#1 Inviato 30 Aprile, 2020 Ho acquistato un'appartamento con terrazzo sovrastante tramite asta, nella perizia è riportato "la terrazza è gravata da diritto di stenditoio, ma tale servitù non si evince dal titolo di provenienza dell'immobile pignorato, bensì dall'atto stipulato dalla dante causa del debitore ( proprietaria dell'intero stabile) con cui ha venduto il sub 6." (il condomino che godrebbe del diritto) Ho constatato che tale titolo non era presente nel mio titolo di provenienza, pertanto vorrei capire se la servitù è comunque valida, anche se riportata solo nell'atto dell'appartamento dell'altro condomino ma non nel mio. Grazie
#3 Inviato 30 Aprile, 2020 Salve, si, anche io questo problema. Ho pensato di fare una domanda più precisa in modo da avere sicuramente una risposta mirata. grazie comunque
#4 Inviato 30 Aprile, 2020 Simsim dice: Salve, si, anche io questo problema. Ho pensato di fare una domanda più precisa in modo da avere sicuramente una risposta mirata. grazie comunque Hai postato lo stesso quesito la settimana scorsa, nella sezione "Parti comuni"..
#5 Inviato 30 Aprile, 2020 Salve, si ho postato questa problematica insieme ad altre in Parti Comuni, ma per avere maggiori delucidazioni ho valutato che esclusivamente il problema del diritto di stenditoio sia più consono alla "vita in condominio".
#7 Inviato 12 Maggio, 2020 Simsim dice: Nessuno mi riesce ad aiutare? grazie Supponendo che il diritto di servitù di stenditoio sia stato costituito successivamente al primo atto di vendita, in esso la proprietaria dell’intero stabile ha riservato per sé la proprietà del lastrico solare, escludendolo dalle parti comuni del condominio costituitosi con la prima vendita. Successivamente con l’atto di vendita al condomino A di una delle abitazioni dell’edificio frazionato, la proprietaria ha costituito la servitù di stenditoio. Con altro rogito notarile la proprietaria vende a B il lastrico solare, che ne diviene proprietario esclusivo. Con l’acquisto in asta, Simsim è divenuto proprietario esclusivo dell’abitazione e del lastrico solare. La omessa indicazione della servitù nel rogito di B, mi induce a ritenere che l’atto con cui è stata costituita la servitù non sia stato trascritto o che la servitù non sia stata menzionata nel rogito e quindi non resa pubblica per l’opponibilità a terzi, altrimenti il notaio che ha redatto il rogito di B lo avrebbe inserito nel rogito. Pertanto, previa verifica delle mie ipotesi tramite una visura storica presso la ex Conservatoria dei registri Immobiliari, la servitù è inopponibile a Simsim. Modificato 12 Maggio, 2020 da G.Ago 1 1
#8 Inviato 13 Maggio, 2020 Grazie per le delucidazioni. Un'ulteriore precisazione, ho consultato il cartaceo che mi è stato dato dal tribunale con il decreto di trasferimento. Il notaio che lo ha effettuato, come può leggere, si è limitato a riportare la presenza della servitu' evincendola solo dal titolo di acquisto del sub.6. Ora, mi chiedo, in caso di opposizione, non potrebbero far riferimento a questo ultimo titolo di provenienza? Oppure, avrebbe piu' valore il titolo originario, dove non è presente? Grazie sempre
#9 Inviato 15 Maggio, 2020 Come supposto, nell’atto che le assegna la proprietà dell’immobile acquistato nell’asta è indicata esplicitamente la servitù gravante sulla terrazza e in favore del sub 6 come risulta dall’atto di provenienza dell’appartamento venduto dalla proprietaria dell’edificio al condomino esecutato B ma non in quello di B. Ripeto quanto detto sopra, devi individuare l’atto in cui è stata costituita la servitù in favore del sub 6, e verificare che sia stato trascritto e consultare il rogito di B per escludere che sia stata menzionata le servitù. In mancanza della trascrizione e della esplicita menzione della servitù nel rogito di B, confermo al mia opinione già espressa. In ogni caso ti consiglio di consultare un tecnico per la ricerca ed eventualmente un avvocato o un notaio per ottenere un parere definitivo. 1
#10 Inviato 15 Maggio, 2020 G.Ago dice: Come supposto, nell’atto che le assegna la proprietà dell’immobile acquistato nell’asta è indicata esplicitamente la servitù gravante sulla terrazza e in favore del sub 6 come risulta dall’atto di provenienza dell’appartamento venduto dalla proprietaria dell’edificio al condomino esecutato B ma non in quello di B. Ripeto quanto detto sopra, devi individuare l’atto in cui è stata costituita la servitù in favore del sub 6, e verificare che sia stato trascritto e consultare il rogito di B per escludere che sia stata menzionata le servitù. In mancanza della trascrizione e della esplicita menzione della servitù nel rogito di B, confermo al mia opinione già espressa. In ogni caso ti consiglio di consultare un tecnico per la ricerca ed eventualmente un avvocato o un notaio per ottenere un parere definitivo. Dato però che la servitù è esplicitamente menzionata nell'atto di Simsim, come fa ad essere inopponibile? Sarà inopponibile ad un eventuale acquirente a cui vendesse Simsim senza nulla menzionare di detta servitù, non credi? 1 1
