte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere

mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricevimento di tale

raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di disaccordo, il contratto s’intenderà scaduto alla

data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si

rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni.

3) il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto – previo avviso da recapitarsi al

proprietario a mezzo lettera raccomandata – almeno 6 mesi prima – dalla data in cui ha

intenzione di lasciare l’immobile – accollandosi integralmente le spese occorrenti per la

risoluzione del contratto.

questi sono i 3 punti chiave del contratto firmato e registrato.

ora lui di sua iniziativa ha deciso di andarsene comunicandoci il recesso del contratto il giorno prima del traslocco

Allora,

nel vostro contratto sottoscritto,

il paragrafo 1) è totalmente illegale e pertanto vale meno della carta straccia gettata nel cestino.

 

L'inquilino, da parte sua, tu dici che se vuole andare via.

Ma potrebbe pero (!) essere stato indotto in tale decisione,

dalla errata ed illegale ed ingannevole scrittura di quel contratto.

 

Non sappiamo come potrebbe valutare la cosa un eventuale Giudice di TRibunale che fosse chiamato a dirimere la faccenda,

sicurmente il tuo inquilino aveva tutto il diritto LEGALE di permanere in quel luogo per la durata di anni 8=4+4.

Se tu e tuo fratello lo avete indotto, con inganno, a pensare di doversene andar via al più presto,

su di te e tuo fratello potrebbero ricadere le conseguenze di una decisione presa da chi abbia la potestà di decidere.

non è stato mai chiesto di andarsene, ha deciso lui di cercarsi un nuovo alloggio senza preavviso traslocare ritenendo che non era il caso di dover pagare 2 affitti.

il contratto è stato scaricato dal sito dell'agenzia delle entrate con assistenza di un commercialista menzionato nel contratto.

Della condotta di AdE ormai non mi meraviglio più di nulla: fanno "tutto" ed "il contrario di tutto"...

 

Anche se questo non è il caso perché hai un inquillino che sta cercando di svignarsela il più rapidamente possibile, resta il fatto che se l'inquillino si rivolgesse ad un giudice questo contratto verebbe inevitabilmente trasformato in un 4+4.

Questa è una informazione a tuo uso e consumo per il futuro.

 

Tornando all'attualità, ribadisco quanto già detto in mio precedente intervento (messaggio 4)

Della condotta di AdE ormai non mi meraviglio più di nulla: fanno "tutto" ed "il contrario di tutto"...
A dire il vero,

questo (per come ci è stato raccontato),

è uno dei pochi casi in cui la condotta di AdE non c'entra nulla.

 

L'OP ci ha detto di aver "scaricato dal sito",

non ci ha detto che un impiegato "lo ha consigliato di"

Pertanto la responsabilità di aver compialto un modulo di contratto qualunque esso fosse,

è tutta responsabilità di chi lo compila (e del commercialista che lo consiglia).

Da un sito web si possono scaricare decine di centinaia di migliaia di cose diverse,

sta poi a noi sapere quale di quelle cose sia quella giusta, per le nostre necessità.

quindi faccio in modo di avere le chiavi e gli restituisco pure i 2 mesi di cauzione?

SI, è fondamentale che le chiavi ti siano rese.

La cauzione la restituirai solo se tutte le pendenze in sospeso risultano definite risolte e saldate.

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