#11 Inviato 15 Maggio, 2020 condo77 dice: Dato però che la servitù è esplicitamente menzionata nell'atto di Simsim, come fa ad essere inopponibile? Sarà inopponibile ad un eventuale acquirente a cui vendesse Simsim senza nulla menzionare di detta servitù, non credi? Ho rintracciato l’altra discussione aperta da Simsim e ho letto che sia nell’atto di acquisto della sua abitazione che in quella dell’esecutato B non fosse esplicitamente indicata la servitù, e che invece fosse presente nel rogito di acquisto del vicino (servitù di stenditoio in favore del sub 6 e contro la proprietà del lastrico solare). Invero per costante giurisprudenza la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti (Cass. n. 9457 del 28/04/2011). Nella perizia allegata all’atto di trasferimento è evidenziato quanto sopra descritto, pertanto se la servitù è stata trascritta, secondo la Corte, anche in mancanza della menzione della servitù nei rogiti, risulterebbe comunque opponibile. Opportunamente hai osservato che nella perizia allegata all’atto di trasferimento, la servitù sia stata portata a conoscenza e di conseguenza implicitamente accettata da Simsim. Mi rimane il dubbio che sia valida la mia tesi qualora manchi la trascrizione. A Simsim la decisione di approfondire la questione consultando un avvocato o un notaio. 2
#12 Inviato 18 Maggio, 2020 Buongiorno e grazie. Ho avuto modo di verificare tramite la consultazione dei registri immobiliari, che il "diritto di stenditoio" non venne trascritto nell'atto originario del mio appartamento, risultava infatti presente solo nell'atto di vendita dell'altro appartamento. Credo che dovrò rivolgermi necessariamente ad un legale, perchè non so se abbia più valenza - l'assenza della trascrizione nell'atto originario o - questo ultimo titolo di provenienza che mi è stato dato dal tribunale con il decreto di trasferimento. Grazie sempre
#13 Inviato 20 Maggio, 2020 G.Ago dice: Ho rintracciato l’altra discussione aperta da Simsim e ho letto che sia nell’atto di acquisto della sua abitazione che in quella dell’esecutato B non fosse esplicitamente indicata la servitù, e che invece fosse presente nel rogito di acquisto del vicino (servitù di stenditoio in favore del sub 6 e contro la proprietà del lastrico solare). Invero per costante giurisprudenza la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti (Cass. n. 9457 del 28/04/2011). Nella perizia allegata all’atto di trasferimento è evidenziato quanto sopra descritto, pertanto se la servitù è stata trascritta, secondo la Corte, anche in mancanza della menzione della servitù nei rogiti, risulterebbe comunque opponibile. Opportunamente hai osservato che nella perizia allegata all’atto di trasferimento, la servitù sia stata portata a conoscenza e di conseguenza implicitamente accettata da Simsim. Mi rimane il dubbio che sia valida la mia tesi qualora manchi la trascrizione. A Simsim la decisione di approfondire la questione consultando un avvocato o un notaio. Ho trovato un'eccezione.. Se manca la trascrizione, la servitù è altresì ugualmente opponibile – in via del tutto eccezionale – solo se di essa si faccia menzione nell’atto di trasferimento del fondo servente: tale menzione – afferma la Cassazione – può essere effettuata anche in modo indiretto attraverso il riferimento alla situazione di luoghi, ma comunque sempre con espressioni idonee a manifestare la precisa volontà contrattuale. La menzione nell’atto di vendita dell’esistenza del diritto di passaggio può quindi assumere rilevanza indipendentemente dalla precedente regolare trascrizione del titolo costitutivo; grazie a tale indicazione si rende edotti i futuri subacquirenti dell’esistenza della servitù: il che vale quale implicita accettazione della stessa, superando l’assenza di trascrizione. Devo arrendermi? La menzione ha più valore di una trascrizione??!
#14 Inviato 20 Maggio, 2020 Simsim dice: Ho trovato un'eccezione.. Se manca la trascrizione, la servitù è altresì ugualmente opponibile – in via del tutto eccezionale – solo se di essa si faccia menzione nell’atto di trasferimento del fondo servente: tale menzione – afferma la Cassazione – può essere effettuata anche in modo indiretto attraverso il riferimento alla situazione di luoghi, ma comunque sempre con espressioni idonee a manifestare la precisa volontà contrattuale. La menzione nell’atto di vendita dell’esistenza del diritto di passaggio può quindi assumere rilevanza indipendentemente dalla precedente regolare trascrizione del titolo costitutivo; grazie a tale indicazione si rende edotti i futuri subacquirenti dell’esistenza della servitù: il che vale quale implicita accettazione della stessa, superando l’assenza di trascrizione. Devo arrendermi? La menzione ha più valore di una trascrizione??! Penso tu ti debba arrendere, se la tua unità immobiliare cambiasse proprietario e nel nuovo trasferimento non si menzionasse la servitù, a quel punto a mio parere non sarebbe più opponibile nei confronti del nuovo proprietario.
